🔹 1. Qual a idade do imóvel?

A idade do imóvel influencia diretamente o estado de conservação, a necessidade de reformas e o valor de mercado. Imóveis com mais de 20 anos podem ter instalações elétricas e hidráulicas desatualizadas, além de possíveis problemas estruturais. Pergunte também se houve reformas significativas ao longo dos anos — isso pode compensar a idade.

🔹 2. Há infiltrações, rachaduras ou problemas estruturais?

Essa é uma das perguntas mais importantes. Rachaduras nas paredes, infiltrações no teto ou no piso podem indicar problemas sérios que exigem reparos caros. Se o corretor ou vendedor disser que “não sabe”, desconfie. Peça para verificar todos os cômodos, incluindo áreas de serviço, banheiros e varandas. Se possível, leve um engenheiro ou arquiteto para avaliar.

🔹 3. Quando foi feita a última reforma ou manutenção?

Uma reforma recente (pintura, troca de pisos, atualização elétrica) agrega valor ao imóvel e reduz os custos imediatos para o comprador. Pergunte o que foi reformado, quando e se as reformas foram feitas com profissionais qualificados. Se o imóvel nunca foi reformado, considere que você pode precisar investir 5% a 10% do valor em melhorias.

🔹 4. Qual a metragem real do imóvel?

A metragem anunciada pode ser diferente da real. Peça para ver a planta baixa e confira as medidas com uma trena durante a visita. Áreas como varandas, sacadas e garagens podem ser contadas de forma diferente por cada construtora. Não confie apenas no que está no anúncio — confirme com a matrícula e a escritura.

🔹 5. Há dívidas de IPTU ou condomínio?

Dívidas de IPTU e condomínio podem ser cobradas do novo proprietário. Exija os comprovantes de quitação dos últimos meses e verifique se há débitos pendentes. Se houver, exija que o vendedor quite tudo antes da compra — ou peça um desconto compatível no valor do imóvel.

🔹 6. O imóvel tem vaga de garagem?

A vaga de garagem é um item de grande valor — especialmente em bairros centrais ou com estacionamento restrito. Pergunte se a vaga é coberta ou descoberta, se há vaga para visitantes e se a vaga está registrada na matrícula. Em alguns casos, a vaga pode ser comum (sem registro) — o que pode gerar conflitos no futuro.

🔹 7. Há áreas comuns (piscina, academia, salão de festas)?

Áreas de lazer agregam valor ao imóvel e à qualidade de vida, mas também aumentam o valor do condomínio. Pergunte sobre o estado de conservação dessas áreas, se há restrições de uso e se há obras previstas que possam gerar custos extras.

💡 Dica de corretor: Fotografe cada cômodo durante a visita. As fotos vão te ajudar a comparar imóveis depois e a lembrar de detalhes que podem passar despercebidos. Além disso, compartilhe as fotos com seu corretor ou com um profissional de confiança para uma análise mais aprofundada.

🔹 8. A matrícula do imóvel está atualizada?

A matrícula do imóvel é o documento que registra toda a vida do imóvel no cartório: quem já foi proprietário, se há dívidas, penhoras, ações judiciais ou qualquer outro ônus. Ela deve ter menos de 30 dias para ser aceita pelo banco no financiamento. Exija a matrícula atualizada antes de fechar negócio e verifique se todas as informações estão corretas. Leia o checklist do comprador para mais detalhes.

🔹 9. Há penhoras, hipotecas ou ações judiciais sobre o imóvel?

A certidão de ônus reais é o documento que mostra se o imóvel tem dívidas, hipotecas, penhoras, usufruto ou outras restrições. Peça essa certidão antes de fechar negócio. Se houver qualquer pendência, o banco não vai aprovar o financiamento até que seja regularizada. Se o vendedor se recusar a apresentar a certidão, considere isso um sinal de alerta.

🔹 10. O vendedor tem a documentação regularizada?

O vendedor precisa apresentar documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento ou divórcio, comprovante de quitação de impostos) e comprovar que é o legítimo proprietário do imóvel. Se o vendedor for pessoa jurídica (construtora ou incorporadora), exija os documentos da empresa. Verifique também se há procuração em caso de venda por representante — e confira a validade do documento.

🔹 11. Há usufruto ou outro direito sobre o imóvel?

Usufruto é o direito de alguém usar o imóvel mesmo sem ser o proprietário. Pode ser um ex-cônjuge, um filho ou um parente. Se houver usufruto, essa pessoa tem direito de morar no imóvel — e você só pode tomar posse depois que o usufruto for extinto. Pergunte explicitamente sobre isso e verifique na certidão de ônus reais.

⚠️ Atenção: Nunca feche negócio sem verificar a documentação. A falta de um único documento pode inviabilizar o financiamento ou gerar dívidas que você não esperava. Consulte um profissional para revisar a documentação. Saiba mais sobre análise de contrato.

🔹 12. O vendedor aceita financiamento?

Essa é uma das perguntas mais importantes. Nem todos os vendedores aceitam financiamento — especialmente se o imóvel tiver problemas documentais ou se o vendedor tiver pressa para receber o valor à vista. Se você vai financiar, confirme antes de visitar que o vendedor aceita financiamento bancário. Se ele só aceitar à vista, você pode tentar negociar um desconto ou buscar outra opção.

🔹 13. Qual o valor do ITBI e quem paga?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal pago pelo comprador no momento da transferência do imóvel. Em São Luís, a alíquota é de 2% sobre o valor do imóvel (ou valor venal, o que for maior). Esse valor não pode ser incluído no financiamento — você precisa tê-lo em mãos antes da assinatura da escritura. Para um imóvel de R$ 300.000, o ITBI é de R$ 6.000.

🔹 14. O banco aprova financiamento para este imóvel?

O banco só financia imóveis com documentação 100% regularizada. Antes de fechar negócio, simule o financiamento com o banco para saber se o imóvel atende aos critérios deles. Além disso, o banco vai enviar um engenheiro de avaliações para verificar se o valor do imóvel é compatível com o preço negociado. Se a avaliação for menor que o valor negociado, o banco pode reduzir o valor financiado — e você vai precisar aumentar a entrada ou renegociar o preço. Leia o guia completo sobre financiamento imobiliário.

💡 Dica de corretor: Simule o financiamento antes de fazer uma oferta. Assim você sabe qual é o valor máximo que o banco pode financiar, qual será a parcela e se o imóvel atende aos critérios do banco. Isso evita frustrações e acelera a negociação. Entenda o valor mínimo de entrada para o seu perfil.

🔹 15. Qual o valor do condomínio e o que está incluso?

O condomínio é uma despesa mensal fixa que você terá que pagar — e ela pode representar uma parte significativa do seu orçamento. Pergunte qual o valor exato e o que está incluso: água, gás, portaria 24h, limpeza, manutenção de áreas comuns, seguro do condomínio. Condomínios com muitas áreas de lazer (piscina, academia, salão de festas) costumam ter valores mais altos. Compare com outros imóveis semelhantes na região.

🔹 16. Há obras ou reformas previstas no condomínio?

Obras no condomínio podem gerar custos extras (taxas extraordinárias) e barulho por um período. Pergunte se há obras previstas (pintura da fachada, reforma de elevadores, troca de telhado, etc.) e qual o custo estimado para cada morador. Se houver uma obra grande planejada, isso pode impactar significativamente seu orçamento nos primeiros meses.

🔹 17. Como é a vizinhança? Há barulho ou conflitos?

A vizinhança é um dos fatores que mais impactam a qualidade de vida. Pergunte sobre o perfil dos moradores (famílias, idosos, estudantes, etc.), se há problemas recorrentes com barulho, festas, animais ou conflitos entre vizinhos. Visite o imóvel em diferentes horários (dia, noite, fim de semana) para sentir o ambiente. Se possível, converse com algum morador para ter uma visão realista do dia a dia no condomínio.

💡 Dica de corretor: Visite o imóvel em horários diferentes — de manhã, à tarde e à noite, e também em dias de semana e fins de semana. O que parece um condomínio tranquilo durante o dia pode ser barulhento à noite. Converse com o porteiro — ele sabe tudo o que acontece no condomínio e pode te dar informações valiosas.

🔹 18. O preço é negociável?

Quase sempre, sim. O preço anunciado raramente é o preço final. Pergunte se há margem para negociação e qual é o menor valor que o vendedor aceitaria. Imóveis que estão há mais de 6 meses no mercado são mais negociáveis. Não tenha medo de fazer uma oferta — o não você já tem. Use os dados de mercado (valor do m², imóveis semelhantes) para embasar sua oferta e negocie com confiança.

🔹 19. Há condições especiais para pagamento à vista?

Se você tem dinheiro para pagar à vista, pergunte se há desconto. Muitos vendedores aceitam um valor menor em troca da agilidade e segurança de uma venda à vista. A economia pode ser de 5% a 10% ou até mais. Mesmo que você não vá pagar à vista, perguntar sobre essa possibilidade mostra ao vendedor que você está avaliando as opções e pode abrir portas para outras condições favoráveis.

🔹 20. A comissão do corretor está inclusa no preço?

A comissão do corretor é geralmente paga pelo vendedor e costuma ser de 5% a 6% do valor do imóvel. No entanto, em alguns casos (especialmente em transações entre particulares), pode haver cobrança para o comprador. Pergunte explicitamente se há alguma taxa adicional para o comprador. Se a comissão estiver inclusa no preço, você pode usar isso como argumento de negociação — especialmente se o vendedor estiver pedindo um valor acima do mercado.

💡 Dica de corretor: Não se apaixone pelo imóvel antes de negociar. A emoção pode fazer você pagar mais do que deveria. Chegue na negociação com dados concretos (valor do m² da região, preço de imóveis semelhantes, tempo de mercado) e tenha um limite claro — o valor máximo que você está disposto a pagar. Se o vendedor não aceitar, saiba a hora de desistir.

📋 Dica extra: Imprima este checklist e leve com você na visita ou negociação. Marque as respostas com caneta ou no celular. Depois, guarde as respostas para comparar com outros imóveis que você visitar.

🤔 Posso fazer perguntas ao vendedor diretamente?

Sim! Você tem todo o direito de fazer perguntas diretamente ao vendedor, especialmente sobre questões que o corretor pode não saber (como a motivação da venda, problemas anteriores no imóvel, etc.). No entanto, é recomendável que a comunicação passe pelo corretor para que todas as informações sejam registradas e formalizadas. O corretor é o intermediário profissional e deve facilitar a comunicação entre as partes.

📋 O corretor é obrigado a responder todas as perguntas?

O corretor tem o dever legal de prestar informações verdadeiras e completas sobre o imóvel que está anunciando. No entanto, ele pode não saber a resposta para todas as perguntas — especialmente sobre questões que não são públicas (como problemas estruturais que o vendedor não revelou). Se o corretor não souber a resposta, ele deve se comprometer a investigar e retornar com a informação. Se ele se esquivar ou der respostas vagas, considere isso um sinal de alerta.

📝 O que fazer se o vendedor não responder uma pergunta?

Se o vendedor se recusar a responder uma pergunta específica, isso é um sinal de alerta. As perguntas que você faz são legítimas e necessárias para a decisão de compra. Se a pergunta for sobre documentação, não prossiga com o negócio sem a resposta. Se for sobre outros aspectos (estrutura, vizinhança, etc.), considere que o vendedor pode estar ocultando informações e reavalie se vale a pena continuar. Nunca assine um contrato com dúvidas pendentes.

⚖️ Preciso de um advogado para revisar as respostas?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável que um profissional com formação em Direito revise as respostas e a documentação — especialmente em negociações de alto valor ou com cláusulas complexas. Como corretor com formação em Direito, posso te ajudar a interpretar as respostas e identificar possíveis riscos antes de você assinar qualquer contrato. O custo de uma consultoria (R$ 300 a R$ 1.500) é muito menor do que o prejuízo de um negócio mal feito.

📄 Posso pedir as respostas por escrito?

Sim! E é altamente recomendável que você faça isso. Ter as respostas por escrito (em e-mail ou no próprio contrato) protege você caso o vendedor ou corretor tenha dado informações falsas ou incompletas. Se uma informação importante for omitida ou distorcida, você terá provas documentais para contestar. Peça que as respostas mais importantes sejam registradas em anexo ao contrato ou em um e-mail formal.

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