💰 Custos ocultos que ninguém conta (e como se preparar)

ITBI, cartório, registro, comissão de corretagem, taxas de avaliação, IPTU proporcional, rateios de condomínio e muito mais: descubra os custos que vão além do preço do imóvel e aprenda a se planejar.

Você encontrou o imóvel dos seus sonhos, negociou o preço e está pronto para assinar o contrato. Mas, na hora de fechar as contas, surge uma surpresa: os custos vão muito além do valor do imóvel.

Muitos compradores de primeira viagem (e até alguns experientes) esquecem de incluir no orçamento as taxas, impostos e despesas adicionais que acompanham a compra de um imóvel. O resultado? A conta não fecha, o financiamento não é aprovado ou a negociação se arrasta por falta de planejamento.

Neste guia, você vai descobrir todos os custos “ocultos” de uma compra imobiliária – e, mais importante, como se preparar para eles e evitar surpresas desagradáveis.

📊 Tabela geral dos custos – o que você vai pagar

Custo	Quem paga?	Valor estimado em São Luís	Momento do pagamento
ITBI	Comprador (geralmente)	2% sobre o valor do imóvel	Antes da escritura
Escritura (cartório de notas)	Comprador	R$ 1.500 a R$ 5.000	Na lavratura da escritura
Registro no cartório de imóveis	Comprador	R$ 1.000 a R$ 4.000	Antes do registro
Comissão de corretagem	Vendedor (em geral)	5% a 6% do valor do imóvel	Na assinatura da proposta
Taxa de avaliação (financiamento)	Comprador	R$ 800 a R$ 2.000	Durante a análise do financiamento
Taxa de vistoria (engenheiro)	Comprador (opcional)	R$ 500 a R$ 1.500	Antes da compra
IPTU proporcional	Negociável (geralmente comprador)	Proporcional aos meses restantes do ano	Na assinatura da escritura
Rateio de condomínio (se houver)	Negociável	Proporcional aos meses restantes	Na assinatura da escritura

* Valores médios estimados para 2026 em São Luís. Consulte profissionais para valores exatos do seu negócio.

🔍 Custos “ocultos” – os que ninguém conta

Além dos custos óbvios listados acima, existem gastos que pegam muitos compradores de surpresa. Conheça cada um deles:

🔹 ITBI sobre o valor de avaliação da prefeitura

O ITBI é calculado sobre o maior valor entre o preço negociado e o valor venal do imóvel na prefeitura. Se o valor venal for maior que o preço negociado, você paga ITBI sobre o valor venal – e isso pode aumentar significativamente a conta.

⚠️ Exemplo prático: Você negocia um imóvel por R$ 300.000, mas a prefeitura avalia o imóvel em R$ 350.000. O ITBI de 2% será calculado sobre R$ 350.000 – ou seja, R$ 7.000 em vez de R$ 6.000. Uma diferença de R$ 1.000 que muita gente não espera.

🔹 Taxa de avaliação do banco (Caixa e outros)

O banco cobra uma taxa para enviar um engenheiro de avaliações ao imóvel. Esse custo é por conta do comprador e pode chegar a R$ 2.000. Em alguns casos, se a avaliação precisar ser refeita, você paga novamente.

🔹 Seguros obrigatórios (MIP e DFI)

No financiamento, o banco exige dois seguros:

MIP (Morte e Invalidez Permanente): Quita o financiamento se você falecer ou ficar inválido.
DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Cobre o imóvel contra incêndio, desabamento, vendaval.

Esses seguros são incluídos na parcela do financiamento, mas o valor pode ser mais alto do que o esperado – especialmente se você tem mais de 40 anos.

🔹 Taxa de emissão de certidões

Para fazer a due diligence, você vai precisar de várias certidões (matrícula, IPTU, condomínio, ônus reais, CND). Cada uma pode ter um custo de R$ 50 a R$ 200. Somando todas, pode chegar a R$ 1.000.

🔹 Rateio de condomínio e IPTU proporcional

Se a compra for concluída no meio do ano, você terá que pagar IPTU e condomínio proporcionais aos meses restantes. Esse custo é negociável – pode ser do comprador, do vendedor ou rateado.

🔹 Taxa de corretagem para o comprador (em alguns casos)

Embora a comissão de corretagem seja geralmente paga pelo vendedor, em algumas negociações (especialmente imóveis de alto valor ou leilões) o comprador pode ser cobrado. Leia o contrato com atenção.

📌 Dica de ouro: Antes de fechar negócio, peça uma planilha detalhada de custos com todos os valores (ITBI, cartório, registro, taxas, seguros, IPTU proporcional, condomínio proporcional). Assim você não tem surpresas.

📊 Como se preparar para esses custos

A melhor forma de evitar surpresas é planejar com antecedência. Veja como:

🔹 1. Calcule todos os custos antes de fazer a oferta

Use a tabela acima como referência e faça uma estimativa de todos os custos antes de apresentar a proposta. Inclua ITBI, cartório, registro, taxas, IPTU e condomínio proporcional.

🔹 2. Tenha uma reserva extra de 5% a 10% do valor do imóvel

Os custos de transação podem representar de 5% a 10% do valor do imóvel. Tenha esse valor separado além da entrada. Exemplo: para um imóvel de R$ 300.000, tenha R$ 15.000 a R$ 30.000 para essas despesas.

🔹 3. Negocie quem paga o quê

Muitos custos são negociáveis: ITBI (pode ser rateado), IPTU proporcional (pode ser do vendedor), comissão de corretagem (pode ser rateada). Negocie antes de assinar o contrato.

🔹 4. Peça uma simulação detalhada ao banco

No financiamento, peça ao gerente uma simulação completa com todos os custos: CET, seguros, taxa de avaliação, tarifas bancárias. Compare entre bancos.

🔹 5. Contrate uma vistoria técnica preventiva

O custo de R$ 500 a R$ 1.500 para uma vistoria técnica pode evitar gastos muito maiores com reformas imprevistas depois da compra. É um investimento que se paga.

📋 Checklist de custos para o comprador

✅ Antes de fechar negócio, verifique:

💰 ITBI: Qual o valor calculado? Sobre qual base (preço negociado ou valor venal)?
📄 Escritura e registro: Qual o custo estimado no cartório?
🏦 Taxa de avaliação: Quanto o banco cobra pela vistoria?
🛡️ Seguros obrigatórios: Qual o valor incluído na parcela?
🏠 IPTU proporcional: Quem vai pagar os meses restantes?
🏢 Condomínio proporcional: Quem vai pagar?
📋 Certidões: Qual o custo total para obtê-las?
🔍 Vistoria técnica: Vale a pena contratar?

❓ Perguntas frequentes sobre custos ocultos

1. O ITBI pode ser parcelado?
Em São Luís, o ITBI pode ser parcelado em até 6 vezes (com acréscimo de juros), dependendo da regulamentação municipal. Consulte a Secretaria de Finanças da prefeitura.

2. Quem paga a comissão de corretagem?
Na maioria dos casos, o vendedor paga a comissão (5% a 6% do valor do imóvel). Mas isso pode ser negociado. Leia o contrato com atenção.

3. O que é CET no financiamento e o que ele inclui?
O CET (Custo Efetivo Total) inclui juros, seguros (MIP e DFI), taxas bancárias e outros custos do financiamento. Compare o CET entre bancos, não apenas a taxa de juros.

4. Posso incluir os custos de transação no financiamento?
Não. O ITBI, cartório e registro não podem ser financiados – você precisa ter esses valores em dinheiro antes da assinatura da escritura.

5. O que fazer se eu não tiver dinheiro para os custos de transação?
Você pode negociar com o vendedor para ratear os custos, ou pedir um empréstimo pessoal para cobrir esses valores. Mas o ideal é ter uma reserva antes de iniciar o processo.

🚀 Como posso ajudar você a se preparar?

Como corretor de imóveis, posso ajudá-lo a planejar todos os custos da sua compra em São Luís:

📊 Planilha de custos detalhada: Apresento todos os custos da transação (ITBI, cartório, registro, taxas, seguros) antes da sua oferta.
🔍 Simulação de financiamento: Ajudo a simular em diferentes bancos para comparar CET e custos.
🤝 Negociação: Atuo para que os custos sejam divididos de forma justa entre comprador e vendedor.
📋 Acompanhamento até o registro: Estou ao seu lado para garantir que nenhum custo seja esquecido.

Quer comprar um imóvel em São Luís sem surpresas financeiras? Fale comigo pelo WhatsApp. Faço uma simulação completa de todos os custos para o seu negócio.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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