📋 Checklist do vendedor – documentos que você deve fornecer
Matrícula atualizada, certidões negativas de IPTU e condomínio, certidão de ônus reais, CND, documentos pessoais e muito mais: o checklist completo para o vendedor que quer fechar negócio com segurança em São Luís.
Vender um imóvel exige mais do que apenas anunciar e esperar compradores. O que acelera ou trava uma venda é, na maioria das vezes, a documentação. Compradores e bancos exigem papéis em ordem – e a falta de um único documento pode atrasar ou inviabilizar o negócio.
Neste guia, você vai encontrar o checklist completo do vendedor – todos os documentos que você precisa fornecer para vender seu imóvel com rapidez e segurança. Organize-se com antecedência e evite que a papelada atrapalhe seu negócio.
📋 Checklist essencial do vendedor
| 📄 Documento | O que comprova | Prazo de validade | Onde obter |
|---|---|---|---|
| 1. Matrícula atualizada | Titularidade, penhoras, hipotecas, ações judiciais | Até 30 dias | Cartório de Registro de Imóveis |
| 2. Certidão negativa de IPTU | Ausência de débitos de IPTU | Até 90 dias | Prefeitura de São Luís |
| 3. Certidão negativa de débitos condominiais | Ausência de dívidas de condomínio | Até 30 dias | Administradora do condomínio |
| 4. Certidão de ônus reais | Usufruto, alienação fiduciária, restrições | Até 30 dias | Cartório de Registro de Imóveis |
| 5. Certidão fiscal (CND) | Regularidade fiscal do vendedor | Até 180 dias | Receita Federal / Estado / Município |
| 6. Habite-se | Imóvel aprovado pela prefeitura | Sem validade | Prefeitura de São Luís |
| 7. Documentos pessoais | Identificação do vendedor | Válido | Comprador |
📄 1. Matrícula atualizada – o documento mais importante
A matrícula é o “RG do imóvel”. Ela contém toda a história da propriedade e é o documento que comprova que você é o legítimo proprietário.
O que o comprador e o banco verificam na matrícula:
- Seu nome como proprietário (confere com seus documentos?).
- Se há penhoras, hipotecas ou ações judiciais registradas.
- Se o imóvel está alienado fiduciariamente (financiamento não quitado).
- Se a metragem e as confrontações estão corretas.
- Se as reformas e ampliações estão averbadas.
Onde obter: No Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. O custo é de R$ 50 a R$ 200 e o prazo é de 1 a 3 dias úteis.
⚠️ Importante: A matrícula deve ser emitida com menos de 30 dias. Matrículas antigas podem não refletir a situação atual do imóvel. Se houver averbações recentes (reformas, quitação de financiamento), elas podem não estar na matrícula antiga.
📄 2. Certidão negativa de IPTU
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal. Débitos de IPTU impedem a transferência da propriedade – ou seja, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome.
O que você precisa saber:
- A certidão deve estar negativa (sem débitos).
- Se houver débitos, quite-os antes de anunciar ou negocie com o comprador (desconto no preço).
- O comprador vai exigir essa certidão – e se você não tiver, a venda não avança.
Onde obter: Na Prefeitura de São Luís (Secretaria Municipal de Finanças) ou online no site da prefeitura. Prazo: 1 a 3 dias úteis.
💡 Dica: Se você tiver débitos de IPTU, negocie com o comprador – ofereça um desconto no preço equivalente ao valor da dívida. Isso agiliza a venda e evita que você precise desembolsar o valor antes de receber.
📄 3. Certidão negativa de débitos condominiais
Se o imóvel for um apartamento ou casa em condomínio, essa certidão é obrigatória. Dívidas de condomínio podem ser cobradas do novo proprietário por até 2 anos (dependendo da convenção do condomínio).
O que você precisa saber:
- A certidão deve estar negativa (sem débitos).
- Se houver débitos, regularize antes de vender – o comprador vai exigir a quitação.
- Alguns condomínios cobram taxa para emissão da certidão (R$ 50 a R$ 200).
Onde obter: Com a administradora do condomínio. Prazo: 1 a 3 dias úteis.
📄 4. Certidão de ônus reais
Esta certidão indica se o imóvel tem usufruto, alienação fiduciária, promessa de compra e venda não registrada ou outras restrições que podem afetar a transferência.
O que você precisa saber:
- O imóvel está em nome do vendedor sem restrições?
- Se houver usufruto (direito de uso do imóvel por terceiro), o negócio fica mais complexo.
- Se houver alienação fiduciária, o imóvel está em garantia de financiamento não quitado – o saldo precisa ser quitado antes da venda.
Onde obter: No Cartório de Registro de Imóveis da região. Prazo: 1 a 3 dias úteis.
📄 5. Certidão fiscal do vendedor (CND)
A Certidão Negativa de Débitos (CND) comprova que você não tem dívidas fiscais que possam levar à penhora do imóvel.
O que você precisa saber:
- O comprador vai exigir a CND federal (Receita Federal), estadual (Secretaria da Fazenda) e municipal (Prefeitura).
- Se você tiver dívidas fiscais, regularize antes de vender – senão, o imóvel pode ser penhorado mesmo depois da venda.
- A CND federal é emitida pelo site da Receita Federal; a estadual, pelo site da SEFAZ; a municipal, pela Prefeitura.
⚠️ Atenção: A CND é muitas vezes ignorada pelos vendedores, mas é essencial. Se o comprador descobrir que você tem dívidas fiscais, ele pode desistir do negócio ou exigir a regularização antes da venda.
📄 6. Habite-se
O habite-se é o documento que comprova que o imóvel foi aprovado pela prefeitura para uso residencial ou comercial.
O que você precisa saber:
- O comprador vai exigir o habite-se, especialmente se for financiar o imóvel.
- Se o imóvel não tiver habite-se, você pode solicitar à prefeitura (exigirá vistoria).
- O custo do habite-se varia conforme a metragem e a complexidade da vistoria.
📄 7. Documentos pessoais do vendedor
O comprador e o cartório vão exigir seus documentos pessoais para a formalização da venda:
- RG e CPF (ou CNH, que já contém RG).
- Certidão de casamento (se for casado) ou certidão de nascimento (se solteiro).
- Comprovante de residência (atualizado).
- Declaração de Imposto de Renda (última – opcional, mas solicitada em alguns casos).
Importante: Se você for casado, a autorização do cônjuge é obrigatória (exceto se o regime de bens for de separação total). O cônjuge deve assinar a escritura junto com você.
📋 Checklist resumido para o vendedor
📋 Checklist do vendedor – documentos que você deve fornecer:
- ✅ Matrícula atualizada (até 30 dias)
- ✅ Certidão negativa de IPTU (até 90 dias)
- ✅ Certidão negativa de débitos condominiais (até 30 dias)
- ✅ Certidão de ônus reais (até 30 dias)
- ✅ Certidão fiscal do vendedor (CND) – federal, estadual e municipal
- ✅ Habite-se
- ✅ Documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento/nascimento)
- ✅ Autorização do cônjuge (se casado)
Tenha todos esses documentos prontos antes de anunciar.
📅 Cronograma de preparação dos documentos
Para evitar atrasos, organize a documentação com pelo menos 30 dias de antecedência antes de anunciar:
| Prazo antes de anunciar | O que providenciar |
|---|---|
| 30 dias antes | Solicitar matrícula atualizada, certidão de ônus reais e CND |
| 20 dias antes | Solicitar certidão negativa de IPTU e quitar débitos (se houver) |
| 10 dias antes | Solicitar certidão negativa de débitos condominiais |
| 5 dias antes | Organizar documentos pessoais e autorização do cônjuge |
| No momento do anúncio | Ter todos os documentos digitalizados para enviar ao comprador |
❓ Perguntas frequentes do vendedor
1. Posso vender o imóvel se tiver dívidas de IPTU ou condomínio?
Pode, mas o comprador pode descontar os valores do preço ou exigir a quitação antes da assinatura. O ideal é quitar antes de anunciar.
2. O que é alienação fiduciária e como afeta a venda?
Alienação fiduciária é a garantia que o banco tem sobre o imóvel enquanto o financiamento não é quitado. Para vender, você precisa quitar o saldo devedor e solicitar a averbação de quitação na matrícula.
3. Preciso da autorização do cônjuge para vender?
Se você é casado e o regime de bens é comunhão parcial ou universal de bens, sim, a autorização do cônjuge é obrigatória. Se for separação total de bens, não é necessária.
4. Quanto tempo leva para obter a matrícula atualizada?
De 1 a 3 dias úteis no Cartório de Registro de Imóveis. O custo é de R$ 50 a R$ 200.
5. O que é a CND e onde obtê-la?
A CND (Certidão Negativa de Débitos) comprova que você não tem dívidas fiscais. É emitida pela Receita Federal (federal), SEFAZ (estadual) e Prefeitura (municipal).
🚀 Como posso ajudar você na venda do seu imóvel?
Como corretor de imóveis, posso ajudá-lo a organizar a documentação e agilizar a venda em São Luís:
- 📋 Verificação da documentação: Analiso a documentação do seu imóvel e aponto o que precisa ser regularizado.
- 📄 Orientações sobre regularização: Se houver débitos ou pendências, oriento sobre os passos para regularizar.
- 🏡 Avaliação do imóvel: Avalio o valor de mercado do seu imóvel para uma precificação competitiva.
- 🔍 Divulgação especializada: Anuncio seu imóvel em portais, redes sociais e rede de contatos.
- 🤝 Acompanhamento da negociação: Cuido de todo o processo, do primeiro contato até a assinatura da escritura.
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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.
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📖 ✅ Checklist do comprador – documentos que você deve exigir
📖 🏦 Passo a passo do financiamento imobiliário
📖 🔍 Due diligence imobiliária
📖 📄 Análise de contrato imobiliário
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📖 📦 Vendedor de imóvel – venda rápida e segura
📖 🔍 Compra e venda de imóveis
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