❓ Perguntas frequentes sobre o processo prático de compra e venda

1. Quanto tempo leva todo o processo de compra e venda?
Em média, de 45 a 120 dias. O prazo varia conforme a complexidade do negócio, a agilidade do banco (se houver financiamento) e a regularidade da documentação.

2. Quanto tempo leva a aprovação do financiamento?
Em média, 15 a 30 dias para análise de crédito + 5 a 10 dias para avaliação do imóvel. O prazo total do financiamento pode chegar a 45 dias.

3. Quanto tempo leva o registro no cartório de imóveis?
De 10 a 30 dias, dependendo da demanda do cartório e da regularidade dos documentos apresentados.

4. O que fazer se o prazo estiver estourando?
Verifique se todos os documentos estão em ordem. Muitas vezes, o atraso é causado por falta de um único documento (matrícula, certidão, CND). Acompanhe o processo de perto.

5. Quais documentos o vendedor deve fornecer?
Matrícula atualizada (até 30 dias), certidão negativa de IPTU, certidão negativa de débitos condominiais, certidão de ônus reais, CND do vendedor (certidão fiscal), habite-se e documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento).

6. Quais documentos o comprador precisa apresentar?
RG e CPF, comprovante de estado civil, comprovante de renda (holerites, IR, extrato INSS), comprovante de residência e extrato do FGTS (se for usar).

7. Qual o prazo de validade da matrícula?
A matrícula deve ser emitida com menos de 30 dias. Matrículas antigas podem não refletir a situação atual do imóvel (penhoras, averbações).

8. O que é a CND e onde obtê-la?
A CND (Certidão Negativa de Débitos) comprova que o vendedor não tem dívidas fiscais. É emitida pela Receita Federal (federal), SEFAZ (estadual) e Prefeitura (municipal).

9. Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?
Depende da linha de crédito. No SBPE, a entrada mínima é de 20%. No Minha Casa Minha Vida, pode ser de 10% a 15% (faixa 3) ou zero entrada (faixas 1 e 2).

10. Posso usar o FGTS para dar entrada?
Sim. O FGTS pode ser usado para entrada, amortização ou quitação do imóvel. Consulte o saldo no aplicativo FGTS.

11. O que é CET e por que ele é importante?
O CET (Custo Efetivo Total) inclui juros, seguros, tarifas e outros custos do financiamento. Compare o CET entre bancos, não apenas a taxa de juros.

12. O que acontece se o banco negar o financiamento?
Se o contrato tiver a cláusula resolutiva, o negócio é desfeito e o sinal é devolvido. Sem essa cláusula, o comprador pode perder o sinal.

13. E se a avaliação do banco for menor que o preço negociado?
O banco financia até o valor da avaliação. Você pode renegociar o preço com o vendedor ou aumentar a entrada para cobrir a diferença.

14. Quais são os custos além do preço do imóvel?
ITBI (2% em São Luís), escritura (cartório de notas, R$ 1.500 a R$ 5.000), registro (cartório de imóveis, R$ 1.000 a R$ 4.000), taxa de avaliação (banco, R$ 800 a R$ 2.000) e IPTU/condomínio proporcionais.

15. Quem paga a comissão de corretagem?
Na maioria dos casos, o vendedor paga a comissão (5% a 6% do valor do imóvel). Mas isso pode ser negociado.

16. O ITBI pode ser parcelado?
Em São Luís, o ITBI pode ser parcelado em até 6 vezes (com juros), dependendo da regulamentação municipal. Consulte a Secretaria de Finanças.

17. Posso incluir os custos de transação no financiamento?
Não. ITBI, cartório e registro devem ser pagos à vista antes da assinatura da escritura. Planeje-se com antecedência.

18. O que é a cláusula resolutiva?
É a cláusula que prevê a devolução do sinal se o financiamento não for aprovado pelo banco. Essencial para quem vai financiar.

19. O que é o distrato e como funciona?
Distrato é a rescisão do contrato por desistência do comprador. A Lei 13.786/2018 garante a devolução de até 80% do valor pago (com deduções) para compras na planta.

20. O que é uma cláusula abusiva?
Cláusula que coloca uma parte em desvantagem excessiva ou vai contra a lei. Exemplos: multa de 50%, devolução zero, reajuste sem limite.

21. Posso negociar as cláusulas do contrato?
Sim. O contrato não é imutável. Cláusulas de reajuste, prazo de entrega e devolução do sinal podem ser negociadas.

22. Preciso de advogado para analisar o contrato?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um profissional identifica cláusulas abusivas e protege seus interesses.

23. Quanto tempo demora para vender um imóvel em São Luís?
Imóveis bem precificados vendem em 1 a 3 meses. Imóveis superfaturados podem levar mais de 1 ano.

24. Posso vender um imóvel com dívidas?
Pode, mas o comprador pode descontar o valor das dívidas do preço ou exigir a quitação antes da assinatura. O ideal é quitar antes de anunciar.

25. Preciso da autorização do cônjuge para vender?
Se você é casado e o regime de bens é de comunhão parcial ou universal, sim, a autorização do cônjuge é obrigatória.

26. Vale a pena comprar imóvel na planta?
Sim, se você confiar na construtora (histórico de entregas), analisar o contrato (reajustes, prazos, distrato) e tiver capital para esperar (2 a 3 anos de obra).

27. O que é a due diligence imobiliária?
É o check-up completo do imóvel e do vendedor antes da compra. Verifica matrícula, certidões, débitos, zoneamento e contratos. Indispensável para uma compra segura.

28. Preciso de um corretor de imóveis?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um corretor conhece o mercado, negocia condições, filtra compradores e cuida da documentação – economizando seu tempo e evitando erros.

29. O que fazer se eu não tiver todos os documentos agora?
Comece a organizar com antecedência. Solicite a matrícula, as certidões e a CND com pelo menos 30 dias de antecedência. A falta de documentos é a principal causa de atraso.

30. Como escolher o melhor bairro para comprar em São Luís?
Considere: valorização histórica, infraestrutura (comércio, escolas, hospitais), demanda por aluguel e novos lançamentos na região. Visite o bairro em diferentes horários.