Casa Immobili | Evaldo Carvalho

Contrato de gaveta: riscos e como se proteger ao comprar imóvel

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 18:22:00 +0000

Contrato de gaveta: quais os riscos e como se proteger? Guia completo para não perder seu imóvel

Entenda o que é o contrato de gaveta, quais são os riscos para comprador e vendedor, quando é válido e como se proteger antes de fechar negócio

Descubra o que é o contrato de gaveta, os principais riscos, como regularizar a situação e quais cuidados tomar para não perder o imóvel.

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Contrato de gaveta: você sabe quais são os riscos? Entenda por que comprar um imóvel sem escritura e registro pode ser uma armadilha — e como se proteger antes de perder seu dinheiro.

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

Você encontrou a oportunidade perfeita: um imóvel com preço abaixo do mercado, sem burocracia, sem taxas de cartório. O vendedor diz que está tudo certo, que o contrato é válido, que é só assinar e já era. Mas será que é mesmo?

Esse tipo de negociação é conhecido como contrato de gaveta — também chamado de contrato particular de compra e venda ou promessa de compra e venda. É um acordo informal entre comprador e vendedor, feito sem escritura pública e sem registro no cartório de imóveis. O nome vem da ideia de que o documento fica “guardado na gaveta”, longe dos olhos do cartório e do fisco.

O problema é que, apesar de ser uma prática comum, o contrato de gaveta não transfere a propriedade do imóvel. Você pode pagar o imóvel inteiro — e continuar sem ser o dono de verdade. E quando o vendedor morre, contrai dívidas, ou o banco toma o imóvel, quem perde tudo é você.

Dado importante: De acordo com o artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é obrigatória para a transferência de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (cerca de R$ 45.500). Acima desse valor, o contrato de gaveta não é suficiente para transferir a propriedade. E, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o registro não for feito, o vendedor continua sendo o dono perante a lei.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre o contrato de gaveta:

O que é o contrato de gaveta e como ele funciona na prática;
Quando ele é válido e o que a lei diz sobre essa prática;
Em quais situações ele é mais comum — e por que as pessoas recorrem a ele;
Os riscos para o comprador — incluindo penhora, perda do imóvel e dificuldade de vender;
Os riscos para o vendedor — incluindo responsabilidade sobre o financiamento e dívidas do comprador;
Como se proteger se você for fazer um contrato de gaveta — cuidados mínimos;
Como regularizar um imóvel comprado com contrato de gaveta.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para avaliar os riscos do contrato de gaveta — e vai saber exatamente como agir para não perder seu dinheiro ou seu imóvel. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que é o contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é válido? O que diz a lei?
Quando o contrato de gaveta é usado?
Riscos para o comprador
Riscos para o vendedor
Como se proteger ao fazer um contrato de gaveta
Como regularizar um contrato de gaveta
Perguntas frequentes sobre contrato de gaveta

O que é o contrato de gaveta?

O contrato de gaveta — também chamado de contrato particular de compra e venda ou promessa de compra e venda — é um acordo informal entre comprador e vendedor para a compra e venda de um imóvel, feito sem a lavratura de escritura pública e sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O nome “gaveta” vem exatamente disso: o documento fica guardado na gaveta de uma das partes, sem ser levado ao conhecimento do cartório, do fisco ou de terceiros. É uma prática comum, mas perigosa, que pode trazer consequências graves para quem compra ou vende.

O contrato de gaveta pode ser um documento simples — até mesmo um papel escrito à mão — ou um contrato elaborado com cláusulas detalhadas. O que define o contrato de gaveta não é a complexidade do documento, mas o fato de não ter sido levado ao cartório para registro.

Características do contrato de gaveta

Documento particular

Feito apenas entre as partes, sem a participação de um tabelião ou cartório.

Sem escritura pública

Dispensa a lavratura da escritura no tabelionato de notas.

Sem registro no cartório

A venda não é registrada na matrícula do imóvel.

Efeito obrigacional

Cria obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade.

Exemplo prático:

João quer vender seu apartamento para Maria. Eles fazem um contrato particular, assinam, e Maria paga o valor acordado. O contrato fica guardado na gaveta de Maria. No papel, Maria “comprou” o imóvel. Mas, perante a lei, a propriedade continua sendo de João — porque ele não levou o contrato ao cartório para registrar a venda.

Se João tiver dívidas e o imóvel for penhorado, Maria perde o imóvel para os credores de João. Se João morrer, os herdeiros podem reivindicar o imóvel como parte da herança.

O que o contrato de gaveta realmente faz?

O contrato de gaveta tem efeitos limitados:

Efeito obrigacional: gera obrigações entre as partes — comprador deve pagar, vendedor deve entregar a posse;
Não transfere a propriedade: o comprador não se torna o dono perante a lei;
Não é oponível a terceiros: o banco, a Justiça e o fisco não reconhecem a compra.

Conclusão: O comprador fica com o “papel”, mas não com o imóvel de verdade.

Importante: O contrato de gaveta não é um “contrato falso” — ele é um contrato válido entre as partes. O problema é que ele não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel. A lei exige escritura pública e registro no cartório para que a transferência seja definitiva e oponível a terceiros. Saiba o que é matrícula do imóvel →

Atenção: Muitas pessoas acham que “ter o contrato na mão” é o suficiente para ser dono. Isso é um erro grave. O contrato de gaveta não substitui a escritura pública e o registro. Se você comprar um imóvel dessa forma, você está comprando um papel, não a propriedade. Não confunda posse com propriedade. Saiba como analisar seu contrato →

Dica de corretor: Se alguém te oferecer um imóvel “sem burocracia” ou “sem escritura”, desconfie. A segurança jurídica tem um preço — e esse preço é a escritura pública e o registro. Um imóvel sem escritura não é um imóvel seu — é um risco que você está assumindo. Não troque a segurança por uma economia de curto prazo. Veja o checklist completo do comprador →

Agora que você já sabe o que é o contrato de gaveta e quais são suas limitações, vamos entender o que a lei diz sobre essa prática — e quando o contrato de gaveta é (ou não) válido.

O contrato de gaveta é válido? O que diz a lei?

Essa é a pergunta que todo mundo faz quando ouve falar em contrato de gaveta. E a resposta é: depende. O contrato de gaveta é válido em alguns aspectos, mas insuficiente em outros.

A lei brasileira reconhece o contrato de gaveta como um contrato válido entre as partes (efeitos obrigacionais), mas não reconhece a transferência da propriedade (efeitos reais) enquanto ele não for registrado. Dois artigos do Código Civil são fundamentais para entender essa distinção:

1⃣

Art. 108 do Código Civil — a escritura pública é obrigatória

O artigo 108 do Código Civil estabelece que:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos atos jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.”

O que isso significa: para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (cerca de R$ 45.500), a escritura pública é obrigatória;
Consequência: o contrato de gaveta não é suficiente para transferir a propriedade desses imóveis;
Exceção: para imóveis de valor inferior a 30 salários mínimos, o contrato de gaveta pode ser válido para transferência de propriedade — mas ainda assim é recomendável o registro.

2⃣

Art. 1.245 do Código Civil — a propriedade só se transfere com o registro

O artigo 1.245 do Código Civil é ainda mais direto:

“Transfere-se a propriedade mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.”

O que isso significa: a propriedade só se transfere com o registro no cartório. O contrato particular não é suficiente;
Consequência: enquanto o registro não for feito, o vendedor continua sendo o dono perante a lei;
Independência: mesmo que o comprador tenha pago o valor integral, a propriedade não se transfere sem o registro.

O que a lei reconhece e o que não reconhece?

A lei reconhece:

O contrato como válido entre as partes (comprador e vendedor);
A posse do comprador sobre o imóvel;
A obrigação do vendedor de entregar o imóvel ao comprador;
A obrigação do comprador de pagar o preço acordado;
A possibilidade de usucapião depois de um período de posse.

A lei NÃO reconhece:

A transferência da propriedade sem registro;
O comprador como proprietário perante o cartório;
O contrato como oponível a terceiros (bancos, credores, fisco);
A venda do imóvel por parte do comprador sem a documentação regularizada;
A ausência de riscos — penhora, herdeiros, etc.

Resumo: validade x eficácia

O contrato de gaveta é válido (existe juridicamente e cria obrigações), mas não é eficaz para transferir a propriedade. Ele é um instrumento que obriga as partes, mas não produz efeitos reais — ou seja, não transfere o bem de fato.

Comparação: É como ter um contrato de compra de um carro, mas nunca transferir o documento para o seu nome. O carro é seu na prática, mas não na lei.

Importante: O contrato de gaveta não é um documento falsificado ou ilegal. É um contrato válido — desde que não tenha vícios (como fraude, coação ou simulação). O problema não está no contrato em si, mas na falta de registro que o transforma em um instrumento insuficiente para garantir a propriedade. Saiba como analisar seu contrato →

Atenção: Muitos vendedores e compradores acham que o contrato de gaveta “é suficiente” porque o contrato é reconhecido em cartório ou tem testemunhas. Isso não é verdade. O reconhecimento de firma e as testemunhas dão autenticidade ao documento, mas não substituem o registro. A propriedade só se transfere com o registro na matrícula do imóvel. Não se iluda com reconhecimento de firma — ele não transfere a propriedade. Saiba o que é matrícula do imóvel →

Dica de corretor: Se alguém te disser que “contrato de gaveta é válido” e estiver te vendendo um imóvel, ela está te contando apenas meia verdade. O contrato é válido, sim, mas apenas entre as partes. Para que você seja o dono de verdade, precisa de escritura pública e registro. Não caia na conversa de que “contrato de gaveta é suficiente” — não é. Veja o checklist do comprador →

Agora que você já sabe o que a lei diz sobre o contrato de gaveta, vamos entender quando ele é usado — e por que tantas pessoas recorrem a essa prática, mesmo sabendo dos riscos.

Quando o contrato de gaveta é usado?

Se o contrato de gaveta é tão arriscado, por que tantas pessoas ainda usam? A resposta é simples: ele oferece vantagens imediatas — preço mais baixo, menos burocracia, agilidade — que parecem atraentes para quem quer comprar rápido ou economizar custos.

No entanto, como vimos, essas vantagens vêm com riscos enormes. Abaixo, as principais situações em que o contrato de gaveta é adotado, e por que elas acontecem:

1⃣

Repasse de financiamento

O vendedor ainda está pagando o financiamento do imóvel e quer repassar as parcelas para o comprador. Como o imóvel está alienado ao banco, não é possível fazer a transferência formal sem quitar a dívida — e o comprador assume o compromisso de continuar pagando.

2⃣

Imóvel sem documentação regularizada

Venda de casa ou apartamento que não tem escritura, matrícula atualizada ou habite-se. O proprietário não pode fazer a venda formal porque a documentação está irregular, mas negocia informalmente com o comprador.

3⃣

Compra de herança (inventário pendente)

Negociação de bens herdados antes da conclusão do inventário. Como o inventário pode demorar meses ou anos, as partes fazem um contrato de gaveta para “garantir” o negócio enquanto o processo judicial não termina.

4⃣

Redução de custos (economia de taxas)

O comprador quer evitar as taxas de cartório (escritura, registro, ITBI). Ao fazer um contrato de gaveta, ele “economiza” esses valores — mas perde a segurança jurídica de ser o dono de fato.

5⃣

Agilidade (venda sem burocracia)

A venda informal é mais rápida, sem a burocracia do cartório. As partes assinam o contrato e o negócio está “fechado” no mesmo dia — enquanto a escritura pública poderia levar semanas ou meses.

6⃣

Má-fé / Fraude

Venda de imóveis embargados, penhorados ou com pendências judiciais. O vendedor, sabendo que não pode vender formalmente, se aproveita da pressa ou do desconhecimento do comprador para fazer o contrato de gaveta e passar o problema para frente.

Atenção: A situação 6 (má-fé/fraude) é mais comum do que parece. Muitos compradores, atraídos por preços abaixo do mercado, acabam comprando imóveis com pendências judiciais ou dívidas ocultas. Quando descobrem o problema, o vendedor já sumiu — e o comprador fica com o prejuízo. Preço abaixo do mercado é o primeiro sinal de alerta. Veja o checklist do comprador →

Dica de corretor: Se alguém te oferecer um imóvel com “preço de oportunidade” e disser que é só fazer um “contratinho de gaveta” para fechar, desconfie na hora. O contrato de gaveta é usado em situações específicas, muitas vezes porque o imóvel tem problemas — documentais, financeiros ou judiciais. Se o negócio parece bom demais para ser verdade, provavelmente é.

Agora que você já sabe quando o contrato de gaveta é usado, vamos aos riscos mais graves para o comprador — e por que essa prática pode fazer você perder seu dinheiro e seu imóvel.

Riscos para o comprador

O contrato de gaveta é muito mais perigoso para o comprador do que para o vendedor. O comprador paga o imóvel, assume as parcelas, faz reformas — mas não tem a propriedade garantida. E quando algo dá errado, quem perde tudo é o comprador.

Abaixo, os 9 principais riscos que o comprador corre ao adquirir um imóvel com contrato de gaveta:

1⃣

O vendedor pode não ser o verdadeiro dono

Sem a verificação formal da matrícula, o comprador pode estar comprando de alguém que não é o proprietário legítimo — como um posseiro, um herdeiro sem direito ou até um estelionatário.

Exemplo: João vende um imóvel que é de Maria (sua ex-esposa) sem autorização. O comprador paga, descobre o golpe e perde o dinheiro e o imóvel.
O que fazer: sempre consulte a matrícula do imóvel antes de fechar negócio. Saiba como consultar a matrícula →

2⃣

Penhoras e dívidas do vendedor

Como o imóvel continua em nome do vendedor na matrícula, ele pode ser penhorado para pagar dívidas do vendedor — mesmo que você já tenha pago o valor integral.

Exemplo: O vendedor tem dívidas com a justiça (pensão alimentícia, impostos, etc.). O juiz decreta a penhora do imóvel e o comprador perde o imóvel para os credores.
O que fazer: antes de comprar, verifique se o imóvel tem certidões negativas (ônus reais, ações judiciais, débitos trabalhistas e fiscais).

3⃣

Impossibilidade de vender ou financiar

Sem a escritura e o registro, o comprador não consegue vender legalmente o imóvel, nem usar como garantia em financiamentos ou empréstimos.

Exemplo: Você precisa se mudar e quer vender o imóvel. O comprador pede a escritura e você não pode apresentar — a venda não se concretiza.
O que fazer: regularize o imóvel o quanto antes. Veja os documentos necessários →

4⃣

O vendedor morre e os herdeiros reivindicam o imóvel

Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário e é tratado como parte da herança — mesmo com o contrato de gaveta.

Exemplo: O vendedor morre e os filhos (herdeiros) não reconhecem a venda. Eles pedem a devolução do imóvel e o comprador perde o bem — e o dinheiro.
O que fazer: se o vendedor já tem idade avançada, o risco é ainda maior. A regularização é a única forma segura.

5⃣

Perda do imóvel para o banco (financiamento original)

Se o imóvel foi comprado com financiamento e o vendedor não pagar as parcelas ao banco, o banco pode tomar o imóvel — e o comprador perde tudo o que pagou.

Exemplo: O vendedor repassou o financiamento para o comprador. O comprador paga as parcelas, mas o vendedor não informou o banco. O banco, não recebendo o valor, toma o imóvel.
O que fazer: em caso de repasse de financiamento, é essencial que o banco seja notificado e o contrato seja novado (transferido para o nome do comprador).

6⃣

Insegurança jurídica total

Em caso de litígio — qualquer disputa judicial — o contrato de gaveta não é suficiente para provar a propriedade. O comprador pode perder a ação, mesmo tendo razão.

Exemplo: O comprador e o vendedor entram em disputa sobre o valor pago. O juiz não reconhece o contrato de gaveta como suficiente e o comprador perde a ação.
O que fazer: evite o contrato de gaveta. Se não for possível, consulte um advogado antes de assinar. Saiba como analisar seu contrato →

7⃣

Fraude — o mesmo imóvel é vendido para várias pessoas

O vendedor pode vender o mesmo imóvel para diferentes compradores, utilizando contratos de gaveta com cada um.

Exemplo: O vendedor faz contratos de gaveta com três pessoas diferentes, recebe o dinheiro de todas e desaparece.
O que fazer: essa prática é um crime (estelionato). A única forma de evitar é não comprar sem escritura e registro.

8⃣

IPTU e tributos em nome do vendedor

O fisco não reconhece o contrato de gaveta. O IPTU, o ITBI e outros tributos continuam sendo cobrados em nome do vendedor — e o comprador pode ter problemas com o fisco.

Exemplo: O vendedor não paga o IPTU e a dívida vai para a dívida ativa. O comprador, que mora no imóvel, pode receber a cobrança judicial.
O que fazer: mantenha os tributos pagos e regularize o imóvel o quanto antes.

9⃣

Dificuldade de provar a propriedade em juízo

Em uma disputa judicial, o contrato de gaveta pode ser insuficiente para comprovar que o comprador é o dono do imóvel.

Exemplo: O comprador precisa provar que é o dono para impedir uma penhora, mas o juiz não aceita o contrato de gaveta como prova suficiente.
O que fazer: a propriedade só é provada com a matrícula atualizada e o registro da escritura.

Atenção: Esses 9 riscos não são teóricos — são situações que acontecem todos os dias no mercado imobiliário. Milhares de compradores perdem seus imóveis e seu dinheiro por causa de contratos de gaveta. O contrato de gaveta não é uma “alternativa válida” — é uma armadilha disfarçada de oportunidade. Saiba mais sobre direitos do comprador →

Dica de corretor: Se alguém te oferecer um imóvel com contrato de gaveta, faça uma pergunta simples: “Se o contrato é tão seguro, por que você não faz a escritura e o registro?” A resposta geralmente revela o problema — dívidas, herdeiros, pendências judiciais. Não seja o “espertão” que achou que ia economizar — seja o comprador que protegeu seu patrimônio com a formalidade que a lei exige. Veja o checklist completo do comprador →

Agora que você já conhece os riscos para o comprador, vamos entender que o contrato de gaveta também traz riscos para o vendedor — e por que essa prática pode prejudicar quem está vendendo.

Riscos para o vendedor

O contrato de gaveta também expõe o vendedor a riscos significativos. Ao contrário do comprador, que assume o risco de perder o imóvel, o vendedor assume o risco de continuar responsável por um imóvel que não é mais seu.

Abaixo, os 5 principais riscos para o vendedor ao fazer um contrato de gaveta:

1⃣

Responsabilidade pelo financiamento (se houver)

Se o imóvel foi comprado com financiamento bancário e o vendedor repassou as parcelas para o comprador, a dívida continua em nome do vendedor.

Exemplo: O comprador para de pagar as parcelas do financiamento. O banco não conhece o contrato de gaveta e cobra do vendedor, que pode ter o nome negativado, o imóvel retomado e ainda ser processado pelo banco.
Consequência: o vendedor fica com o nome sujo (SPC/SERASA), pode ter o imóvel leiloado pelo banco e ainda responder por uma ação judicial.

2⃣

O imóvel continua em seu nome para o fisco e para terceiros

Mesmo depois de vendido, o imóvel continua registrado em nome do vendedor na matrícula do cartório. Isso significa que o vendedor continua sendo o dono perante a lei, o fisco e os credores.

Exemplo: O comprador não paga o IPTU. A dívida do IPTU é cobrada do vendedor, que continua sendo o proprietário registral.
Consequência: o vendedor pode ter o nome inscrito na dívida ativa, sofrer execução fiscal e ter outros bens penhorados por dívidas do imóvel que já vendeu.

3⃣

Dificuldade para vender formalmente para outra pessoa

Enquanto o contrato de gaveta estiver ativo, o vendedor não pode vender formalmente o imóvel para outra pessoa — porque a matrícula ainda está em seu nome, mas ele já não tem mais a posse.

Exemplo: O vendedor encontra um comprador disposto a pagar um preço mais alto. Mas ele não pode formalizar a venda porque o imóvel está com o comprador do contrato de gaveta.
Consequência: o vendedor fica “preso” ao contrato de gaveta, sem conseguir negociar formalmente o imóvel.

4⃣

Se o comprador tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado em nome do vendedor

Como o imóvel continua em nome do vendedor, se o comprador tiver dívidas e credores, o imóvel pode ser penhorado para pagar essas dívidas — mesmo que o vendedor já tenha recebido o valor e não tenha mais qualquer vínculo com o imóvel.

Exemplo: O comprador tem dívidas trabalhistas. A Justiça penhora bens do comprador. O imóvel, que está em nome do vendedor, não pode ser penhorado (porque não é do comprador) — mas isso gera uma confusão jurídica que pode levar o vendedor a ter que comprovar em juízo que já vendeu o imóvel.
Consequência: o vendedor pode ser chamado a juízo para explicar a situação, gastar com advogado e ter dor de cabeça.

5⃣

Perda do imóvel se o comprador não pagar

Se o comprador parar de pagar o valor acordado (ou as parcelas do financiamento), o vendedor pode ter dificuldade para reaver o imóvel.

Exemplo: O comprador paga apenas algumas parcelas e depois para. O vendedor, que já entregou a posse do imóvel, não consegue retomá-lo facilmente — precisa entrar na Justiça para reaver o bem.
Consequência: o vendedor perde tempo, dinheiro e pode acabar perdendo o imóvel se o comprador tiver usucapido ou se o processo for desfavorável.

Atenção: Muitos vendedores acham que “se eu vendi, não tenho mais problema”. Isso é um erro grave. Enquanto o imóvel não for registrado em nome do comprador, a responsabilidade continua sendo do vendedor — dívidas, impostos, execuções, tudo continua recaindo sobre ele. Vender com contrato de gaveta não é “passar o problema” — é adiar o problema para o futuro. Saiba como analisar seu contrato →

Importante: O contrato de gaveta não transfere a propriedade — e isso significa que o vendedor não se livra do imóvel perante a lei. Mesmo que ele tenha recebido o dinheiro e entregue as chaves, ainda é o dono registral — e todas as responsabilidades que vêm com isso continuam sendo suas. Se você quer se livrar do imóvel, precisa do registro, não de um contrato de gaveta.

Dica de corretor: Se você é o vendedor e está pensando em fazer um contrato de gaveta, pense duas vezes. A economia que você faz com as taxas de cartório pode custar muito caro no futuro — com processos judiciais, nome sujo, penhoras e perda do imóvel. A segurança jurídica é um investimento — não um custo. Veja o checklist do vendedor →

Agora que você já conhece os riscos para o vendedor, vamos entender como se proteger se você precisar fazer um contrato de gaveta — ou, melhor, como evitar essa armadilha e fazer o negócio da forma correta.

Como se proteger ao fazer um contrato de gaveta

A melhor forma de se proteger do contrato de gaveta é não fazê-lo. A escritura pública e o registro no cartório são os únicos meios seguros e definitivos de transferir a propriedade de um imóvel.

No entanto, se você já está nessa situação ou se, por alguma razão, o contrato de gaveta for inevitável, existem cuidados mínimos que você pode tomar para reduzir os riscos. Lembre-se: não há proteção total — você estará sempre exposto a perigos que a formalidade eliminaria.

Abaixo, os 8 cuidados essenciais para minimizar os riscos de um contrato de gaveta:

1⃣

Consulte a matrícula do imóvel antes de qualquer coisa

Antes de assinar qualquer contrato, obtenha a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

O que verificar: se o vendedor é realmente o proprietário; se há penhoras, hipotecas, ações judiciais ou outras pendências;
Importante: essa consulta é a única forma de saber se o imóvel é “limpo” e se o vendedor pode, de fato, vendê-lo;
Atenção: não confie na palavra do vendedor — consulte você mesmo ou peça a um profissional. Saiba como consultar a matrícula →

2⃣

Verifique a cadeia dominial (histórico de propriedade)

Além da matrícula atual, analise o histórico de todas as transferências de propriedade do imóvel.

O que verificar: se houve vendas anteriores, se há herdeiros com direitos, se o imóvel foi desmembrado ou objeto de usucapião;
Importante: a cadeia dominial revela vícios que a matrícula atual pode não mostrar de imediato.

3⃣

Contrato escrito, detalhado e com cláusulas claras

Se for fazer o contrato, não aceite um papel escrito à mão ou um “contratinho” simplificado.

O que deve constar: identificação completa das partes, descrição do imóvel (matrícula, endereço, metragem), preço, forma de pagamento, prazos, data da entrega das chaves, responsabilidade por tributos e despesas, cláusula de multa em caso de descumprimento;
Importante: todas as cláusulas devem ser claras e objetivas, sem termos vagos ou ambíguos.

4⃣

Reconhecimento de firma em cartório

Leve o contrato a um cartório de notas para que as assinaturas sejam reconhecidas.

O que isso faz: confere autenticidade ao documento, comprovando que as pessoas que assinaram são quem dizem ser;
Importante: o reconhecimento de firma não substitui o registro — é apenas uma formalidade adicional que pode facilitar uma eventual ação judicial.

5⃣

Inclua testemunhas (e escolha pessoas idôneas)

Peça que duas ou três testemunhas assinem o contrato junto com as partes.

Quem escolher: pessoas de confiança e idôneas, que possam confirmar, em juízo, que presenciaram a assinatura;
Importante: testemunhas não substituem o registro, mas podem ser úteis em uma eventual disputa judicial.

6⃣

Cláusula de quitação e transferência de responsabilidades

O contrato deve definir claramente o momento em que o comprador assume a dívida (se houver) e o vendedor se desobriga.

O que deve constar: “A partir da data de assinatura deste contrato, o comprador assume integralmente o pagamento das parcelas do financiamento, eximindo o vendedor de qualquer responsabilidade futura”;
Importante: essa cláusula não exime o vendedor perante o banco — o banco não reconhece o contrato — mas cria uma obrigação entre as partes.

Saiba como analisar seu contrato →

7⃣

Busque orientação de um advogado especializado

Antes de assinar qualquer contrato de gaveta, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.

O que o advogado faz: revisa o contrato, identifica cláusulas abusivas ou omissas, orienta sobre os riscos e sugere alterações;
Importante: o custo de uma consultoria é muito menor do que o custo de perder o imóvel em uma disputa judicial;
Atenção: não confie em “modelos de contrato” da internet — cada imóvel e cada negociação são únicos.

Saiba como analisar seu contrato →

8⃣

A melhor proteção: NÃO FAÇA o contrato de gaveta

Essa é a única proteção real contra todos os riscos que listamos. Se você pode evitar, evite.

O que fazer: opte pela escritura pública e registro no cartório — a única forma segura e definitiva de transferir a propriedade;
Se você já está no contrato de gaveta: regularize o quanto antes (veremos como no próximo bloco).

Lembre-se: o contrato de gaveta não é uma “alternativa” — é uma armadilha disfarçada de oportunidade. Veja o checklist do comprador →

Atenção: Os cuidados listados acima minimizam os riscos, mas não os eliminam. Mesmo com um contrato bem redigido, reconhecido em cartório e com testemunhas, você ainda está vulnerável a penhoras, herdeiros, fraudes e perda do imóvel. A única forma de eliminar os riscos é a escritura pública e o registro. Não confie que um contrato bem feito resolve — ele não resolve.

Dica de corretor: Como corretor, eu jamais recomendaria um contrato de gaveta para qualquer cliente. O risco é muito alto para justificar a economia de curto prazo. Se você está sendo pressionado a fazer um contrato de gaveta, desconfie — esse é um sinal de que o vendedor ou a imobiliária não está sendo transparente. Exija escritura e registro — sua segurança vale mais do que qualquer desconto. Veja os documentos necessários →

Agora que você já sabe como se proteger (ainda que minimamente), vamos entender como regularizar um imóvel que já foi comprado com contrato de gaveta — e transformar a posse em propriedade de verdade.

Como regularizar um contrato de gaveta

Se você já comprou um imóvel com contrato de gaveta, a boa notícia é que existem caminhos para regularizar a situação e se tornar, finalmente, o dono de verdade. A má notícia é que o processo pode ser demorado, burocrático e custoso — dependendo da complexidade do caso e da cooperação do vendedor.

Mas vale a pena. Regularizar o imóvel é a única forma de garantir a propriedade, vender o imóvel no futuro, financiá-lo ou deixá-lo como herança com segurança.

Abaixo, os 4 caminhos principais para regularizar um imóvel comprado com contrato de gaveta:

1⃣

Regularização consensual (acordo amigável)

O caminho mais simples e menos custoso é quando o vendedor concorda em formalizar a venda com escritura pública e registro.

Como funciona: as partes comparecem ao cartório e lavram a escritura pública de compra e venda, registrando a transferência na matrícula do imóvel;
Custos: ITBI, emolumentos (taxas cartoriais), honorários do tabelião;
Prazo: pode ser feito em alguns dias, dependendo da disponibilidade das partes;
Importante: o vendedor precisa quitar eventual financiamento ou pendências para que a escritura seja registrada.

Veja os documentos necessários →

2⃣

Usucapião (aquisição pela posse)

Se o vendedor se recusar a regularizar ou estiver desaparecido, o comprador pode buscar a propriedade pela usucapião — a aquisição da propriedade pela posse prolongada.

Usucapião extraordinário: posse de 15 anos sem contestação — pode ser reduzido para 10 anos se houver obras ou benfeitorias;
Usucapião ordinário: posse de 10 anos com justo título e boa-fé;
Usucapião especial: posse de 5 anos (imóvel de até 250 m², utilizado para moradia, e o possuidor não tem outro imóvel);
Como fazer: ação judicial — o juiz reconhece a propriedade após a comprovação dos requisitos legais.

Atenção: a usucapião é demorada e exige prova robusta da posse (contas de água/luz, IPTU, testemunhas, etc.).

3⃣

Adjudicação compulsória (ação judicial para obrigar o vendedor)

Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, o comprador pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória.

O que é: ação judicial para obrigar o vendedor a cumprir o contrato e transferir a propriedade;
Requisitos: o comprador precisa comprovar que pagou o valor integral e que o vendedor se recusa a formalizar a venda;
Resultado: o juiz determina a transferência da propriedade, e a decisão judicial substitui a escritura;
Prazo: pode levar de 6 meses a alguns anos, dependendo da complexidade do caso.

Importante: essa ação exige um advogado especializado e provas robustas (contrato, comprovantes de pagamento, notificações). Saiba como analisar seu contrato →

4⃣

Regularização documental e análise da matrícula

Antes de qualquer um dos caminhos acima, é essencial analisar a documentação do imóvel para entender o que está pendente.

O que verificar: se a matrícula do imóvel está atualizada; se há débitos de IPTU, condomínio, foro (se for aforamento); se há penhoras, hipotecas ou ações judiciais;
Importante: a análise documental é o ponto de partida para qualquer regularização. Sem ela, você não sabe o que está enfrentando;
Quem pode fazer: um advogado especializado ou um corretor experiente com acesso à documentação.

Saiba como consultar a matrícula →

Qual caminho escolher?

Se o vendedor coopera: regularização consensual — é o caminho mais rápido e barato;
Se o vendedor se recusa: adjudicação compulsória — ação judicial para obrigar a transferência;
Se o vendedor sumiu ou faleceu: usucapião — adquirir a propriedade pela posse;
Em todos os casos: análise documental — entenda a situação do imóvel antes de agir.

Atenção: A regularização é um processo que pode levar meses ou anos, dependendo do caminho escolhido. Quanto antes você começar, melhor.

Atenção: A regularização de um contrato de gaveta não é automática e não é simples. Muitos compradores tentam regularizar por conta própria e acabam perdendo prazos ou deixando de juntar provas importantes. O processo exige conhecimento jurídico e documentação técnica. Não tente fazer sozinho — busque orientação profissional. Saiba como analisar seu contrato →

Importante: Se você está em um contrato de gaveta, não espere para regularizar. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica — o vendedor pode falecer, os documentos podem se perder, as dívidas podem aumentar. Regularizar agora é mais barato e mais fácil do que regularizar depois.

Dica de corretor: Se você já está em um contrato de gaveta, não se desespere — existem caminhos para regularizar, como vimos. Mas também não adie esse processo. Cada dia que passa é um dia a mais de risco. O primeiro passo é consultar um advogado e um corretor experiente para avaliar a documentação e definir a melhor estratégia. Regularizar não é opção — é necessidade. Veja o checklist do comprador →

Agora que você já sabe como regularizar um contrato de gaveta, vamos às perguntas mais frequentes sobre o tema — e as respostas que você precisa saber para tomar a decisão certa.

Perguntas frequentes sobre contrato de gaveta

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores e vendedores sobre o contrato de gaveta. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O contrato de gaveta é válido?

Sim e não. O contrato de gaveta é válido entre as partes (comprador e vendedor) — ele cria obrigações mútuas e pode ser usado em juízo para cobrar o cumprimento do acordo. No entanto, ele não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel.

Para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, o artigo 108 do Código Civil exige escritura pública. E, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato de gaveta, por si só, não torna você o dono de verdade. Saiba como analisar seu contrato →

O que acontece se o vendedor morrer?

Essa é uma das maiores tragédias do contrato de gaveta. Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário e é tratado como parte da herança — mesmo com o contrato de gaveta.

O que acontece: os herdeiros do vendedor podem reivindicar o imóvel como parte da herança, alegando que o contrato não é válido ou que os valores não foram integralmente pagos;
Consequência: o comprador pode perder o imóvel e ter que entrar na Justiça para tentar receber o dinheiro de volta — muitas vezes, sem sucesso;
Solução: a única forma de evitar esse risco é regularizar o imóvel com escritura e registro antes que o vendedor faleça.

Saiba como consultar a matrícula →

Posso vender um imóvel comprado com contrato de gaveta?

Sim, mas com muitas dificuldades. Você pode vender a posse do imóvel para outra pessoa, fazendo outro contrato de gaveta — mas não pode vender formalmente o imóvel, porque a propriedade não está em seu nome.

Problemas: o comprador vai exigir a escritura e o registro; a venda formal será impossível; a única saída é regularizar primeiro;
Consequência: você fica preso ao imóvel, sem conseguir vender para comprar outro ou para se mudar;
Solução: antes de vender, regularize o imóvel — só então você poderá vender com segurança.

Veja os documentos necessários →

A Caixa ou o banco reconhecem o contrato de gaveta?

Não. Os bancos e instituições financeiras não reconhecem o contrato de gaveta para nenhuma finalidade: nem para financiar o imóvel, nem para liberar o comprador da dívida, nem para aprovar qualquer operação financeira.

Para o banco: o proprietário registral é o único que importa. Se o vendedor fez um contrato de gaveta, para o banco ele continua sendo o dono;
Consequência: se o comprador quiser financiar o imóvel, não conseguirá; se o vendedor não pagar o financiamento original, o banco pode tomar o imóvel;
Solução: a única forma de o banco reconhecer a transferência é com a escritura pública e o registro.

Saiba como funciona o financiamento →

Como regularizar um contrato de gaveta?

Existem quatro caminhos principais para regularizar um contrato de gaveta:

1. Regularização consensual: acordo com o vendedor para lavrar a escritura pública e registrar o imóvel — caminho mais rápido e barato;
2. Usucapião: aquisição da propriedade pela posse prolongada (15, 10 ou 5 anos, dependendo da modalidade);
3. Adjudicação compulsória: ação judicial para obrigar o vendedor a transferir a propriedade — quando ele se recusa a cooperar;
4. Regularização documental: análise da matrícula e da cadeia dominial para entender o que está pendente.

O caminho mais indicado depende da cooperação do vendedor e do tempo de posse do comprador. Consulte um advogado especializado para avaliar a melhor estratégia para o seu caso. Saiba como analisar seu contrato →

Dica de corretor: Se você está considerando um contrato de gaveta — seja como comprador ou como vendedor —, pense duas vezes antes de prosseguir. A economia de curto prazo não compensa os riscos de longo prazo. Se você já está no contrato de gaveta, o primeiro passo é consultar um advogado para avaliar a documentação e iniciar a regularização. Quanto antes você agir, melhor. Veja o checklist completo do comprador →

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre contrato de gaveta, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você proteja seu patrimônio.

Conclusão: contrato de gaveta é um risco que você não precisa correr

O contrato de gaveta pode parecer uma solução prática para quem quer comprar ou vender um imóvel com menos burocracia e custos menores. Mas, como vimos ao longo deste guia, a economia de curto prazo esconde riscos enormes que podem custar o imóvel e o dinheiro investido.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

O contrato de gaveta é um acordo particular sem escritura e sem registro — válido entre as partes, mas insuficiente para transferir a propriedade;
O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos, e o artigo 1.245 exige registro no cartório para a transferência da propriedade;
As situações mais comuns de uso incluem repasse de financiamento, imóveis sem documentação, heranças, redução de custos e, infelizmente, má-fé e fraude;
O comprador enfrenta 9 riscos graves: vendedor falso, penhoras, impossibilidade de vender, herdeiros, perda para o banco, insegurança jurídica, fraude, tributos e dificuldade de provar a propriedade;
O vendedor também tem 5 riscos sérios: responsabilidade pelo financiamento, tributos em seu nome, dificuldade de vender formalmente, confusão com penhoras e perda do imóvel se o comprador não pagar;
Existem cuidados mínimos para reduzir riscos, mas a única proteção real é não fazer o contrato de gaveta;
E, se você já está nessa situação, existem caminhos para regularizar — consensual, usucapião, adjudicação compulsória e análise documental —, mas todos exigem tempo, custos e orientação profissional.

Lembre-se: A segurança jurídica tem um preço — e esse preço é a escritura pública e o registro no cartório. Não troque a segurança do seu patrimônio por uma economia de curto prazo. O imóvel dos seus sonhos merece a formalidade que a lei exige.

Agora que você já sabe o que é o contrato de gaveta, quais são os riscos e como regularizar, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Leia também da série “Documentação e Regularização de Imóveis”:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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Vícios ocultos no imóvel: o que são e como proceder? Guia completo

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 18:06:55 +0000

Vícios ocultos no imóvel: o que são e como proceder? Guia completo para proteger seus direitos

Entenda o que são vícios ocultos, como identificar, quais são seus direitos, prazos para reclamar e como agir para não sair perdendo

Descubra o que são vícios ocultos em imóveis, como identificar infiltrações, rachaduras e defeitos estruturais, e saiba como cobrar seus direitos do vendedor ou construtora.

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Vícios ocultos no imóvel: você sabe o que são e como proceder? Entenda seus direitos, os prazos para reclamar, como provar o defeito e o que fazer se o vendedor ou a construtora se recusar a resolver.

Você comprou um imóvel, mudou, e na primeira chuva forte descobriu uma infiltração. Ou uma rachadura na parede que estava escondida sob a tinta. Ou um problema elétrico que só apareceu depois de meses. O corretor não falou nada, o vendedor disse que estava tudo perfeito, e a vistoria não apontou nada. O que fazer agora?

Esses defeitos — que não eram visíveis no momento da compra, mas já existiam — são chamados de vícios ocultos (ou vícios redibitórios). Eles podem comprometer a estrutura, a segurança, a habitabilidade ou o valor do imóvel. E, o mais importante: o comprador tem direitos garantidos pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor.

O problema é que muitos compradores não sabem como agir — aceitam o defeito, pagam pelos reparos do próprio bolso, ou se sentem impotentes diante do vendedor ou da construtora. Mas a lei protege o comprador, e existem caminhos claros para resolver a situação, desde a notificação extrajudicial até a ação judicial.

Dado importante: Segundo o Código Civil (arts. 441 a 446), o comprador tem até 1 ano para reclamar de um vício oculto a partir da sua descoberta. Já no caso de imóveis comprados de construtoras, o Código de Defesa do Consumidor garante 90 dias para reclamar de vícios ocultos, contados da constatação do defeito. Além disso, o STJ já consolidou o entendimento de que a construtora responde por vícios ocultos mesmo anos após a entrega, especialmente em casos de defeitos estruturais. Ignorar o problema é o maior erro — conhecer seus direitos é o primeiro passo para resolver.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre vícios ocultos no imóvel:

O que são vícios ocultos e como diferenciá-los de defeitos aparentes;
Exemplos comuns de vícios ocultos em imóveis — infiltrações, rachaduras, problemas estruturais e mais;
Quem responde pelo vício — vendedor, construtora ou imobiliária;
Os prazos para reclamar — e como a lei protege o comprador;
As ações cabíveis — ação redibitória, estimatória e de indenização;
Como provar o vício oculto — laudos, fotos, vistorias e documentos;
Como proceder passo a passo — da descoberta à solução do problema.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para lidar com um vício oculto no seu imóvel — e vai saber exatamente como agir para proteger seus direitos e seu patrimônio. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que são vícios ocultos no imóvel?
Vício oculto x vício aparente: qual a diferença?
Exemplos comuns de vícios ocultos em imóveis
Quem responde pelo vício oculto?
Prazos para reclamar: o que a lei determina
O que o comprador pode fazer? (Ações cabíveis)
Como provar o vício oculto?
Passo a passo: como proceder ao descobrir um vício oculto
Perguntas frequentes sobre vícios ocultos

O que são vícios ocultos no imóvel?

Um vício oculto — também chamado de vício redibitório — é um defeito que já existia no imóvel no momento da compra, mas que não era perceptível em uma vistoria normal, mesmo que você tivesse inspecionado o imóvel com cuidado.

O nome “oculto” vem exatamente disso: o defeito estava escondido — sob a tinta, atrás do reboco, dentro da parede, ou mascarado por uma reforma recente. Ele só se revela depois que você já mora no imóvel, muitas vezes com o passar do tempo, com a primeira chuva, ou com o uso cotidiano.

Para que um defeito seja considerado vício oculto e gere direito de reclamação, ele precisa reunir três condições fundamentais:

Preexistência

O defeito já existia no imóvel antes da compra, mesmo que você só tenha descoberto depois.

Ocultação

O defeito não era perceptível por um exame comum ou vistoria cuidadosa no momento da compra.

Gravidade

O defeito torna o imóvel impróprio para o uso ou reduz significativamente seu valor.

Exemplo prático:

João comprou um apartamento. Na vistoria, tudo parecia perfeito — paredes lisas, pintura nova, acabamento impecável. Três meses depois, com a primeira chuva forte, apareceu uma infiltração na parede da sala, com manchas e descascamento da tinta. O engenheiro constatou que o problema já existia antes da compra: uma trinca na laje que havia sido coberta com massa e tinta para esconder o defeito.

Isso é um vício oculto — o defeito preexistia, não era visível na vistoria, e compromete a habitabilidade do imóvel. João tem direito de reclamar.

Base legal: o que diz o Código Civil?

Os vícios ocultos estão previstos no Código Civil, nos arts. 441 a 446. O artigo 441 estabelece que:

“A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ocultos, que a tornem imprópria para o uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.”

— Art. 441 do Código Civil

Os artigos seguintes detalham os prazos para reclamar (arts. 445 e 446) e as ações que o comprador pode mover (arts. 442 e 443) — que veremos nos próximos blocos.

Além do Código Civil, quando a compra é feita de uma construtora ou incorporadora, também se aplica o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que oferece proteção ainda mais ampla ao comprador, como veremos adiante.

Importante: Um defeito estético (ex: um azulejo com pequena diferença de cor) não é considerado vício oculto, porque não compromete o uso do imóvel nem reduz significativamente seu valor. Já uma infiltração estrutural, uma rachadura em viga ou um problema elétrico grave são vícios ocultos — e geram direito de reclamação. Veja o checklist do comprador para evitar problemas →

Dica de corretor: A melhor forma de evitar vícios ocultos é prevenir — fazendo uma vistoria cautelar antes da compra, com um engenheiro ou arquiteto de sua confiança. Além disso, leia o contrato com atenção e verifique se ele prevê garantia contra vícios ocultos. Uma construtora séria não tem problemas em oferecer essa garantia. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já sabe o que são vícios ocultos e qual é a base legal que os protege, vamos entender a diferença entre vício oculto e vício aparente — e por que essa distinção é crucial para saber se você pode reclamar.

Vício oculto x vício aparente: qual a diferença?

Nem todo defeito no imóvel é um vício oculto. A lei distingue vícios ocultos de vícios aparentes — e essa diferença é crucial para saber se você pode reclamar ou não. Muitos compradores perdem o direito de reclamar porque confundem os dois tipos de defeito.

Abaixo, uma comparação direta entre os dois tipos:

Critério	Vício Oculto	Vício Aparente
Visibilidade	Não visível na inspeção normal	Visível em inspeção normal
Momento da descoberta	Descoberto após a compra	Identificável antes da compra
Exemplo	Infiltração interna, rachadura estrutural, problema elétrico embutido	Azulejo quebrado, porta torta, pintura descascada
Prazo para reclamar	1 ano da descoberta (CC) ou 90 dias da constatação (CDC)	1 ano da entrega (CC) ou 90 dias da entrega (CDC)
Quem responde	Vendedor / Construtora (independentemente de saber)	Comprador, que viu e aceitou

O que é um vício aparente?

O vício aparente é aquele visível a olho nu, que pode ser identificado em uma vistoria comum, sem necessidade de equipamentos especiais ou conhecimentos técnicos. Exemplos: azulejo quebrado, porta torta, pintura descascada, vazamento aparente.

Importante: O vício aparente não gera direito de reclamação posterior contra o vendedor ou a construtora, porque o comprador viu o defeito no momento da compra e, mesmo assim, aceitou o imóvel daquele jeito. Se você viu um azulejo quebrado na vistoria e comprou mesmo assim, a responsabilidade é sua.

E o vício oculto?

Já o vício oculto é aquele que não poderia ser identificado em uma inspeção normal — mesmo com cuidado. Ele só se revela com o tempo, com o uso ou com condições específicas (ex: uma chuva forte).

Nesse caso, o comprador não pode ser responsabilizado pelo defeito, porque ele não tinha como saber. A responsabilidade é do vendedor ou da construtora — e o comprador tem direito a reclamar, dentro dos prazos legais.

Exemplo na prática

Situação:

Maria comprou um apartamento. Na vistoria, ela viu que a porta do banheiro estava torta e não fechava direito. Mesmo assim, comprou.

Vício aparente: a porta torta era visível. Maria viu e aceitou. Ela não pode reclamar depois.

Agora, imagine que, após a primeira chuva, apareceu uma infiltração na parede da sala, que estava escondida sob a tinta nova. Isso é um vício oculto — Maria não tinha como saber. Ela tem direito de reclamar do vendedor ou da construtora.

Importante: Uma mesma situação pode ter um vício aparente e um vício oculto. Por exemplo: o azulejo quebrado (aparente) e a infiltração atrás dele (oculto). O comprador não pode reclamar do azulejo, mas pode reclamar da infiltração. Nem todo defeito é igual — e a lei trata cada um de forma diferente.

Dica de corretor: Para não perder o direito de reclamar, faça uma vistoria cautelar antes de comprar. Contrate um engenheiro ou arquiteto de sua confiança para examinar o imóvel. Se o laudo apontar defeitos, você pode negociar o preço ou exigir que o vendedor corrija antes da compra. O custo da vistoria é muito menor do que o custo de um vício oculto descoberto depois. Veja o checklist completo do comprador →

Agora que você já sabe a diferença entre vício oculto e vício aparente, vamos conhecer os exemplos mais comuns de vícios ocultos em imóveis — para você saber o que observar e como identificar.

Exemplos comuns de vícios ocultos em imóveis

Vícios ocultos podem surgir em diversas formas — alguns mais óbvios, outros extremamente sutis. O que todos têm em comum é que comprometem a segurança, a habitabilidade ou o valor do imóvel.

Abaixo, os 6 tipos mais comuns de vícios ocultos encontrados em imóveis, com exemplos práticos para você identificar:

1⃣

Defeitos estruturais

Problemas na fundação, vigas, pilares ou lajes que comprometem a segurança do imóvel.

Exemplo: Rachaduras em vigas e pilares, recalque (afundamento) da fundação, trincas diagonais em paredes estruturais;
Como identificar: Rachaduras que aumentam com o tempo, portas e janelas que não fecham mais, pisos inclinados;
Risco: Pode levar ao colapso da edificação se não for reparado.

2⃣

Infiltrações e problemas de impermeabilização

Água penetrando no imóvel por fissuras, falhas na impermeabilização ou problemas no telhado.

Exemplo: Infiltrações em paredes, lajes, sacadas e telhados; manchas de umidade que crescem com a chuva; bolor e mofo;
Como identificar: Manchas escuras, descascamento da tinta, cheiro de mofo, bolhas na parede;
Risco: Pode causar danos à estrutura, problemas respiratórios e desvalorização do imóvel.

3⃣

Problemas hidráulicos (vazamentos embutidos)

Vazamentos em tubulações embutidas nas paredes ou lajes — que só aparecem com o tempo.

Exemplo: Vazamento em cano de água ou esgoto dentro da parede, que causa infiltração e danos silenciosos;
Como identificar: Aumento inexplicável na conta de água, manchas de umidade que não secam, som de água corrente;
Risco: Danos à estrutura, infiltrações, mofo, e custo elevado de reparo (precisa quebrar paredes).

4⃣

Problemas elétricos (fiação irregular ou subdimensionada)

Fiação inadequada para a carga elétrica do imóvel, ou instalada de forma irregular.

Exemplo: Cabos de bitola insuficiente, disjuntores que desarmam com frequência, instalação elétrica sem aterramento;
Como identificar: Quedas de energia frequentes, lâmpadas que queimam rápido, choques ao tocar em eletrodomésticos;
Risco: Incêndio, curto-circuito e danos a equipamentos eletrônicos.

5⃣

Defeitos ambientais (mofo, fungos, cupins)

Problemas causados por umidade excessiva, má ventilação ou infestação de pragas que afetam a saúde e a estrutura.

Exemplo: Mofo e bolor nas paredes, fungos em madeiras, cupins que comprometem estruturas de madeira;
Como identificar: Manchas escuras ou esverdeadas, cheiro de mofo, serragem próxima a móveis ou vigas de madeira;
Risco: Problemas respiratórios, alergias e comprometimento da estrutura de madeira.

6⃣

Defeitos documentais e de regularização

Problemas que não são físicos, mas comprometem a legalidade e o valor do imóvel.

Exemplo: Área construída em desacordo com o projeto aprovado, construção em área non aedificandi, irregularidade no habite-se, pendências de matrícula;
Como identificar: Confronte a metragem do imóvel com a matrícula, verifique o habite-se e a regularidade da construção;
Risco: Impossibilidade de registrar o imóvel, problemas para financiar ou vender, e multas municipais.

Saiba como consultar a matrícula do imóvel →

Atenção: Essa lista não é exaustiva — existem outros tipos de vícios ocultos que podem aparecer em imóveis. O importante é saber que qualquer defeito que já existia na compra, que não era visível e que compromete o imóvel pode ser um vício oculto. Se você suspeita de algo, não ignore — documente e busque orientação. Saiba mais sobre distrato →

Dica de corretor: Muitos vícios ocultos são descobertos meses ou anos após a compra — e quanto mais tempo passa, mais difícil fica provar que o defeito já existia. Por isso, documente tudo assim que descobrir o problema: fotos, vídeos, laudos técnicos, notificações. A prova é o que vai garantir que você receba reparação. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já conhece os principais exemplos de vícios ocultos, vamos entender quem responde por esses defeitos — vendedor, construtora ou imobiliária — e como a lei define a responsabilidade de cada um.

Quem responde pelo vício oculto?

Ao descobrir um vício oculto, a primeira pergunta é: quem devo cobrar? A resposta varia conforme o tipo de venda — se o imóvel foi comprado de um particular, de uma construtora ou por meio de uma imobiliária. Cada um tem responsabilidades diferentes, mas, em todos os casos, o comprador tem direitos garantidos por lei.

Abaixo, a responsabilidade de cada um em relação a vícios ocultos:

1⃣

Venda entre particulares (pessoa física)

Quando o imóvel é vendido por um particular (pessoa física), o vendedor responde independentemente de ter sabido ou não do defeito. A responsabilidade não exige intenção — basta que o vício existisse antes da venda.

Base legal: arts. 441 a 446 do Código Civil;
O que o comprador pode cobrar: reparo do defeito, abatimento no preço ou devolução do valor pago (ação redibitória);
Prazo: 1 ano a partir da descoberta do vício;
Importante: mesmo que o vendedor diga que “não sabia”, ele ainda é responsável. A lei não exige dolo (má-fé) para que a responsabilidade exista.

Exemplo: João vendeu um apartamento para Maria. Três meses depois, Maria descobriu uma infiltração que já existia antes da venda. João não sabia do problema, mas ainda assim é responsável — a lei não exige que ele tivesse conhecimento.

2⃣

Construtora / Incorporadora (imóvel novo)

Quando o imóvel é comprado diretamente da construtora ou incorporadora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC). A responsabilidade é objetiva — basta comprovar o defeito, independentemente de culpa.

Base legal: CDC, especialmente os arts. 18, 19, 23 e 26;
O que o comprador pode cobrar: reparo, substituição, abatimento ou devolução integral com correção;
Prazo: 90 dias para vícios ocultos, contados da constatação (art. 26, §3º, CDC);
Prazo estrutural (5 anos): o Código Civil (art. 618) garante o prazo de 5 anos para vícios estruturais (fundação, vigas, pilares), contados da entrega do imóvel.

Importante: O STJ já consolidou o entendimento de que a construtora responde por vícios ocultos mesmo anos após a entrega, especialmente em casos de defeitos estruturais. Não adianta a construtora dizer que o prazo “já passou” — se for defeito estrutural, o prazo é de 5 anos. Saiba como identificar uma construtora confiável →

3⃣

Imobiliária (intermediação)

A imobiliária não responde automaticamente pelos vícios ocultos do imóvel — a menos que tivesse conhecimento do defeito e não tenha informado o comprador.

Base legal: art. 723 do Código Civil e princípios da boa-fé;
Dever de informação: a imobiliária tem o dever de informar o comprador sobre quaisquer defeitos conhecidos;
Consequência: se a imobiliária sabia do vício e não informou, pode ser responsabilizada solidariamente com o vendedor;
Prova: cabe ao comprador provar que a imobiliária tinha conhecimento do defeito.

Exemplo: A imobiliária sabia que o imóvel tinha histórico de infiltrações, mas não informou o comprador. Nesse caso, a imobiliária também responde pelos prejuízos.

Importante: A cláusula contratual que diz “o imóvel é vendido no estado em que se encontra” ou “o comprador declara conhecer o imóvel” NÃO afasta a responsabilidade por vícios ocultos. Essas cláusulas não se aplicam a defeitos que não eram perceptíveis no momento da compra. O vendedor não pode se eximir da responsabilidade por vícios ocultos por meio de cláusulas genéricas. Saiba como identificar cláusulas abusivas →

Atenção: Muitos vendedores e construtoras tentam se esquivar da responsabilidade alegando que “o imóvel foi vistoriado” ou que “o comprador sabia do problema”. Se o defeito era oculto, a vistoria não exime o vendedor da responsabilidade. A lei é clara: quem vende um imóvel com vício oculto é responsável, independentemente de ter feito vistoria ou não. Saiba como analisar seu contrato →

Dica de corretor: Se você descobriu um vício oculto, não aceite a primeira resposta do vendedor ou da construtora dizendo que “não tem responsabilidade”. A lei protege o comprador. O primeiro passo é notificar formalmente o vendedor ou a construtora, com prazo para resposta. Se eles se recusarem a resolver, procure orientação jurídica. Muitos casos de vícios ocultos são resolvidos extrajudicialmente — mas só se o comprador não desistir de seus direitos. Saiba como proceder se o contrato for desfeito →

Agora que você já sabe quem responde pelo vício oculto, vamos entender os prazos para reclamar — e como a lei protege o comprador mesmo depois de meses ou anos.

Prazos para reclamar: o que a lei determina

Descobrir um vício oculto é frustrante, mas o tempo é um fator crítico. A lei estabelece prazos específicos para que o comprador possa reclamar — e perder esses prazos pode significar perder o direito de cobrar o vendedor ou a construtora.

Os prazos variam conforme o tipo de venda (particular ou construtora) e o tipo de vício. Abaixo, os principais prazos previstos em lei:

1⃣

Código Civil (venda entre particulares)

Para imóveis comprados de particulares (pessoa física), o Código Civil estabelece os seguintes prazos:

Vício aparente: 1 ano a partir da entrega do imóvel (art. 445, CC);
Vício oculto: 1 ano a partir da constatação do defeito (art. 445, §1º, CC);
Prazo máximo absoluto: 1 ano a partir da entrega, independentemente da descoberta (art. 446, CC).

Exemplo: João comprou um apartamento de um particular em janeiro de 2025. Em junho de 2025, descobriu uma infiltração que já existia. Ele tem até junho de 2026 para reclamar.

2⃣

Código de Defesa do Consumidor (construtora/incorporadora)

Para imóveis comprados diretamente de construtoras ou incorporadoras, aplica-se o CDC, que estabelece prazos mais curtos:

Vício aparente: 90 dias a partir da entrega do imóvel (art. 26, II, CDC);
Vício oculto: 90 dias a partir da constatação do defeito (art. 26, §3º, CDC);
Fato do produto (acidente): 5 anos da constatação do fato (art. 27, CDC).

Exemplo: Maria comprou um apartamento de uma construtora e recebeu as chaves em janeiro de 2025. Em agosto de 2025, descobriu um vício oculto. Ela tem até novembro de 2025 (90 dias) para reclamar.

Saiba como escolher uma construtora confiável →

3⃣

Garantia estrutural: 5 anos (Código Civil art. 618)

O Código Civil (art. 618) garante um prazo especial de 5 anos para vícios estruturais — defeitos que comprometem a solidez, segurança ou estabilidade da construção.

Prazo: 5 anos a partir da entrega do imóvel;
O que inclui: problemas de fundação, vigas, pilares, lajes, estrutura do telhado;
Importante: O STJ já consolidou o entendimento de que a construtora responde por vícios estruturais mesmo após o prazo de 90 dias do CDC, porque o prazo do art. 618 do CC é especial e se sobrepõe ao prazo geral do CDC.

Exemplo: Você comprou um apartamento de uma construtora em 2020. Em 2024, descobriu uma rachadura estrutural em uma viga. Você ainda pode reclamar, porque o prazo de 5 anos não venceu.

Resumo dos prazos

Situação	Prazo	Contagem
Vício aparente (CC)	1 ano	Da entrega do imóvel
Vício oculto (CC)	1 ano	Da constatação do defeito
Vício aparente (CDC)	90 dias	Da entrega do imóvel
Vício oculto (CDC)	90 dias	Da constatação do defeito
Fato do produto (CDC)	5 anos	Da constatação do fato
Garantia estrutural (CC art. 618)	5 anos	Da entrega do imóvel

Atenção: O prazo para vícios ocultos começa a contar a partir da descoberta do defeito, não da compra. Isso é importante porque muitos defeitos só aparecem meses ou anos depois. Porém, existe um prazo máximo absoluto de 1 ano a partir da entrega (no Código Civil) — ou seja, se o defeito for descoberto após 1 ano da entrega, o comprador não pode mais reclamar (exceto em casos de vício estrutural, que tem prazo de 5 anos). Não deixe passar o prazo — reclame assim que descobrir o defeito.

Importante: O prazo para reclamar vícios ocultos não é suspenso durante negociações ou reparos. Se você está negociando com o vendedor, o prazo continua correndo. Por isso, é essencial formalizar a reclamação por escrito o mais rápido possível, para interromper a contagem do prazo e preservar seus direitos. Saiba como notificar formalmente →

Dica de corretor: Muitos compradores perdem o direito de reclamar porque não sabem dos prazos ou porque acreditam que a construtora “vai resolver” e o tempo passa. Não confie em promessas verbais — sempre formalize a reclamação por escrito e, se necessário, consulte um advogado para saber se o prazo ainda está dentro do limite legal. O tempo corre contra você — aja rápido. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já sabe quais são os prazos para reclamar, vamos entender o que o comprador pode fazer — as ações cabíveis para cobrar o vendedor ou a construtora.

O que o comprador pode fazer? (Ações cabíveis)

Ao descobrir um vício oculto, o comprador tem três caminhos legais principais — e cada um é adequado a uma situação diferente. A escolha da ação certa depende da gravidade do defeito e do que o comprador deseja: desfazer o negócio, receber um abatimento no preço ou ser indenizado pelos prejuízos.

Abaixo, as três ações cabíveis para o comprador de um imóvel com vício oculto:

1⃣

Ação Redibitória (art. 441, CC)

A ação redibitória é a ação que busca desfazer o negócio — ou seja, cancelar a compra e devolver o imóvel ao vendedor, recebendo de volta o valor pago.

Quando usar: quando o vício é tão grave que torna o imóvel impróprio para o uso a que se destina;
O que o comprador recebe: devolução integral do preço pago, corrigido monetariamente; reembolso das despesas (escritura, registro, ITBI); indenização por benfeitorias necessárias; indenização por danos morais (se cabível);
Prazo: 1 ano da descoberta do vício (CC) ou 90 dias da constatação (CDC);
Exemplo: infiltração generalizada que compromete a estrutura, rachadura em viga que coloca o imóvel em risco.

Saiba mais sobre distrato →

2⃣

Ação Estimatória / Quanti Minoris (art. 442, CC)

A ação estimatória (também chamada de quanti minoris) busca manter o imóvel e receber um abatimento proporcional no preço.

Quando usar: quando o vício não torna o imóvel impróprio para uso, mas reduz seu valor ou exige reparos significativos;
O que o comprador recebe: o abatimento do preço (diferença entre o valor pago e o valor real do imóvel com defeito); o custo de reparo do defeito (se for possível reparar); indenização por danos morais (se cabível);
Prazo: 1 ano da descoberta do vício (CC) ou 90 dias da constatação (CDC);
Exemplo: infiltração localizada que pode ser reparada, mas que reduz o valor do imóvel.

3⃣

Ação de Indenização Complementar (art. 443, CC)

A ação de indenização complementar busca indenização por perdas e danos quando o vendedor sabia do vício e o ocultou (dolo).

Quando usar: quando o vendedor tinha conhecimento do defeito e escondeu do comprador — por exemplo, pintou por cima de uma infiltração para esconder a mancha;
O que o comprador recebe: além da devolução do valor ou do abatimento no preço, o comprador pode cobrar perdas e danos (materiais e morais);
Prazo: 1 ano da descoberta do vício (CC) ou 90 dias da constatação (CDC);
Exemplo: o vendedor sabia que o telhado estava com infiltração, mas pintou o teto e escondeu o defeito. O comprador descobre depois da chuva e pode cobrar indenização extra.

Saiba como identificar dolo e má-fé →

Qual ação escolher?

Critério	Ação Redibitória	Ação Estimatória	Ação Indenizatória
Objetivo	Desfazer o negócio	Abatimento no preço	Indenização extra
Quando usar	Vício grave (impróprio para uso)	Vício moderado (reduz valor)	Vendedor sabia e escondeu
O que recebe	Devolução integral + despesas	Abatimento + reparos	Perdas e danos (materiais e morais)
Prazo	1 ano (CC) 90 dias (CDC)	1 ano (CC) 90 dias (CDC)	1 ano (CC) 90 dias (CDC)

Dica:

Em muitos casos, o comprador pode combinar as ações — por exemplo, pedir a devolução do valor (ação redibitória) e a indenização por danos morais (ação indenizatória), se o vendedor agiu de má-fé. O importante é analisar cada caso e escolher a ação que melhor protege seus direitos.

Importante: A escolha da ação não é definitiva — o comprador pode, durante o processo, optar por uma ação diferente, desde que respeitados os prazos legais. Por exemplo, você pode entrar com uma ação redibitória e, durante o processo, perceber que é melhor pedir o abatimento do preço. O juiz pode permitir essa mudança. O importante é não perder o prazo para agir.

Atenção: Se você demorar para agir depois de descobrir o vício, pode perder o direito de pedir a devolução do imóvel — e ficar apenas com a opção de pedir o abatimento no preço. Isso porque o Código Civil (art. 445, §2º) prevê a decadência do direito de reclamar se o comprador não notificar o vendedor dentro do prazo. Não deixe passar o prazo — notifique assim que descobrir o defeito. Saiba como notificar formalmente →

Dica de corretor: A escolha da ação mais adequada depende de uma análise técnica — tanto do imóvel quanto da documentação. Antes de decidir, consulte um advogado especializado e, se possível, um engenheiro ou perito para avaliar a extensão do defeito. Com um laudo técnico em mãos, você vai saber exatamente se o vício é grave, moderado ou se houve dolo do vendedor — e qual ação é a melhor para o seu caso. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já sabe quais ações são cabíveis contra o vendedor ou a construtora, vamos entender como provar o vício oculto — o que você precisa reunir para ter sucesso na sua reclamação.

Como provar o vício oculto?

Provar a existência de um vício oculto é o passo mais importante e também o mais técnico do processo. Sem provas, o comprador não tem como exigir o reparo, o abatimento ou a devolução do imóvel. A lei exige que o comprador comprove que o defeito já existia antes da compra e que não era perceptível em uma vistoria normal.

Abaixo, os principais meios de prova para comprovar um vício oculto:

1⃣

Laudo pericial (a prova mais importante)

O laudo pericial — também chamado de laudo de engenharia ou laudo de vistoria — é a prova mais técnica e, geralmente, a mais decisiva em casos de vício oculto.

O que o laudo deve conter: identificação do imóvel e do defeito, descrição detalhada do vício, comprovação de que o defeito já existia antes da compra (ou da entrega), avaliação do impacto no valor ou na segurança do imóvel, orçamento do custo de reparo;
Quem deve fazer: um engenheiro civil, arquiteto ou perito com registro no CREA ou CAU;
Quando fazer: o mais rápido possível, logo após a descoberta do defeito;
Custo: varia conforme a complexidade, mas é um investimento essencial para garantir seus direitos.

Importante: O laudo pericial não é obrigatório em todos os casos, mas é altamente recomendado. Na Justiça, o laudo é considerado uma prova técnica e pode ser decisivo para o sucesso da sua ação.

2⃣

Fotos e vídeos datados

Fotos e vídeos são provas visuais que mostram a existência e a evolução do defeito. Eles são especialmente úteis para documentar o problema antes de qualquer tentativa de reparo.

Como fazer: tire fotos de todos os ângulos; filme o defeito em movimento (ex: água escorrendo, rachadura que se abre); data as fotos (ex: com um jornal do dia ou com a data no metadado do celular);
Importante: fotos não datadas podem ser contestadas — tente provar que a foto foi tirada na data em que você descobriu o defeito;
Complemento: tire fotos do antes e depois — por exemplo, foto da parede intacta no dia da compra e foto com a infiltração depois.

3⃣

Notificações e comunicações com o vendedor

Toda a comunicação com o vendedor, a construtora ou a imobiliária sobre o vício pode ser usada como prova.

O que guardar: e-mails, mensagens de WhatsApp, cartas, notificações extrajudiciais, protocolos de reclamação (PROCON, Reclame Aqui);
Importante: se o vendedor responder admitindo o problema, essa é uma prova preciosa — guarde essa comunicação;
Exemplo: enviar uma notificação extrajudicial e receber uma resposta em que o vendedor diz “vamos resolver” ou “já sabíamos do problema”.

Saiba como notificar formalmente →

4⃣

Testemunhas

Vizinhos, profissionais que visitaram o imóvel (engenheiros, pedreiros, arquitetos), ou até mesmo pessoas que viram o defeito antes da compra podem ser testemunhas em um processo.

O que testemunhar: que o defeito já existia, que não era visível, que o vendedor comentou algo sobre o problema;
Importante: testemunhas imparciais têm mais peso (ex: vizinhos, profissionais, não amigos ou parentes);
Exemplo: um pedreiro que fez um orçamento para reparar o defeito pode testemunhar que o problema já existia.

5⃣

Vistoria de entrada (documento da compra)

A vistoria de entrada — o documento que o comprador assina ao receber o imóvel — pode ser usada como prova para mostrar que o defeito não foi constatado na entrega.

O que fazer: compare a vistoria de entrada com o estado atual do imóvel;
Se a vistoria de entrada não constou o defeito, isso reforça que o vício era oculto;
Importante: guarde a vistoria de entrada e todos os documentos assinados no momento da compra.

Veja o checklist do comprador →

Resumo das provas

Laudo técnico

A prova mais decisiva

Fotos e vídeos

Provam a existência e evolução do defeito

Notificações

Registram a reclamação e as respostas

Testemunhas

Falam sobre a preexistência do defeito

Vistoria de entrada

Mostra que o defeito não foi constatado na entrega

Outras provas

Orçamentos, recibos, relatórios

Atenção: A falta de provas é a principal razão pela qual compradores perdem ações sobre vícios ocultos. Muitos descobrem o defeito, reclamam verbalmente, mas não documentam nada. Quando a construtora ou o vendedor se recusa a resolver, o comprador não tem como provar que o defeito existia antes da compra. Documente tudo — é a única forma de garantir seus direitos. Saiba como analisar seu contrato →

Dica de corretor: Se você suspeita de um vício oculto, não espere para reunir provas. O tempo é seu inimigo — tanto para o prazo legal quanto para a preservação das evidências. Contrate um engenheiro imediatamente para fazer um laudo, tire fotos com data e, o mais importante: notifique o vendedor por escrito. Esses passos simples podem fazer a diferença entre ganhar ou perder o direito de reparação. Saiba mais sobre direitos do comprador →

Agora que você já sabe como provar o vício oculto, vamos ao passo a passo prático de tudo o que você deve fazer ao descobrir um defeito no seu imóvel — do início ao fim.

Passo a passo: como proceder ao descobrir um vício oculto

Descobrir um vício oculto no imóvel é frustrante, mas a pior coisa que você pode fazer é ignorar o problema ou demorar para agir. O tempo é um fator crítico — tanto para os prazos legais quanto para a preservação das provas.

Abaixo, um passo a passo completo com 6 etapas para você seguir ao descobrir um vício oculto no seu imóvel — desde a descoberta até a solução final:

1⃣

Documente imediatamente (e não mexa no defeito)

Assim que descobrir o defeito, pare tudo e documente. Não tente consertar, pintar por cima ou “dar um jeito” — você pode destruir a prova.

Tire fotos e vídeos de todos os ângulos, com data (ex: com um jornal do dia);
Contrate um engenheiro ou arquiteto para fazer um laudo técnico detalhado;
Guarde todos os registros — a prova é o que vai garantir seus direitos.

Importante: Se você consertar o defeito antes de documentar, perde a prova e pode perder o direito de reclamar.

2⃣

Notifique formalmente o vendedor ou a construtora

Envie uma notificação extrajudicial para o vendedor (ou construtora) descrevendo o defeito, anexando o laudo técnico e propondo uma solução.

O que deve conter: descrição detalhada do defeito, cópia do laudo técnico, o que você espera (reparo, abatimento ou devolução) e um prazo para resposta (ex: 15 dias);
Como enviar: por e-mail com confirmação de leitura, ou por carta com AR (Aviso de Recebimento);
Importante: essa notificação interrompe o prazo para você reclamar e cria um registro formal da sua reclamação.

Saiba como notificar formalmente →

3⃣

Tente uma solução amigável

Muitas disputas sobre vícios ocultos são resolvidas extrajudicialmente, sem necessidade de ação judicial.

Negocie: o vendedor pode se oferecer para pagar o reparo, dar um desconto ou até mesmo desfazer o negócio;
Formalize o acordo por escrito: se entrarem em acordo, registre tudo em um documento assinado por ambas as partes;
Importante: se o vendedor se recusar a resolver ou oferecer um valor irrisório, não aceite — você pode ter direito a mais.

Exemplo: A construtora oferece pagar 50% do reparo. Você pode negociar 100% ou pedir um abatimento no preço.

4⃣

Registre reclamação nos órgãos de defesa do consumidor

Se a negociação não avançar, registre reclamação no PROCON e no Reclame Aqui. Isso cria pressão sobre o vendedor ou a construtora.

PROCON: órgão público que pode notificar e mediar a disputa;
Reclame Aqui: exposição pública que pode pressionar a empresa a resolver;
Importante: esses registros geram provas e podem ser usados em uma ação judicial.

5⃣

Entre com ação judicial (se necessário)

Se todas as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:

Ação redibitória: para desfazer o negócio e receber o valor de volta;
Ação estimatória: para receber abatimento no preço;
Ação indenizatória: para cobrar perdas e danos (se o vendedor agiu de má-fé).

Prazo: lembre-se de que os prazos são curtos — 1 ano (CC) ou 90 dias (CDC) a partir da descoberta do vício. Não perca o prazo.

Saiba mais sobre ações judiciais →

6⃣

Acompanhe com um advogado especializado

Em todos os passos, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer a diferença.

Conhece a lei e sabe quais são os seus direitos;
Identifica se o caso é de vício oculto ou outra natureza;
Elabora notificações e petições com mais precisão;
Representa você em eventual ação judicial.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa. O custo de uma consultoria preventiva é muito menor do que o custo de um problema futuro.

Saiba como analisar seu contrato →

Atenção: O pior erro que você pode cometer ao descobrir um vício oculto é não fazer nada. Muitos compradores acham que “não vai dar em nada” ou que “é melhor aceitar”. Isso é um erro — a lei protege o comprador, e você pode perder dinheiro e direitos se não agir. Não ignore o problema — ele não vai sumir sozinho. Saiba mais sobre seus direitos →

Máxima do comprador consciente: Um vício oculto descoberto cedo é um problema que pode ser resolvido. Um vício oculto ignorado é um problema que vai custar caro. A diferença entre um e outro está na atitude que você toma ao descobrir o defeito. Documente, notifique, negocie, e, se necessário, vá à Justiça. Seus direitos valem a pena.

Dica de corretor: Se você está comprando um imóvel, a melhor forma de evitar vícios ocultos é a prevenção. Faça uma vistoria cautelar antes de comprar, com um engenheiro ou arquiteto de sua confiança. O custo da vistoria é muito menor do que o custo de um vício oculto descoberto depois. Além disso, leia o contrato e verifique se ele prevê garantia contra vícios ocultos. Um vendedor ou construtora séria não tem problemas em oferecer essa garantia. Veja o checklist completo do comprador →

Agora que você já sabe o que fazer passo a passo ao descobrir um vício oculto, vamos às perguntas mais frequentes sobre o tema — e as respostas que você precisa saber para agir com segurança.

Perguntas frequentes sobre vícios ocultos

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que descobriram vícios ocultos em seus imóveis. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O que é vício oculto em imóvel?

O vício oculto — também chamado de vício redibitório — é um defeito que já existia no imóvel antes da compra, mas que não era perceptível em uma vistoria normal, mesmo com cuidado. Ele só se revela com o tempo, com o uso ou com condições específicas (ex: primeira chuva). Exemplos: infiltrações escondidas sob a tinta, rachaduras estruturais, vazamentos embutidos, problemas elétricos na fiação.

Para ser considerado um vício oculto, o defeito precisa reunir três condições: preexistência (já existia antes da compra), ocultação (não era perceptível) e gravidade (torna o imóvel impróprio para uso ou reduz seu valor). A base legal está no Código Civil, arts. 441 a 446. Saiba mais sobre seus direitos →

Qual o prazo para reclamar um vício oculto?

Os prazos variam conforme o tipo de venda (particular ou construtora) e o tipo de vício (estrutural ou não):

Venda entre particulares (Código Civil): 1 ano a partir da descoberta do vício (art. 445, §1º, CC). Há também um prazo máximo absoluto de 1 ano a partir da entrega (art. 446, CC);
Venda por construtora (CDC): 90 dias a partir da constatação do vício (art. 26, §3º, CDC);
Vício estrutural (CC art. 618): 5 anos a partir da entrega do imóvel para defeitos na estrutura (fundação, vigas, pilares).

O prazo para vício oculto começa a contar a partir da descoberta do defeito, não da compra. Porém, existe um prazo máximo absoluto de 1 ano a partir da entrega (no CC). Reclame assim que descobrir o defeito — não deixe o prazo passar. Saiba mais sobre prazos →

A cláusula “vendido no estado” me impede de reclamar?

Não. A cláusula que diz “o imóvel é vendido no estado em que se encontra” ou “o comprador declara conhecer o imóvel” não afasta a responsabilidade por vícios ocultos.

Por que não? Porque o vício oculto, por definição, não era perceptível no momento da compra. Você só pode “conhecer” o que é visível;
Base legal: O Código Civil (art. 441) e o CDC (art. 26, §3º) garantem o direito de reclamar de vícios ocultos independentemente de cláusulas genéricas;
O que fazer: Se o vendedor tentar usar essa cláusula para se eximir, não aceite. A lei é clara e o Judiciário tem sido favorável ao consumidor nesses casos.

Saiba como identificar cláusulas abusivas →

Preciso de advogado para cobrar um vício oculto?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

Identificar se o defeito realmente se enquadra como vício oculto;
Calcular o valor que você tem direito de receber (abatimento, reparo ou devolução);
Elaborar a notificação extrajudicial com mais fundamentação jurídica;
Representar você em eventual ação judicial;
Evitar que você cometa erros processuais que possam fazer você perder o direito de reclamar.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa. O custo de uma consultoria preventiva é muito menor do que o custo de perder o prazo ou aceitar uma solução inadequada. Saiba como analisar seu contrato →

Comprei de um particular, tenho os mesmos direitos?

Sim. O Código Civil (arts. 441 a 446) protege o comprador independentemente de o vendedor ser uma pessoa física ou jurídica.

O vendedor responde pelo vício oculto mesmo que não soubesse do defeito — a responsabilidade não exige intenção;
O que o comprador pode cobrar: reparo, abatimento no preço ou devolução do valor pago;
Prazo: 1 ano a partir da descoberta do vício;
Importante: a cláusula “vendido no estado” não se aplica a vícios ocultos.

Se o vendedor tentar alegar que “não sabia” ou que “vendeu como estava”, você pode cobrar judicialmente com base no Código Civil. Saiba como proceder →

Dica de corretor: Se você descobriu um vício oculto no seu imóvel, não se desespere — a lei está do seu lado. O importante é agir rápido, documentar tudo e buscar orientação profissional. Muitos casos de vícios ocultos são resolvidos extrajudicialmente com uma notificação bem fundamentada. Se o vendedor ou a construtora se recusar a resolver, não tenha medo de buscar a Justiça — o Judiciário tem protegido consistentemente os compradores nesses casos. Conhecer seus direitos é o primeiro passo — agir é o segundo. Saiba como escolher uma construtora confiável →

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre vícios ocultos, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você proteja seus direitos.

Conclusão: vícios ocultos não são o fim do mundo — e você tem direitos

Descobrir um vício oculto no imóvel é, sem dúvida, uma experiência frustrante. Você comprou, fez planos, pagou parcelas — e de repente descobre que o imóvel tem um defeito grave, que já existia antes da compra e que estava escondido sob tinta, reboco ou acabamento. A sensação de ter sido “enganado” é inevitável.

Mas uma coisa é certa: um vício oculto não é o fim do mundo — e você não precisa arcar com o prejuízo sozinho. A lei está do seu lado, tanto o Código Civil quanto o Código de Defesa do Consumidor protegem o comprador e garantem que você possa cobrar o reparo, o abatimento no preço ou até a devolução do imóvel.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

Vícios ocultos são defeitos que já existiam antes da compra, não eram perceptíveis e comprometem o uso ou o valor do imóvel;
É essencial diferenciar vício oculto de vício aparente — porque o aparente não gera direito de reclamação;
Os exemplos mais comuns incluem infiltrações, rachaduras estruturais, problemas hidráulicos e elétricos, mofo, cupins e defeitos documentais;
O vendedor ou a construtora respondem pelo vício — independentemente de terem conhecimento ou não;
Os prazos para reclamar são curtos: 1 ano (CC) ou 90 dias (CDC) a partir da descoberta, com 5 anos para vícios estruturais;
Você pode escolher a ação que melhor se encaixa no seu caso: redibitória (devolução), estimatória (abatimento) ou indenizatória (perdas e danos);
A prova é o elemento mais importante — laudo técnico, fotos, notificações e testemunhas são essenciais;
E, o mais importante: você pode agir — documente, notifique, negocie, registre reclamação e, se necessário, vá à Justiça.

Lembre-se: A lei protege o comprador. O Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor garantem que você possa cobrar o reparo, o abatimento ou a devolução. Conhecer seus direitos é o primeiro passo. Agir é o segundo. Não deixe o tempo passar — e não aceite menos do que a lei garante.

Agora que você já sabe o que são vícios ocultos, como identificá-los e como agir, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Leia também da série “Direitos do Comprador e Garantia Imobiliária”:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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Distrato na compra de imóvel na planta: como funciona e quais são seus direitos

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 15:42:25 +0000

Como funciona o distrato na compra de imóvel na planta? Guia completo para entender seus direitos

Entenda o que é o distrato, quando você pode pedir, quanto vai receber de volta, quais multas se aplicam e como agir para proteger seus direitos

Descubra como funciona o distrato na compra de imóvel na planta, quais são seus direitos, como calcular a devolução e o que fazer se a construtora se recusar a pagar.

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Como funciona o distrato na compra de imóvel na planta? Entenda seus direitos, quanto você pode receber de volta, quais multas são legais e como agir para não sair perdendo.

Você comprou um imóvel na planta, fez planos, pagou parcelas durante meses — ou até anos. Mas a vida mudou. As parcelas ficaram pesadas, a obra atrasou, ou você simplesmente se arrependeu. Agora, a pergunta que não quer calar: como funciona o distrato e quanto vou receber de volta?

O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel na planta. E, ao contrário do que muitos compradores pensam, não significa perder tudo o que você pagou. A Lei 13.786/2018 — conhecida como a Lei do Distrato — estabeleceu regras claras para a devolução dos valores pagos, protegendo tanto o comprador quanto a construtora.

O problema é que muitas construtoras se aproveitam do desconhecimento dos compradores para oferecer valores de devolução muito abaixo do que realmente é devido — ou até se recusam a devolver. E o comprador, sem informação, acaba aceitando o que a construtora impõe, com medo de perder tudo.

Dado importante: De acordo com a Lei 13.786/2018, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor já pago a título de multa compensatória. Porém, todos os valores pagos além desse percentual devem ser devolvidos. Muitos compradores desconhecem esse limite e aceitam devoluções muito menores do que têm direito.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre o distrato na compra de imóvel na planta:

O que é o distrato e como ele funciona na prática;
O que diz a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e quais são seus direitos;
Quando você pode pedir o distrato — e em quais situações;
Como funciona a devolução dos valores pagos em diferentes cenários;
Quanto você vai receber — com cálculos práticos e exemplos;
Quais multas podem ser cobradas e quando são abusivas;
Quais são os prazos para a devolução;
O que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para lidar com o distrato do seu imóvel na planta — e vai saber exatamente quanto dinheiro tem direito de receber. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que é distrato na compra de imóvel na planta?
O que diz a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)?
Quando posso pedir o distrato?
Como funciona a devolução dos valores pagos?
Quanto vou receber de volta? (Cálculo prático)
Quais multas podem ser cobradas e quando são abusivas?
Prazos para devolução: o que a lei determina
O que fazer se a construtora se recusar a devolver?
Perguntas frequentes sobre distrato

O que é distrato na compra de imóvel na planta?

O distrato — também chamado de resolução contratual no linguajar jurídico — é o ato de cancelar o contrato de compra e venda de um imóvel na planta antes da sua conclusão. Na prática, é a formalização da desistência da compra, seja por vontade do comprador, da construtora, ou por acordo entre ambas as partes.

No mercado imobiliário, o distrato é mais comum em compras de imóveis na planta, porque o contrato se estende por anos e muitas circunstâncias podem mudar ao longo do caminho — desde problemas financeiros do comprador até atrasos na entrega por parte da construtora.

O efeito principal do distrato é a devolução dos valores pagos pelo comprador, observados os parâmetros legais e contratuais. O que muda é: quanto será devolvido e em quanto tempo — e isso depende do motivo do distrato e do que está previsto no contrato.

Distrato x Rescisão: qual a diferença?

Embora muitas pessoas usem os termos como sinônimos, há uma diferença fundamental no mundo jurídico:

Distrato

Cancelamento consensual — comprador e construtora concordam em encerrar o contrato.

Não há “culpa” de uma parte sobre a outra;
As condições (valores, prazos) são negociadas;
Exemplo: comprador desiste por dificuldade financeira e construtora aceita.

É o que a maioria chama de “distrato”

Rescisão / Resolução

Cancelamento unilateral — uma das partes descumpre o contrato e a outra decide encerrá-lo.

Há culpa de uma das partes;
Geralmente envolve indenização e multa para a parte culpada;
Exemplo: construtora atrasa a obra e comprador rescinde o contrato.

Consequências diferentes

A diferença na prática:

Se você desistir por vontade própria e a construtora aceitar, vocês estão fazendo um distrato. As condições de devolução são negociadas dentro dos limites legais.

Mas se a construtora atrasou a obra além do prazo e você pede o cancelamento, isso é uma rescisão por culpa da construtora — e as regras de devolução são mais favoráveis para você.

Dica de corretor: Na prática, o termo “distrato” é usado para qualquer tipo de cancelamento, independentemente de ser consensual ou não. O que importa, na hora de saber o que você vai receber, é o motivo do cancelamento: se a culpa é da construtora, você tem direitos maiores. Por isso, leia o contrato e entenda o que motivou o desfazimento. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já sabe o que é o distrato e a diferença entre ele e a rescisão, vamos entender o que a Lei 13.786/2018 — a Lei do Distrato — estabelece sobre esse processo, e como ela protege os seus direitos.

O que diz a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)?

Até 2018, o distrato na compra de imóveis era uma verdadeira terra sem lei — cada construtora aplicava as regras que queria, e muitos compradores acabavam perdendo quase todo o dinheiro investido. Isso mudou com a Lei 13.786/2018, sancionada em 27 de dezembro de 2018, que trouxe regras claras e limites objetivos para a devolução dos valores pagos.

A Lei 13.786/2018 — conhecida como a “Lei do Distrato” — alterou a Lei 4.591/1964 (que trata das incorporações imobiliárias) e a Lei 6.766/1979 (que trata do parcelamento do solo urbano) para disciplinar a resolução dos contratos de compra e venda de imóveis na planta e em loteamentos.

A lei se aplica a todos os contratos de imóveis na planta firmados a partir de 27 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

Principais pontos da Lei 13.786/2018

1⃣

Quadro-resumo obrigatório nos contratos

A lei exige que os contratos incluam um quadro-resumo com informações claras e destacadas sobre:

Preço total do imóvel e forma de pagamento;
Valor da comissão de corretagem e quem a paga;
Índices de correção monetária aplicáveis (ex: INCC);
Consequências do desfazimento do contrato — multas, devolução e prazos;
Prazo para devolução dos valores pagos.

Esse quadro-resumo deve ser assinado pelo comprador, comprovando que ele teve ciência dessas informações antes de fechar o negócio.

2⃣

Limite de retenção: 25% do valor pago

A lei estabeleceu um limite claro para o que a construtora pode reter em caso de distrato:

Até 25% do valor já pago pelo comprador, a título de multa compensatória, quando o distrato for por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora;
Esse percentual não pode ser ultrapassado — qualquer valor acima é abusivo e pode ser contestado judicialmente.

A retenção é sobre o valor total já pago — entrada, parcelas, INCC, etc. — e deve ser aplicada de forma transparente.

3⃣

Prazo de tolerância de 180 dias para atraso

A lei também regulamentou os prazos de atraso na entrega de imóveis na planta:

A construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias (6 meses) sem penalidade, se isso estiver previsto no contrato;
Esse prazo de tolerância não é automático — precisa estar expresso no contrato;
Se o contrato não prever esse prazo, o atraso gera multa desde o primeiro dia.

Saiba como cobrar multa por atraso →

4⃣

Multa por atraso após 180 dias

Se o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância, o comprador tem direito a:

Indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago, a título de multa por atraso;
Pedir o distrato com devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente;
Além da devolução integral, o comprador ainda pode cobrar danos materiais e morais.

Essa é uma das maiores proteções da lei para o comprador — a construtora que atrasa a obra não pode se beneficiar do próprio descumprimento.

Importante: A Lei 13.786/2018 não se aplica automaticamente a todos os contratos. Ela vale para contratos firmados após 27 de dezembro de 2018. Contratos anteriores podem estar sujeitos a outras regras (ex: Código de Defesa do Consumidor, Código Civil). Verifique a data do seu contrato para saber qual lei se aplica ao seu caso. Saiba mais sobre distrato →

Atenção: Muitas construtoras ignoram a Lei 13.786/2018 e tentam aplicar regras próprias, como multas acima de 25% ou prazos de devolução superiores a 30/180 dias. Se a construtora propuser algo diferente do que a lei determina, você não é obrigado a aceitar. A lei é clara — e você tem o direito de exigi-la.

Dica de corretor: Se o seu contrato é anterior à lei, a devolução pode ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que também protege o comprador — especialmente contra cláusulas abusivas. Nesses casos, o percentual de retenção costuma ser menor que o da lei. Consulte um advogado especializado para saber qual regra se aplica ao seu caso. Saiba como identificar cláusulas abusivas →

Agora que você já sabe o que a Lei 13.786/2018 estabelece, vamos entender quando você pode pedir o distrato — e em quais situações a lei permite ou incentiva o cancelamento.

Quando posso pedir o distrato?

O distrato não pode ser pedido a qualquer momento ou por qualquer motivo — mas, na prática, a lei e o Código de Defesa do Consumidor garantem ao comprador diversas situações em que o cancelamento é permitido. O importante é saber quando você tem esse direito e como usá-lo sem ser prejudicado.

Abaixo, os principais motivos que justificam o pedido de distrato e o que muda em cada situação:

1⃣

Desistência voluntária do comprador

A vida muda. Perda de emprego, redução de renda, imprevistos médicos, separação — o comprador pode desistir por vontade própria.

Consequência: o distrato é feito por acordo entre as partes;
Devolução: com descontos legais — multa de até 25% sobre o valor pago (Lei 13.786/2018);
Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 ou 180 dias, dependendo da modalidade.

Saiba mais sobre os descontos legais →

2⃣

Atraso na entrega da obra

Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual (incluindo os 180 dias de tolerância previstos na Lei 13.786/2018), o comprador pode pedir o distrato.

Consequência: é uma rescisão por culpa da construtora;
Devolução: integral do que foi pago, corrigida monetariamente — sem descontos;
Indenização: o comprador ainda pode cobrar multa por atraso (1% ao mês sobre o valor pago) e danos materiais e morais.

Saiba como cobrar multa por atraso →

3⃣

Vícios construtivos ou qualidade inferior

Se o imóvel entregue tem problemas estruturais, infiltrações, acabamento inferior ao prometido ou qualquer vício que comprometa sua habitabilidade ou valor, o comprador pode pedir o distrato.

Consequência: rescisão por descumprimento da construtora;
Devolução: integral do que foi pago, com correção monetária;
Indenização: o comprador pode cobrar danos materiais e morais;
Prazo: o Código Civil garante o direito de reclamar por 5 anos após a entrega do imóvel.

Saiba como identificar vícios e cláusulas abusivas →

4⃣

Cláusulas abusivas no contrato

Se o contrato contém cláusulas abusivas — como multas acima de 25%, distrato desfavorável, ou transferência de riscos para o comprador — você pode pedir o distrato com base no Código de Defesa do Consumidor.

Consequência: o comprador pode pedir a nulidade da cláusula ou a revisão do contrato;
Devolução: integral do que foi pago, se as cláusulas forem declaradas nulas;
Indenização: o comprador pode cobrar danos pelos prejuízos sofridos.

Como identificar cláusulas abusivas →

5⃣

Financiamento não aprovado

O banco negou o financiamento do comprador — por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel.

Consequência: o comprador pode pedir o distrato sem culpa de sua parte;
Devolução: depende do contrato — alguns contratos preveem devolução integral, outros com descontos;
Importante: se o contrato não prever essa situação, o comprador pode discutir judicialmente o direito à devolução integral.

O que fazer se o financiamento for negado →

Direito de arrependimento (7 dias)

Arrependimento em até 7 dias (CDC art. 49)

Onde se aplica: compras feitas em stand de vendas, por telefone, pela internet, em feiras, etc.;
Devolução: integral do que foi pago, sem qualquer desconto;
Prazo: a devolução deve ocorrer imediatamente ou em até 30 dias.

Exemplo: Você comprou um imóvel no stand de vendas da construtora. Dentro de 7 dias, você se arrepende. Você tem direito a receber tudo de volta, sem qualquer desconto.

Importante: A multa de 25% e a retenção da corretagem (integralidade) só são aplicáveis quando o distrato é por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora. Se a construtora descumpriu o contrato (atraso, vícios, cláusulas abusivas), esses descontos não se aplicam — você tem direito à devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente.

Atenção: Muitos compradores desistem do distrato porque acreditam que vão perder todo o dinheiro. Isso é falso. Mesmo em caso de desistência por sua conta, você tem direito a receber de volta a maior parte do que pagou — exceto os descontos legais. Não abra mão do que é seu. Saiba mais sobre distrato →

Dica de corretor: Se você está em dúvida se tem direito ao distrato, faça uma análise do seu contrato e das circunstâncias. Muitas vezes, o que parece ser uma desistência simples tem fundamento jurídico para ser tratada como descumprimento da construtora — o que muda completamente as regras da devolução. Consulte um advogado especializado antes de tomar qualquer decisão. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já sabe quando pode pedir o distrato, vamos entender como funciona a devolução dos valores pagos em cada cenário — e o que você pode esperar receber.

Como funciona a devolução dos valores pagos?

A devolução dos valores pagos é a principal preocupação de quem pede o distrato. E a resposta para “quanto vou receber?” é: depende — do motivo do distrato, do que está no contrato e do que a lei garante.

Abaixo, os cenários mais comuns de devolução no distrato de imóvel na planta e como funciona cada um:

1⃣

Desistência voluntária do comprador

O comprador desiste por vontade própria — dificuldade financeira, mudança de planos, arrependimento.

Devolução: o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas com descontos legais;
Descontos permitidos: multa de até 25% sobre o valor pago + integralidade da comissão de corretagem (se destacada no contrato);
Base legal: art. 67-A da Lei 4.591/1964, com redação dada pela Lei 13.786/2018;
Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 dias (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação).

Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora pode reter até R$ 25.000 de multa + a comissão de corretagem. Você recebe cerca de R$ 70.000 a R$ 75.000.

Saiba mais sobre distrato e devolução →

2⃣

Culpa da construtora (atraso, vícios, descumprimento)

A construtora descumpre o contrato — atrasa a entrega (acima de 180 dias), entrega com vícios construtivos, ou não cumpre o memorial descritivo.

Devolução: integral do que foi pago, corrigido monetariamente — sem descontos;
Correção: pelos índices previstos no contrato (INCC ou IPCA);
Indenização: além da devolução, o comprador pode cobrar multa por atraso (1% ao mês sobre o valor pago) e danos materiais e morais;
Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 dias.

Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora atrasou a obra. Você recebe R$ 100.000 corrigidos + multa + indenização. Recebe mais do que pagou.

Saiba como cobrar multa por atraso →

3⃣

Arrependimento em até 7 dias (CDC art. 49)

O Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de arrependimento em até 7 dias a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel, quando a compra for feita fora do estabelecimento comercial.

Devolução: integral do que foi pago, sem qualquer desconto;
Prazo: a devolução deve ocorrer imediatamente ou em até 30 dias;
Importante: esse direito só se aplica se a compra foi feita fora da loja (ex: stand de vendas, telefone, internet).

Exemplo: Você comprou no stand de vendas da construtora e se arrependeu em 5 dias. Você tem direito a receber tudo de volta, sem descontos.

4⃣

Acordo entre as partes (distrato consensual)

Comprador e construtora entram em acordo para desfazer o contrato.

Devolução: conforme negociado entre as partes, respeitando a lei;
Limites: mesmo em acordo, a devolução não pode ser inferior ao que a lei garante se houver culpa de uma das partes;
Vantagem: acordo evita custas judiciais e tempo de um processo.

Exemplo: Você e a construtora concordam em desfazer o contrato. Você negocia receber 80% do que pagou, mesmo que a lei permita reter 25% — e ambos ficam satisfeitos.

5⃣

Financiamento não aprovado

O banco negou o financiamento do comprador — por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel.

Devolução: depende do contrato — alguns contratos preveem devolução integral, outros com descontos;
Importante: se o contrato não prever essa situação, o comprador pode discutir judicialmente o direito à devolução integral;
Dica: antes de comprar, verifique se o contrato tem cláusula de aprovação do financiamento.

O que fazer se o financiamento for negado →

O que você precisa saber sobre a devolução

Valor a ser devolvido

Inclui entrada, parcelas, INCC, e outros valores pagos — com ou sem descontos conforme o cenário.

Documentação necessária

Contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e tudo o que comprove os valores pagos.

Prazo para devolução

Com patrimônio de afetação: até 30 dias.
Sem patrimônio de afetação: até 180 dias.

Recurso em caso de não devolução

Se a construtora não devolver, registre reclamação no PROCON, Reclame Aqui ou busque a Justiça.

Importante: A devolução não é automática. O comprador precisa pedir formalmente o distrato e aguardar o prazo legal. Se a construtora não cumprir o prazo, o comprador pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido. Não deixe de cobrar seus direitos.

Atenção: Muitas construtoras oferecem devoluções parceladas ou com prazos superiores ao permitido, alegando “dificuldades financeiras”. Isso não é permitido pela lei. A devolução deve ser em parcela única e nos prazos legais (30 ou 180 dias). Não aceite condições piores que a lei garante. Saiba o que fazer se o contrato for desfeito →

Dica de corretor: Antes de aceitar qualquer proposta de devolução, calcule o valor que você tem direito — com ou sem descontos. Muitas construtoras contam com o desconhecimento do comprador para oferecer valores abaixo do devido. Pesquise, calcule e, se necessário, busque orientação profissional. Você não precisa aceitar menos do que a lei garante. Saiba mais sobre distrato →

Agora que você já sabe como funciona a devolução em diferentes cenários, vamos aprender quanto você vai receber de volta — com cálculos práticos e exemplos numéricos.

Quanto vou receber de volta? (Cálculo prático)

Calcular o valor que você tem direito de receber no distrato não é complicado — mas exige atenção aos detalhes do contrato e ao motivo do distrato. O que você recebe depende de dois fatores principais:

O que você pagou — entrada, parcelas, INCC, taxas, etc.;
O motivo do distrato — desistência voluntária, culpa da construtora, arrependimento em 7 dias, etc.

Abaixo, um passo a passo prático para calcular o valor da devolução em diferentes cenários:

1⃣

Identifique o motivo do distrato

O primeiro passo é definir qual regra se aplica ao seu caso:

Desistência voluntária do comprador: aplica-se a Lei 13.786/2018 — desconto de multa (25%) + corretagem (integralidade);
Culpa da construtora: devolução integral, corrigida, sem descontos;
Arrependimento em 7 dias: devolução integral (CDC art. 49);
Acordo entre as partes: devolução conforme negociado;
Financiamento não aprovado: depende do contrato.

2⃣

Some tudo o que você já pagou

Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone o que você já desembolsou:

Entrada (sinal): o valor pago no ato da compra;
Parcelas mensais: todas as parcelas pagas até a data do pedido;
INCC: os reajustes aplicados sobre as parcelas;
Taxa de corretagem: se foi paga à parte e está destacada no contrato;
Outros valores: taxas administrativas, comissões, etc.

Exemplo: Entrada R$ 30.000 + 12 parcelas de R$ 2.500 (R$ 30.000) + INCC de R$ 2.000 = R$ 62.000.

3⃣

Verifique o contrato e os descontos permitidos

Se a desistência for por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora, a Lei 13.786/2018 permite dois descontos — e somente se estiverem expressos no contrato:

Multa compensatória: até 25% sobre o total pago;
Comissão de corretagem: integralidade do valor destacado como comissão no contrato.

Importante: A retenção da comissão de corretagem depende da modalidade de venda. Em alguns casos (patrimônio de afetação), a retenção pode chegar a 50%.

Saiba como identificar cláusulas abusivas →

4⃣

Aplique a fórmula de cálculo

Com os dados em mãos, aplique a fórmula correspondente ao seu caso:

Fórmula para desistência voluntária do comprador:

Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (integralidade)

Fórmula para culpa da construtora:

Valor a receber = Total pago + Correção monetária + Multa/Indenização

Fórmula para acordo entre as partes:

Valor a receber = Valor negociado (respeitando os limites legais)

Fórmula para arrependimento em 7 dias (CDC art. 49):

Valor a receber = Total pago (integral)

Exemplo 1: Desistência voluntária do comprador

Dados:

Valor do imóvel: R$ 300.000,00
Total pago pelo comprador: R$ 100.000,00
Comissão de corretagem destacada: R$ 6.000,00
Motivo: desistência voluntária do comprador (sem culpa da construtora)

Cálculo:

Multa (25% de R$ 100.000): R$ 25.000,00
Corretagem (integralidade): R$ 6.000,00
Total de descontos: R$ 31.000,00

Valor a receber:

R$ 100.000 − R$ 31.000 = R$ 69.000,00

O comprador recebe 69% do total pago.

Exemplo 2: Culpa da construtora (atraso na entrega)

Dados:

Total pago pelo comprador: R$ 100.000,00
Correção monetária (INCC): 8% ao ano × 2 anos = R$ 16.000 (exemplo)
Multa por atraso: 1% ao mês × 6 meses = R$ 6.000 (exemplo)
Motivo: atraso na entrega da obra (culpa da construtora)

Cálculo:

Devolução do valor pago: R$ 100.000,00
Correção monetária (INCC): R$ 16.000,00
Multa por atraso: R$ 6.000,00

Valor a receber:

R$ 100.000 + R$ 16.000 + R$ 6.000 = R$ 122.000,00

O comprador recebe R$ 22.000 a mais do que pagou — corrigido + multa.

Exemplo 3: Arrependimento em 7 dias

Dados:

Total pago pelo comprador: R$ 10.000,00 (entrada)
Motivo: arrependimento em até 7 dias após a assinatura (compra em stand de vendas)

Cálculo:

Aplica-se o CDC art. 49 — devolução integral, sem descontos.

Valor a receber:

R$ 10.000,00 (integral)

O comprador recebe 100% do que pagou.

Como fazer esse cálculo na prática?

Para facilitar, siga este roteiro prático:

Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone tudo (entrada + parcelas + INCC + outros);
Leia o contrato e localize as cláusulas sobre multa e corretagem;
Verifique se esses valores estão destacados (se não, não podem ser cobrados);
Calcule a multa (25% do total pago) e a corretagem (integralidade ou 50%, conforme o caso);
Subtraia os descontos do total pago;
Compare com a oferta da construtora — se for menor, negocie ou busque orientação.

Saiba como analisar seu contrato →

Importante: O cálculo da devolução não é opcional — é um direito do comprador. Se a construtora se recusar a devolver, oferecer um valor menor ou parcelar a devolução, busque orientação no PROCON, no Reclame Aqui ou com um advogado especializado. Você não é obrigado a aceitar menos do que a lei garante. Saiba mais sobre distrato →

ERRO COMUM: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora, que geralmente é menor do que o valor real que eles têm direito. As construtoras contam com o desconhecimento do comprador sobre os cálculos de devolução. Calcule você mesmo antes de aceitar qualquer proposta. Saiba mais sobre distrato →

Dica de corretor: Se o cálculo parece complicado ou você está em dúvida sobre os valores, não faça sozinho. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou um corretor experiente que conheça as regras do distrato e da devolução. Um profissional pode identificar cláusulas abusivas que você não notou — e que podem aumentar significativamente o valor da devolução. Saiba como identificar cláusulas abusivas →

Agora que você já sabe como calcular o valor da devolução, vamos entender quais multas podem ser cobradas e quando elas são consideradas abusivas — e como contestá-las.

Quais multas podem ser cobradas e quando são abusivas?

Quando um comprador pede o distrato de um imóvel na planta, uma das primeiras perguntas é: vou ter que pagar multa? E, se a resposta for sim, quanto?

As multas são uma das principais fontes de conflito no distrato. Muitas vezes, elas são excessivas ou aplicadas de forma indevida, prejudicando o comprador. Mas a lei estabelece limites claros — e o que está acima desses limites é abusivo e pode ser contestado.

Abaixo, as principais multas aplicadas no distrato e como saber se elas são legais ou abusivas:

Multas aplicadas ao comprador (desistência voluntária)

1⃣

Multa compensatória (25% do valor pago)

Quando o comprador desiste da compra sem justificativa legal (dificuldade financeira, mudança de planos, etc.), a construtora pode cobrar uma multa compensatória.

Limite legal: até 25% do valor total pago (Lei 13.786/2018);
Condição: a multa deve estar expressamente prevista no contrato;
Exceção: se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a multa não se aplica.

Abusivo: multa acima de 25% ou multa sem previsão contratual clara e destacada.

Saiba como identificar cláusulas abusivas →

2⃣

Retenção da comissão de corretagem (integralidade ou 50%)

Além da multa compensatória, a construtora pode reter a comissão de corretagem paga no negócio.

Com patrimônio de afetação: retenção de até 50% do valor da comissão (Lei 4.591/1964);
Sem patrimônio de afetação: retenção da integralidade da comissão;
Condição: a comissão deve estar expressamente destacada no contrato;
Importante: se a comissão não estiver destacada, a construtora não pode reter esse valor.

Abusivo: retenção acima do permitido ou retenção sem destaque no contrato.

Multas aplicadas à construtora (culpa da construtora)

3⃣

Multa por atraso na entrega (1% ao mês)

Se a construtora atrasar a entrega do imóvel além dos 180 dias de tolerância previstos na Lei 13.786/2018, o comprador pode cobrar multa por atraso.

Percentual: 1% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador;
Acumula: a multa pode ser cobrada mês a mês até a entrega;
Além da multa: o comprador pode pedir o distrato com devolução integral.

Abusivo: quando a multa não está prevista no contrato, ou quando a construtora se recusa a pagá-la sem justificativa.

Saiba como cobrar multa por atraso →

4⃣

Indenização por descumprimento contratual

Além da multa por atraso, a construtora pode ser obrigada a indenizar o comprador pelos prejuízos causados pelo descumprimento.

Danos materiais: aluguel durante o atraso, custos com advogados, etc.;
Danos morais: angústia, ansiedade, frustração;
Lucros cessantes: o que o comprador deixou de ganhar.

Abusivo: a falta de pagamento dessas indenizações é uma violação dos direitos do comprador.

Quando a multa é considerada abusiva?

Acima do limite legal

Multa compensatória acima de 25% ou retenção de corretagem acima do permitido são abusivas.

Sem previsão contratual

Se a multa não está no contrato de forma clara e destacada, ela não pode ser cobrada.

Desproporcional

Multas que excedem o dano causado ou são claramente desproporcionais podem ser reduzidas.

Aplicada indevidamente

Multa aplicada quando a culpa é da construtora (atraso, vícios) ou quando o CDC garante devolução integral.

Súmula 543 do STJ: o que você precisa saber

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é uma das mais importantes para quem está lidando com distrato. Ela diz que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não sendo suficiente a previsão contratual de devolução ao final da obra ou após a revenda da unidade.”

O que isso significa na prática:

A devolução dos valores pagos deve ser imediata, não ao final da obra ou após a revenda da unidade;
Cláusulas que postergam a devolução são abusivas e podem ser declaradas nulas;
O comprador tem direito a receber seu dinheiro de volta dentro dos prazos legais (30 ou 180 dias).

Como contestar uma multa abusiva?

1. Leia o contrato: verifique se a multa está prevista e se os percentuais estão dentro da lei;
2. Reúna provas: guarde o contrato, comprovantes de pagamento e comunicações;
3. Negocie com a construtora: apresente seus cálculos e argumentos;
4. Registre reclamação: no PROCON ou no Reclame Aqui;
5. Busque a Justiça: se a construtora insistir, entre com uma ação para declarar a nulidade da multa abusiva.

O Judiciário tem reduzido consistentemente multas abusivas em contratos imobiliários, especialmente quando elas ultrapassam os limites legais ou são aplicadas de forma indevida. Saiba como identificar cláusulas abusivas →

Resumo: multas permitidas e abusivas

Tipo de multa	Limite legal	Abusivo
Multa compensatória (comprador)	Até 25%	Acima de 25%
Corretagem (com patrimônio de afetação)	Até 50%	Acima de 50%
Corretagem (sem patrimônio de afetação)	Integralidade	Acima do permitido
Multa por atraso (construtora)	1% ao mês	Não prevista ou não paga
Indenização (construtora)	Prevista em lei ou contrato	Não paga ou insuficiente

Atenção: Muitas construtoras incluem multas abusivas no contrato justamente porque contam com o desconhecimento do comprador. Elas sabem que a maioria das pessoas não lê o contrato com atenção e não conhece os limites legais. Não seja essa pessoa. Leia o contrato, saiba seus direitos e, se encontrar uma multa abusiva, questione e, se necessário, recorra à Justiça. Saiba como analisar seu contrato →

Dica de corretor: A melhor forma de evitar multas abusivas é não deixar para descobrir depois. Antes de assinar, peça para revisar o contrato e verifique todas as cláusulas de multa, juros e penalidades. Se algo parecer excessivo, negocie com a construtora antes de assinar. Lembre-se: um contrato justo é direito seu — e uma multa abusiva é um problema que você pode evitar. Saiba mais sobre distrato →

Agora que você já sabe quais multas são legais e quais são abusivas, vamos entender os prazos para devolução — e o que a lei determina sobre o tempo que a construtora tem para devolver seu dinheiro.

Prazos para devolução: o que a lei determina

Além de saber quanto você vai receber de volta, é essencial entender em quanto tempo a construtora precisa devolver o dinheiro. A Lei 13.786/2018 estabeleceu prazos claros para a devolução dos valores pagos — e eles variam conforme a modalidade de incorporação utilizada pela construtora.

Abaixo, os prazos legais para devolução e o que você precisa saber sobre cada um:

1⃣

Com patrimônio de afetação: até 30 dias

O patrimônio de afetação é uma modalidade em que a construtora separa os recursos do empreendimento do seu patrimônio pessoal, garantindo maior segurança ao comprador.

Prazo: até 30 dias após a expedição do habite-se (ou da data do distrato, em alguns casos);
Segurança: como os recursos estão separados, a devolução tende a ser mais ágil;
Base legal: a Lei 4.591/1964, com redação dada pela Lei 13.786/2018, estabelece esse prazo para empreendimentos com patrimônio de afetação.

2⃣

Sem patrimônio de afetação: até 180 dias

Quando o empreendimento não adota o patrimônio de afetação, a devolução pode levar mais tempo.

Prazo: até 180 dias (6 meses) após o distrato;
Menos segurança: como os recursos não estão separados, a construtora pode ter mais dificuldade para devolver os valores;
Base legal: a Lei 13.786/2018 estabeleceu esse prazo para empreendimentos sem patrimônio de afetação.

O que você precisa saber sobre os prazos

Devolução em parcela única

A devolução deve ser feita em parcela única — a construtora não pode parcelar a devolução sem o seu consentimento.

Pedido formal é essencial

O prazo só começa a contar a partir do pedido formal de distrato feito pelo comprador.

Descumprimento do prazo

Se a construtora não cumprir o prazo, o comprador pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido.

Súmula 543 do STJ

A devolução deve ser imediata — cláusulas que postergam a devolução são abusivas.

Súmula 543 do STJ: devolução imediata

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é uma das mais importantes para quem está lidando com distrato. Ela diz que:

O que isso significa na prática:

A devolução dos valores pagos deve ser imediata, não ao final da obra ou após a revenda da unidade;
Cláusulas que postergam a devolução são abusivas e podem ser declaradas nulas;
O comprador tem direito a receber seu dinheiro de volta dentro dos prazos legais (30 ou 180 dias).

Diretriz mínima: o que isso significa?

É importante entender que os prazos de 30 e 180 dias são diretrizes mínimas — ou seja, a construtora pode reduzir o prazo, mas não pode aumentá-lo.

Mínimo: 30 dias (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação);
Negociável: a construtora pode devolver em menos tempo — mas não pode exigir mais;
Acordo: se você e a construtora concordarem com um prazo menor, ótimo. Mas você não é obrigado a aceitar um prazo maior.

Se a construtora não cumprir o prazo, você pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido, além de registrar reclamação no PROCON ou buscar a Justiça.

Importante: O prazo para devolução não começa automaticamente com a desistência. O comprador precisa pedir formalmente o distrato para que o prazo comece a contar. Por isso, envie uma notificação formal e guarde o comprovante de recebimento. Não confie em promessas verbais — tudo por escrito. Saiba como notificar a construtora →

Atenção: Muitas construtoras ignoram os prazos legais e tentam devolver os valores em prazos muito superiores — ou até condicionam a devolução à revenda do imóvel. Isso é ilegal e fere a Súmula 543 do STJ. Se a construtora propor um prazo maior do que o permitido, recuse e busque orientação no PROCON ou com um advogado especializado. Saiba mais sobre distrato →

Dica de corretor: Se você está pedindo o distrato, acompanhe os prazos de perto. Anote a data em que você enviou o pedido formal e, quando o prazo se aproximar, cobre a construtora. Se ela não cumprir, registre reclamação no PROCON e no Reclame Aqui — e, se necessário, busque a Justiça. A Súmula 543 do STJ está do seu lado. Não deixe a construtora levar vantagem sobre o seu dinheiro. Saiba como escolher uma construtora confiável →

Agora que você já sabe quais são os prazos para devolução, vamos ao passo mais crítico: o que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro — e como agir para garantir seus direitos.

O que fazer se a construtora se recusar a devolver?

Infelizmente, nem todas as construtoras cumprem a lei voluntariamente. Muitas se recusam a devolver o dinheiro, oferecem valores muito abaixo do devido ou simplesmente ignoram os pedidos de distrato. Mas isso não significa que você deve desistir — existem caminhos legais e práticos para garantir seus direitos.

Abaixo, um passo a passo completo sobre o que fazer se a construtora se recusar a devolver:

1⃣

Notificação extrajudicial

O primeiro passo formal é enviar uma notificação extrajudicial para a construtora. Esse documento, feito por um advogado ou por você mesmo, deve:

Comunicar formalmente o pedido de distrato;
Apresentar o valor que você tem direito de receber, com base na Lei 13.786/2018;
Estabelecer um prazo (geralmente 10 a 15 dias) para a construtora se manifestar ou efetuar o pagamento;
Indicar que, em caso de não cumprimento, medidas judiciais serão tomadas.

A notificação extrajudicial demonstra boa-fé e cria um registro formal de que você tentou resolver amigavelmente — o que pode ser usado no Judiciário. Saiba como notificar formalmente →

2⃣

Registro de reclamação no PROCON

O PROCON é um órgão público de defesa do consumidor. Registrar uma reclamação lá:

Gera um registro oficial da reclamação contra a construtora;
O PROCON notifica a empresa e tenta uma conciliação;
Pode aplicar multas à construtora se ela descumprir as regras do CDC.

A reclamação no PROCON é gratuita e pode ser feita online (site do PROCON do seu estado) ou presencialmente. Saiba como identificar cláusulas abusivas →

3⃣

Reclamação no Reclame Aqui

O Reclame Aqui não tem poder legal, mas é uma ferramenta poderosa para pressionar a construtora:

Exposição pública da reclamação;
Muitas empresas priorizam atender reclamações no Reclame Aqui para preservar a reputação;
Gera histórico que pode ser usado em outras instâncias.

Registre sua reclamação com todos os detalhes — e aguarde a resposta da construtora. Saiba como avaliar a idoneidade da construtora →

4⃣

Ação judicial

Se as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:

Revisão contratual: pedir a declaração de nulidade de cláusulas abusivas;
Obrigação de fazer: obrigar a construtora a devolver os valores;
Indenização: cobrar perdas e danos, danos morais e correção monetária.

Prazo: A ação pode levar alguns meses, mas é a forma mais segura de garantir seus direitos. A Justiça tem sido favorável ao consumidor na maioria dos casos.

Importante: A Súmula 543 do STJ protege o comprador, garantindo que a devolução seja imediata — cláusulas que postergam a devolução são abusivas.

Saiba mais sobre distrato →

5⃣

Acompanhamento com advogado especializado

Em todos os passos, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer a diferença:

Conhece a lei e sabe quais são os seus direitos;
Identifica cláusulas abusivas que você pode não notar;
Elabora notificações e petições com mais precisão;
Negocia diretamente com a construtora ou com o jurídico dela.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa. Saiba como analisar seu contrato →

NUNCA DESISTA: Muitas construtoras contam com o cansaço do comprador. Elas sabem que o processo pode ser desgastante e esperam que você desista. Não desista. O Judiciário está do lado do consumidor em casos de distrato, e você tem a lei ao seu favor. A Súmula 543 do STJ e a Lei 13.786/2018 protegem seus direitos. Recorrer à Justiça não é vergonha — é um direito. Saiba mais sobre distrato →

Importante: Guarde todos os documentos: contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e-mails, mensagens de WhatsApp, respostas da construtora. Quanto mais provas você tiver, mais forte será o seu caso. Não jogue nada fora.

Dica de corretor: Em minha experiência, a maioria das construtoras negocia após uma notificação extrajudicial bem fundamentada. Elas sabem que, se o caso for para a Justiça, vão acabar pagando mais caro (com juros, multas, honorários, etc.). Por isso, não tenha medo de enviar a notificação — muitas vezes isso resolve o problema sem precisar de ação judicial. Mas, se a construtora insistir em não pagar, não hesite em buscar a Justiça. Seu dinheiro vale mais do que o medo de enfrentar um processo. Saiba como escolher uma construtora confiável →

Agora que você já sabe o que fazer se a construtora se recusar a devolver, vamos às perguntas mais frequentes que os compradores fazem sobre o distrato — e as respostas que você precisa saber.

Perguntas frequentes sobre distrato

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que estão pensando em pedir o distrato de um imóvel na planta. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O que é distrato na compra de imóvel na planta?

O distrato — também chamado de resolução contratual — é o cancelamento formal do contrato de compra e venda de um imóvel na planta antes da sua conclusão. Pode ser feito por acordo entre as partes (distrato consensual), por iniciativa do comprador (desistência voluntária) ou por descumprimento da construtora (atraso, vícios).

O efeito principal do distrato é a devolução dos valores pagos pelo comprador, observados os parâmetros legais e contratuais. O valor a ser devolvido varia conforme o motivo do distrato. Saiba mais sobre distrato →

Quanto vou receber de volta se desistir da compra?

Se você desistir da compra por vontade própria e sem culpa da construtora, a Lei 13.786/2018 permite que a construtora retenha:

Multa compensatória: até 25% do valor total pago;
Comissão de corretagem: integralidade (sem patrimônio de afetação) ou até 50% (com patrimônio de afetação).

Exemplo: Se você pagou R$ 100.000 e a comissão de corretagem destacada é R$ 6.000, você pode receber cerca de R$ 69.000 a R$ 72.500 — dependendo da modalidade de incorporação.

Se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a devolução é integral, corrigida, e o comprador ainda pode receber indenização. Faça o cálculo completo →

Posso pedir distrato se a obra atrasou?

Sim — e essa é uma das melhores situações para pedir o distrato, porque a culpa é da construtora.

Se o atraso ultrapassar 180 dias (tolerância prevista na Lei 13.786/2018), o comprador pode pedir o distrato com devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente;
Além da devolução, o comprador pode cobrar multa por atraso (1% ao mês sobre o valor pago) e indenização por danos materiais e morais;
Atenção: a tolerância de 180 dias não é automática — precisa estar prevista no contrato.

Saiba como cobrar multa por atraso →

A construtora pode ficar com todo o dinheiro que paguei?

Não, isso é ilegal. A Lei 13.786/2018 garante que o comprador receba de volta a maior parte do que pagou, mesmo em caso de desistência voluntária.

Únicos descontos permitidos: multa de até 25% sobre o total pago + retenção da corretagem (integralidade ou 50%, conforme a modalidade);
Tudo além disso é abusivo e pode ser contestado;
Se a construtora descumpriu o contrato (atraso, vícios), nenhum desconto é aplicável — você recebe tudo corrigido.

Se a construtora tentar reter um valor superior ao permitido, você pode contestar via PROCON ou na Justiça. Saiba como identificar multas abusivas →

Preciso de advogado para pedir distrato?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

Calcular o valor exato que você tem direito a receber;
Identificar cláusulas abusivas no contrato que você pode não ter notado;
Elaborar a notificação extrajudicial com mais impacto e fundamentação;
Negociar diretamente com a construtora ou com o jurídico dela;
Representar você na Justiça se a construtora se recusar a devolver.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa — ou seja, você só paga se receber o dinheiro. O custo de uma consultoria preventiva é muito menor do que o custo de um problema futuro. Saiba como analisar seu contrato →

Dica de corretor: O distrato é um processo que gera muita ansiedade e muitas dúvidas. Não tenha vergonha de fazer todas as perguntas — por mais simples que pareçam. Quanto mais informação você tiver, melhor será sua decisão. Se você não está seguro, não assine o termo de distrato antes de consultar um advogado. O imóvel dos seus sonhos merece uma construtora à altura — e você merece receber o que é seu por direito. Saiba como escolher uma construtora confiável →

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre distrato, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você receba o dinheiro de volta.

Conclusão: o distrato é um direito — e você não precisa abrir mão do que é seu

Pedir o distrato de um imóvel na planta pode parecer assustador, mas você não precisa abrir mão do que é seu por direito. A Lei 13.786/2018 protege o comprador e estabelece regras claras para a devolução dos valores pagos — e você tem direito a receber de volta a maior parte do que investiu.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda — e pode ser feito por iniciativa do comprador, da construtora ou por acordo entre as partes;
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) estabelece limites claros: multa de até 25% sobre o valor pago e retenção da corretagem (integralidade ou 50%, conforme a modalidade);
Você pode pedir o distrato em diversas situações — desistência voluntária, atraso na obra, vícios construtivos, cláusulas abusivas, financiamento não aprovado — e, em alguns casos, a devolução é integral e você ainda recebe indenização;
A devolução dos valores deve ocorrer em até 30 dias (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação), em parcela única;
Se a construtora se recusar a devolver, você pode notificar, registrar reclamação no PROCON e no Reclame Aqui, e, se necessário, acionar a Justiça — e a Súmula 543 do STJ garante a devolução imediata.

Lembre-se: O medo de perder dinheiro não é motivo para aceitar menos do que a lei garante. Construtoras contam com o desconhecimento do comprador para reduzir o valor da devolução. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para não ser prejudicado.

Se você está passando por essa situação, não precisa enfrentar isso sozinho. Existem profissionais que podem ajudar — e você já deu o primeiro passo: se informou.

O próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Leia também da série “Distrato e Direitos do Comprador”:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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O que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito? Guia completo para proteger seus direitos

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 14:44:35 +0000

O que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito? Guia completo para proteger seus direitos

Entenda o que acontece quando um contrato de compra e venda é desfeito, quais são seus direitos, como funciona a devolução e o que fazer para não sair perdendo

Saiba o que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito, como funciona a devolução dos valores, quais multas podem ser aplicadas e como proteger seus direitos.

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O que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito? Entenda seus direitos, como funciona a devolução do dinheiro, quais multas podem ser cobradas e como agir para não sair perdendo.

Você comprou um imóvel, fez planos, pagou parcelas, e já imaginava sua vida ali. Mas, por algum motivo, o contrato de compra e venda foi desfeito. A construtora cancelou a venda, o financiamento não foi aprovado, ou você mesmo precisou desistir. Agora, a pergunta que não quer calar: o que fazer?

O desfazimento de um contrato imobiliário é uma situação mais comum do que se imagina — e pode acontecer por diversos motivos. Mas, para cada motivo, há consequências legais diferentes. O que você recebe de volta? Quem paga a multa? O comprador tem direito a alguma indenização? Muitos compradores não sabem como agir e acabam aceitando condições desfavoráveis por falta de informação.

O problema é que, nesse momento, o tempo é um fator crítico. Quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser reaver os valores pagos ou negociar uma saída justa. O comprador que conhece seus direitos tem mais chances de proteger seu patrimônio e evitar prejuízos.

Dado importante: Estudos do setor imobiliário indicam que cerca de 15% dos contratos de compra e venda de imóveis na planta são desfeitos antes da entrega das chaves — seja por desistência do comprador, atraso da obra, ou problemas com financiamento. Na maioria desses casos, o comprador recebe menos do que tem direito por desconhecer as regras de devolução previstas na Lei 13.786/2018. Conhecer seus direitos é o que faz a diferença.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber quando um contrato de compra e venda é desfeito:

O que significa desfazer um contrato — e as diferenças entre distrato, rescisão e resolução;
Os principais motivos que podem levar ao desfazimento — e como cada um afeta seus direitos;
As consequências legais — devolução, multas, indenizações e o que mais pode acontecer;
Como funciona a devolução dos valores pagos em cada cenário;
Como calcular o valor que você tem direito de receber;
Quais multas são legais e quais são abusivas — e como contestá-las;
O que fazer passo a passo se o seu contrato for desfeito — do início ao fim.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para lidar com o desfazimento de um contrato — e vai saber exatamente como agir para proteger seus direitos e seu dinheiro. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que significa “desfazer” um contrato de compra e venda?
Motivos que podem levar ao desfazimento do contrato
Quais as consequências legais do desfazimento?
Como funciona a devolução dos valores pagos?
Como calcular o valor a ser devolvido?
Quais multas podem ser aplicadas e quando são abusivas?
O que fazer se o contrato for desfeito (passo a passo)
Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato

O que significa “desfazer” um contrato de compra e venda?

“Desfazer” um contrato de compra e venda significa cancelá-lo, seja por vontade das partes (comprador e vendedor/construtora) ou por determinação judicial. Na prática, é o reconhecimento de que o negócio não vai mais acontecer — e que as consequências desse cancelamento precisam ser resolvidas.

Mas nem todo desfazimento é igual. O direito brasileiro distingue três formas principais de cancelamento de um contrato, e cada uma tem consequências diferentes para o comprador. Entender essas diferenças é o primeiro passo para saber o que fazer.

Distrato

Cancelamento consensual — ambas as partes concordam em encerrar o contrato.

Não há culpa de uma parte sobre a outra;
As condições são negociadas entre as partes;
Exemplo: comprador desiste por mudança de planos e construtora aceita.

Link: Saiba mais sobre distrato →

Rescisão

Cancelamento unilateral — uma das partes descumpre o contrato e a outra decide encerrá-lo.

Há culpa de uma das partes;
Geralmente envolve indenização e multa para a parte culpada;
Exemplo: construtora atrasa a obra e comprador rescinde o contrato.

Link: Obra atrasou? Saiba como cobrar →

Resolução

Cancelamento por decisão judicial — quando as partes não entram em acordo e o juiz decide.

Decorre de lide judicial;
O juiz define quem tem razão e as consequências;
Exemplo: comprador entra na Justiça pedindo distrato com devolução integral.

Link: Cláusulas abusivas e ação judicial →

A diferença na prática:

Imagine que você comprou um imóvel e, por dificuldade financeira, precisa desistir. Se a construtora concorda em cancelar a compra, vocês fazem um distrato — e as condições são negociadas.

Agora, se a construtora não entregou o imóvel no prazo e você decide cancelar, você está fazendo uma rescisão — e a construtora pode ter que pagar multa e indenização.

Por fim, se vocês não chegam a um acordo, o caso vai para a Justiça — e o juiz vai resolver o contrato, determinando quem tem razão e quais são as consequências.

Atenção: Muitos compradores confundem distrato, rescisão e resolução — e essa confusão pode custar caro. Em um distrato, você pode ter que pagar multa. Em uma rescisão por culpa da construtora, você pode receber indenização. E, na resolução judicial, o juiz vai decidir com base na lei e nas provas. Saber qual termo se aplica ao seu caso é essencial para saber quais são seus direitos.

Dica de corretor: Se o contrato foi desfeito, não assuma que você perdeu tudo. A lei protege o comprador, e a maioria dos casos tem solução. O primeiro passo é identificar qual tipo de desfazimento se aplica ao seu caso — e, a partir daí, saber qual caminho seguir. Conhecimento é poder — e, nesse caso, pode significar a diferença entre receber muito ou pouco do que você pagou.

Agora que você já sabe o que significa desfazer um contrato e as diferenças entre distrato, rescisão e resolução, vamos entender os motivos que podem levar ao desfazimento — e como cada um afeta seus direitos.

Motivos que podem levar ao desfazimento do contrato

Um contrato de compra e venda pode ser desfeito por diversos motivos — e cada um deles tem consequências legais diferentes. O que você recebe de volta, se paga multa ou se tem direito a indenização depende diretamente do motivo que levou ao desfazimento.

Abaixo, os 6 principais motivos que podem levar ao desfazimento de um contrato imobiliário — e como cada um afeta seus direitos:

1⃣

Inadimplemento do comprador (não pagou as parcelas)

O comprador deixou de pagar as parcelas acordadas no contrato, seja a entrada, as parcelas durante a obra ou o saldo devedor.

Consequência: O contrato pode ser rescindido por iniciativa do vendedor/construtora;
Devolução: O comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas com descontos previstos em lei (até 25% de multa);
Risco: Dependendo do contrato, o comprador pode perder o sinal ou parte do que pagou.

2⃣

Inadimplemento do vendedor/construtora

O vendedor ou a construtora descumpre o contrato — seja atrasando a entrega, entregando com vícios, ou não cumprindo o memorial descritivo.

Consequência: O comprador pode rescindir o contrato e cobrar indenização;
Devolução: O comprador tem direito à devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente — sem descontos;
Indenização: O comprador ainda pode cobrar danos materiais e morais.

Saiba como cobrar multa por atraso →

3⃣

Arrependimento do comprador (desistência voluntária)

O comprador simplesmente mudou de ideia — seja por dificuldade financeira, mudança de planos ou porque encontrou outra oportunidade.

Consequência: O comprador pode pedir o distrato consensual;
Devolução: O comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com descontos permitidos pela Lei 13.786/2018;
Importante: Se a desistência ocorrer em até 7 dias da assinatura, o comprador tem direito à devolução integral (CDC art. 49).

Saiba mais sobre distrato e devolução →

4⃣

Financiamento não aprovado

O banco negou o financiamento do comprador — seja por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel abaixo do esperado.

Consequência: O comprador pode pedir o distrato sem culpa de sua parte;
Devolução: Se o contrato não prever essa situação, a devolução pode ser integral — mas depende do que está escrito;
Atenção: Muitos contratos preveem que a não aprovação do financiamento não é culpa do vendedor e a devolução pode ter descontos.

O que fazer se o financiamento for negado →

5⃣

Vício no imóvel (problemas estruturais ou de documentação)

O imóvel entregue tem problemas graves — infiltrações, rachaduras, metragem diferente da prometida, ou pendências documentais (ex: sem matrícula regular).

Consequência: O comprador pode rescindir o contrato e cobrar indenização;
Devolução: Integral do que pagou, corrigido, sem descontos;
Indenização: O comprador ainda pode cobrar danos materiais e morais pelos problemas.

6⃣

Cláusulas abusivas no contrato

O comprador descobre que o contrato contém cláusulas abusivas que o colocam em desvantagem excessiva — como multas acima do limite legal, distrato desfavorável ou transferência de riscos.

Consequência: O comprador pode pedir a revisão judicial ou a resolução do contrato;
Devolução: Se as cláusulas forem declaradas nulas, a devolução pode ser integral, sem descontos;
Indenização: O comprador pode cobrar indenização pelos prejuízos sofridos.

Saiba como identificar cláusulas abusivas →

Resumo dos motivos e consequências

Motivo	Devolução	Multa/Indenização
Inadimplemento do comprador	Com descontos (até 25%)	Comprador paga multa
Inadimplemento do vendedor	Integral, corrigida	Comprador recebe indenização
Arrependimento do comprador	Com descontos legais	Depende do contrato
Financiamento não aprovado	Depende do contrato	Depende do contrato
Vício no imóvel	Integral, corrigida	Comprador recebe indenização
Cláusulas abusivas	Integral (se declaradas nulas)	Comprador pode receber indenização

Importante: O motivo do desfazimento determina o que você vai receber. Se a culpa for da construtora, você tem direito à devolução integral e pode cobrar indenização. Se a culpa for sua, a devolução terá descontos legais. Não aceite menos do que você tem direito — descubra qual motivo se aplica ao seu caso.

Dica de corretor: Muitos compradores não sabem o motivo que levou ao desfazimento do contrato — ou pior, aceitam a versão da construtora sem questionar. Não faça isso. Identifique o motivo real do desfazimento. Se a construtora descumpriu o contrato, você tem direito a mais do que ela está oferecendo. Pesquise, questione e, se necessário, busque orientação profissional.

Agora que você já conhece os motivos que podem levar ao desfazimento e como cada um afeta seus direitos, vamos entender as consequências legais — devolução, multas, indenizações e o que mais pode acontecer.

Quais as consequências legais do desfazimento?

Quando um contrato de compra e venda é desfeito, não é apenas o negócio que acaba. Há consequências legais e financeiras que afetam ambas as partes — e, na maioria dos casos, o comprador é quem precisa de mais proteção.

As consequências variam conforme o motivo do desfazimento (que vimos no bloco anterior) e a modalidade (distrato, rescisão ou resolução). Mas, de modo geral, as principais consequências são:

1⃣

Devolução dos valores pagos

O comprador tem direito a receber de volta o que pagou — mas o valor exato depende do motivo do desfazimento.

Se a culpa for do vendedor/construtora: devolução integral e corrigida monetariamente;
Se a culpa for do comprador: devolução com descontos legais (até 25% de multa + até 50% de corretagem);
Se for acordo entre as partes: devolução conforme o que for negociado, respeitando a lei.

Saiba mais sobre a devolução de valores →

2⃣

Multa compensatória

A multa compensatória é uma penalidade financeira aplicada à parte que deu causa ao desfazimento.

Limite legal: até 25% do valor pago pelo comprador, quando o distrato é por iniciativa do comprador (Lei 13.786/2018);
Se a construtora der causa: ela pode ser obrigada a pagar multa por atraso (se prevista) e indenização;
Multas abusivas: acima de 25% são consideradas abusivas e podem ser declaradas nulas.

Como identificar multas abusivas →

3⃣

Perda do sinal (arras)

Em alguns contratos, o sinal (valor pago como garantia) pode ser perdido se o comprador desistir da compra.

O que é o sinal: um valor pago no ato da compra como garantia de que o negócio vai se concretizar;
Quando a perda ocorre: se o comprador desistir sem justificativa ou descumprir o contrato;
Limite: a perda do sinal não pode ser abusiva — o juiz pode reduzir se for desproporcional.

4⃣

Indenização por danos

Em casos de descumprimento contratual, a parte prejudicada pode cobrar indenização.

Danos materiais: valores pagos a mais, custos com advogados, aluguel durante a espera, etc.;
Danos morais: angústia, ansiedade, frustração causadas pelo descumprimento;
Lucros cessantes: o que você deixou de ganhar por causa do descumprimento.

A indenização é mais comum quando a construtora ou o vendedor descumprem o contrato (atraso, vícios, etc.).

5⃣

Custas judiciais e honorários

Se o desfazimento for judicial, as custas e honorários advocatícios podem ser cobrados da parte que perdeu a ação.

Quem paga: a parte vencida na ação judicial;
O que inclui: taxas judiciais, honorários periciais, honorários do advogado da outra parte;
Importante: o valor dos honorários é fixado pelo juiz, geralmente entre 10% e 20% do valor da causa.

Por isso, muitas vezes vale a pena negociar antes de ir para a Justiça — mas, se os direitos forem claros, a ação pode ser o único caminho.

6⃣

Correção monetária dos valores devolvidos

Os valores a serem devolvidos não são corrigidos automaticamente — é preciso que isso esteja previsto no contrato ou na decisão judicial.

Correção: pelo INCC ou IPCA, dependendo do contrato;
Juros de mora: a partir da data em que a devolução deveria ter ocorrido;
Na prática: se a construtora demorar a devolver, o valor pode ser reajustado e acrescido de juros.

Entenda como o INCC impacta a correção →

Exemplo prático: o que acontece com o dinheiro

Situação 1: Comprador desiste (culpa do comprador)

Resultado: Devolução com descontos (multa de 25% + corretagem). O comprador recebe menos do que pagou.

Situação 2: Construtora atrasa a entrega (culpa da construtora)

Resultado: Devolução integral, corrigida, + indenização (multa por atraso + danos morais). O comprador recebe mais do que pagou.

Situação 3: Acordo entre as partes (distrato consensual)

Resultado: Devolução conforme negociado, respeitando a lei. O comprador recebe o que foi acordado.

Atenção: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora em caso de desfazimento, sem saber quais são suas reais consequências legais. A construtora pode oferecer menos do que a lei garante, contando com o desconhecimento do comprador. Não aceite a primeira oferta — calcule seus direitos antes de negociar.

Dica de corretor: As consequências legais do desfazimento não são fixas — elas dependem do motivo, do contrato e da lei. Por isso, antes de aceitar qualquer proposta, entenda o que você tem direito. Se a culpa é da construtora, você tem direito a mais do que ela está oferecendo. Conhecer seus direitos é o que faz a diferença entre sair perdendo e sair protegido.

Agora que você já sabe as consequências legais do desfazimento, vamos entender como funciona a devolução dos valores pagos em cada cenário — e o que você pode esperar receber.

Como funciona a devolução dos valores pagos?

A devolução dos valores pagos é a principal preocupação de quem vê o contrato ser desfeito. E a resposta para “quanto vou receber?” é: depende — do motivo do desfazimento, do que está no contrato e do que a lei garante.

Abaixo, os cenários mais comuns e como funciona a devolução em cada um:

1⃣

Desistência do comprador (sem culpa do vendedor)

O comprador desiste por vontade própria — dificuldade financeira, mudança de planos, arrependimento.

Devolução: o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas com descontos legais;
Descontos permitidos: multa de até 25% sobre o valor pago + até 50% da comissão de corretagem (se destacada no contrato);
Base legal: Lei 13.786/2018;
Prazo: a construtora tem até 30 dias para devolver após o pedido formal.

Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora pode reter até R$ 25.000 de multa + corretagem. Você recebe cerca de R$ 72.500 a R$ 75.000.

Saiba mais sobre distrato e devolução →

2⃣

Culpa do vendedor/construtora (atraso, vícios, descumprimento)

O vendedor ou a construtora descumpre o contrato — atrasa a entrega, entrega com vícios, ou não cumpre as especificações.

Devolução: integral do que foi pago, corrigido monetariamente — sem descontos;
Correção: pelos índices previstos no contrato (INCC ou IPCA);
Indenização: além da devolução, o comprador pode cobrar multa por atraso (se prevista) e danos materiais e morais;
Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 dias.

Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora atrasou a obra. Você recebe R$ 100.000 corrigidos + multa + indenização. Recebe mais do que pagou.

Saiba como cobrar multa por atraso →

3⃣

Arrependimento em até 7 dias (CDC art. 49)

Devolução: integral do que foi pago, sem qualquer desconto;
Prazo: a devolução deve ocorrer imediatamente ou em até 30 dias;
Importante: esse direito só se aplica se a compra foi feita fora da loja (ex: stand de vendas, telefone, internet).

Exemplo: Você comprou no stand de vendas da construtora e se arrependeu em 5 dias. Você tem direito a receber tudo de volta, sem descontos.

4⃣

Financiamento não aprovado

O banco negou o financiamento do comprador — por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel.

Devolução: depende do contrato — alguns contratos preveem devolução integral, outros com descontos;
Importante: se o contrato não prever essa situação, o comprador pode discutir judicialmente o direito à devolução integral;
Dica: antes de comprar, verifique se o contrato tem cláusula de aprovação do financiamento.

O que fazer se o financiamento for negado →

5⃣

Acordo entre as partes (distrato consensual)

Comprador e vendedor/construtora entram em acordo para desfazer o contrato.

Devolução: conforme negociado entre as partes, respeitando a lei;
Limites: mesmo em acordo, a devolução não pode ser inferior ao que a lei garante se houver culpa de uma das partes;
Vantagem: acordo evita custas judiciais e tempo de um processo.

Exemplo: Você e a construtora concordam em desfazer o contrato. Você negocia receber 80% do que pagou, mesmo que a lei permita reter 25% — e ambos ficam satisfeitos.

O que você precisa saber sobre a devolução

Valor a ser devolvido

Inclui entrada, parcelas, INCC, e outros valores pagos — com ou sem descontos conforme o cenário.

Documentação necessária

Contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e tudo o que comprove os valores pagos.

Prazo para devolução

Em geral, a construtora tem até 30 dias após o pedido formal para devolver os valores.

Recurso em caso de não devolução

Se a construtora não devolver, registre reclamação no PROCON, Reclame Aqui ou busque a Justiça.

Importante: A devolução não é automática. O comprador precisa pedir formalmente o distrato ou a rescisão e aguardar o prazo legal. Se a construtora não cumprir o prazo de 30 dias, o comprador pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido. Não deixe de cobrar seus direitos.

Atenção: Muitas construtoras oferecem devoluções parceladas ou com prazos superiores a 30 dias, alegando “dificuldades financeiras”. Isso não é permitido pela lei. A devolução deve ser em parcela única e em até 30 dias. Não aceite condições piores que a lei garante.

Agora que você já sabe como funciona a devolução em diferentes cenários, vamos aprender como calcular o valor exato que você tem direito de receber — com um passo a passo prático.

Como calcular o valor a ser devolvido?

Calcular o valor que você tem direito de receber quando o contrato é desfeito não é complicado — mas exige atenção aos detalhes do contrato e ao motivo do desfazimento. O que você recebe depende de dois fatores principais:

O que você pagou — entrada, parcelas, INCC, taxas, etc.;
O motivo do desfazimento — desistência voluntária, culpa da construtora, acordo, etc.

Abaixo, um passo a passo prático para calcular o valor da devolução em diferentes cenários:

1⃣

Identifique o motivo do desfazimento

O primeiro passo é definir qual regra se aplica ao seu caso:

Desistência do comprador: aplica-se a Lei 13.786/2018 — desconto de multa (25%) + corretagem (até 50%);
Culpa da construtora: devolução integral, corrigida, sem descontos;
Acordo entre as partes: devolução conforme negociado;
Arrependimento em 7 dias: devolução integral (CDC art. 49).

2⃣

Some tudo o que você já pagou

Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone o que você já desembolsou:

Entrada (sinal): o valor pago no ato da compra;
Parcelas mensais: todas as parcelas pagas até a data do pedido;
INCC: os reajustes aplicados sobre as parcelas;
Taxa de corretagem: se foi paga à parte e está destacada no contrato;
Outros valores: taxas administrativas, comissões, etc.

Exemplo: Entrada R$ 30.000 + 12 parcelas de R$ 2.500 (R$ 30.000) + INCC de R$ 2.000 = R$ 62.000.

3⃣

Identifique os descontos permitidos (se aplicável)

Se a desistência for por iniciativa do comprador e sem culpa do vendedor, a Lei 13.786/2018 permite apenas dois descontos — e somente se estiverem expressos no contrato:

Multa compensatória: até 25% sobre o total pago;
Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato.

Importante: Se o contrato não prevê esses descontos de forma destacada, a construtora não pode cobrá-los.

4⃣

Aplique a fórmula de cálculo

Com os dados em mãos, aplique a fórmula correspondente ao seu caso:

Fórmula para desistência do comprador:

Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (50% do valor destacado)

Fórmula para culpa do vendedor/construtora:

Valor a receber = Total pago + Correção monetária + Multa/Indenização

Fórmula para acordo entre as partes:

Valor a receber = Valor negociado (respeitando os limites legais)

Exemplo 1: Desistência do comprador

Dados:

Total pago: R$ 100.000,00
Comissão de corretagem destacada: R$ 5.000,00
Motivo: desistência voluntária do comprador

Cálculo:

Multa (25% de R$ 100.000): R$ 25.000,00
Corretagem (50% de R$ 5.000): R$ 2.500,00
Total de descontos: R$ 27.500,00

Valor a receber:

R$ 100.000 − R$ 27.500 = R$ 72.500,00

O comprador recebe 72,5% do total pago.

Exemplo 2: Culpa da construtora (atraso na entrega)

Dados:

Total pago: R$ 100.000,00
Correção monetária (INCC): 8% ao ano × 2 anos = R$ 16.000 (exemplo)
Multa por atraso: 1% ao mês × 6 meses = R$ 6.000 (exemplo)
Motivo: atraso na entrega da obra

Cálculo:

Devolução do valor pago: R$ 100.000,00
Correção monetária (INCC): R$ 16.000,00
Multa por atraso: R$ 6.000,00

Valor a receber:

R$ 100.000 + R$ 16.000 + R$ 6.000 = R$ 122.000,00

O comprador recebe R$ 22.000 a mais do que pagou — corrigido + multa.

Como fazer esse cálculo na prática?

Para facilitar, siga este roteiro prático:

Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone tudo (entrada + parcelas + INCC + outros);
Leia o contrato e localize as cláusulas sobre multa e corretagem;
Verifique se esses valores estão destacados (se não, não podem ser cobrados);
Calcule a multa (25% do total pago) e a corretagem (50% do valor destacado), se aplicável;
Subtraia os descontos do total pago;
Compare com a oferta da construtora — se for menor, negocie ou busque orientação.

Agora que você já sabe como calcular o valor da devolução, vamos entender quais multas podem ser aplicadas e quando elas são consideradas abusivas — e como contestá-las.

Quais multas podem ser aplicadas e quando são abusivas?

Quando um contrato de compra e venda é desfeito, uma das primeiras perguntas que vem à mente é: vou ter que pagar multa? E, se a resposta for sim, quanto?

As multas são uma das principais fontes de conflito no desfazimento de contratos imobiliários. Muitas vezes, elas são excessivas ou aplicadas de forma indevida, prejudicando o comprador. Mas a lei estabelece limites claros — e o que está acima desses limites é abusivo e pode ser contestado.

Abaixo, as principais multas aplicadas no desfazimento e como saber se elas são legais ou abusivas:

Multas aplicadas ao comprador (desistência)

1⃣

Multa compensatória (25% do valor pago)

Quando o comprador desiste da compra sem justificativa legal (dificuldade financeira, mudança de planos, etc.), a construtora pode cobrar uma multa compensatória.

Limite legal: até 25% do valor total pago (Lei 13.786/2018);
Condição: a multa deve estar expressamente prevista no contrato;
Exceção: se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a multa não se aplica.

Abusivo: multa acima de 25% ou multa sem previsão contratual clara e destacada.

Saiba mais sobre multas no distrato →

2⃣

Perda da comissão de corretagem (até 50%)

Além da multa compensatória, a construtora pode reter parte da comissão de corretagem paga no negócio.

Limite legal: até 50% do valor destacado como comissão no contrato;
Condição: a comissão deve estar expressamente destacada no contrato;
Importante: se a comissão não estiver destacada, a construtora não pode reter esse valor.

Abusivo: retenção acima de 50% da comissão ou retenção sem destaque no contrato.

Multas aplicadas ao vendedor/construtora

3⃣

Multa por atraso na entrega (construtora)

Se a construtora atrasar a entrega do imóvel além do prazo contratual (incluindo a prorrogação), o comprador pode cobrar multa por atraso.

Percentual: geralmente 1% a 2% ao mês sobre o valor do imóvel (ou o que estiver no contrato);
Acumula: a multa pode ser cobrada mês a mês até a entrega;
Além da multa: o comprador pode pedir o distrato com devolução integral.

Abusivo: quando a multa não está prevista no contrato, ou quando a construtora se recusa a pagá-la sem justificativa.

Saiba como cobrar multa por atraso →

4⃣

Indenização por descumprimento contratual

Além da multa por atraso, a construtora pode ser obrigada a indenizar o comprador pelos prejuízos causados pelo descumprimento.

Danos materiais: aluguel durante o atraso, custos com advogados, etc.;
Danos morais: angústia, ansiedade, frustração;
Lucros cessantes: o que o comprador deixou de ganhar.

Abusivo: a falta de pagamento dessas indenizações é uma violação dos direitos do comprador.

Quando a multa é considerada abusiva?

Acima do limite legal

Multa compensatória acima de 25% ou corretagem acima de 50% são abusivas.

Sem previsão contratual

Se a multa não está no contrato de forma clara e destacada, ela não pode ser cobrada.

Desproporcional

Multas que excedem o dano causado ou são claramente desproporcionais podem ser reduzidas.

Aplicada indevidamente

Multa aplicada quando a culpa é da construtora (atraso, vícios) ou quando o CDC garante devolução integral.

Como contestar uma multa abusiva?

1. Leia o contrato: verifique se a multa está prevista e se os percentuais estão dentro da lei;
2. Reúna provas: guarde o contrato, comprovantes de pagamento e comunicações;
3. Negocie com a construtora: apresente seus cálculos e argumentos;
4. Registre reclamação: no PROCON ou no Reclame Aqui;
5. Busque a Justiça: se a construtora insistir, entre com uma ação para declarar a nulidade da multa abusiva.

Resumo: multas permitidas e abusivas

Tipo de multa	Limite legal	Abusivo
Multa compensatória (comprador)	Até 25%	Acima de 25%
Comissão de corretagem	Até 50% do valor destacado	Acima de 50% ou sem destaque
Multa por atraso (construtora)	Prevista no contrato	Não prevista ou não paga
Indenização (construtora)	Prevista em lei ou contrato	Não paga ou insuficiente

Agora que você já sabe quais multas são legais e quais são abusivas, vamos ao passo a passo de tudo o que você deve fazer se o seu contrato for desfeito — do início ao fim.

O que fazer se o contrato for desfeito (passo a passo)

Se o seu contrato de compra e venda foi desfeito — ou está prestes a ser —, você precisa de um plano de ação claro. A ansiedade e a frustração podem atrapalhar, mas agir com método e informação é o que vai te ajudar a proteger seus direitos e seu dinheiro.

Abaixo, um passo a passo completo com 7 etapas para você seguir, desde o momento em que o contrato é desfeito até a solução final — seja um acordo ou uma ação judicial.

1⃣

Leia o contrato com atenção

Antes de qualquer coisa, leia o contrato novamente, agora com o olhar de quem precisa entender as regras do desfazimento.

Localize as cláusulas que tratam de distrato, rescisão, multas, penalidades e devolução de valores;
Verifique os prazos previstos no contrato para comunicação de desistência;
Veja se há cláusulas que limitam a devolução ou impõem multas;
Identifique se o contrato prevê algum tipo de indenização para o comprador em caso de descumprimento.

Essa leitura vai te dar a base para entender quais regras se aplicam ao seu caso. Saiba como analisar seu contrato →

2⃣

Registre e organize todos os documentos

A documentação é a sua maior aliada em qualquer negociação ou processo judicial.

Guarde todos os comprovantes de pagamento (boletos, recibos, extratos bancários);
Salve e-mails, mensagens de WhatsApp e qualquer comunicação com a construtora;
Tenha uma cópia do contrato assinado por ambas as partes;
Organize tudo em uma pasta física ou digital, de forma que você consiga encontrar qualquer documento rapidamente.

Esses documentos são as provas que você vai usar para comprovar seus pagamentos, os prazos, a comunicação com a construtora e o que foi acordado. Não jogue nada fora.

3⃣

Calcule o valor a que você tem direito

Com base no que você aprendeu nos blocos anteriores, calcule o valor exato que você tem direito de receber.

Some tudo o que você pagou (entrada, parcelas, INCC, taxas);
Identifique o motivo do desfazimento (culpa sua, da construtora, ou acordo);
Aplique os descontos permitidos (se aplicável) — multa de 25% e corretagem de 50%;
Calcule a correção monetária (se a devolução for integral);
Compare com o que a construtora ofereceu (se já ofereceu).

Tenha esse número na ponta da língua — ele será sua referência na hora de negociar. Reveja o cálculo do distrato →

4⃣

Notifique formalmente a outra parte

A comunicação formal é o próximo passo. Envie uma notificação extrajudicial para a construtora ou vendedor, registrando sua posição.

Qual o conteúdo: informe que o contrato foi desfeito, apresente o motivo e o valor que você entende ser devido;
Prazo: estabeleça um prazo razoável para que a outra parte se manifeste (ex: 10 a 15 dias);
Como enviar: por e-mail, carta registrada com AR (Aviso de Recebimento) ou ambos;
Guarde o protocolo: mantenha uma cópia da notificação e o comprovante de envio.

A notificação extrajudicial é importante porque demonstra sua boa-fé e cria um registro formal de que você tentou resolver amigavelmente — o que será valioso se o caso for para a Justiça.

5⃣

Negocie (mas não aceite menos do que a lei garante)

Muitas vezes, a negociação é o melhor caminho — mais rápido, mais barato e menos desgastante do que uma ação judicial.

Use seu cálculo: saiba exatamente o valor que você tem direito e use isso como base;
Não aceite menos do que a lei garante: se a construtora oferecer menos do que o valor legal, recuse;
Registre a negociação: mantenha registros de todas as propostas e contrapropostas;
Considere o acordo: se a construtora fizer uma oferta razoável, vale a pena considerar — especialmente se evitar meses de processo.

Dica: Se a construtora oferecer um valor que não cobre sequer os descontos legais, ela está tentando te levar vantagem. Não aceite. Reconheça cláusulas abusivas →

6⃣

Busque orientação profissional

Se a negociação emperrar ou você sentir que a construtora está agindo de má-fé, é hora de buscar ajuda profissional.

Advogado especializado: pode avaliar o contrato, calcular os valores e orientar sobre os próximos passos;
Corretor experiente: pode ajudar a negociar com a construtora, usando conhecimento de mercado;
PROCON: pode notificar a construtora e tentar uma conciliação administrativa;
Reclame Aqui: registrar uma reclamação pública pode pressionar a construtora.

Muitos compradores evitam buscar ajuda por medo de custos, mas o custo de não buscar ajuda pode ser muito maior — a diferença entre receber o valor correto ou aceitar um valor muito abaixo. Saiba como escolher uma construtora confiável →

7⃣

Ação judicial (se a negociação falhar)

Se todas as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:

Revisão contratual: pedir a revisão de cláusulas abusivas;
Declaração de nulidade: pedir que o juiz declare cláusulas nulas;
Cobrança de valores: pedir a devolução dos valores devidos, com correção monetária;
Indenização: cobrar danos materiais e morais;
Distrato: pedir o cancelamento do contrato com devolução integral dos valores.

O Judiciário brasileiro tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas e práticas desleais no mercado imobiliário. Não tenha medo de buscar seus direitos — a lei está do seu lado. Entenda seus direitos no distrato →

Atenção: O tempo é um fator crítico em casos de desfazimento de contrato. Quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser reaver os valores pagos — além de que a construtora pode alegar prescrição ou decadência para evitar a devolução. Não deixe para depois. Agora que você já sabe quais são seus direitos, aja.

Máxima do comprador consciente: Um contrato desfeito é um contrato que precisa ser resolvido com método. Leia, registre, calcule, notifique, negocie, busque orientação e, se necessário, vá à Justiça. Não é uma questão de sorte — é uma questão de saber o que fazer e fazer.

Dica de corretor: Lembre-se: você não está sozinho. Existem profissionais que podem te ajudar — advogados, corretores experientes, o PROCON. O importante é não agir por impulso ou aceitar a primeira oferta da construtora. Quanto mais informação você tiver, melhor será sua negociação. Use o que você aprendeu aqui e, se precisar, conte comigo para orientação.

Agora que você já sabe o que fazer passo a passo, vamos às perguntas mais frequentes sobre rescisão de contrato — e as respostas que você precisa saber antes de agir.

Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que tiveram o contrato de compra e venda desfeito. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O que significa “contrato desfeito”?

“Contrato desfeito” é o termo popular para o cancelamento de um contrato de compra e venda antes da sua conclusão. Isso pode acontecer de três formas principais:

Distrato: cancelamento consensual — ambas as partes concordam em encerrar o contrato;
Rescisão: cancelamento unilateral — uma das partes descumpre o contrato e a outra decide encerrá-lo;
Resolução: cancelamento por decisão judicial — quando as partes não entram em acordo.

Cada uma dessas formas tem consequências legais diferentes, especialmente em relação à devolução dos valores pagos e à aplicação de multas. Saiba como analisar seu contrato →

Posso desistir da compra sem pagar multa?

Sim, em algumas situações. Você pode desistir sem pagar multa nos seguintes casos:

Arrependimento em até 7 dias: se a compra foi feita fora do estabelecimento (stand de vendas, telefone, internet), o CDC (art. 49) garante a devolução integral sem qualquer desconto;
Culpa da construtora: se a construtora descumpriu o contrato (atraso, vícios, etc.), você pode rescindir o contrato e pedir a devolução integral sem multa — além de poder cobrar indenização;
Cláusulas abusivas: se o contrato contém cláusulas abusivas, o comprador pode pedir a nulidade e a devolução integral.

Se a desistência for por vontade própria e sem culpa da construtora, a multa se aplica — limitada a 25% do valor pago. Saiba mais sobre multas no distrato →

O que acontece com o dinheiro que já paguei?

A devolução do dinheiro depende do motivo do desfazimento:

Se a culpa for do vendedor/construtora: devolução integral do que foi pago, corrigido monetariamente, sem descontos — além de possível indenização;
Se a culpa for do comprador (desistência voluntária): devolução com descontos legais — multa de até 25% sobre o valor pago + até 50% da comissão de corretagem (se destacada no contrato);
Se for acordo entre as partes: devolução conforme negociado, respeitando a lei;
Se for arrependimento em 7 dias: devolução integral, sem qualquer desconto.

O prazo para devolução é de até 30 dias após o pedido formal. Entenda como funciona a devolução →

Quem paga as custas do processo?

Se o desfazimento for judicial, as custas processuais e os honorários advocatícios serão pagos pela parte vencida na ação. Isso inclui:

Taxas judiciais: custas para distribuição da ação, citações, perícias, etc.;
Honorários periciais: se houver perícia (ex: para avaliar o imóvel ou o contrato);
Honorários advocatícios: fixados pelo juiz, geralmente entre 10% e 20% do valor da causa;
Despesas processuais: diligências, ofícios, publicações, etc.

Por isso, muitas vezes vale a pena negociar antes de ir para a Justiça — mas, se seus direitos forem claros, a ação pode ser o único caminho e a outra parte arcara com os custos. Saiba quando uma cláusula é abusiva →

O que fazer se a construtora não devolver o dinheiro?

Se a construtora recusar a devolver os valores ou oferecer um valor abaixo do devido, você tem várias opções:

Registre reclamação no PROCON: o órgão pode notificar a construtora e buscar uma conciliação;
Reclame Aqui: registrar uma reclamação pública pode pressionar a construtora a resolver;
Notifique formalmente: envie uma notificação extrajudicial com um prazo final para a devolução;
Ação judicial: entre com uma ação para cobrar os valores devidos, com correção monetária e juros;
Consulte um advogado: um profissional especializado pode orientar sobre a melhor estratégia.

O Judiciário tem protegido consistentemente os consumidores nesses casos — a construtora que se recusa a devolver pode acabar pagando correção, juros e até indenização. Como identificar uma construtora confiável →

Dica de corretor: Se você está passando por uma situação de rescisão de contrato, não lide com isso sozinho. A ansiedade e a pressão podem te levar a tomar decisões precipitadas, como aceitar uma oferta injusta ou desistir de buscar seus direitos. Busque orientação profissional — um advogado especializado ou um corretor experiente podem te ajudar a calcular o valor devido, negociar com a construtora e, se necessário, representar você na Justiça. Lembre-se: a lei está do seu lado — use-a a seu favor.

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre rescisão de contrato, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você proteja seus direitos.

Conclusão: um contrato desfeito não precisa ser um prejuízo

Um contrato de compra e venda desfeito é, sem dúvida, uma experiência frustrante. Você fez planos, pagou parcelas, imaginou sua vida no imóvel — e, de repente, tudo mudou. Mas uma coisa é certa: um contrato desfeito não precisa ser sinônimo de prejuízo.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

“Desfazer” um contrato pode acontecer de três formas: distrato (consensual), rescisão (unilateral) ou resolução (judicial) — e cada uma tem consequências diferentes;
Os motivos para o desfazimento variam — desde inadimplemento do comprador até culpa da construtora, arrependimento, financiamento não aprovado, vícios no imóvel e cláusulas abusivas;
As consequências legais incluem devolução de valores, multas, perda do sinal, indenizações, custas judiciais e correção monetária;
A devolução dos valores pode ser integral (quando a culpa é da construtora) ou com descontos (quando a culpa é do comprador), e o prazo é de até 30 dias;
O cálculo do valor a ser devolvido é simples: some tudo o que você pagou, identifique o motivo e aplique os descontos permitidos (se houver);
As multas têm limites legais — multa compensatória de até 25% e corretagem de até 50% — e valores acima disso são abusivos;
E, o mais importante: você pode agir — leia o contrato, organize documentos, calcule, notifique, negocie, busque orientação e, se necessário, vá à Justiça.

Lembre-se: A lei protege o comprador. O Código de Defesa do Consumidor e a Lei 13.786/2018 garantem que você receba o que é justo — e o Judiciário tem sido favorável aos consumidores em casos de cláusulas abusivas e descumprimento contratual. Conhecer seus direitos é o primeiro passo. Agir é o segundo.

Agora que você já sabe o que fazer quando um contrato de compra e venda é desfeito, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Leia também da série “Proteção Contratual e Direitos do Comprador”:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: como identificar e evitar armadilhas

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 14:16:41 +0000

Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: como identificar e evitar armadilhas

Aprenda a identificar cláusulas abusivas no contrato de compra e venda, proteja seus direitos e evite prejuízos antes de assinar

Descubra quais são as cláusulas abusivas mais comuns, como identificá-las, quais são seus direitos e o que fazer se encontrar uma no seu contrato.

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Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: você sabe como identificá-las? Entenda quais são as mais comuns, como o Código de Defesa do Consumidor protege você e o que fazer para não cair em armadilhas.

Você está prestes a assinar o contrato de compra do imóvel dos seus sonhos. O corretor diz que é tudo padrão, que não tem problema, que é só “formalidade”. Você confia. Mas, ao ler o contrato, sente que algo está estranho. Multas altas, prazos confusos, responsabilidades que parecem cair todas sobre você. O que fazer?

Essa sensação pode ser a primeira pista de que o contrato contém cláusulas abusivas — aquelas que colocam o consumidor em desvantagem excessiva, que restringem seus direitos ou que impõem obrigações desproporcionais. E elas são mais comuns do que se imagina.

O problema é que a maioria dos compradores não sabe identificar essas cláusulas. Os contratos são longos, cheios de termos técnicos e, muitas vezes, a pressa para fechar o negócio impede uma leitura cuidadosa. O resultado? O comprador assina sem saber que está concordando com condições abusivas — e só descobre quando já é tarde demais.

Dado importante: Estudos do setor imobiliário indicam que mais de 60% dos contratos de compra e venda de imóveis na planta contêm pelo menos uma cláusula que pode ser considerada abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor. As mais comuns envolvem multas excessivas, distrato desfavorável e transferência de riscos para o comprador. Saber identificar essas cláusulas é a primeira linha de defesa do comprador.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre cláusulas abusivas no contrato de compra e venda:

O que são cláusulas abusivas — e qual a base legal que as proíbe;
As cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários — com exemplos práticos;
Como identificá-las — um passo a passo para analisar seu contrato com segurança;
As consequências de uma cláusula abusiva — e o que a Justiça diz sobre isso;
Como se proteger e o que fazer se você encontrar uma cláusula abusiva no seu contrato.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para analisar seu contrato com olhos críticos — e vai saber exatamente como agir se encontrar uma cláusula que prejudique seus direitos. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que são cláusulas abusivas?
Cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários
Como identificar cláusulas abusivas (passo a passo)
Consequências de cláusulas abusivas
Como se proteger e o que fazer se encontrar uma cláusula abusiva
Perguntas frequentes sobre cláusulas abusivas

O que são cláusulas abusivas?

Uma cláusula abusiva é aquela que, em um contrato, coloca uma das partes em desvantagem excessiva, restringe direitos fundamentais ou impõe obrigações desproporcionais. No caso da compra de imóveis, o comprador — que é o consumidor — é a parte mais vulnerável, e o Código de Defesa do Consumidor (CDC) existe justamente para equilibrar essa relação.

A base legal que protege o comprador é o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), especialmente nos artigos 39, 51 e 52. Esses artigos estabelecem que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que:

Imponham obrigações impossíveis

Exigem do comprador algo que ele não pode cumprir.

Limitem a responsabilidade do fornecedor

Tentam eximir a construtora de suas obrigações legais.

Estabeleçam multas excessivas

Valores desproporcionais em caso de descumprimento.

Invertam o ônus da prova

Colocam sobre o comprador a obrigação de provar algo que deveria ser da construtora.

Como o CDC protege o comprador?

O CDC é uma das leis mais avançadas do mundo em proteção ao consumidor. Ele parte do princípio de que o consumidor é a parte mais vulnerável na relação de consumo — e, por isso, merece uma proteção especial.

Principais proteções do CDC aplicadas a contratos imobiliários:

Art. 51: São nulas as cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva;
Art. 52: Limita os juros e multas em contratos de financiamento;
Art. 39: Veda práticas abusivas, como condicionar a venda a serviços adicionais não solicitados;
Art. 6º: Garante ao consumidor o direito à informação clara e adequada sobre os produtos e serviços.

Importante: O CDC se aplica a contratos de compra e venda de imóveis quando a construtora ou incorporadora é a fornecedora e o comprador é o consumidor final. Isso inclui todos os imóveis na planta e também imóveis usados quando a venda é feita por uma imobiliária ou construtora.

Exemplos de cláusulas abusivas

Abusiva:

“Em caso de distrato, o comprador perde 50% de todos os valores pagos, sem direito a devolução de qualquer parcela.”

Correta (Lei 13.786/2018):

“Em caso de distrato, o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, descontados os percentuais legais de até 25% de multa e até 50% da comissão de corretagem.”

Abusiva:

“A construtora não se responsabiliza por vícios construtivos ou defeitos no imóvel após a entrega, independentemente do prazo.”

Correta:

“A construtora garante o imóvel contra vícios construtivos pelo prazo de 5 anos, conforme previsto no Código Civil.”

Dica de corretor: Lembre-se: a lei está do seu lado. O CDC é uma das leis mais protetivas do mundo, e o Judiciário tem sido muito rigoroso com cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Não tenha medo de questionar uma cláusula que pareça injusta — muitas construtoras colocam cláusulas abusivas justamente porque contam com o desconhecimento do comprador. Saiba como analisar seu contrato →

Agora que você já sabe o que são cláusulas abusivas e como o CDC protege o comprador, vamos conhecer as cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários — com exemplos práticos de cada uma.

Cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários

Agora que você já sabe o que são cláusulas abusivas e como o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador, é hora de conhecer as cláusulas mais comuns que aparecem em contratos imobiliários — e que podem custar caro se você não prestar atenção.

Abaixo, uma lista com as 7 cláusulas abusivas mais frequentes, com exemplos práticos e a explicação de por que elas são consideradas ilegais:

1⃣

Multa compensatória acima de 25%

A Lei 13.786/2018 estabelece que, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a multa compensatória não pode ultrapassar 25% do valor já pago.

Exemplo abusivo: “Em caso de distrato, a construtora reterá 40% do valor pago a título de multa.”
Por que é abusiva: A lei limita em 25% — qualquer valor acima é nulo por lei.

Saiba mais sobre distrato e devolução →

2⃣

Cláusula de distrato desfavorável

Muitos contratos tentam estabelecer regras de distrato diferentes da Lei 13.786/2018, prejudicando o comprador.

Exemplo abusivo: “Em caso de distrato, o comprador perde todas as parcelas pagas, sem direito a qualquer restituição.”
Por que é abusiva: A lei garante a devolução dos valores pagos, com descontos limitados — perder tudo é ilegal.

3⃣

Reajuste pelo INCC sem limite

Algumas construtoras aplicam o INCC sem qualquer limite, o que pode levar a aumentos muito acima do planejado.

Exemplo abusivo: “As parcelas serão corrigidas mensalmente pelo INCC, sem qualquer limite ou teto.”
Por que é abusiva: O CDC permite a revisão de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva. Negocie um limite ou escolha uma construtora que ofereça mais transparência.

Entenda o impacto do INCC →

4⃣

Transferência de riscos da obra para o comprador

Cláusulas que colocam na conta do comprador todos os riscos da obra — como atrasos, custos extras e problemas estruturais.

Exemplo abusivo: “A construtora não se responsabiliza por atrasos decorrentes de condições climáticas, greves, ou qualquer outro motivo de força maior.”
Por que é abusiva: Isso exime a construtora de suas responsabilidades e transfere todo o risco ao comprador, o que é proibido pelo CDC.

5⃣

Limitação de garantia ou prazo reduzido

A lei prevê que a construtora é responsável por vícios construtivos por até 5 anos (Código Civil, art. 618).

Exemplo abusivo: “A construtora garante o imóvel por apenas 90 dias após a entrega.”
Por que é abusiva: O prazo legal é de 5 anos. Uma garantia menor é nula por lei.

6⃣

Cláusula de exclusividade ou venda casada

Cláusulas que obrigam o comprador a utilizar serviços específicos da construtora ou incorporadora (ex: financiamento, seguro, etc.).

Exemplo abusivo: “O comprador obriga-se a contratar o financiamento exclusivamente com o banco indicado pela construtora.”
Por que é abusiva: O CDC (art. 39) veda práticas abusivas, incluindo a venda casada — o comprador deve ter liberdade de escolha.

7⃣

Multa por atraso no pagamento desproporcional

O CDC (art. 52) limita os juros e multas em contratos de financiamento — e essa lógica também se aplica a contratos de compra e venda.

Exemplo abusivo: “Em caso de atraso, o comprador pagará multa de 10% sobre o valor da parcela, além de juros de 5% ao mês.”
Por que é abusiva: Juros e multas desproporcionais são considerados abusivos e podem ser reduzidos pelo juiz.

Atenção: Essa lista não é exaustiva — existem outras cláusulas abusivas que podem aparecer em contratos imobiliários. O importante é saber identificar qualquer cláusula que pareça injusta, desproporcional ou que restrinja seus direitos. Se você tem dúvida, busque orientação.

Dica de corretor: As cláusulas abusivas não são acidentais — muitas são colocadas propositalmente porque as construtoras sabem que a maioria dos compradores não lê os contratos com atenção. Se você encontrar uma cláusula suspeita, questione, negocie e, se necessário, não assine. Um contrato justo é direito seu, não um favor da construtora. Saiba como avaliar a idoneidade da construtora →

Agora que você já conhece as cláusulas abusivas mais comuns, vamos aprender como identificá-las na prática — com um passo a passo para analisar seu contrato com segurança.

Como identificar cláusulas abusivas (passo a passo)

Identificar cláusulas abusivas não exige um curso de direito — exige atenção, paciência e um roteiro. A maioria dos compradores assina contratos sem ler, ou lê apenas as partes que parecem mais importantes. Mas é justamente nas entrelinhas que as armadilhas se escondem.

Siga este passo a passo prático para analisar seu contrato com segurança e identificar possíveis cláusulas abusivas:

1⃣

Leia o contrato integralmente

Parece óbvio, mas a maioria das pessoas não lê o contrato todo. Reserve um tempo, sem pressa, e leia cada cláusula, incluindo as letras miúdas e os anexos.

Se o contrato for muito longo, divida a leitura em partes;
Destaque as cláusulas que parecerem estranhas ou confusas;
Não confie na palavra do corretor — confie no que está escrito.

2⃣

Procure por multas e penalidades

Localize as cláusulas que tratam de multas, penalidades, juros e correções. Essas são as áreas mais comuns de abuso.

Multa por atraso: está acima de 2% ao mês ou 25% ao ano?
Multa por distrato: está acima de 25% do valor pago?
Juros moratórios: são superiores a 1% ao mês?

Se os valores parecem excessivos, provavelmente são abusivos. Veja o que a lei diz sobre multas no distrato →

3⃣

Verifique os prazos de entrega e prorrogação

No caso de imóveis na planta, os prazos de entrega e as cláusulas de prorrogação são pontos críticos.

Prazo de entrega: está claramente definido? Há data certa?
Cláusula de prorrogação: permite à construtora adiar a entrega indefinidamente?
Multa por atraso da construtora: está prevista? Qual o percentual?

Se a prorrogação for ilimitada ou sem penalidade para a construtora, é uma cláusula abusiva. Saiba como cobrar multa por atraso →

4⃣

Analise as cláusulas de reajuste (INCC)

O INCC é um índice legítimo, mas como ele é aplicado pode ser abusivo.

Há limite? O contrato estabelece um teto para o reajuste?
Periodicidade: é mensal ou anual? Mensal = mais impacto acumulado.
Índice correto: o contrato usa o INCC-M (o mais comum) ou outro índice?

Se não houver nenhum limite ou o índice for desconhecido, desconfie. Entenda como o INCC impacta seu bolso →

5⃣

Confira as cláusulas de distrato

O distrato é um dos momentos mais delicados da compra de um imóvel. O contrato deve estar em linha com a Lei 13.786/2018.

Devolução: o contrato garante a devolução dos valores pagos?
Multa: está limitada a 25% sobre o valor pago?
Corretagem: a retenção está limitada a 50% do valor destacado no contrato?

Se o contrato fere a lei, a cláusula é abusiva e pode ser declarada nula. Saiba mais sobre distrato →

6⃣

Verifique a responsabilidade da construtora

O contrato deve equilibrar as responsabilidades entre as partes. Se tudo parece cair sobre o comprador, é sinal de abuso.

Vícios construtivos: a construtora se responsabiliza por 5 anos (Código Civil)?
Atraso na entrega: a construtora paga multa se atrasar?
Força maior: a cláusula de força maior é razoável ou exime a construtora de tudo?

Se a construtora se exime de responsabilidades básicas, há abuso. Como avaliar a idoneidade da construtora →

7⃣

Consulte um advogado ou especialista

Se você identificou cláusulas suspeitas ou está em dúvida sobre alguma parte do contrato, não assine antes de consultar um profissional.

Advogado especializado: pode identificar cláusulas que você não percebeu;
Corretor experiente: conhece as práticas do mercado e pode alertar sobre cláusulas comuns;
PROCON: pode orientar sobre seus direitos e sobre a legalidade de cláusulas.

Lembre-se: assinar um contrato com cláusulas abusivas pode sair mais caro do que pagar por uma consultoria preventiva. Saiba como analisar seu contrato antes de assinar →

Atenção: Muitos compradores assinam o contrato no stand de vendas, sob pressão do corretor, e só leem em casa — quando já é tarde demais. Nunca assine um contrato sem antes lê-lo com calma. Peça uma cópia para levar para casa. Se a construtora se recusar a te dar uma cópia para análise, isso é um sinal de alerta grave.

Dica de corretor: Uma das perguntas que eu sempre faço aos meus clientes antes de assinar é: “Você já leu o contrato inteiro? Com calma? Em casa?” Se a resposta for não, eu incentivo a levar o contrato para casa e ler com atenção. Um corretor que pressiona você a assinar sem ler não está pensando no seu bem — está pensando na comissão. Desconfie de qualquer pessoa que te pressione.

Agora que você já sabe como identificar cláusulas abusivas na prática, vamos entender as consequências de assinar um contrato com cláusulas abusivas — e o que a Justiça diz sobre isso.

Consequências de cláusulas abusivas

Identificar uma cláusula abusiva é o primeiro passo. O segundo — e mais importante — é entender o que acontece com ela e o que você pode fazer para se proteger. A boa notícia é que a lei e o Judiciário estão do lado do consumidor.

Abaixo, as principais consequências de cláusulas abusivas — e o que isso significa na prática para você:

1⃣

A cláusula pode ser declarada nula pelo Judiciário

O Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, estabelece que cláusulas abusivas são nulas de pleno direito. Isso significa que, mesmo que você tenha assinado o contrato, a cláusula não tem efeito — é como se ela nunca tivesse existido.

Nulidade absoluta: a cláusula é considerada inválida desde o início;
Não depende de pedido do comprador: o juiz pode declarar a nulidade de ofício (mesmo que você não tenha pedido);
O contrato continua válido: apenas a cláusula abusiva é eliminada — o restante do contrato permanece.

Exemplo: Se o contrato prevê multa de 40% no distrato, o juiz declara essa cláusula nula e aplica o limite legal de 25%.

2⃣

O comprador pode pedir revisão do contrato

Além de declarar a nulidade da cláusula abusiva, o comprador pode pedir a revisão do contrato como um todo. Isso é especialmente útil quando não é possível separar a cláusula abusiva do restante do contrato.

Revisão de cláusulas: o juiz pode reduzir multas excessivas ou ajustar condições desproporcionais;
Revisão de preço: se o reajuste for abusivo, o juiz pode determinar limites ou correção adequada;
Revisão de prazos: prazos de entrega ou prorrogação podem ser ajustados para serem mais justos.

A revisão contratual é um direito do consumidor previsto no CDC e no Código Civil. Saiba mais sobre análise de contrato →

3⃣

O comprador pode pedir indenização por danos

Se a cláusula abusiva causou prejuízo ao comprador — financeiro ou moral — ele pode pedir indenização.

Danos materiais: valores pagos a mais, multas indevidas, custos com advogados, etc.;
Danos morais: angústia, ansiedade, frustração causadas pela cláusula abusiva;
Restituição em dobro: em casos de cobrança indevida, o CDC (art. 42) prevê a devolução em dobro dos valores pagos.

Exemplo: Se a construtora cobrou uma multa abusiva e você pagou, pode pedir a devolução do valor — com correção e, em alguns casos, em dobro.

4⃣

A construtora pode ser multada administrativamente

Órgãos de defesa do consumidor — como o PROCON e o Ministério Público — podem aplicar multas administrativas às construtoras que utilizam cláusulas abusivas.

PROCON: pode notificar, aplicar multas e até determinar a correção de contratos;
Ministério Público: pode investigar práticas abusivas e firmar termos de ajustamento de conduta;
Reputação: além das multas, a construtora sofre danos à sua imagem.

Se você encontrar uma cláusula abusiva, pode denunciar ao PROCON — isso ajuda a proteger outros compradores. Saiba como avaliar a idoneidade da construtora →

5⃣

O comprador pode pedir o distrato sem multa

Em alguns casos, a existência de cláusulas abusivas pode justificar o distrato — e, nesse cenário, o comprador pode pedir a devolução integral do que pagou, sem os descontos previstos para desistência voluntária.

Fundamento: o CDC (art. 51) e a Lei 13.786/2018 permitem que o comprador peça o distrato quando o contrato tem cláusulas abusivas;
Sem multa: como a culpa é da construtora (que inseriu a cláusula abusiva), a multa de 25% não se aplica;
Devolução integral: o comprador tem direito a receber todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.

Esse é um dos caminhos mais seguros para quem quer sair de um contrato ruim. Saiba mais sobre distrato →

Exemplo prático: o que acontece na Justiça

Caso real (ilustrativo, baseado em jurisprudência):

Comprador: João comprou um imóvel na planta por R$ 300.000;
Cláusula abusiva: contrato previa multa de 40% em caso de distrato;
O que aconteceu: João precisou desistir e a construtora reteve 40% do valor pago (R$ 120.000);
O que João fez: contratou um advogado e entrou com ação pedindo a nulidade da cláusula;
Decisão do juiz: declarou a cláusula nula e determinou a devolução de 100% do valor retido, corrigido, com indenização por danos morais.

Resultado:

João recebeu de volta todo o dinheiro que a construtora havia retido (R$ 120.000), com correção monetária, mais indenização. A construtora ainda teve que pagar custas judiciais e honorários.

Atenção: Muitos compradores desistem de buscar justiça porque acham que é “perda de tempo” ou que “não vai dar em nada”. O Judiciário brasileiro tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Seus direitos são reais — e você pode fazê-los valer.

Dica de corretor: Muitas construtoras contam com a inércia do comprador — elas sabem que cláusulas abusivas existem, mas apostam que você não vai reclamar. Não seja essa pessoa. Se você identificou uma cláusula abusiva, questione, negocie e, se necessário, acione a Justiça. O custo de não fazer nada é sempre maior do que o custo de buscar seus direitos. Proteja-se!

Agora que você já sabe as consequências de cláusulas abusivas — e o que o Judiciário pode fazer por você —, vamos entender como se proteger e o que fazer se você encontrar uma cláusula abusiva no seu contrato.

Como se proteger e o que fazer se encontrar uma cláusula abusiva

Encontrar uma cláusula abusiva no contrato não é o fim do mundo — é o momento de agir. A lei está do seu lado, e você tem diversas ferramentas para se proteger e garantir que seus direitos sejam respeitados.

Abaixo, um passo a passo completo sobre como se proteger antes de assinar e o que fazer depois se encontrar uma cláusula abusiva:

1⃣

Não assine sem ler com calma

Essa é a regra mais importante — e a mais violada. Muitos compradores assinam no stand de vendas, sob pressão do corretor, e só leem o contrato depois que já assinaram.

Peça uma cópia do contrato para levar para casa;
Leia em um ambiente tranquilo, sem pressa e sem distrações;
Destaque as cláusulas que parecerem estranhas ou confusas;
Não confie na palavra do corretor — confie no que está escrito.

Se a construtora se recusar a te dar uma cópia para análise, considere isso um sinal de alerta grave. Uma empresa séria não tem problemas em deixar o comprador ler o contrato com calma.

2⃣

Negocie a remoção ou alteração da cláusula

Se você identificou uma cláusula abusiva antes de assinar, você pode negociar com a construtora para removê-la ou alterá-la.

Seja específico: “A cláusula X prevê multa de 40%, mas a lei limita em 25%.”;
Registre a negociação: peça a alteração por escrito;
Não tenha medo de desistir: se a construtora não aceitar mudanças, considere não comprar.

Muitas construtoras aceitam ajustes — especialmente se você mostrar que conhece a lei. Quem não pede, não recebe. Saiba como analisar o contrato antes de assinar →

3⃣

Registre sua insatisfação por escrito

Se a cláusula abusiva já está no contrato assinado, o primeiro passo é registrar formalmente sua insatisfação.

Envie uma notificação extrajudicial: uma carta formal apontando a cláusula abusiva e pedindo sua revisão;
Guarde o protocolo: mantenha uma cópia da notificação e o comprovante de envio;
Registre todas as comunicações: e-mails, mensagens de WhatsApp, etc.

Esse registro é fundamental se o caso for para a Justiça — ele prova que você tentou resolver amigavelmente. Saiba como funciona o distrato →

4⃣

Procure orientação especializada

Se a construtora ignorar sua notificação ou se recusar a revisar a cláusula, é hora de buscar ajuda profissional.

Advogado especializado: pode avaliar o contrato, identificar cláusulas abusivas e orientar sobre os próximos passos;
Corretor experiente: conhece o mercado e pode ajudar a negociar com a construtora;
PROCON: pode notificar a construtora e buscar uma solução administrativa;
Ministério Público: em casos mais graves, pode atuar para proteger o consumidor.

Não tenha vergonha de pedir ajuda — seu contrato pode ser revisado e corrigido. Saiba como escolher uma construtora confiável →

5⃣

Ação judicial: busque a revisão ou nulidade

Se todas as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:

Revisão contratual: pedir a revisão de cláusulas abusivas;
Declaração de nulidade: pedir que o juiz declare a cláusula nula;
Indenização: cobrar danos materiais e morais;
Distrato: pedir o cancelamento do contrato com devolução integral dos valores.

O Judiciário brasileiro tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas. Não tenha medo de buscar seus direitos. Entenda seus direitos no distrato →

Dicas extras de proteção

Peça alterações antes de assinar

Negocie e só assine depois que as cláusulas forem ajustadas.

Guarde tudo

Contrato, comprovantes, e-mails e mensagens — tudo pode ser prova.

Conheça a lei

O CDC e a Lei 13.786/2018 protegem o comprador — use esse conhecimento.

Consulte um advogado

Orientação profissional é essencial para contratos complexos.

Atenção: O pior erro que você pode cometer é ignorar uma cláusula abusiva e assinar o contrato mesmo assim, achando que “não vai dar problema”. Vai dar problema — e normalmente quando você menos espera, em um momento de dificuldade financeira ou de necessidade. Não ignore os sinais de alerta.

Máxima do comprador consciente: Um contrato bem analisado e negociado evita anos de dor de cabeça. O tempo que você gasta lendo o contrato hoje é nada comparado ao tempo que você pode gastar na Justiça depois. Leia, questione, negocie — e só assine quando estiver seguro.

Dica de corretor: Uma das perguntas que eu sempre incentivo meus clientes a fazerem para a construtora é: “Essa cláusula está de acordo com o Código de Defesa do Consumidor?” A simples pergunta já muda o tom da negociação — mostra que você não é um comprador desinformado. Conhecer seus direitos é a melhor arma de defesa que você tem. Use esse conhecimento a seu favor.

Agora que você já sabe como se proteger e o que fazer se encontrar uma cláusula abusiva, vamos às perguntas mais frequentes sobre cláusulas abusivas em contratos imobiliários.

Perguntas frequentes sobre cláusulas abusivas

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores sobre cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O que é uma cláusula abusiva?

Uma cláusula abusiva é aquela que, em um contrato, coloca uma das partes em desvantagem excessiva, restringe direitos fundamentais ou impõe obrigações desproporcionais. No caso da compra de imóveis, o comprador é o consumidor — e o Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege contra esse tipo de cláusula.

O CDC (art. 51) estabelece que cláusulas abusivas são nulas de pleno direito — ou seja, elas não têm efeito legal, mesmo que estejam no contrato. Isso inclui multas excessivas, distrato desfavorável, transferência de riscos para o comprador, entre outras. Saiba como analisar seu contrato →

Como saber se uma multa contratual é abusiva?

Uma multa contratual é considerada abusiva quando é desproporcional ao dano causado ou supera os limites legais. No caso de distrato de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 estabelece limites claros:

Multa compensatória: até 25% do valor pago;
Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado no contrato.

Se a multa for superior a esses percentuais, ela é abusiva e pode ser declarada nula pela Justiça. Além disso, multas por atraso no pagamento que ultrapassem 2% ao mês também são consideradas abusivas. Saiba mais sobre multas no distrato →

O que fazer se a construtora se recusar a alterar uma cláusula abusiva?

Se a construtora se recusar a alterar a cláusula, você tem algumas opções:

Não assinar: se você ainda não assinou, considere não comprar o imóvel — um contrato com cláusulas abusivas é um sinal de que a construtora não é confiável;
Registrar reclamação: no PROCON ou no Reclame Aqui, para pressionar a construtora;
Buscar orientação: consulte um advogado especializado para avaliar o contrato e orientar sobre os próximos passos;
Ação judicial: se o contrato já foi assinado, você pode entrar com ação pedindo a revisão ou nulidade da cláusula abusiva.

Lembre-se: a lei está do seu lado — e o Judiciário tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas. Como identificar uma construtora confiável →

Cláusulas abusivas são sempre nulas?

Sim, cláusulas abusivas são nulas de pleno direito — ou seja, são inválidas desde o início, independentemente de terem sido assinadas ou não. Isso está previsto no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Na prática, isso significa que a cláusula não produz efeitos. Se a construtora cobrar uma multa abusiva, por exemplo, você pode se recusar a pagar e contestar a cobrança — e a Justiça irá declarar a nulidade da cláusula.

Importante: A nulidade pode ser declarada de ofício pelo juiz (mesmo que você não tenha pedido) e retroage à data da assinatura do contrato. Portanto, você pode reaver valores pagos indevidamente com base em uma cláusula abusiva.

Preciso de advogado para identificar cláusulas abusivas?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

Identificar cláusulas abusivas que um leigo pode não perceber;
Orientar sobre como negociar com a construtora;
Elaborar notificações e petições com mais precisão;
Representar o comprador em eventual ação judicial;
Proteger o comprador de cláusulas que possam gerar prejuízos futuros.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa — ou seja, você só paga se receber o dinheiro. O custo de uma consultoria preventiva é muito menor do que o custo de um problema futuro.

Dica de corretor: Se você está em dúvida sobre alguma cláusula do contrato, não assine — e não se sinta pressionado. Um contrato justo é direito seu, não um favor da construtora. Converse com um advogado, com um corretor experiente, ou com o PROCON. Quanto mais orientação você tiver, melhor será sua decisão. Lembre-se: o imóvel dos seus sonhos merece um contrato à altura.

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre cláusulas abusivas, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você assine um contrato justo e seguro.

Conclusão: saber identificar cláusulas abusivas é o primeiro passo para se proteger

Assinar um contrato de compra e venda de imóvel é um dos momentos mais importantes da vida — e também um dos mais vulneráveis. É nesse momento que o comprador, muitas vezes ansioso e confiante, pode acabar concordando com cláusulas que prejudicam seus direitos sem sequer perceber.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

Cláusulas abusivas são aquelas que colocam o comprador em desvantagem excessiva, restringem direitos ou impõem obrigações desproporcionais;
O Código de Defesa do Consumidor (arts. 39, 51 e 52) protege o comprador e considera essas cláusulas nulas de pleno direito;
As cláusulas abusivas mais comuns envolvem multas excessivas, distrato desfavorável, INCC sem limite, transferência de riscos, garantia reduzida e venda casada;
Você pode identificar essas cláusulas com um passo a passo simples — lendo o contrato com calma, analisando multas, prazos e responsabilidades;
As consequências de cláusulas abusivas incluem nulidade, revisão contratual, indenização e até multas à construtora;
E, o mais importante: você pode se proteger — não assine sem ler, negocie, registre sua insatisfação e, se necessário, busque orientação profissional.

Lembre-se: Um contrato bem analisado e negociado evita anos de dor de cabeça. O tempo que você gasta lendo o contrato hoje é nada comparado ao tempo que você pode gastar na Justiça depois. Leia, questione, negocie — e só assine quando estiver seguro.

Agora que você já sabe como identificar e se proteger de cláusulas abusivas, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Leia também da série “Proteção Contratual e Direitos do Comprador”:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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O que é INCC e como ele impacta o valor do seu imóvel na planta? Guia completo

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 02:47:27 +0000

O que é INCC e como ele impacta o valor do seu imóvel na planta? Guia completo para entender o reajuste e se preparar

Entenda o que é o INCC, como ele funciona, como calcular o impacto no seu bolso e como se preparar para os reajustes durante a obra

Descubra o que é o INCC, como ele é calculado, como afeta as parcelas do seu imóvel na planta e o que você pode fazer para não ser pego de surpresa.

Quero entender o impacto do INCC no meu imóvel Tirar dúvidas no WhatsApp

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📍 Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103 – Jardim Renascença, São Luís/MA

O que é INCC e como ele impacta o valor do seu imóvel na planta? Entenda como esse índice pode aumentar suas parcelas, como calcular o reajuste e como se preparar para evitar surpresas no orçamento.

Você comprou um imóvel na planta com parcelas que cabiam no seu bolso. O corretor disse que o valor era fixo, o contrato parecia claro, e você fez as contas: dava certo. Mas, mês após mês, o valor da parcela foi subindo. Você não entende por que. A resposta pode estar em uma sigla de quatro letras: INCC.

O INCC — Índice Nacional da Construção Civil — é um dos fatores mais importantes e, ao mesmo tempo, menos compreendidos na compra de um imóvel na planta. Ele corrige as parcelas durante a obra e pode impactar significativamente o valor final do imóvel. Muitos compradores só descobrem isso depois que as parcelas começam a subir — e aí já é tarde para se planejar.

O problema é que poucas pessoas entendem o que é o INCC, como ele é calculado e, principalmente, como se preparar para os reajustes. O resultado? Parcelas que crescem além do planejado, aperto no orçamento e, em casos mais graves, inadimplência e até distrato.

Dado importante: Em 2021, o INCC acumulado atingiu 13,55% em 12 meses — um dos maiores patamares da história recente. Isso significa que quem comprou um imóvel na planta naquele ano pode ter visto suas parcelas aumentarem mais de 13% em apenas um ano. Para um imóvel de R$ 300.000, isso representa quase R$ 40.000 a mais no valor final.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre o INCC e como ele impacta o valor do seu imóvel na planta:

O que é o INCC e para que ele serve — a definição simples que ninguém te contou;
Como é calculado — quem define, como funciona e por que ele varia tanto;
Como ele impacta o valor do imóvel e as parcelas mensais — com exemplos práticos;
Como calcular o reajuste do INCC na prática — passo a passo com números reais;
A diferença entre INCC e IPCA — e por que o INCC costuma ser mais alto;
Como se proteger do impacto do INCC — dicas práticas para não ser pego de surpresa.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para entender as parcelas do seu imóvel na planta — e vai saber exatamente como se planejar para os reajustes do INCC. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que é o INCC?
Como o INCC é calculado?
Como o INCC impacta o valor do imóvel na planta?
Como calcular o reajuste do INCC na prática?
INCC x IPCA: qual a diferença?
Como se proteger do impacto do INCC?
Perguntas frequentes sobre o INCC

O que é o INCC?

O INCC é a sigla para Índice Nacional da Construção Civil — um dos principais indicadores econômicos do Brasil. Criado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ele mede a variação dos custos da construção civil no país.

Em outras palavras, o INCC mostra quanto os custos de construir subiram (ou desceram) em um determinado período. Ele considera itens como:

Materiais de construção

Cimento, aço, tijolos, tintas, tubulações, etc.

Mão de obra

Salários e encargos dos trabalhadores da construção.

Equipamentos

Máquinas, ferramentas e manutenção.

Serviços especializados

Engenharia, projetos, arquitetura, etc.

Quem criou o INCC e para que ele serve?

O INCC foi criado pela FGV em 1944 e é um dos índices mais antigos e respeitados do Brasil. Ele é calculado a partir de dados coletados em 7 capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Recife e Brasília.

O índice tem dois grandes usos:

1⃣

Para a economia

Serve como termômetro do setor da construção civil, ajudando empresas e governo a tomar decisões sobre investimentos, políticas públicas e planejamento.

2⃣

Para o comprador de imóvel

Ele corrige as parcelas dos imóveis na planta durante a construção. Ou seja, o INCC define quanto suas parcelas vão aumentar mês a mês ou ano a ano.

Como o INCC é usado no contrato de compra e venda?

Quando você compra um imóvel na planta, o contrato estabelece que as parcelas serão corrigidas pelo INCC. Isso significa que o valor que você paga hoje não é fixo — ele será reajustado conforme a variação do índice.

Como funciona na prática:

A construtora aplica o INCC acumulado do período sobre o saldo devedor ou sobre as parcelas;
Isso pode ser feito mensalmente ou anualmente — depende do contrato;
O objetivo é ajustar o valor pago pelo comprador à realidade dos custos da obra.

Importante: O INCC não é uma “taxa extra” ou “multa”. Ele é um reajuste contratual legítimo, previsto em lei e na maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. A construtora não está “te cobrando a mais” — está reajustando o preço conforme a inflação do setor.

Dica de corretor: Muitos compradores não sabem que o INCC existe quando assinam o contrato — e só descobrem quando as parcelas começam a subir. Por isso, pergunte sempre ao corretor ou à construtora: “Este contrato prevê reajuste pelo INCC? Como ele será aplicado?” Não tenha medo de perguntar — informação é o que te protege.

Agora que você já sabe o que é o INCC, vamos entender como ele é calculado — e por que ele pode variar tanto de um mês para outro.

Como o INCC é calculado?

Entender como o INCC é calculado ajuda a prever os reajustes e a se preparar para eles. A metodologia é transparente e desenvolvida pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), que coleta dados em todo o país.

Abaixo, os principais pilares do cálculo do INCC:

1. Coleta de dados em 7 capitais

A FGV coleta informações de custo em 7 capitais brasileiras, que representam as principais regiões do país:

São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte (Sudeste);
Porto Alegre (Sul);
Salvador (Nordeste);
Recife (Nordeste);
Brasília (Centro-Oeste).

Essas cidades são escolhidas por sua relevância econômica e por representarem diferentes realidades do setor da construção civil no Brasil.

2. Itens considerados no cálculo

O INCC acompanha a variação de preços de mais de 100 itens relacionados à construção civil, divididos em quatro grupos:

Materiais

Cimento, aço, tijolos, telhas, tintas, tubos, fios elétricos, etc.

Mão de obra

Salários, encargos trabalhistas e benefícios dos operários.

Equipamentos

Máquinas, ferramentas, veículos e manutenção.

Serviços

Projetos, engenharia, arquitetura, consultorias.

3. Divulgação mensal

O INCC é divulgado todo mês pela FGV, geralmente na primeira semana do mês seguinte. O índice pode ser consultado em:

INCC-M (INCC Mensal): variação do mês, usada para reajustes mensais;
INCC-10: variação acumulada em 10 dias, usada para contratos que exigem atualização mais frequente;
INCC-DI: variação diária, usada em contratos de maior volume.

Para a maioria dos contratos de imóveis na planta, o índice usado é o INCC-M (INCC Mensal) aplicado acumuladamente sobre o saldo devedor.

4. Variação histórica do INCC

O INCC pode variar bastante ao longo dos anos — e isso afeta diretamente o bolso do comprador.

2021: INCC acumulado de 13,55% — um dos maiores da história recente;
2022: INCC acumulado de 8,76% — ainda alto, mas com desaceleração;
2023: INCC acumulado de 3,89% — mais próximo da média histórica;
2024: INCC acumulado de 5,36% — dentro da normalidade.

Média histórica: O INCC costuma ficar entre 5% e 8% ao ano, mas pode disparar em momentos de alta da construção civil — como aconteceu em 2021.

Como o INCC é aplicado no seu contrato?

No contrato de compra de imóvel na planta, a aplicação do INCC segue este fluxo:

Índice base: O contrato define qual INCC será usado (geralmente o INCC-M);
Período de reajuste: Pode ser mensal (a cada parcela) ou anual (uma vez por ano);
Incidência: O índice é aplicado sobre o saldo devedor (valor que falta pagar) ou sobre o valor da parcela;
Acumulação: Os reajustes se acumulam durante a obra — ou seja, quanto mais longo o prazo, maior o impacto.

Importante: O INCC é calculado pela FGV com base em dados reais de mercado — ele não é inventado pela construtora. O índice é público e acessível a qualquer pessoa. Você pode acompanhar a variação do INCC mensalmente no site da FGV e simular o impacto no seu orçamento.

Dica de corretor: Saber como o INCC é calculado te dá poder de negociação. Se o INCC estiver muito alto no momento da compra, você pode tentar negociar com a construtora um limite para o reajuste no contrato — embora muitas construtoras não aceitem, vale a pena tentar. Quanto mais você sabe, menos você é pego de surpresa.

Agora que você já sabe como o INCC é calculado, vamos entender como ele impacta o valor do seu imóvel na planta — com exemplos práticos que mostram quanto você pode pagar a mais.

Como o INCC impacta o valor do imóvel na planta?

Aqui está a pergunta que todo comprador de imóvel na planta faz: quanto o INCC vai aumentar minhas parcelas? A resposta não é simples, mas é previsível — e entender esse impacto é o que separa quem se prepara de quem é pego de surpresa.

O INCC impacta o valor do imóvel de duas formas principais:

1⃣

Impacto nas parcelas mensais

Durante a obra, as parcelas do imóvel na planta são corrigidas mensalmente pelo INCC (ou anualmente, dependendo do contrato). Isso significa que o valor que você paga hoje não é o mesmo que você vai pagar daqui a 12 meses.

Exemplo prático:

Parcela inicial: R$ 2.000,00
INCC acumulado no período: 8%
Nova parcela: R$ 2.160,00 → aumento de R$ 160,00 por mês

Em 36 meses (3 anos de obra), esse aumento se acumula e pode representar milhares de reais a mais no valor total pago.

2⃣

Impacto no valor final do imóvel

O INCC não corrige apenas as parcelas — ele corrige o saldo devedor como um todo. Isso significa que o valor total do imóvel pode aumentar significativamente do lançamento até a entrega.

Exemplo prático com números reais:

Valor do imóvel no lançamento: R$ 300.000,00
INCC acumulado durante a obra (3 anos): 8%
Valor final do imóvel na entrega: R$ 324.000,00
Diferença: R$ 24.000,00 a mais

Se o INCC acumulado for 13,55% (como em 2021), o impacto seria ainda maior:

R$ 300.000 + 13,55% = R$ 340.650 — aumento de R$ 40.650!

Por que o INCC varia tanto?

Custo dos materiais

Quando o aço, cimento ou outros materiais sobem de preço, o INCC sobe junto.

Mão de obra

Aumentos salariais e encargos trabalhistas impactam diretamente o índice.

Demanda do setor

Em épocas de aquecimento da construção civil, a demanda por materiais e mão de obra aumenta os preços.

Políticas econômicas

Taxa de juros, câmbio e inflação geral afetam os custos da construção civil.

Exemplo prático: o impacto do INCC em 3 anos

Dados do imóvel:

Valor no lançamento: R$ 300.000,00
Entrada paga (20%): R$ 60.000,00
Prazo de obra: 36 meses
INCC médio anual estimado: 8% ao ano

Cálculo do impacto:

Valor do imóvel na entrega: R$ 300.000 + 8% = R$ 324.000
Aumento total do valor: R$ 24.000
Aumento médio por mês: R$ 666,00
Parcela inicial estimada: R$ 3.000,00 (saldo de R$ 240.000 em 80 parcelas)
Parcela final (após reajustes): ~R$ 3.240,00

Conclusão:

O comprador pagou R$ 24.000 a mais do que o valor anunciado no lançamento. Isso representa um aumento de 8% no valor total do imóvel — um impacto significativo no orçamento.

Atenção: O impacto do INCC não é um “erro” do contrato — é uma previsão legal. O problema é que muitos compradores não simulam esse impacto antes de comprar. Quando as parcelas começam a subir, o orçamento aperta — e, em casos extremos, pode levar à inadimplência e ao distrato. Simule o impacto antes de comprar. Saiba mais sobre distrato →

Dica de corretor: O impacto do INCC não deve ser um motivo para desistir do imóvel na planta — mas sim um motivo para se preparar. Ao simular o impacto do índice no seu orçamento, você pode ajustar suas finanças e evitar surpresas. Além disso, lembre-se: a valorização do imóvel na entrega (que pode ser de 15% a 30%) geralmente compensa o impacto do INCC. Veja se o imóvel na planta vale a pena →

Agora que você já sabe como o INCC impacta o valor do seu imóvel, vamos aprender como calcular o reajuste na prática — com um passo a passo simples e exemplos numéricos.

Como calcular o reajuste do INCC na prática?

Calcular o reajuste do INCC não é complicado — você só precisa de três informações e uma fórmula simples. E o melhor: você pode fazer isso antes de comprar para simular o impacto no seu orçamento, ou durante a obra para acompanhar os reajustes.

Abaixo, um passo a passo prático para você calcular o reajuste do INCC — com exemplos numéricos reais:

1⃣

Identifique o INCC acumulado no período

O primeiro passo é descobrir qual foi a variação do INCC no período que você quer calcular. Você pode encontrar essa informação no site da FGV ou em portais econômicos.

Para reajuste mensal: use o INCC-M do mês;
Para reajuste anual: use o INCC acumulado dos últimos 12 meses;
Para simulação futura: use uma estimativa (ex: 8% ao ano, que é a média histórica).

Exemplo: O INCC acumulado em 2021 foi de 13,55%. Em 2023, foi de 3,89%.

2⃣

Identifique o valor a ser corrigido

Agora, você precisa saber qual valor será corrigido pelo INCC. Isso pode ser:

O valor da sua parcela mensal — se o contrato prevê reajuste mensal;
O saldo devedor — o valor total que ainda falta pagar;
O valor total do imóvel — para simular o impacto final.

Exemplo: Parcela mensal de R$ 2.000,00.

3⃣

Aplique a fórmula

A fórmula é simples:

Valor reajustado = Valor original × (1 + INCC acumulado)

Exemplo:

Valor original: R$ 2.000,00
INCC acumulado: 8% (0,08)
Valor reajustado: R$ 2.000 × (1 + 0,08) = R$ 2.160,00

Exemplo completo: simulação de reajuste anual

Situação:

Imóvel na planta no valor de R$ 300.000, com entrada de 20% (R$ 60.000) e saldo de R$ 240.000 a ser pago em 80 parcelas mensais.

Cenário 1: INCC de 8% ao ano (média histórica)

Parcela inicial: R$ 3.000,00 (R$ 240.000 ÷ 80)
INCC acumulado no ano: 8%
Parcela reajustada no 13º mês: R$ 3.000 × 1,08 = R$ 3.240,00
Aumento mensal: R$ 240,00
Impacto anual: R$ 2.880,00 a mais por ano

Cenário 2: INCC de 13,55% (como em 2021)

Parcela inicial: R$ 3.000,00
INCC acumulado no ano: 13,55%
Parcela reajustada no 13º mês: R$ 3.000 × 1,1355 = R$ 3.406,50
Aumento mensal: R$ 406,50
Impacto anual: R$ 4.878,00 a mais por ano

Conclusão:

Com INCC de 8%, o comprador paga R$ 2.880 a mais por ano. Com INCC de 13,55%, paga R$ 4.878 a mais por ano. Planejar-se para esses aumentos é essencial.

Exemplo: reajuste mensal acumulado

Em alguns contratos, o reajuste é aplicado mensalmente. Nesse caso, os reajustes se acumulam ao longo do tempo.

Exemplo com INCC mensal de 0,60%:

Mês	Parcela	INCC mensal	Nova parcela
1	R$ 3.000,00	0,60%	R$ 3.018,00
2	R$ 3.018,00	0,60%	R$ 3.036,11
3	R$ 3.036,11	0,60%	R$ 3.054,33
12	R$ 3.214,13		R$ 3.214,13

Em 12 meses, a parcela subiu de R$ 3.000 para R$ 3.214,13 — um aumento de R$ 214,13 (7,14% acumulado).

Como fazer esse cálculo facilmente?

Você pode fazer o cálculo de três formas:

Manual: usando a fórmula Valor × (1 + INCC) — simples e direto;
Planilha: crie uma planilha no Excel ou Google Sheets com a fórmula aplicada a todas as parcelas;
Calculadora online: existem ferramentas gratuitas que fazem a simulação automaticamente.

O importante é simular antes de comprar para saber até onde sua parcela pode chegar.

Importante: O INCC acumulado durante toda a obra não é a soma dos INCCs mensais — é o resultado da multiplicação dos fatores (1 + INCC mensal) de cada mês. Por isso, o impacto final pode ser maior do que você imagina. Simule com cuidado.

Dica de corretor: Peça à construtora ou ao corretor uma simulação do impacto do INCC antes de assinar o contrato. Uma construtora confiável não tem problemas em mostrar como o índice pode afetar suas parcelas. Se a construtora se recusar a fazer essa simulação, considere isso um sinal de alerta. Transparência é essencial.

Agora que você já sabe como calcular o reajuste do INCC na prática, vamos entender a diferença entre INCC e IPCA — e por que o INCC costuma ser mais alto.

INCC x IPCA: qual a diferença?

INCC e IPCA são dois índices econômicos que medem a variação de preços, mas medem coisas completamente diferentes. E confundir os dois pode levar a erros de planejamento e surpresas no orçamento.

Abaixo, as principais diferenças entre INCC e IPCA — e por que o INCC costuma ser mais alto que o IPCA:

Critério	INCC	IPCA
O que mede	Custos da construção civil	Inflação geral da economia (cesta de produtos e serviços)
Para que serve	Corrigir parcelas de imóveis na planta	Corrigir aluguéis, contratos, salários, investimentos
Quem divulga	FGV (Fundação Getúlio Vargas)	IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística)
Frequência	Mensal (INCC-M)	Mensal (IPCA)
Itens considerados	Materiais, mão de obra, equipamentos, serviços da construção	Alimentação, transporte, habitação, saúde, educação, etc.
Comportamento típico	Geralmente mais alto	Geralmente mais baixo

Por que o INCC costuma ser mais alto que o IPCA?

Custo dos materiais

Materiais como aço e cimento têm volatilidade maior que produtos de consumo geral, puxando o INCC para cima.

Mão de obra especializada

A construção civil tem escassez de mão de obra qualificada, o que pressiona os salários e encargos.

Demanda aquecida

Em períodos de aquecimento da economia, a demanda por construção sobe e os preços acompanham.

Câmbio e importados

Muitos insumos da construção são importados ou têm preços atrelados ao dólar, o que gera volatilidade.

Diferença na prática: exemplo

Comparativo histórico (2021):

INCC 2021

13,55%

Corrige imóveis na planta

IPCA 2021

10,06%

Inflação geral da economia

Diferença: O INCC foi 3,49 pontos percentuais maior que o IPCA em 2021. Isso significa que quem comprou um imóvel na planta teve um reajuste muito maior do que a inflação geral.

Quando usar cada índice?

INCC

Corrigir parcelas de imóveis na planta
Reajustar contratos de construção civil
Simular o custo futuro de uma obra
Negociar com a construtora

IPCA

Corrigir aluguéis (a maioria dos contratos usa IPCA)
Reajustar contratos de prestação de serviços
Corrigir investimentos e poupança
Medir a inflação geral da economia

Importante: Se você está comprando um imóvel na planta, esqueça o IPCA — seu contrato vai usar o INCC. E o INCC costuma ser mais alto que o IPCA, especialmente em momentos de aquecimento da construção civil. Não se baseie na inflação geral para planejar seu orçamento.

Atenção: Muitos compradores confundem INCC e IPCA e planejam o orçamento com base na inflação geral. Esse é um erro que pode levar a surpresas desagradáveis quando as parcelas começam a subir muito mais do que o esperado. Leia o contrato e veja qual índice será aplicado. Saiba como analisar o contrato →

Dica de corretor: Quando você for comparar o custo do imóvel na planta com outras opções, use o INCC para simular os reajustes, não o IPCA. O INCC é o índice real que vai impactar seu bolso. Muitas pessoas usam o IPCA por hábito, mas isso subestima o impacto no valor final do imóvel. Simule com o índice certo — você vai se preparar melhor.

Agora que você já sabe a diferença entre INCC e IPCA, vamos entender como se proteger do impacto do INCC — com dicas práticas para não ser pego de surpresa.

Como se proteger do impacto do INCC?

Você já sabe o que é o INCC, como ele é calculado, como impacta o valor do imóvel e a diferença entre ele e o IPCA. Agora, a pergunta mais importante: o que fazer para se proteger?

O INCC é inevitável, mas não precisa ser uma surpresa. Com planejamento e algumas estratégias, você pode minimizar o impacto no seu bolso e evitar sustos ao longo da obra. Abaixo, 6 dicas práticas para se proteger do INCC:

1⃣

Simule o impacto antes de comprar

Antes de assinar o contrato, faça uma simulação do impacto do INCC no valor final do imóvel e nas parcelas mensais. Use a fórmula que aprendemos no bloco anterior:

Valor reajustado = Valor original × (1 + INCC estimado)

Use uma estimativa realista (média histórica de 5% a 8% ao ano);
Teste cenários — o que acontece se o INCC for 5%, 8% ou 13%?
Veja se cabe no seu orçamento nos piores cenários.

Exemplo: Se a parcela inicial é R$ 3.000 e o INCC for 8% ao ano, em 3 anos a parcela pode chegar a ~R$ 3.779. Isso cabe no seu bolso?

2⃣

Negocie limites no contrato

Embora nem todas as construtoras aceitem, vale a pena tentar negociar:

Limite de reajuste — pedir um teto para o INCC (ex: máximo de 8% ao ano);
Período de reajuste — preferir reajuste anual em vez de mensal (o impacto acumulado é menor);
Índice alternativo — em alguns casos, é possível negociar o uso de outro índice (como o IPCA), mas é raro.

Vale lembrar: não é obrigatório que a construtora aceite — mas quem não pergunta, não recebe. Saiba como analisar o contrato antes de assinar →

3⃣

Crie uma reserva financeira para os reajustes

Como o INCC é imprevisível, o melhor seguro é ter uma reserva de emergência específica para os reajustes:

Separe uma quantia (ex: R$ 200 a R$ 500 por mês) para cobrir aumentos imprevistos;
Se o INCC for baixo, você terá um “bônus” — se for alto, você estará preparado;
Essa reserva também serve para outros imprevistos durante a obra.

Dica: Use a simulação que você fez para definir quanto guardar. Se o INCC puder chegar a 8%, guarde o equivalente a esse aumento.

4⃣

Acompanhe o INCC mensalmente

Não deixe para descobrir o aumento quando a parcela chegar. Acompanhe o INCC todo mês:

Onde acompanhar: site da FGV, portais econômicos (Exame, Valor, etc.);
O que olhar: o INCC-M (INCC Mensal), que é o mais usado em contratos;
Frequência: todo mês, na primeira semana;
Impacto: veja como o índice acumulado está se comportando e ajuste seu planejamento.

5⃣

Escolha uma construtora confiável

O INCC é o mesmo para todas as construtoras, mas o prazo da obra impacta diretamente o INCC acumulado. Quanto mais tempo a obra demorar, mais reajustes você vai pagar.

Construtoras sérias entregam no prazo — você paga menos INCC;
Construtoras problemáticas atrasam a obra — você paga mais INCC;
Pesquise o histórico da construtora antes de comprar.

Lembre-se: A diferença entre uma obra que atrasa 1 ano e outra que entrega no prazo pode ser milhares de reais em reajustes do INCC. Veja como saber se a construtora é confiável →

6⃣

Considere imóveis em estágio mais avançado

Se o INCC te preocupa, uma alternativa é comprar um imóvel em estágio mais avançado da obra:

Imóvel na planta com obra já iniciada: menos tempo de reajuste;
Imóvel em fase final: reajustes já foram aplicados — você sabe o valor final;
Imóvel pronto: zero impacto do INCC (já está no preço final).

Cada estágio tem suas vantagens e desvantagens — mas, em relação ao INCC, quanto mais avançado, menos surpresas. Compare imóvel na planta x imóvel pronto →

Resumo das dicas

Simule antes

Calcule o impacto no seu orçamento

Negocie no contrato

Tente limites e prazos melhores

Reserva financeira

Guarde para cobrir reajustes

Acompanhe mensalmente

Veja o INCC todo mês

Escolha bem a construtora

Prazo = menos reajustes

Estágio avançado

Menos tempo de reajuste

Atenção: O INCC é inevitável — você não pode evitá-lo completamente. Mas você pode se preparar. O comprador que se planeja, simula, negocia e acompanha o índice não é pego de surpresa. O comprador que ignora o INCC é o que sofre com as parcelas no futuro. Se preparar é a única forma de não se arrepender.

Dica de corretor: Uma das perguntas que eu sempre faço aos meus clientes antes de comprar um imóvel na planta é: “Você já simulou o impacto do INCC? Sabe até onde sua parcela pode chegar?” Essa pergunta pode ser a diferença entre um bom negócio e uma grande frustração. Não tenha medo de fazer essa simulação — e, se precisar de ajuda, conte comigo.

Agora que você já sabe como se proteger do INCC, vamos às perguntas mais frequentes sobre o índice — e as respostas que você precisa saber antes de comprar.

Perguntas frequentes sobre o INCC

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores sobre o INCC. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O que é INCC?

O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) é um indicador econômico criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) que mede a variação dos custos da construção civil no Brasil. Ele considera itens como materiais, mão de obra, equipamentos e serviços especializados. No mercado imobiliário, o INCC é usado para corrigir as parcelas de imóveis na planta durante o período de construção, garantindo que o valor pago pelo comprador acompanhe a inflação real do setor.

O INCC é obrigatório no contrato de compra e venda?

Não é obrigatório por lei, mas é praticamente universal nos contratos de imóveis na planta. A grande maioria das construtoras inclui o INCC como índice de reajuste das parcelas durante a obra.

Por isso, é fundamental ler o contrato com atenção antes de assinar. Verifique se o INCC está previsto, qual versão será usada (INCC-M, INCC-10, etc.) e qual a periodicidade do reajuste (mensal ou anual).

Se o contrato não mencionar o INCC, a construtora não pode aplicá-lo — mas isso é raro. Pergunte sempre sobre o índice antes de assinar. Saiba como analisar o contrato →

Como o INCC afeta as parcelas do meu imóvel?

O INCC afeta as parcelas de duas formas principais:

Reajuste mensal ou anual: O valor da parcela é corrigido pelo INCC acumulado no período. Se o INCC for de 8% ao ano, sua parcela de R$ 3.000 vai para R$ 3.240;
Impacto no saldo devedor: O saldo total do imóvel também é corrigido, aumentando o valor final que você vai pagar.

Exemplo: Em um imóvel de R$ 300.000 com INCC acumulado de 8% durante a obra, o valor final pode chegar a R$ 324.000 — um aumento de R$ 24.000. Veja se o imóvel na planta ainda vale a pena →

Qual a diferença entre INCC e IPCA?

A diferença principal está no que cada um mede:

INCC: mede a variação de custos da construção civil (materiais, mão de obra, equipamentos). É usado para corrigir imóveis na planta;
IPCA: mede a inflação geral da economia, considerando uma cesta de produtos e serviços (alimentação, transporte, saúde, etc.). É usado para corrigir aluguéis, salários e contratos em geral.

O INCC costuma ser mais alto que o IPCA, especialmente em períodos de aquecimento da construção civil. Em 2021, por exemplo, o INCC foi de 13,55%, enquanto o IPCA foi de 10,06%. Veja a comparação detalhada →

O que fazer se o INCC estiver muito alto?

Se o INCC estiver em um patamar elevado (como em 2021), você tem algumas opções:

Reavaliar a compra: Se você ainda não comprou, pode esperar o índice baixar ou buscar outras opções;
Negociar com a construtora: Tente um limite de reajuste ou condições melhores;
Ajustar o orçamento: Se já comprou, faça uma reserva financeira para cobrir os aumentos;
Buscar orientação: Consulte um corretor ou advogado especializado para entender seus direitos.

O mais importante é não ser pego de surpresa. Acompanhe o índice mensalmente e se planeje com antecedência.

Dica de corretor: O INCC é um dos fatores mais negligenciados na compra de um imóvel na planta — e também um dos que mais impactam o bolso. Muitos compradores só descobrem o que é o INCC depois que as parcelas começam a subir. Não cometa esse erro. Pergunte sobre o INCC antes de assinar e simule o impacto no seu orçamento. É melhor descobrir agora do que depois.

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre o INCC, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você esteja preparado para os reajustes.

Conclusão: o INCC não precisa ser uma surpresa

O INCC é um dos fatores mais importantes — e mais negligenciados — na compra de um imóvel na planta. Ele pode impactar significativamente o valor final do imóvel e o valor das parcelas mensais, mas não precisa ser uma surpresa.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

O INCC é o Índice Nacional da Construção Civil, criado pela FGV para medir a variação dos custos da construção;
Ele corrige as parcelas de imóveis na planta durante a obra — e o impacto acumulado pode aumentar o valor final do imóvel em 5%, 8% ou até mais de 13%;
O cálculo do reajuste é simples: Valor × (1 + INCC acumulado) — e você pode simular antes de comprar;
A diferença entre INCC e IPCA é essencial: o INCC mede custos da construção civil, enquanto o IPCA mede a inflação geral — e o INCC costuma ser mais alto;
Você pode se proteger do impacto do INCC com planejamento, simulação, negociação contratual e acompanhamento mensal.

Lembre-se: O INCC é inevitável, mas a falta de planejamento é opcional. O comprador que se prepara, simula, negocia e acompanha o índice não é pego de surpresa. O comprador que ignora o INCC é o que sofre com as parcelas no futuro. A diferença entre um e outro é o conhecimento que você adquiriu aqui.

Agora que você já sabe o que é o INCC, como ele funciona e como se preparar, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Leia também da série “Imóvel na Planta com Segurança”:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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Imóvel na planta x imóvel pronto: qual vale mais a pena? Guia completo para decidir com segurança

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 02:10:16 +0000

Imóvel na planta x imóvel pronto: qual vale mais a pena? Guia completo para decidir com segurança

Entenda as vantagens, desvantagens, riscos e benefícios de cada opção — e descubra qual é a melhor escolha para o seu perfil

Compare imóvel na planta e imóvel pronto: preço, prazo, valorização, riscos, financiamento e muito mais. Tudo o que você precisa saber antes de decidir.

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Imóvel na planta x imóvel pronto: você sabe qual vale mais a pena? Descubra as vantagens, os riscos, os custos e qual escolha se encaixa melhor no seu momento de vida.

Você encontrou dois imóveis. Um é lançamento na planta: lindo, moderno, com preço atrativo e parcelamento facilitado. O outro é pronto para morar: localização consolidada, dá para visitar hoje e mudar amanhã. Ambos parecem boas opções. Mas qual realmente vale mais a pena?

Essa é uma das dúvidas mais comuns entre quem está comprando um imóvel — e também uma das mais importantes. Escolher entre imóvel na planta e imóvel pronto não é apenas uma questão de gosto: envolve prazos, custos, riscos, perfil financeiro e até o momento de vida de cada pessoa.

O problema é que não existe uma resposta única — o que funciona para um comprador pode ser um péssimo negócio para outro. Quem precisa de um imóvel agora dificilmente vai esperar 3 anos pela obra. Quem tem flexibilidade e busca valorização pode encontrar na planta a oportunidade de uma vida.

Dado importante: Em média, o imóvel na planta é 20% a 30% mais barato que o imóvel pronto na mesma região — mas essa diferença pode ser compensada pelo tempo de espera, pelo INCC e pelos riscos da obra. Por outro lado, o imóvel pronto custa mais, mas oferece segurança, transparência e ocupação imediata. A escolha certa depende de como cada fator pesa no seu bolso e no seu planejamento.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber para decidir entre imóvel na planta e imóvel pronto:

As diferenças entre cada modalidade — e o que isso significa na prática;
As vantagens e desvantagens de comprar na planta — preço, prazo, riscos e benefícios;
As vantagens e desvantagens de comprar pronto — imediatismo, segurança e transparência;
Um comparativo realista de custos — quanto você realmente gasta em cada opção;
Qual opção valoriza mais — e em quanto tempo você recupera o investimento;
Um guia de decisão prático com perguntas para você responder e descobrir qual escolha é a certa para você.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para tomar essa decisão — e vai saber exatamente quais perguntas fazer para si mesmo (e para o corretor) antes de assinar qualquer contrato. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

Imóvel na planta x imóvel pronto: entenda as diferenças
Vantagens de comprar um imóvel na planta
Desvantagens e riscos do imóvel na planta
Vantagens de comprar um imóvel pronto
Desvantagens do imóvel pronto
Comparativo de custos: na planta x pronto
Qual valoriza mais: na planta ou pronto?
Qual escolher? O que considerar antes de decidir
Perguntas frequentes sobre imóvel na planta x imóvel pronto

Imóvel na planta x imóvel pronto: entenda as diferenças

Antes de comparar vantagens e desvantagens, é preciso entender o que cada modalidade significa na prática. Afinal, comprar um imóvel na planta é muito diferente de comprar um imóvel pronto — e essa diferença vai muito além do preço.

Imóvel na planta

O imóvel na planta é aquele adquirido antes da construção ser concluída — ou até mesmo antes de a obra começar. O comprador assina o contrato com base em plantas, renders e um memorial descritivo que detalha como o imóvel será quando ficar pronto.

O que você compra: uma promessa de entrega futura, com especificações definidas em contrato;
Prazo: geralmente de 2 a 4 anos até a entrega das chaves;
Pagamento: entrada parcelada + parcelas durante a obra + saldo na entrega (ou financiamento);
Quem vende: construtora ou incorporadora.

Imóvel pronto (novo ou usado)

O imóvel pronto é aquele já construído e disponível para ocupação imediata. Pode ser um imóvel novo (recém-entregue pela construtora) ou usado (já habitado por outro proprietário).

O que você compra: um imóvel físico, existente — você vê, toca, vistoria antes de comprar;
Prazo: ocupação imediata (assim que assinar o contrato e pagar);
Pagamento: entrada + financiamento (ou pagamento à vista);
Quem vende: proprietário (pessoa física) ou imobiliária.

Principais diferenças em resumo

Na planta

Preço mais baixo (20% a 30%)
Prazo: 2 a 4 anos para entregar
Risco de atraso / qualidade incerta
Valorização na entrega
Pagamento parcelado durante a obra

Pronto

Preço mais alto (prêmio pela ocupação)
Prazo: ocupação imediata
Segurança — você vê o que compra
Valorização mais lenta e estável
Financiamento imediato

Dica de corretor: A diferença entre os dois tipos de imóvel não é apenas financeira — é também emocional e logística. Quem precisa de um imóvel urgentemente (por mudança de cidade, nascimento de filhos, etc.) vai preferir o pronto. Quem tem tempo e paciência pode aproveitar as vantagens da planta. A escolha certa é a que cabe no seu momento de vida.

Agora que você já sabe o que diferencia imóvel na planta de imóvel pronto, vamos entender as vantagens de comprar na planta — e por que essa opção atrai tantos compradores.

Vantagens de comprar um imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta é a escolha de milhares de brasileiros todos os anos — e não é por acaso. Apesar dos riscos, essa modalidade oferece vantagens significativas que podem fazer toda a diferença no bolso e na realização do sonho da casa própria.

Abaixo, as principais vantagens de comprar um imóvel na planta — e por que essa opção atrai tanto compradores:

1. Preço mais baixo (20% a 30%)

O imóvel na planta é significativamente mais barato que o imóvel pronto na mesma região. Essa diferença pode chegar a 20% a 30% — ou até mais, dependendo do estágio da obra e da demanda do mercado.

Por que isso acontece? A construtora precisa vender rápido para levantar capital e financiar a obra. Por isso, oferece preços menores no lançamento, com reajustes periódicos ao longo da construção.

2. Condições de pagamento facilitadas

Na planta, o pagamento é parcelado durante a obra — geralmente em 24 a 48 parcelas mensais, com valores que cabem no orçamento. A entrada também costuma ser parcelada, o que facilita ainda mais o planejamento financeiro.

Entrada: pode ser dividida em 6, 12 ou até 18 parcelas;
Durante a obra: parcelas mensais com reajuste pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil);
Na entrega: saldo restante, que pode ser financiado ou pago à vista.

Essa flexibilidade permite que muitas pessoas comprem um imóvel mesmo com renda mais limitada.

3. Valorização na entrega

Essa é uma das maiores vantagens do imóvel na planta: a valorização automática que ocorre entre o lançamento e a entrega.

Em média, um imóvel na planta se valoriza de 15% a 30% até o momento da entrega das chaves, simplesmente porque a obra avançou e o risco diminuiu. Isso significa que você compra por um preço e, no dia da entrega, já vale mais — sem ter feito nenhuma reforma ou melhoria.

4. Personalização (possibilidade de escolher acabamentos)

Muitas construtoras permitem que o comprador escolha os acabamentos do imóvel — pisos, revestimentos, cores, metais, etc. — dentro de um padrão pré-definido.

Você pode adequar o imóvel ao seu gosto antes mesmo de ele existir;
Evita o custo e a dor de cabeça de quebrar paredes e reformar depois da entrega;
Em alguns empreendimentos, é possível até mesmo alterar a planta (unificar cômodos, ampliar áreas, etc.), mediante análise da construtora.

5. Tecnologia e eficiência (projetos modernos)

Os lançamentos imobiliários incorporam tendências modernas de arquitetura e construção:

Melhor aproveitamento de espaço — plantas mais inteligentes;
Sustentabilidade — reuso de água, energia solar, isolamento térmico;
Áreas de lazer completas — academia, piscina, coworking, espaço kids;
Automação — portarias inteligentes, fechaduras eletrônicas, etc.

Imóveis antigos, por mais bem cuidados que sejam, dificilmente oferecem esses diferenciais.

Dado importante: Segundo dados do setor imobiliário, 70% dos compradores que adquirem imóveis na planta o fazem motivados pelo preço mais baixo e pela valorização na entrega. A economia na compra + a valorização natural do imóvel podem gerar um ganho de capital significativo em poucos anos.

Dica de corretor: Se você está considerando a planta, aproveite o lançamento — os melhores preços e condições estão nos primeiros dias de venda. Conforme a obra avança, o preço sobe. Comprar no lançamento maximiza sua valorização e o poder de negociação.

Agora que você já conhece as vantagens de comprar na planta, é hora de conhecer o outro lado da moeda — os riscos e desvantagens que podem transformar o sonho em um pesadelo.

Desvantagens e riscos do imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta é como comprar uma promessa. Você paga por algo que ainda não existe, confiando que a construtora vai entregar no prazo, com a qualidade prometida e sem surpresas. E, como em toda promessa, há riscos.

Ignorar esses riscos é o maior erro de quem compra na planta. Conhecê-los, por outro lado, é o que separa um comprador preparado de um comprador que será surpreendido. Abaixo, as principais desvantagens e riscos que você precisa considerar:

1. Prazo de entrega: 2 a 4 anos (ou mais)

Enquanto o imóvel não fica pronto, você continua pagando aluguel, parcelas da compra e eventuais reajustes. O prazo médio de entrega é de 2 a 4 anos — e pode ser maior se a obra atrasar.

O custo disso: Um atraso de 12 meses significa mais um ano de aluguel — o que pode representar dezenas de milhares de reais. Além disso, sua vida fica em suspenso enquanto espera.

2. Incerteza: você compra uma promessa, não um imóvel

O imóvel na planta não existe no momento da compra. Você está adquirindo um projeto, baseado em plantas, renders e um memorial descritivo.

Isso significa que você depende inteiramente da construtora para que o que foi prometido seja cumprido. E nem sempre é. O acabamento pode ser inferior, as áreas comuns podem ser menores, e detalhes podem mudar sem aviso.

3. Risco de distrato e perda de dinheiro

A vida muda — e você pode precisar desistir da compra. Perda de emprego, separação, problemas de saúde, ou simplesmente um arrependimento.

Nesses casos, o distrato é o caminho, mas ele tem custo: multa de até 25% sobre o valor pago + até 50% da comissão de corretagem. Em outras palavras: você pode perder uma parte significativa do que já investiu. Saiba mais sobre distrato aqui →

4. Reajustes pelo INCC podem pesar no bolso

As parcelas do imóvel na planta são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) — que acompanha o custo dos materiais e da mão de obra.

Problema: Em períodos de alta da construção civil, o INCC pode ser muito superior à inflação geral (IPCA), fazendo com que suas parcelas suba mais do que você planejou.

5. Qualidade incerta — você não vê antes de comprar

Diferente do imóvel pronto, onde você pode visitar, tocar, vistoriar e sentir, no imóvel na planta você precisa confiar nas imagens e no memorial descritivo.

Infiltrações, rachaduras, acabamentos de baixa qualidade, metais que enferrujam, portas que não fecham direito — problemas que só aparecem na entrega. E quando aparecem, você já pagou. Como saber se a construtora é confiável →

6. Obra pode atrasar — ou até ser abandonada

Nem toda construtora é séria. Há casos de obras paralisadas por meses, construtoras que declaram falência e compradores que perdem tudo — ou ficam anos na Justiça para receber de volta.

Mesmo construtoras consolidadas podem ter problemas financeiros. O risco de atraso e abandono existe — e você precisa estar ciente dele antes de assinar o contrato. O que fazer se a obra atrasou →

Atenção: Os riscos do imóvel na planta não são motivos para desistir — são motivos para se preparar. Pesquisar a construtora, ler o contrato com atenção, entender o INCC e as cláusulas de distrato são passos obrigatórios para quem quer comprar na planta com segurança. Ignorar os riscos é o que transforma uma boa oportunidade em um grande problema.

Dica de corretor: Se você está comprando na planta, não tenha pressa. Visite obras da construtora, converse com moradores de empreendimentos anteriores, pesquise no Reclame Aqui e exija todas as certidões. Uma boa construtora não tem nada a esconder — e vai te mostrar com orgulho o que já construiu. Pesquisar antes de comprar não é opção — é necessidade.

Agora que você conhece os riscos e desvantagens do imóvel na planta, vamos conhecer as vantagens do outro lado — o imóvel pronto — e entender por que tanta gente prefere essa opção.

Vantagens de comprar um imóvel pronto

Se o imóvel na planta é a compra de uma promessa, o imóvel pronto é a compra de uma certeza. É a opção escolhida por quem não quer esperar, não quer surpresas e não quer correr riscos. E não é à toa que, mesmo sendo mais caro, o imóvel pronto continua sendo a escolha da maioria dos compradores.

Abaixo, as principais vantagens de comprar um imóvel pronto — e por que essa opção faz mais sentido para muitos perfis:

1. Ocupação imediata: mude quando quiser

Essa é a maior vantagem do imóvel pronto: você pode mudar no dia seguinte à assinatura do contrato. Não precisa esperar 2, 3 ou 4 anos. Não precisa continuar pagando aluguel enquanto a obra não fica pronta.

Para quem precisa de um imóvel urgentemente — por mudança de cidade, nascimento de filhos, separação, ou simplesmente porque quer sair do aluguel agora — o imóvel pronto é a única opção viável.

2. Transparência total: você vê o que compra

Com o imóvel pronto, não há surpresas. Você pode visitar, vistoriar, tocar nas paredes, abrir portas e janelas, ver a qualidade dos acabamentos, a altura do pé-direito, a incidência de sol e a ventilação.

Não depende de renders — o que você vê é o que tem;
Pode contratar um engenheiro para fazer uma vistoria pré-compra;
Saber exatamente o que está comprando traz tranquilidade.

3. Zero risco de obra: não depende de construtora

No imóvel pronto, não há o que esperar. A obra já foi concluída. Não há risco de atraso, paralização, falência da construtora, qualidade inferior ao prometido ou qualquer outra surpresa relacionada à construção.

O imóvel está entregue, documentado e regularizado. Você compra o que existe — e não o que prometeram construir.

4. Bairro consolidado — você sabe o que vai encontrar

Imóveis prontos geralmente estão em áreas já consolidadas — com comércio, escolas, transporte público, segurança e infraestrutura urbana já estabelecidos.

Você sabe qual é a vibe do bairro, o trânsito, os vizinhos;
Não precisa esperar anos até que a região se desenvolva;
O condomínio já tem uma gestão — você pode conversar com o síndico e os moradores antes de comprar.

5. Negociação direta com o proprietário

Diferente do imóvel na planta, onde o preço é fixado pela construtora e as condições são padronizadas, no imóvel pronto você pode negociar diretamente com o proprietário.

Desconto no preço — especialmente se o proprietário quer vender rápido;
Condições de pagamento flexíveis — entrada maior, parcelamento, etc.;
Itens inclusos — móveis, eletrodomésticos, reformas podem fazer parte do negócio.

Uma boa negociação pode reduzir significativamente o custo final do imóvel.

6. Custos previsíveis — sem surpresas com INCC

No imóvel pronto, você não precisa se preocupar com o INCC. O preço é fechado na data da compra (exceto em casos de financiamento com taxa variável).

Isso significa que você sabe exatamente quanto vai pagar desde o primeiro dia — sem reajustes mensais que podem comprometer seu orçamento. O planejamento financeiro é muito mais simples.

Dado importante: Pesquisas do setor imobiliário indicam que cerca de 65% dos compradores preferem imóveis prontos quando o objetivo é moradia própria — justamente pela segurança e imediatismo. Já entre investidores, a preferência pelo imóvel na planta é maior, pelo potencial de valorização.

Dica de corretor: O imóvel pronto é a escolha certa para quem valoriza a segurança e a previsibilidade. Se você precisa de um imóvel agora, não quer correr riscos com obra e quer ver exatamente o que está comprando, o imóvel pronto é o caminho. O preço mais alto é o custo da tranquilidade — e, para muitos, vale cada centavo.

Agora que você já conhece as vantagens do imóvel pronto, é justo conhecer também suas desvantagens — porque nenhuma opção é perfeita, e o que é vantagem para uns pode ser obstáculo para outros.

Desvantagens do imóvel pronto

Se o imóvel na planta tem seus riscos, o imóvel pronto também tem suas desvantagens. Nenhuma opção é perfeita — e a escolha certa depende de entender o que você está disposto a abrir mão.

Abaixo, as principais desvantagens de comprar um imóvel pronto — e por que essa opção pode não ser a melhor para alguns perfis:

1. Preço mais alto (20% a 30% mais caro)

Essa é a maior desvantagem do imóvel pronto. Você paga um prêmio pela ocupação imediata e pela segurança de comprar algo que já existe. Em média, o imóvel pronto é 20% a 30% mais caro que o imóvel na planta na mesma região.

Impacto: Essa diferença pode significar dezenas de milhares de reais a mais no financiamento ou na entrada. Para quem tem orçamento apertado, essa diferença pode inviabilizar a compra.

2. Menor potencial de valorização inicial

Diferente do imóvel na planta, que valoriza naturalmente entre o lançamento e a entrega (15% a 30%), o imóvel pronto já teve sua valorização incorporada no preço.

Isso significa que, nos primeiros anos após a compra, a valorização tende a ser mais lenta e acompanhar a média do mercado. Se seu objetivo é ganho de capital rápido, o imóvel pronto pode não ser a melhor escolha.

3. Manutenção e desgaste natural

Imóveis prontos, especialmente os usados, têm desgaste natural — e isso significa custos.

Pintura e revisão elétrica/hidráulica podem ser necessárias;
Estruturas mais antigas podem ter problemas de infiltração ou rachaduras;
Equipamentos (ar condicionado, aquecedor, portões) podem estar no fim da vida útil.

Em alguns casos, o custo da reforma necessária pode reduzir ou até anular a vantagem de ter um imóvel pronto.

4. Condomínio e áreas comuns podem ser antigos

Condomínios antigos podem ter elevadores desgastados, piscinas em mau estado, áreas de lazer limitadas e uma arquitetura menos moderna.

Vaga de garagem pode ser menor ou mais apertada;
Áreas comuns podem não ter academia, espaço gourmet, coworking ou outros diferenciais dos lançamentos modernos;
Reformas no condomínio podem gerar custos extras para todos os moradores.

5. Menos opções de pagamento

No imóvel pronto, o pagamento é mais concentrado: entrada + financiamento (ou pagamento à vista). Não há parcelamento durante a obra nem entrada parcelada.

Isso exige que o comprador tenha maior capacidade financeira no curto prazo — uma entrada mais alta e capacidade de arcar com as parcelas do financiamento imediatamente, sem o período de “folga” que o imóvel na planta oferece. Saiba mais sobre análise de contrato →

6. Menor possibilidade de personalização

O imóvel pronto é como está. Se você não gosta do piso, dos revestimentos ou da distribuição dos cômodos, vai ter que reformar.

E reformar custa dinheiro e tempo. Diferente do imóvel na planta, onde você pode escolher acabamentos antes da obra, no imóvel pronto a personalização é mais cara e mais trabalhosa.

Resumo visual: Na planta x Pronto

Critério	Na planta	Pronto
Preço	Mais baixo (20%-30%)	Mais alto
Prazo	2 a 4 anos	Imediato
Segurança	Risco de obra/atraso	Você vê o que compra
Valorização	Alta na entrega (15%-30%)	Lenta e estável
Pagamento	Parcelado durante a obra	Concentrado (entrada + financiamento)
Personalização	Escolha de acabamentos	Reforma necessária
Bairro	Em desenvolvimento	Consolidado

Atenção: As desvantagens do imóvel pronto não são motivos para descartá-lo — são fatores que devem ser pesados na balança. Para quem precisa de segurança e imediatismo, o preço mais alto e a menor valorização inicial podem ser perfeitamente aceitáveis. A escolha certa é a que prioriza o que é mais importante para você.

Dica de corretor: Se você está considerando um imóvel pronto, não se deixe levar apenas pelo preço. Verifique a idade do imóvel, o estado de conservação, a documentação e, se possível, converse com o síndico e com vizinhos. Um imóvel mais barato pode esconder problemas que vão custar caro depois. Lembre-se: o mais barato nem sempre é o melhor negócio.

Agora que você conhece as desvantagens do imóvel pronto, vamos colocar os dois lados da balança com um comparativo detalhado de custos — e entender, na prática, quanto você realmente gasta em cada opção.

Comparativo de custos: na planta x pronto

Preço de venda é apenas o começo da história. Para decidir entre imóvel na planta e imóvel pronto, você precisa comparar todos os custos envolvidos — incluindo entrada, parcelas, financiamento, tributos, manutenção e, no caso da planta, o custo de oportunidade de esperar a obra ficar pronta.

Abaixo, um comparativo prático com números reais (baseados no mercado de São Luís) para você entender onde cada opção pesa mais no bolso:

Item de custo	Imóvel na planta	Imóvel pronto
Preço de venda	R$ 300.000 (exemplo)	R$ 390.000 (exemplo)
Entrada	Parcelada em 12x de R$ 5.000	20% à vista (R$ 78.000)
Pagamento durante a obra	36 parcelas de R$ 3.000 + INCC	Não se aplica
Financiamento (saldo)	R$ 150.000 (após entrega)	R$ 312.000 (imediato)
Aluguel durante a espera	R$ 1.500/mês x 36 meses = R$ 54.000	R$ 0 (muda imediatamente)
Reformas/Manutenção	Baixo (imóvel novo)	Pode ser alto (depende do imóvel)
ITBI	2% a 3% sobre o valor	2% a 3% sobre o valor
Custo total estimado	~R$ 350.000 a R$ 380.000	~R$ 390.000 a R$ 430.000

Nota: Os valores são ilustrativos e baseados em um imóvel de R$ 300.000 na planta. Os custos reais variam conforme a região, a construtora, o estágio da obra e as condições de financiamento. Use este comparativo como referência, não como orçamento exato.

Exemplo prático: dois perfis, duas escolhas

Perfil 1: Comprador da Planta

Idade: 30 anos
Renda: R$ 8.000/mês
Moradia atual: Aluguel R$ 1.500
Objetivo: Primeiro imóvel, pensando em valorização
Disposição: Esperar 3 anos pela obra

Escolha: Imóvel na planta

Motivo: Preço mais baixo, parcelamento facilitado, valorização na entrega — compensa a espera.

Perfil 2: Comprador do Pronto

Idade: 45 anos
Renda: R$ 15.000/mês
Moradia atual: Aluguel R$ 2.800
Objetivo: Sair do aluguel urgente
Disposição: Quer mudar agora

Escolha: Imóvel pronto

Motivo: Ocupação imediata, segurança, transparência — paga mais, mas não espera.

Custos ocultos que você precisa considerar

ITBI

2% a 3% sobre o valor do imóvel. Varia conforme a cidade.

Escritura e registro

Custos cartorários que podem chegar a 3%-5% do valor do imóvel.

Reformas/Manutenção

Imóveis prontos podem exigir pintura, elétrica, hidráulica, etc.

Condomínio e IPTU

No imóvel pronto, você paga desde o primeiro mês. Na planta, só após a entrega.

Conclusão do comparativo: O imóvel na planta tende a ser mais barato no longo prazo — especialmente se você considerar a valorização na entrega. O imóvel pronto é mais caro, mas oferece imediatismo e segurança. A diferença de custo entre os dois pode ser parcialmente compensada pelo aluguel que você deixa de pagar e pela tranquilidade de não depender de obra.

Dica de corretor: Na hora de comparar custos, não esqueça do aluguel. Se você paga R$ 1.500 de aluguel e espera 3 anos pela obra, isso são R$ 54.000 que você poderia ter investido no imóvel. Esse é um dos fatores que mais pesa na escolha entre os dois. Considere o custo de oportunidade com tanto cuidado quanto o preço do imóvel.

Agora que você já sabe quanto cada opção custa na prática, vamos entender qual opção valoriza mais — e por que o imóvel na planta é tão atrativo para investidores.

Qual valoriza mais: na planta ou pronto?

Essa é uma das perguntas mais importantes para quem vê o imóvel como investimento. E a resposta pode surpreender: ambos valorizam, mas em momentos diferentes e com dinâmicas diferentes.

Entender essas dinâmicas é essencial para não se frustrar — e para saber qual opção se encaixa melhor no seu objetivo. Abaixo, uma análise detalhada da valorização de cada modalidade:

Valorização do imóvel na planta

O imóvel na planta tem um potencial de valorização muito maior no curto prazo. Isso acontece porque:

O preço no lançamento é mais baixo — a construtora precisa vender rápido para levantar capital;
Conforme a obra avança, o risco diminui — e o preço sobe naturalmente;
Na entrega, o imóvel já vale um valor de mercado — muitas vezes 15% a 30% acima do preço de compra.

Exemplo prático: Você compra um imóvel por R$ 300.000 no lançamento. Em 3 anos, na entrega, ele pode valer R$ 360.000 a R$ 390.000 — uma valorização de 20% a 30% sem nenhum esforço.

Importante: Essa valorização não é garantida. Ela depende de fatores como localização, mercado imobiliário da região e idoneidade da construtora. Em regiões em desenvolvimento, o potencial é maior. Em regiões já consolidadas, a valorização tende a ser menor. Saiba mais sobre imóveis na planta →

Valorização do imóvel pronto

O imóvel pronto já teve sua valorização incorporada ao preço. Isso significa que, nos primeiros anos, a valorização tende a ser mais lenta — acompanhando a média do mercado.

Por que isso acontece?

Não há mais risco de obra — o imóvel já existe, então não há “desconto” por risco;
O preço reflete o valor atual do mercado — não há margem para ganho imediato;
A valorização vem da inflação e do desenvolvimento do bairro — uma dinâmica mais lenta.

Exemplo prático: O mesmo imóvel, se comprado pronto por R$ 390.000, vai valorizar na média do mercado — cerca de 5% a 8% ao ano, dependendo da região. Em 3 anos, chegaria a aproximadamente R$ 450.000.

Comparação rápida

Na planta

Valorização: 15% a 30% em 2 a 4 anos
Ritmo: Rápida (pico na entrega)
Risco: Médio a alto
Perfil: Investidor de médio/longo prazo

Pronto

Valorização: 5% a 8% ao ano
Ritmo: Lenta e estável
Risco: Baixo
Perfil: Segurança e liquidez

Fatores que influenciam a valorização

Localização

Bairros em expansão valorizam mais que áreas consolidadas.

Obras e infraestrutura

Novas vias, shoppings, escolas e hospitais impulsionam os preços.

Mercado imobiliário

Oferta e demanda na região — mais demanda = mais valorização.

Taxa de juros e financiamento

Juros baixos aumentam a demanda e impulsionam os preços.

Conclusão sobre valorização: Se seu objetivo é ganho de capital rápido (em 2 a 4 anos), o imóvel na planta é mais atrativo. Se você quer segurança, previsibilidade e uma valorização estável no longo prazo, o imóvel pronto é a melhor escolha. A decisão depende do seu perfil de investidor.

Dica de corretor: Na prática, muitos compradores combinam as duas estratégias: compram na planta para aproveitar a valorização e, na entrega, vendem ou alugam para reinvestir em outro imóvel. Essa é uma estratégia comum entre investidores experientes — e que pode gerar retornos expressivos ao longo dos anos. Converse com um corretor especializado para entender se essa estratégia faz sentido para você.

Agora que você já sabe qual opção valoriza mais e em quais momentos, vamos a um guia prático de decisão — com perguntas para você responder e descobrir qual escolha é a certa para o seu perfil.

Qual escolher? O que considerar antes de decidir

Chegamos ao momento decisivo. Você já conhece as vantagens, as desvantagens, os custos e a dinâmica de valorização de cada opção. Agora, a pergunta que não quer calar: qual escolher?

A verdade é que não existe resposta certa — existe a resposta certa para você. E para descobrir qual é, você precisa responder a algumas perguntas fundamentais sobre seu momento de vida, seu perfil financeiro e seus objetivos.

Abaixo, um guia prático de decisão com perguntas e orientações para você descobrir qual caminho faz mais sentido:

1⃣

Qual é o seu prazo para morar no imóvel?

Urgente (até 6 meses): Imóvel pronto — você não tem tempo para esperar a obra.
Flexível (2 a 4 anos): Imóvel na planta — você pode esperar e aproveitar o preço mais baixo.

2⃣

Qual é o seu orçamento disponível agora?

Orçamento limitado: Imóvel na planta — entrada parcelada e pagamento ao longo da obra.
Orçamento confortável: Imóvel pronto — entrada maior e financiamento imediato.

3⃣

Você aceita riscos?

Não aceito riscos: Imóvel pronto — você vê o que compra, não depende de obra.
Aceito riscos calculados: Imóvel na planta — você pode ganhar mais, mas precisa pesquisar a construtora. Veja como avaliar uma construtora →

4⃣

Qual é o seu objetivo principal?

Moradia própria (segurança e conforto): Imóvel pronto — você quer sossego e previsibilidade.
Investimento (valorização): Imóvel na planta — você busca ganho de capital. Veja se vale a pena investir na planta →

5⃣

Você é paciente ou quer tudo agora?

“Quero agora”: Imóvel pronto — ocupação imediata.
“Posso esperar”: Imóvel na planta — vantagens financeiras valem a espera.

6⃣

Você valoriza mais preço ou transparência?

Preço: Imóvel na planta — mais barato, mas com riscos.
Transparência: Imóvel pronto — você vê o que compra, mas paga mais.

Termômetro de decisão

Para cada pergunta, marque a opção que mais se aproxima da sua situação. Ao final, veja quantos pontos você fez para cada lado:

Imóvel na planta

Posso esperar (2+ anos)
Orçamento limitado agora
Aceito riscos calculados
Quero valorização/investimento
Preço é mais importante que transparência
Tenho paciência

Marque 1 ponto por item

Imóvel pronto

Quero mudar agora
Tenho entrada/condições de financiamento
Não quero riscos
Quero segurança e ocupação imediata
Transparência é mais importante que preço
Não quero esperar

Marque 1 ponto por item

Resultado: Se você marcou mais pontos para “na planta”, essa é a melhor escolha para você. Se marcou mais pontos para “pronto”, essa é a sua opção. Se empatou, os dois caminhos são viáveis — e a decisão vai depender de fatores pessoais ou de oportunidade de mercado.

Recomendação por perfil

Primeiro imóvel / Jovem

Recomendação: Imóvel na planta

Preço mais baixo, parcelamento facilitado e tempo para construir patrimônio.

Família com filhos / Estabilidade

Recomendação: Imóvel pronto

Segurança, escola, comércio e ocupação imediata para a família.

Investidor (médio/longo prazo)

Recomendação: Imóvel na planta

Valorização na entrega (15%-30%) e possibilidade de vender ou alugar com retorno maior.

Investidor (segurança / liquidez)

Recomendação: Imóvel pronto

Renda de aluguel imediata, liquidez para vender rápido e previsibilidade.

Atenção: A pior decisão é não decidir. Ficar em cima do muro por meses ou anos significa continuar pagando aluguel e perder oportunidades de preço e valorização. O mercado imobiliário não espera — e as melhores oportunidades não duram para sempre. Use este guia para tomar uma decisão informada e confiante.

Dica de corretor: Se ainda assim você está em dúvida, converse com um corretor experiente. Um profissional de confiança pode te ajudar a avaliar oportunidades específicas do mercado de São Luís, entender as particularidades de cada bairro e encontrar o imóvel que encaixa no seu bolso e no seu momento de vida. Um bom corretor não vende imóvel — ele resolve problemas.

Agora que você já sabe qual escolha faz mais sentido para o seu perfil, vamos às perguntas mais frequentes sobre imóvel na planta x imóvel pronto — e as respostas que você precisa saber antes de decidir.

Perguntas frequentes sobre imóvel na planta x imóvel pronto

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que estão em dúvida entre imóvel na planta e imóvel pronto. Se você tem uma pergunta que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

Qual é mais barato: imóvel na planta ou imóvel pronto?

O imóvel na planta é mais barato — em média, 20% a 30% mais barato que um imóvel pronto na mesma região. Essa diferença acontece porque a construtora precisa vender rápido para levantar capital e financiar a obra, oferecendo preços menores no lançamento.

No entanto, é importante considerar que, no imóvel na planta, você paga aluguel durante a espera e enfrenta reajustes pelo INCC. Esses custos podem reduzir parte da economia inicial. A conta final depende de quanto tempo você espera e quanto o INCC sobe no período.

Imóvel na planta valoriza mais que o pronto?

Sim, no curto prazo. O imóvel na planta costuma se valorizar entre 15% e 30% do lançamento até a entrega. Isso acontece porque o preço no lançamento é mais baixo e, conforme a obra avança, o risco diminui e o valor sobe.

Já o imóvel pronto valoriza a um ritmo mais lento e estável — acompanhando a inflação e o desenvolvimento da região (5% a 8% ao ano). Para ganho de capital rápido, a planta é melhor. Para valorização segura e previsível, o pronto é mais adequado. Saiba mais sobre valorização na planta →

Qual é mais seguro: imóvel na planta ou pronto?

O imóvel pronto é mais seguro. Você vê o que compra, pode vistoriar o imóvel antes de assinar e não depende de obra. Não há risco de atraso, falência da construtora, qualidade inferior ou surpresas.

O imóvel na planta tem riscos que podem ser minimizados com pesquisa — mas não eliminados. Se você optar pela planta, pesquise a construtora, visite obras anteriores e exija toda a documentação. Veja como avaliar a confiabilidade da construtora →

Posso financiar um imóvel na planta?

Sim, mas o financiamento só é liberado após a entrega da obra. Durante a construção, você paga as parcelas diretamente para a construtora. Após a entrega, o saldo devedor pode ser financiado por um banco — ou você pode pagar à vista.

No imóvel pronto, o financiamento é imediato. Assim que você compra, já pode financiar o valor com o banco. Isso significa que você começa a pagar as parcelas do financiamento desde o primeiro mês. Veja como funciona o financiamento imobiliário →

Qual é melhor para investimento: na planta ou pronto?

A resposta depende do seu perfil de investidor:

Perfil arrojado / médio-longo prazo: Imóvel na planta — maior potencial de valorização (15%-30% na entrega) e possibilidade de ganho de capital. Entenda se vale a pena investir na planta →
Perfil conservador / liquidez: Imóvel pronto — segurança, previsibilidade, renda de aluguel imediata e possibilidade de vender com mais rapidez. Compare usado x na planta →

Uma estratégia comum entre investidores é: comprar na planta, esperar a valorização e vender/alugar na entrega. Isso maximiza o retorno, mas exige paciência e pesquisa.

Posso desistir da compra de um imóvel na planta?

Sim, mas o distrato tem custos. Se você desistir por vontade própria, a construtora pode reter até 25% do valor pago a título de multa, além de até 50% da comissão de corretagem (se estiver destacada no contrato).

Por isso, é essencial ter certeza da sua decisão antes de comprar na planta. Se há risco de desistência no curto prazo, o imóvel pronto é mais adequado, pois você não perde dinheiro com distrato. Saiba mais sobre distrato →

Dica de corretor: A dúvida entre imóvel na planta e imóvel pronto é uma das mais comuns entre compradores — e também uma das mais importantes. Não tenha vergonha de fazer todas as perguntas, por mais simples que pareçam. Quanto mais informação você tiver, melhor será a sua decisão. Lembre-se: o imóvel certo para você existe — o desafio é encontrá-lo com a orientação certa.

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre imóvel na planta x imóvel pronto, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você tome a decisão certa.

Conclusão: a escolha certa é a que cabe no seu momento de vida

Depois de comparar preços, prazos, riscos, custos, valorização e perfis, fica claro: não há uma resposta única para a pergunta “imóvel na planta x imóvel pronto: qual vale mais a pena?”. A resposta certa é a que cabe no seu momento de vida.

O que aprendemos ao longo deste guia:

Imóvel na planta é mais barato (20%-30%), valoriza rápido (15%-30% na entrega) e oferece parcelamento facilitado, mas exige paciência e aceitação de riscos — atraso, qualidade incerta e custos com aluguel durante a espera;
Imóvel pronto é mais caro, mas oferece ocupação imediata, segurança, transparência e previsibilidade — você vê o que compra e não depende de obra;
A valorização da planta é maior no curto prazo; a do pronto é mais lenta, mas estável e previsível;
A escolha certa depende do seu prazo, orçamento, perfil de risco, objetivo (moradia ou investimento) e momento de vida.

Lembre-se: A pior decisão é não decidir. Ficar em cima do muro significa continuar pagando aluguel e perder oportunidades de preço e valorização. O mercado imobiliário não espera — e as melhores oportunidades não duram para sempre. Use o conhecimento que você adquiriu aqui para tomar uma decisão informada e confiante.

Se você ainda está em dúvida, não precisa decidir sozinho. Eu posso te ajudar a analisar suas opções e encontrar o imóvel que encaixa no seu bolso e no seu momento de vida.

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Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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Distrato na compra de imóvel: você sabe como funciona a devolução do dinheiro? Entenda seus direitos, os prazos, as multas e como agir para recuperar o que é seu por direito.

Você comprou um imóvel na planta, fez planos, pagou parcelas durante meses — ou até anos. Mas a vida mudou. As parcelas ficaram pesadas, o prazo de entrega atrasou, ou simplesmente você se arrependeu. Agora, a pergunta que não quer calar: como pedir o distrato e receber o dinheiro de volta?

O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda. E, ao contrário do que muitos pensam, não significa perder tudo o que você pagou. A Lei 13.786/2018 — conhecida como a Lei do Distrato — trouxe regras claras sobre a devolução dos valores pagos, protegendo tanto o comprador quanto a construtora.

O problema é que muitas construtoras se aproveitam do desconhecimento dos compradores para oferecer valores muito abaixo do que realmente devem — ou até se recusam a devolver o dinheiro. E o comprador, sem informação, acaba aceitando o que a construtora impõe, com medo de perder tudo.

Dado importante: A Lei 13.786/2018 estabelece que, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor já pago a título de multa compensatória — e até 50% da comissão de corretagem destacada no contrato. Mas tudo o que foi pago além disso deve ser devolvido. Muitos compradores não sabem disso e aceitam devoluções muito menores do que têm direito.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre o distrato na compra de imóvel:

O que é o distrato e como ele funciona na prática;
O que diz a Lei 13.786/2018 e quais são seus direitos;
Quando você pode pedir o distrato — e em quais situações;
Como funciona a devolução do dinheiro e quais descontos são permitidos;
Como calcular exatamente o valor que você deve receber de volta;
Quais multas podem ser cobradas e se elas são legais;
O que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para negociar o distrato com a construtora — e vai saber exatamente quanto dinheiro tem direito de receber. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O que é distrato na compra de imóvel?
O que diz a Lei 13.786/2018 sobre o distrato?
Quando posso pedir o distrato?
Como funciona a devolução do dinheiro?
Como calcular o valor a ser devolvido?
Quais multas podem ser cobradas?
O que fazer se a construtora se recusar a devolver?
Perguntas frequentes sobre distrato

O que é distrato na compra de imóvel?

O distrato — também chamado de rescisão contratual — é o ato de cancelar o contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua conclusão. Na prática, é a formalização da desistência da compra, seja por vontade do comprador, da construtora, ou por acordo entre ambas as partes.

Distrato x Rescisão: qual a diferença?

Embora muitas pessoas usem os termos como sinônimos, há uma diferença sutil mas importante:

Distrato

É o rompimento consensual do contrato, ou seja, quando comprador e construtora concordam em encerrar a relação. Geralmente envolve uma negociação sobre os valores a serem devolvidos.

Rescisão

É o rompimento unilateral do contrato, quando uma das partes descumpre suas obrigações e a outra decide encerrar o acordo, geralmente com direito a indenização.

Dica de corretor: O termo “distrato” é o mais usado no dia a dia do mercado imobiliário, mesmo quando o rompimento é unilateral. O importante é saber que você tem direitos independentemente de qual termo seja usado. A lei protege o comprador, mas é preciso conhecer as regras para não ser prejudicado.

Como funciona o distrato na prática?

O processo geralmente segue estes passos:

Manifestação da vontade: O comprador (ou a construtora) comunica oficialmente que deseja cancelar o contrato.
Negociação: As partes discutem os termos do distrato, principalmente o valor a ser devolvido e os descontos aplicáveis (multa, corretagem, etc.).
Formalização: O distrato é registrado em um termo de distrato — um documento que formaliza o cancelamento e estabelece as condições acordadas.
Cumprimento: A construtora devolve o dinheiro ao comprador (ou, se o distrato for por iniciativa da construtora, ela pode pagar multa ao comprador).

Atenção: Muitos compradores assinam o termo de distrato sem entender os descontos que estão sendo aplicados. Depois que o documento é assinado, é muito difícil reverter. Por isso, nunca assine um distrato sem antes saber exatamente quanto você tem direito de receber.

Agora que você já sabe o que é o distrato e como ele funciona na prática, vamos entender o que a Lei 13.786/2018 estabelece sobre esse processo — e como ela protege os seus direitos.

O que diz a Lei 13.786/2018 sobre o distrato?

Até 2018, o distrato na compra de imóveis era uma terra sem lei — cada construtora aplicava as regras que queria, e muitos compradores acabavam perdendo quase todo o dinheiro investido. Isso mudou com a Lei 13.786/2018, sancionada em 27 de dezembro de 2018, que trouxe regras claras e limites objetivos para a devolução dos valores pagos.

A lei se aplica a contratos de compra e venda de imóveis na planta — ou seja, aqueles em que o imóvel ainda será construído. Ela equilibra os direitos do comprador e da construtora, mas favorece a transparência e a proteção do consumidor.

Principais pontos da Lei 13.786/2018

1⃣

Devolução de todos os valores pagos

O comprador tem direito à devolução de todos os valores já pagos — entrada, parcelas, INCC, etc. A construtora não pode ficar com o dinheiro sem justificativa legal.

2⃣

Descontos permitidos (somente se destacados)

A lei permite apenas dois descontos, e somente se estiverem expressamente destacados no contrato:

Multa compensatória: até 25% do valor já pago (se o distrato for por iniciativa do comprador).
Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato.

3⃣

Prazo para devolução

A construtora tem até 30 dias para devolver os valores, contados a partir do pedido formal de distrato feito pelo comprador. Se não cumprir, pode haver multa e correção monetária.

4⃣

Distrato por culpa da construtora

Se o distrato for motivado por descumprimento da construtora (ex: atraso na entrega, vícios construtivos), o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, sem descontos, além de poder cobrar indenização por danos materiais e morais.

5⃣

Cláusulas abusivas são nulas

Qualquer cláusula contratual que imponha descontos além do permitido pela lei, ou que crie obstáculos injustos para o distrato, pode ser declarada nula pelo Judiciário — e o consumidor pode pedir a devolução integral.

Atenção: Muitas construtoras oferecem valores abaixo do devido na esperança de que o comprador, sem conhecimento da lei, aceite o que for oferecido. Você não é obrigado a aceitar a primeira oferta. Calcule o que é devido antes de assinar qualquer documento.

Agora que você já sabe o que a lei estabelece, vamos entender quando você pode pedir o distrato — e em quais situações a lei permite ou incentiva o cancelamento.

Quando posso pedir o distrato?

Abaixo, os principais motivos que justificam o pedido de distrato:

Direito de arrependimento (7 dias)

O Código de Defesa do Consumidor (art. 49) garante ao comprador o direito de desistir da compra em até 7 dias a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel, quando a compra for feita fora do estabelecimento comercial (ex: por telefone, internet, stand de vendas, feira). Nesse caso, a devolução é integral, sem qualquer desconto.

Atraso na entrega da obra

Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual (considerando o período de prorrogação previsto no contrato), o comprador pode pedir o distrato sem pagar multa — e ainda pode cobrar indenização pelos danos causados. Isso porque a construtora descumpriu sua obrigação.

Vícios construtivos ou qualidade inferior

Se o imóvel entregue tem problemas estruturais, infiltrações, acabamento inferior ao prometido ou qualquer vício que comprometa sua habitabilidade ou valor, o comprador pode pedir o distrato por descumprimento contratual — também sem multa e com direito a indenização.

Dificuldade financeira do comprador

A vida muda. Perda de emprego, redução de renda, imprevistos médicos — se o comprador não tem mais condições de arcar com as parcelas, pode pedir o distrato. Nesse caso, a multa de até 25% sobre o valor pago se aplica (assim como os demais descontos permitidos pela Lei 13.786/2018).

Acordo entre as partes

Comprador e construtora podem concordar em distratar por qualquer motivo, desde que as condições sejam justas para ambos. Nesse caso, os descontos e prazos são negociados livremente — mas a lei estabelece um limite para evitar abusos.

Cláusulas contratuais abusivas

Se o contrato contém cláusulas abusivas — como multas excessivas, descontos injustificados ou prazo de devolução inviável — o comprador pode pedir a revisão judicial e até o distrato com devolução integral do que pagou, pois essas cláusulas podem ser declaradas nulas pelo Judiciário.

Importante: A multa de 25% e a retenção da corretagem (até 50%) só são aplicáveis quando o distrato é por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora. Se a construtora descumpriu o contrato, esses descontos não se aplicam — você tem direito à devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente.

Agora que você já sabe quando pode pedir o distrato, vamos entender como funciona a devolução do dinheiro — e quais valores você pode esperar receber.

Como funciona a devolução do dinheiro?

A devolução do dinheiro no distrato não é automática e não é simples — mas segue regras claras estabelecidas pela Lei 13.786/2018. O valor que você vai receber de volta depende de vários fatores: o que você já pagou, se a construtora cumpriu ou não o contrato, e quais descontos são legalmente permitidos.

Abaixo, um passo a passo detalhado para entender exatamente como funciona a devolução e quanto você pode esperar receber:

1⃣

Some tudo o que você já pagou

O primeiro passo é levantar todos os valores já desembolsados:

Entrada (sinal) — o valor pago no ato da compra;
Parcelas mensais — todas as parcelas pagas até o momento;
INCC — o reajuste aplicado sobre as parcelas;
Outros custos — taxas de corretagem, comissões, etc. (se destacados no contrato).

Esse valor é a base de cálculo da devolução — é sobre ele que os descontos serão aplicados.

2⃣

Verifique os descontos permitidos

A lei permite apenas dois descontos, e somente se estiverem expressos no contrato:

Multa compensatória: até 25% sobre o total pago (se o distrato for por iniciativa do comprador);
Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato (se houver cláusula específica).

Atenção: Se esses valores não estiverem claramente destacados no contrato, a construtora não pode cobrá-los.

3⃣

Calcule o valor a ser devolvido

A fórmula básica é:

Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (50% do valor destacado)

Se o distrato for por culpa da construtora (ex: atraso na entrega), os descontos não se aplicam — você recebe 100% do que pagou.

Exemplo prático: simulação de devolução

Situação:

Comprador pagou R$ 100.000,00 em um imóvel na planta. Distrato por iniciativa do comprador. Contrato destaca:

Multa compensatória: 25%
Comissão de corretagem: R$ 5.000,00 (destacada)

Cálculo:

Total pago: R$ 100.000,00
Multa (25%): R$ 25.000,00
Corretagem (50% de R$ 5.000,00): R$ 2.500,00
Total de descontos: R$ 27.500,00
Valor a receber: R$ 72.500,00

Ou seja: o comprador recebe 72,5% do que pagou. Perde 25% de multa + 2,5% de corretagem. Não perde todo o dinheiro.

4⃣

Prazo para devolução

A Lei 13.786/2018 determina que a construtora tem até 30 dias para devolver os valores, contados a partir do pedido formal de distrato. Se ela não cumprir o prazo, pode ser aplicada multa e correção monetária.

Importante: A devolução deve ser feita em dinheiro — a construtora não pode oferecer outro imóvel ou produtos em troca sem a sua concordância. Você tem direito a receber o dinheiro de volta.

Atenção: Muitas construtoras oferecem prazos maiores ou parcelam a devolução sem base legal. A lei é clara: 30 dias, em dinheiro, de uma só vez. Se a construtora insistir em outras condições, você pode recorrer ao Judiciário para garantir seus direitos.

Dica de corretor: Antes de aceitar qualquer proposta de devolução, faça o cálculo sozinho — ou com ajuda de um profissional — para saber exatamente quanto você tem direito. Muitas construtoras contam com o desconhecimento do comprador para reduzir o valor da devolução. Não assine o termo de distrato sem antes conferir os números.

Agora que você já sabe como funciona a devolução, vamos a um passo a passo ainda mais detalhado: como calcular exatamente o valor que você deve receber — com uma fórmula prática e exemplos.

Como calcular o valor a ser devolvido?

Calcular o valor da devolução no distrato não é complicado, mas exige atenção a cada detalhe do contrato e dos valores pagos. A Lei 13.786/2018 estabelece uma fórmula simples, mas muitos compradores erram por falta de informação ou por não saberem quais descontos são realmente legais.

Abaixo, um passo a passo prático para você calcular exatamente quanto deve receber — e não aceitar menos do que a lei garante:

1⃣

Levante todos os pagamentos feitos

Pegue todos os comprovantes, extratos e boletos e sone tudo o que você já pagou:

Valor da entrada (sinal) — o pagamento inicial;
Todas as parcelas mensais — até a data do pedido de distrato;
INCC — os reajustes aplicados sobre as parcelas;
Taxa de corretagem — se tiver sido paga à parte e estiver destacada;
Outros custos — como taxas administrativas, se houver.

Esse total é a sua base de cálculo para a devolução.

2⃣

Identifique a causa do distrato

Essa é a etapa mais importante:

Se o distrato for por iniciativa do comprador (desistência, dificuldade financeira), os descontos legais se aplicam;
Se for por descumprimento da construtora (atraso na entrega, vícios construtivos), não há desconto — você recebe o valor integral.

3⃣

Verifique os descontos permitidos no contrato

A lei permite apenas dois descontos, e somente se estiverem expressamente destacados no contrato:

Multa compensatória: até 25% do total pago (se o distrato for por iniciativa do comprador);
Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato.

Se esses valores não estiverem no contrato, a construtora não pode cobrá-los.

4⃣

Aplique a fórmula de cálculo

Com os dados em mãos, aplique a fórmula:

Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (50% do valor destacado)

Se a construtora descumpriu o contrato, a fórmula é diferente:

Valor a receber = Total pago + Correção monetária + Multa da construtora + Indenização (se cabível)

Exemplo prático: cálculo passo a passo

Dados do contrato:

Valor do imóvel: R$ 300.000,00
Entrada: R$ 60.000,00
Parcelas pagas: 20 parcelas de R$ 1.500,00 = R$ 30.000,00
INCC acumulado: R$ 3.000,00
Comissão de corretagem destacada: R$ 6.000,00

Cálculo do total pago:

R$ 60.000,00 + R$ 30.000,00 + R$ 3.000,00 = R$ 93.000,00

Aplicando os descontos (distrato por iniciativa do comprador):

Multa (25% de R$ 93.000,00): R$ 23.250,00
Corretagem (50% de R$ 6.000,00): R$ 3.000,00
Total de descontos: R$ 26.250,00

Valor a receber:

R$ 93.000,00 − R$ 26.250,00 = R$ 66.750,00

O comprador recebe 71,77% do total pago.

Se a construtora tiver descumprido o contrato (ex: atraso na entrega):

Valor a receber = R$ 93.000,00 + correção monetária + indenização

Nesse caso, não há desconto — e o comprador ainda pode cobrar multa da construtora.

Como fazer esse cálculo na prática?

Para facilitar, siga este roteiro prático:

Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone tudo (entrada + parcelas + INCC + outros);
Leia o contrato e localize as cláusulas sobre multa e corretagem;
Verifique se esses valores estão destacados (se não, não podem ser cobrados);
Calcule a multa (25% do total pago) e a corretagem (50% do valor destacado);
Subtraia os descontos do total pago;
Compare com a oferta da construtora — se for menor, negocie ou busque orientação.

Importante: A construtora não pode aplicar descontos que não estejam no contrato. Se ela tentar cobrar taxas administrativas, multas adicionais ou qualquer outro valor além dos 25% de multa e 50% da corretagem, você pode recusar e levar o caso ao PROCON ou à Justiça.

ERRO COMUM: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora sem calcular o valor correto. Construtoras frequentemente oferecem valores abaixo do devido, contando com o desconhecimento do comprador. Calcule antes de aceitar qualquer proposta.

Dica de corretor: Se o cálculo parece complicado ou você está em dúvida sobre os valores, não faça sozinho. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou um corretor experiente que conheça as regras do distrato. Um profissional pode identificar cláusulas abusivas que você não notou — e que podem aumentar significativamente a devolução.

Agora que você sabe como calcular o valor da devolução, vamos entender quais multas podem ser cobradas e se elas são legais — incluindo a multa da construtora por atraso na entrega.

Quais multas podem ser cobradas?

O distrato envolve, na maioria das vezes, a aplicação de multas — mas nem todo mundo sabe que existem multas para os dois lados. O comprador pode ter que pagar uma multa por desistir, mas a construtora também pode ter que pagar multa ao comprador se descumprir o contrato.

Abaixo, um resumo das principais multas que podem aparecer em um distrato:

Multa do comprador

Aplicada quando o comprador desiste por vontade própria, sem culpa da construtora.

Multa compensatória: até 25% do valor total pago;
Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado no contrato.

Só se aplica se estiver no contrato.

Multa da construtora

Aplicada quando a construtora descumpre o contrato (ex: atraso, vícios).

Multa por atraso: percentual definido no contrato (geralmente 1% a 2% ao mês sobre o valor do imóvel);
Perdas e danos: indenização por prejuízos materiais e morais;
Devolução integral: todo o valor pago sem descontos.

O comprador pode cobrar e receber essa multa.

Multa compensatória (25% sobre o valor pago)

A multa compensatória de 25% é a mais comum nos distratos. Ela é aplicada sobre o valor total já pago quando o comprador desiste sem justificativa legal (ex: dificuldade financeira, mudança de planos).

Limite: 25% do total pago — não pode ser superior a isso;
Condição: deve estar expressamente prevista no contrato;
Exceção: se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a multa não se aplica.

Multa por atraso na entrega (construtora)

Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual (incluindo a prorrogação), o comprador pode cobrar multa por atraso — mesmo que não peça o distrato.

Percentual: geralmente 1% a 2% ao mês sobre o valor do imóvel (ou o que estiver no contrato);
Acumula: a multa pode ser cobrada mês a mês até a entrega;
Além da multa: o comprador pode pedir o distrato com devolução integral sem descontos.

Importante: A multa por atraso não está na Lei 13.786/2018, mas sim no contrato. Se o contrato não previr, o comprador pode cobrar perdas e danos com base no Código de Defesa do Consumidor.

Cláusulas penais abusivas

Nem tudo que está no contrato é válido. O Código de Defesa do Consumidor considera abusivas cláusulas que:

Imponham multa superior a 25% sobre o valor pago;
Imponham descontos além dos permitidos por lei (ex: cobrança de “taxa administrativa” ou “despesas de marketing”);
Impeçam o comprador de pedir o distrato;
Imponham prazo muito curto para pedir o distrato.

Cláusulas abusivas podem ser declaradas nulas pelo Judiciário — e o comprador pode pedir a devolução integral do que pagou.

Importante: A multa de 25% não é obrigatória. Ela só é aplicada se estiver no contrato. Além disso, o juiz pode reduzir esse percentual se considerar abusivo — especialmente se o comprador já tiver pago uma parcela significativa do imóvel ou se houver outras circunstâncias que justifiquem a redução.

ATENÇÃO: Algumas construtoras incluem no contrato cláusulas de multa em dobro ou descontos adicionais (ex: 30% de multa + perda do sinal). Essas cláusulas são abusivas e ilegais. A lei é clara: no máximo 25% de multa + 50% da corretagem — e somente se destacados. Não aceite multas acima disso.

Dica de corretor: Se a construtora ofereceu um distrato com multa alta demais ou descontos que você não entende, não assine. Peça para revisar o contrato com um advogado antes de formalizar. Muitas vezes, uma simples notificação extrajudicial já faz a construtora rever a proposta e oferecer um valor mais justo.

Agora que você já sabe quais multas podem ser cobradas, vamos ao pior cenário: o que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro — e como agir para garantir seus direitos.

O que fazer se a construtora se recusar a devolver?

Abaixo, um passo a passo completo sobre o que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro:

1⃣

Notificação extrajudicial

O primeiro passo formal é enviar uma notificação extrajudicial para a construtora. Esse documento, feito por um advogado ou por você mesmo, deve:

Comunicar formalmente o pedido de distrato;
Apresentar o valor que você tem direito de receber, com base na Lei 13.786/2018;
Estabelecer um prazo (geralmente 15 dias) para a construtora se manifestar ou efetuar o pagamento;
Indicar que, em caso de não cumprimento, medidas judiciais serão tomadas.

A notificação extrajudicial demonstra boa-fé e cria um registro formal de que você tentou resolver amigavelmente — o que pode ser usado no Judiciário.

2⃣

Registro de reclamação no PROCON

O PROCON é um órgão público de defesa do consumidor. Registrar uma reclamação lá:

Gera um registro oficial da reclamação contra a construtora;
O PROCON notifica a empresa e tenta uma conciliação;
Pode aplicar multas à construtora se ela descumprir as regras do CDC.

A reclamação no PROCON é gratuita e pode ser feita online (site do PROCON do seu estado) ou presencialmente.

3⃣

Reclamação no Reclame Aqui

O Reclame Aqui não tem poder legal, mas é uma ferramenta poderosa para pressionar a construtora:

Exposição pública da reclamação;
Muitas empresas priorizam atender reclamações no Reclame Aqui para preservar a reputação;
Gera histórico que pode ser usado em outras instâncias.

Registre sua reclamação com todos os detalhes — e aguarde a resposta da construtora.

4⃣

Ação judicial (revisão contratual / obrigação de fazer)

Se as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:

Revisão contratual: pedir a declaração de nulidade de cláusulas abusivas;
Obrigação de fazer: obrigar a construtora a devolver os valores;
Indenização: cobrar perdas e danos, danos morais e correção monetária.

Prazo: A ação pode levar alguns meses, mas é a forma mais segura de garantir seus direitos. A Justiça tem sido favorável ao consumidor na maioria dos casos.

5⃣

Acompanhamento com advogado especializado

Em todos os passos, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer a diferença:

Conhece a lei e sabe quais são os seus direitos;
Identifica cláusulas abusivas que você pode não notar;
Elabora notificações e petições com mais precisão;
Negocia diretamente com a construtora ou com o jurídico dela.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa.

NUNCA DESISTA: Muitas construtoras contam com o cansaço do comprador. Elas sabem que o processo pode ser desgastante e esperam que você desista. Não desista. O Judiciário está do lado do consumidor em casos de distrato, e você tem a lei ao seu favor. Recorrer à Justiça não é vergonha — é um direito.

Perguntas frequentes sobre distrato

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que estão pensando em pedir o distrato ou já estão nesse processo. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

O que é distrato na compra de imóvel?

O distrato é o cancelamento formal do contrato de compra e venda antes da sua conclusão. Na prática, é quando o comprador (ou a construtora) decide desistir do negócio e encerrar o contrato. O distrato pode ser consensual (acordo entre as partes) ou unilateral (quando uma das partes descumpre o contrato). Em ambos os casos, a Lei 13.786/2018 regula a devolução dos valores pagos.

Quanto tempo tenho para pedir o distrato?

Não há um prazo máximo fixo para pedir o distrato, mas ele deve ser solicitado antes da entrega das chaves. Se você já recebeu o imóvel, o distrato se torna mais complexo — você pode até pedir, mas a negociação é diferente (envolve devolução do imóvel, etc.). Quanto antes pedir, melhor, especialmente se o motivo for financeiro. Para contratos com direito de arrependimento (CDC, art. 49), o prazo é de 7 dias a partir da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel.

Posso pedir distrato se a obra atrasou?

Sim, e é um dos melhores momentos para pedir. Se a construtora atrasou a entrega além do prazo contratual (incluindo a prorrogação), você pode pedir o distrato sem pagar multa — porque a responsabilidade é da construtora. Além disso, você pode cobrar multa por atraso (se prevista no contrato) e até indenização pelos prejuízos. A lei e o Judiciário são muito favoráveis ao comprador nesses casos.

A construtora pode ficar com todo o dinheiro que eu paguei?

Não. A Lei 13.786/2018 garante que o comprador receba de volta a maior parte do que pagou, mesmo em caso de distrato por sua iniciativa. Os únicos descontos permitidos são: multa de até 25% sobre o total pago e até 50% da comissão de corretagem (se destacada no contrato). Se a construtora descumpriu o contrato, nenhum desconto é aplicável — você recebe tudo corrigido. Nunca aceite perder todo o dinheiro.

Preciso de advogado para pedir distrato?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

Identificar cláusulas abusivas no contrato que você não percebeu;
Calcular exatamente o valor que você tem direito a receber;
Elaborar a notificação extrajudicial com mais impacto;
Se necessário, representar você na Justiça de forma mais eficiente.

Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa, ou seja, você só paga se receber o dinheiro.

Como o corretor pode ajudar no processo de distrato?

Um corretor de imóveis experiente pode ser um grande aliado no processo de distrato. Ele pode:

Mediar a negociação com a construtora, usando seu conhecimento do mercado;
Explicar os termos do contrato e os descontos permitidos;
Conectar você a advogados especializados;
Aconselhar se é melhor distratar agora ou esperar (por exemplo, se a obra está perto de entregar);
Revisar a proposta de distrato da construtora e alertar sobre valores abaixo do devido.

O corretor que te vendeu o imóvel não é obrigado a ajudar, mas um profissional sério vai te orientar mesmo no distrato — porque isso gera confiança e recomendações.

Dica de corretor: O distrato é um processo que gera muita ansiedade e muitas dúvidas. Não tenha vergonha de fazer todas as perguntas — por mais simples que pareçam. Quanto mais informação você tiver, melhor será a sua decisão. Se você não está seguro, não assine o termo de distrato antes de consultar um advogado. O imóvel dos seus sonhos merece uma construtora à altura — e você merece recuperar o que é seu.

Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre distrato, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você recupere o seu dinheiro com segurança.

Conclusão: você tem direito à devolução — e não precisa enfrentar isso sozinho

Pedir o distrato de um imóvel pode parecer assustador, mas você não precisa abrir mão do que é seu por direito. A Lei 13.786/2018 protege o comprador e estabelece regras claras para a devolução dos valores pagos — e você tem direito a receber de volta a maior parte do que investiu.

Ao longo deste guia, você aprendeu que:

O distrato é o cancelamento do contrato — e pode ser feito por iniciativa do comprador ou da construtora;
A Lei 13.786/2018 garante a devolução de todos os valores pagos, com descontos limitados (25% de multa e 50% da corretagem);
Se a construtora descumprir o contrato (atraso, vícios), os descontos não se aplicam;
Você pode calcular exatamente o valor que tem direito de receber;
Se a construtora se recusar a devolver, existem caminhos práticos e legais para garantir seus direitos.

Se você está passando por essa situação, não precisa enfrentar isso sozinho. Existem profissionais que podem ajudar — e você já deu o primeiro passo: se informou.

O próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.

Saiba mais sobre seus direitos na compra de imóvel na planta:

Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Tue, 21 Jul 2026 00:32:53 +0000

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Como saber se a construtora é confiável antes de comprar? Descubra como pesquisar o histórico da construtora, verificar reclamações, analisar obras anteriores e identificar sinais de alerta antes de assinar o contrato.

Você encontrou um lançamento imobiliário incrível. As imagens são lindas, a planta é perfeita, a localização é ótima, o preço cabe no seu bolso. Você já imagina sua vida ali, já pensou na decoração, já contou para a família. Mas, antes de assinar qualquer contrato, vem a pergunta que todo comprador consciente deve fazer: essa construtora é confiável?

A escolha da construtora é uma das decisões mais importantes na compra de um imóvel na planta. Uma construtora confiável entrega no prazo, com qualidade e sem surpresas. Uma construtora problemática pode significar atrasos de anos, materiais de baixa qualidade, prejuízos financeiros e até a perda do imóvel.

Infelizmente, nem toda construtora é confiável. O mercado imobiliário está cheio de exemplos de compradores que confiaram em empresas sem idoneidade e terminaram com obras paralisadas, atrasos de anos e dívidas que não esperavam. E o pior: muitos só descobrem os problemas depois que já assinaram o contrato — e aí já é tarde demais.

Dado importante: Segundo o Reclame Aqui, construtoras e incorporadoras estão entre os setores com maior número de reclamações no Brasil. Os principais motivos são atraso na entrega, qualidade inferior da obra, problemas com distrato e falta de transparência. Pesquisar antes de comprar não é opção — é necessidade.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber para avaliar se uma construtora é confiável antes de comprar:

Por que a escolha da construtora é tão importante — e quais são os riscos;
Onde pesquisar o histórico da construtora — 7 fontes confiáveis;
Quais documentos a construtora deve apresentar — e o que verificar em cada um;
Como analisar obras anteriores — o que observar e o que perguntar;
Como verificar reclamações e processos judiciais contra a construtora;
Os sinais de alerta que indicam que algo está errado — e quando desconfiar.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para avaliar a idoneidade de uma construtora — e vai saber exatamente quais perguntas fazer antes de assinar qualquer contrato. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

Por que a escolha da construtora é tão importante?
Onde pesquisar o histórico da construtora
Documentos que a construtora deve apresentar
Como analisar obras anteriores
Como verificar reclamações e processos
Sinais de alerta: quando desconfiar
Perguntas frequentes sobre construtoras

Por que a escolha da construtora é tão importante?

Comprar um imóvel na planta é um dos maiores investimentos da vida. E, ao contrário de um imóvel pronto, você está adquirindo algo que ainda não existe — e que depende de um terceiro (a construtora) para ser entregue. É como comprar um carro que ainda está no papel, esperando que a montadora realmente o construa.

A escolha da construtora é o fator mais determinante para o sucesso ou o fracasso da sua compra. Uma boa construtora vai te entregar o imóvel no prazo, com qualidade e sem surpresas. Uma construtora problemática pode transformar seu sonho em um pesadelo.

Os riscos de escolher uma construtora ruim

Uma construtora sem idoneidade pode causar prejuízos financeiros e emocionais significativos:

Atraso na entrega

Obras que deveriam levar 2 anos podem demorar 4, 5 ou até mais. Enquanto isso, você continua pagando aluguel.

Materiais de baixa qualidade

Acabamentos inferiores, materiais de construção de qualidade duvidosa, infiltrações e problemas estruturais.

Obra paralisada ou falência

A construtora pode abandonar a obra ou declarar falência, deixando você com o imóvel incompleto e sem solução.

Dívidas e problemas judiciais

A construtora pode deixar dívidas com fornecedores, funcionários e órgãos públicos — que podem afetar os compradores.

O que uma construtora confiável oferece

Por outro lado, uma construtora com boa reputação traz tranquilidade e segurança:

Entrega no prazo

A obra é concluída dentro do cronograma previsto, sem atrasos que afetem seu planejamento.

Qualidade e acabamento

Os materiais e acabamentos seguem o memorial descritivo — sem surpresas na entrega.

Garantia e suporte pós-obra

A construtora resolve problemas após a entrega (infiltrações, vícios construtivos, etc.).

Valorização do imóvel

Imóveis de construtoras reconhecidas valem mais e são mais fáceis de revender.

Dica de corretor: A escolha da construtora é mais importante do que a escolha do imóvel em si. Um imóvel lindo de uma construtora problemática pode se transformar em um pesadelo. Um imóvel simples de uma construtora confiável é um investimento seguro. Pesquise primeiro a construtora — depois o imóvel.

Agora que você já sabe por que a escolha da construtora é tão importante, vamos entender onde pesquisar o histórico da construtora — com fontes confiáveis e um passo a passo prático.

Onde pesquisar o histórico da construtora

Agora que você já sabe por que a escolha da construtora é tão importante, vamos ao que interessa: onde você pode pesquisar o histórico e a reputação da empresa antes de comprar. Existem diversas fontes confiáveis que podem te ajudar a identificar se a construtora tem um bom histórico — ou se há sinais de problemas.

A chave para uma pesquisa eficaz é usar várias fontes. Uma fonte isolada pode não dar o quadro completo — mas, combinando informações, você consegue uma visão muito clara da idoneidade da construtora.

Vamos às 7 fontes principais:

1. Reclame Aqui

O Reclame Aqui é uma das ferramentas mais poderosas para avaliar a reputação de uma construtora. Acesse reclameaqui.com.br e pesquise pelo nome da empresa.

O que verificar:

Índice de reclamações: Quantas reclamações nos últimos 6 meses? Muitas reclamações sobre o mesmo assunto (ex: atraso na entrega) são um sinal de alerta.
Taxa de resposta: A construtora responde as reclamações? Construtoras que ignoram os clientes são um péssimo sinal.
Nota do consumidor: De 0 a 10, qual é a nota média? Notas abaixo de 7 merecem atenção redobrada.
Reclamações recentes: Leia os relatos de outros compradores — eles são uma fonte valiosa de informação.

Dica: Construtoras com muitas reclamações sobre “atraso na entrega” e “qualidade da obra” são um sinal de alerta.

2. PROCON (municipal e estadual)

Consulte o PROCON da sua região para verificar se a construtora tem reclamações administrativas registradas. O PROCON também pode fornecer informações sobre processos administrativos contra a empresa.

Consulte o site do PROCON do seu estado ou município.
Busque pelo nome da construtora ou pelo CNPJ.
Verifique se há reclamações não resolvidas ou multas aplicadas.

3. Google e redes sociais

Pesquise o nome da construtora no Google e veja o que aparece. As redes sociais também são uma fonte valiosa de informações:

Google: Veja as avaliações no Google Maps (se a construtora tiver escritório).
Instagram e Facebook: Leia os comentários — especialmente em posts sobre novos lançamentos. Comentários negativos ou desativados são um sinal de alerta.
Pesquise pelo nome da construtora + “reclamação” ou “golpe”: Isso pode revelar problemas que não aparecem em outras fontes.

4. Site da prefeitura

Para imóveis na planta, verifique se a construtora tem alvará de construção e Habite-se de obras anteriores. Esses documentos são públicos e podem ser consultados no site da prefeitura ou na Secretaria de Urbanismo.

Consulte o site da prefeitura da sua cidade.
Busque pelo nome da construtora ou pelo endereço do empreendimento.
Verifique se há notificações ou interdições contra a empresa.

5. Cartório de Registro de Imóveis

Verifique se a construtora tem Registro de Incorporação dos empreendimentos que lança. Isso é obrigatório por lei (Lei 4.591/64) e indica que a empresa está regularizada.

Consulte o cartório de registro de imóveis da região.
Solicite a certidão de matrícula do empreendimento.
Verifique se o Registro da Incorporação está ativo.

6. CNPJ e situação cadastral

Consulte o CNPJ da construtora no site da Receita Federal para verificar a situação cadastral da empresa (ativa, suspensa, baixada).

Acesse o site da Receita Federal e consulte a situação do CNPJ.
Verifique se a empresa está ativa e se há pendências fiscais.
Consulte também débitos trabalhistas (FGTS, INSS) — isso pode indicar problemas financeiros.

7. Grupos de compradores

Se o empreendimento já está em construção, converse com quem já comprou da mesma construtora. Grupos de WhatsApp, Facebook e fóruns especializados são fontes valiosas de informação.

Pesquise por grupos de compradores do empreendimento ou da construtora.
Pergunte sobre a experiência de outros compradores.
A experiência de outros compradores é uma das fontes mais valiosas de informação.

Dica: Se você não encontrar grupos, pergunte ao corretor se ele pode te colocar em contato com algum comprador anterior. Uma construtora confiável não tem medo de que você converse com outros compradores.

Dica de corretor: Não confie em uma única fonte. Uma construtora pode ter boas notas no Reclame Aqui, mas várias reclamações no PROCON. Ou pode ter boa reputação online, mas problemas judiciais. Combine as fontes para ter um quadro completo. Pesquisar antes de comprar não é opção — é necessidade.

Agora que você já sabe onde pesquisar o histórico da construtora, vamos entender quais documentos a construtora deve apresentar — e o que verificar em cada um deles.

Documentos que a construtora deve apresentar

Uma construtora confiável não tem problemas em apresentar toda a documentação. Pelo contrário: ela se orgulha de mostrar que está regularizada e transparente. Desconfie se a construtora enrolar, se recusar a mostrar os documentos ou disser que “isso é com o jurídico” e nunca mais responder.

Abaixo, os documentos essenciais que toda construtora deve apresentar antes da assinatura do contrato — e o que verificar em cada um:

1. Registro da Incorporação

Obrigatório por lei (Lei 4.591/64) para qualquer empreendimento na planta. Esse documento comprova que o empreendimento foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis e que a incorporadora tem autorização para vender as unidades.

O que verificar: Se o Registro da Incorporação está ativo e se o empreendimento está regular.
Por que é importante: Sem o Registro da Incorporação, o empreendimento é irregular e você pode ter problemas para registrar o imóvel no futuro.

2. Alvará de construção

Documento aprovado pela prefeitura municipal que autoriza a construção do empreendimento.

O que verificar: Se o alvará está válido e se as informações (área, número de pavimentos, etc.) batem com o que está sendo vendido.
Por que é importante: Uma obra sem alvará é irregular e pode ser embargada pela prefeitura.

3. Habite-se (de obras anteriores)

Documento que comprova que a construtora já entregou outros empreendimentos e que eles foram aprovados pela prefeitura. É a prova de que a empresa sabe terminar o que começa.

O que verificar: Se a construtora tem Habite-se de obras anteriores e se há pendências.
Por que é importante: Uma construtora que nunca entregou nada ou que tem problemas com Habite-se é um risco enorme.

4. Memorial descritivo

Especificação detalhada dos acabamentos, materiais e equipamentos do imóvel. É o “manual do que vai ser entregue”.

O que verificar: Quanto mais detalhado, melhor. Verifique marcas de pisos, revestimentos, metais, louças, portas, esquadrias, etc.
Por que é importante: Um memorial descritivo detalhado evita “surpresas” na entrega. Sem ele, a construtora pode entregar acabamentos inferiores e você não tem como contestar.

5. Minuta da convenção do condomínio

Define as regras internas do condomínio (se for apartamento): uso das áreas comuns, cotas condominiais, regras para reformas, pets, etc.

O que verificar: Leia com atenção — especialmente as regras que podem afetar seu dia a dia.
Por que é importante: A convenção é um contrato que você vai assinar e que vai reger sua vida no condomínio.

6. Contrato padrão de compra e venda

O documento mais importante da compra. Leia com atenção — especialmente as cláusulas que podem te prejudicar.

Prazo de entrega: Qual a data prevista? Há cláusula de prorrogação?
Multa por atraso: Qual o percentual? A construtora paga multa se atrasar?
Reajuste de custos: Como o INCC será aplicado? Há limite?
Distrato (Lei 13.786/2018): Em caso de desistência, quanto você recebe de volta?

7. Licenças ambientais (se aplicável)

Em algumas regiões, é necessário ter licença ambiental para a construção, especialmente em áreas de preservação ou com impacto ambiental.

O que verificar: Se a construtora tem as licenças necessárias para a obra.
Por que é importante: A falta de licença ambiental pode paralisar a obra e gerar multas e problemas judiciais.

8. Certidões negativas

Certidões que comprovam que a empresa está em dia com impostos, FGTS, INSS e outras obrigações. Isso indica saúde financeira e regularidade fiscal.

O que verificar: Se as certidões estão válidas e se há débitos pendentes.
Por que é importante: Uma empresa com dívidas trabalhistas ou fiscais pode ter o CNPJ bloqueado ou sofrer penhoras, afetando a obra.

Atenção: O contrato de compra e venda é um dos documentos mais importantes de toda a transação. Nunca assine sem ler com calma — e, se possível, com a ajuda de um advogado. As cláusulas sobre prazo de entrega, multa por atraso, reajuste (INCC) e distrato podem fazer uma diferença enorme no seu bolso. Não confie na palavra do corretor — confie no que está escrito.

Dica de corretor: Se a construtora se recusar a apresentar qualquer um desses documentos, considere isso um sinal de alerta vermelho. Uma empresa confiável tem orgulho de mostrar sua regularidade. Se a construtora não mostra, é porque não tem ou tem algo a esconder.

Agora que você já sabe quais documentos a construtora deve apresentar, vamos entender como analisar obras anteriores — e o que observar para prever a qualidade do que será entregue.

Como analisar obras anteriores

A melhor forma de prever o que uma construtora vai entregar é ver o que ela já entregou. Documentos e certidões mostram a regularidade da empresa, mas visitar obras anteriores mostra a qualidade real do trabalho — e isso é algo que nenhum papel pode esconder.

Abaixo, um passo a passo prático para analisar o histórico de obras da construtora — e descobrir se ela realmente entrega o que promete:

1. Visite empreendimentos já entregues

Peça à construtora uma lista de obras já entregues e visite pelo menos um empreendimento (com cuidado, respeitando a privacidade dos moradores).

O que observar:

Qualidade dos acabamentos: Pisos, rodapés, pintura, portas e janelas estão bem executados?
Estado de conservação: Como está o prédio depois de alguns anos? Há sinais de envelhecimento precoce?
Áreas comuns: Piscina, academia, jardins, salão de festas — estão bem cuidados e funcionando?
Infiltrações e rachaduras: Procure por manchas de umidade, bolhas na pintura ou fissuras nas paredes e lajes.

2. Converse com moradores

Se possível, converse com quem mora em empreendimentos da mesma construtora. A experiência de quem já viveu o processo é uma das fontes mais valiosas de informação.

Perguntas para fazer:

A entrega foi no prazo? A construtora cumpriu o cronograma ou houve atraso?
A qualidade da obra era a prometida? O memorial descritivo foi respeitado?
A construtora resolveu os problemas na garantia? Houve suporte após a entrega?
Houve cobranças extras inesperadas? (taxas, reajustes, etc.)

3. Visite obras em andamento

Se o empreendimento que você quer comprar ou outro da mesma construtora está em construção, faça uma visita ao canteiro de obras (com autorização e segurança).

O que observar:

Ritmo da obra: Há movimento de operários e equipamentos? Obra parada é um péssimo sinal.
Quantidade de operários: Poucos operários pode significar problemas financeiros ou de planejamento.
Organização do canteiro: Um canteiro limpo e organizado indica uma empresa séria.

4. Pesquise fotos em redes sociais

Muitas construtoras divulgam obras anteriores no Instagram, Facebook e site oficial. Compare as fotos divulgadas com a realidade (se possível, visite).

O que verificar:

Consistência visual: A qualidade mostrada nas fotos bate com o que você viu na visita?
Fotos de entrega: Construtoras sérias mostram fotos reais das entregas, não apenas renders 3D.
Comentários: Leia os comentários nas postagens — moradores costumam elogiar ou reclamar ali.

Dica de corretor: Se a construtora se recusar a fornecer uma lista de obras anteriores ou a te levar para visitar um empreendimento entregue, considere isso um sinal de alerta grave. Construtoras confiáveis têm orgulho do que construíram e adoram mostrar seus trabalhos. Se não mostram, é porque não querem que você veja.

Atenção: Uma construtora pode ter muitos anos de mercado e ainda assim entregar obras de qualidade questionável. Idade da empresa não é garantia de qualidade. Por isso, visitar obras anteriores é indispensável. Não pule essa etapa — ela pode te poupar de anos de dor de cabeça.

Agora que você já sabe como analisar as obras da construtora, vamos entender como verificar reclamações e processos judiciais — e onde encontrar essas informações de forma confiável.

Como verificar reclamações e processos

Visitar obras e conversar com moradores é essencial, mas isso mostra apenas a ponta do iceberg. Para ter um panorama completo, você precisa ir além e verificar reclamações formais e processos judiciais contra a construtora. Muitos problemas só vêm à tona quando você olha nos órgãos oficiais.

Abaixo, as 6 fontes mais confiáveis para consultar reclamações, ações judiciais e outras pendências da construtora:

1. Reclame Aqui

Já mencionado no Bloco 4, mas vale reforçar: o Reclame Aqui é o termômetro mais rápido da reputação da empresa.

O que verificar: Índice de reclamações (reputação), taxa de resposta, nota do consumidor (0 a 10) e reclamações recentes.
Atenção: Fique de olho em reclamações repetitivas sobre o mesmo problema (ex: “atraso na entrega”, “qualidade do acabamento”, “distrato”).

2. Justiça (processos judiciais)

Consulte os sites dos Tribunais de Justiça estaduais (ex: TJMA, para o Maranhão) e do TRF (Tribunal Regional Federal) para verificar se a construtora tem ações judiciais.

Busque pelo nome da construtora ou pelo CNPJ.
Filtre por termos como “atraso na entrega”, “distrato”, “danos morais”, “vício construtivo”.
Verifique se há muitas ações ou se há decisões desfavoráveis à construtora.

3. JusBrasil

O site JusBrasil reúne decisões judiciais de diversos tribunais. É uma ferramenta prática para encontrar processos que envolvem a construtora.

Pesquise pelo nome da construtora ou CNPJ.
Leia as ementas das decisões para entender a natureza dos processos.
Dê atenção especial a processos que tratam de obrigação de fazer (entregar a obra) ou indenizações.

4. PROCON

Além das reclamações administrativas, o PROCON pode aplicar multas e sanções à construtora. Consulte o PROCON do seu estado (ex: PROCON-MA) e do município.

Verifique se há processos administrativos contra a empresa.
Veja se a construtora já foi condenada a pagar multas ou a cumprir obrigações.

5. Ministério Público

Em casos graves (obras paralisadas, danos ambientais, lesão a consumidores), o Ministério Público pode ter ações civis públicas ou inquéritos contra a construtora.

Consulte o site do MP estadual (ex: MPMA) e busque por notícias ou recomendações.
Verifique se há termos de ajustamento de conduta (TAC) firmados com a construtora.

6. Sindicato da Indústria da Construção (SINDUSCON)

O SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção) reúne as principais construtoras da região e pode ter informações sobre a idoneidade da empresa.

Consulte o site do SINDUSCON do seu estado (ex: SINDUSCON-MA).
Verifique se a construtora é associada — isso indica um certo nível de formalidade e compromisso com o setor.
Pergunte ao sindicato se há registro de reclamações ou inadimplência da empresa.

Atenção: Muitas reclamações no Reclame Aqui não são, por si só, uma condenação — mas um padrão de reclamações repetitivas sobre atraso, qualidade e distrato é um forte sinal de alerta. Se a construtora tem processos judiciais com decisões desfavoráveis, o alerta é ainda maior. Não ignore a Justiça — ela mostra o que o marketing esconde.

Dica de corretor: Muitos compradores só pesquisam no Google e acham que estão seguros. Mas o Google não mostra processos judiciais, nem reclamações no PROCON ou no Ministério Público. Use todas as fontes — a combinação delas é o que vai te dar uma visão real da idoneidade da construtora. Pesquisar na Justiça não é opção — é obrigação de quem quer comprar seguro.

Agora que você já sabe onde verificar reclamações e processos, vamos aos sinais de alerta definitivos — aqueles que indicam que você deve desconfiar e, muitas vezes, desistir do negócio.

Sinais de alerta: quando desconfiar

Depois de pesquisar histórico, documentos, obras e processos, chega a hora de confiar no seu instinto. Mas, além do instinto, existem sinais objetivos que indicam que algo está errado. Quando você encontrar um ou mais desses sinais, pare, respire e reavalie — pode ser a diferença entre um bom negócio e um grande prejuízo.

Abaixo, os 8 sinais de alerta que devem acionar todos os seus alarmes:

1. Preço muito abaixo do mercado

Se o preço parece “bom demais” em comparação com outros lançamentos da região, desconfie. Pode ser uma armadilha para atrair compradores antes de a construtora ter problemas financeiros ou para levantar caixa rápido. O barato pode sair muito caro.

2. Pressão para assinar rapidamente

“Oferta válida só hoje“, “últimas unidades“, “preço promocional só até amanhã” — se a construtora ou o corretor pressionam você a assinar sem tempo para pesquisar ou ler o contrato, desconfie. Negócios sérios respeitam o tempo do comprador.

3. Construtora nova (pouco tempo de mercado)

Construtoras recém-criadas (menos de 3 a 5 anos) podem ser uma aposta arriscada. O ideal é uma empresa com histórico comprovado e várias entregas. Toda empresa começa de algum lugar, mas você quer ser o cobaia de uma construtora inexperiente?

4. Falta de documentação

Se a construtora se recusa a mostrar o Registro da Incorporação, o alvará, o memorial descritivo ou as certidões negativas, pule fora. Uma empresa séria tem todos os documentos e os apresenta com orgulho.

5. Muitas reclamações no Reclame Aqui e na Justiça

Um volume alto de reclamações sobre atraso na entrega, qualidade da obra e distrato é um sinal claro de que a empresa não cumpre o que promete. Se além do Reclame Aqui ela também tem processos judiciais com decisões desfavoráveis, o alerta é vermelho.

6. Promessas exageradas

“A maior valorização da região“, “acabamento de luxo por preço popular“, “condomínio com estrutura de resort” — se parece bom demais para ser verdade, provavelmente é. Promessas vagas e exageradas são marketing enganoso.

7. Falta de transparência

Perguntas claras recebem respostas vagas. O corretor desvia do assunto ou promete “depois a gente vê”. A construtora não mostra o memorial descritivo detalhado. Falta de transparência é o maior sinal de que algo está errado.

8. Obra parada ou com ritmo muito lento

Se você visitou o canteiro e viu poucos operários ou a obra paralisada, isso é um sinal gravíssimo. Significa que a construtora pode estar com problemas financeiros, falta de licenças ou até abandonando o projeto.

Regra de ouro: Se você identificou 3 ou mais desses sinais de alerta, NÃO COMPRE. Não importa o quão lindo seja o apartamento, a localização ou o preço. A dor de cabeça, os prejuízos financeiros e o desgaste emocional não valem a pena. É melhor perder uma oportunidade do que perder seu dinheiro e seu sonho.

Dica de corretor: Muitos compradores ignoram os sinais de alerta porque estão apaixonados pelo imóvel. A emoção fala mais alto. Mas comprar um imóvel é um ato racional, não emocional. Desconfie, pesquise, pergunte, confira. Um bom corretor vai incentivar sua pesquisa, não impedi-la. Se o corretor tenta te convencer a ignorar os sinais, esse é mais um sinal de alerta.

Agora que você já conhece todos os sinais de alerta, vamos às perguntas mais frequentes que os compradores fazem sobre construtoras — e as respostas que você precisa saber.

Perguntas frequentes sobre construtoras

Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores sobre como avaliar a idoneidade de uma construtora. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!

Como saber se uma construtora é idônea?

A idoneidade de uma construtora se avalia por uma combinação de fatores: histórico da empresa (anos de mercado, obras entregues), documentação regular (Registro da Incorporação, alvará, certidões negativas), reputação (Reclame Aqui, PROCON, Justiça) e a qualidade das obras entregues (visite, converse com moradores). Uma empresa idônea não tem nada a esconder e apresenta todos esses dados com transparência.

Onde consultar se uma construtora tem reclamações?

As principais fontes são: Reclame Aqui (reclamações de consumidores), PROCON (reclamações administrativas), Justiça (Tribunais de Justiça estaduais e TRF), JusBrasil (decisões judiciais), Ministério Público (ações civis e inquéritos) e SINDUSCON (informações do setor). Recomendamos consultar todas essas fontes para ter um panorama completo.

Uma construtora com poucos anos de mercado é confiável?

Não necessariamente. Uma construtora nova pode ser séria, mas o risco é maior porque ela não tem um histórico comprovado de entregas. O ideal é escolher uma empresa com pelo menos 5 a 10 anos de mercado e várias obras entregues. Se você optar por uma construtora mais nova, redobre a atenção com a documentação, as obras em andamento e a reputação — e exija todas as garantias previstas em lei.

Qual a importância do Registro da Incorporação?

O Registro da Incorporação (Lei 4.591/64) é o documento que regulariza o empreendimento perante o Cartório de Registro de Imóveis. Sem ele, a venda das unidades é irregular e você pode ter problemas para registrar o imóvel no seu nome no futuro. Além disso, o Registro da Incorporação garante que a construtora tem autorização para vender as unidades e que o empreendimento está dentro da lei. Nunca compre um imóvel na planta sem esse documento.

O que fazer se a construtora atrasar a obra?

Primeiro, verifique o contrato: ele prevê multa por atraso? Em geral, a Lei 13.786/2018 prevê que o comprador pode exigir o cumprimento do contrato ou até pedir o distrato (devolução dos valores pagos) em caso de atraso. Recomendamos: 1) Notificar a construtora formalmente; 2) Registrar reclamação no Reclame Aqui e PROCON; 3) Buscar orientação jurídica para saber seus direitos; 4) Em casos graves, acionar a Justiça para cobrar multa e indenização. Quanto antes você agir, melhor.

Como o corretor pode ajudar na avaliação da construtora?

Um corretor de imóveis sério e experiente conhece o mercado, sabe quais construtoras têm boa reputação e quais são problemáticas. Ele pode: 1) Indicar construtoras confiáveis; 2) Fornecer lista de obras entregues; 3) Ajudar a verificar documentação e contratos; 4) Conectar você a outros compradores; 5) Alertar sobre sinais de risco. Desconfie do corretor que pressiona a compra ou que não incentiva sua pesquisa — ele pode estar escondendo algo.

Dica de corretor: A compra de um imóvel na planta é uma das decisões mais importantes da vida. Não tenha vergonha de fazer todas as perguntas, por mais simples que pareçam. Uma construtora confiável responde com clareza — e um corretor sério incentiva sua pesquisa. Se você não está seguro, não assine. O imóvel dos seus sonhos merece uma construtora à altura.

Agora que você já tem todas as informações para avaliar uma construtora, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que sua compra seja segura.

Conclusão: sua segurança começa com a pesquisa certa

Comprar um imóvel na planta é um dos maiores investimentos da sua vida — e a escolha da construtora é o fator mais determinante para que esse investimento seja seguro e bem-sucedido. Ao longo deste guia, você aprendeu que:

Pesquisar o histórico da construtora em fontes como Reclame Aqui, PROCON e Justiça é indispensável;
Exigir documentação completa (Registro da Incorporação, alvará, memorial descritivo e certidões) não é frescura — é direito seu;
Visitar obras entregues e conversar com moradores é a melhor forma de prever a qualidade do que será entregue;
Sinais de alerta como preço muito baixo, pressa para assinar ou falta de transparência não podem ser ignorados.

Lembre-se: Uma construtora confiável entrega no prazo, com qualidade e respeita o consumidor. Uma construtora problemática pode transformar seu sonho em um pesadelo financeiro e emocional. A diferença entre um e outro está na pesquisa que você faz antes de assinar.

Agora que você está munido de todo o conhecimento necessário, chegou a hora de agir com segurança — e você não precisa fazer isso sozinho.

Conclusão: sua segurança começa com a pesquisa certa

Pesquisar o histórico da construtora em fontes como Reclame Aqui, PROCON e Justiça é indispensável;
Exigir documentação completa (Registro da Incorporação, alvará, memorial descritivo e certidões) não é frescura — é direito seu;
Visitar obras entregues e conversar com moradores é a melhor forma de prever a qualidade do que será entregue;
Sinais de alerta como preço muito baixo, pressa para assinar ou falta de transparência não podem ser ignorados.

Agora que você está munido de todo o conhecimento necessário, chegou a hora de agir com segurança — e você não precisa fazer isso sozinho.

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Comprei na planta e a obra atrasou: como cobrar a multa?

Corretor de Imóveis | Evaldo Carvalho — Mon, 20 Jul 2026 23:17:29 +0000

Comprei na planta e a obra atrasou: como cobrar a multa?

Guia completo para entender seus direitos e cobrar a multa por atraso na entrega do imóvel

Descubra o que fazer quando a construtora atrasa a obra, como calcular a multa e como cobrar seus direitos com base na Lei 13.786/2018.

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Comprei na planta e a obra atrasou: Descubra o que fazer quando a construtora atrasa a obra, como calcular a multa e como cobrar seus direitos com base na Lei 13.786/2018.

Você planejou cada detalhe. Escolheu o apartamento dos sonhos, aprovou o financiamento, organizou as contas e vem pagando as parcelas direitinho, mês após mês. A data de entrega estava marcada no calendário com um círculo vermelho. Era o dia em que a vida nova começaria.

Mas o dia chegou… e passou. O canteiro de obras ainda tem andaimes, a fachada não está pronta, e a construtora, quando atende o telefone, dá respostas vagas como “houve um pequeno atraso logístico” ou “em breve finalizamos”. Enquanto isso, o aluguel do seu imóvel atual continua correndo, a ansiedade só aumenta, e você não sabe o que fazer.

Se essa cena soa familiar, saiba que você não está sozinho. Milhares de compradores em todo o Brasil enfrentam o mesmo problema: o atraso na entrega do imóvel na planta. E o pior: muitos não sabem que a lei está ao seu lado — e que podem cobrar uma multa significativa da construtora.

Dado importante: A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras claras para o atraso na entrega de imóveis. Ela permite que o comprador cobre uma multa de 1% ao mês sobre os valores pagos, além de garantir o direito ao distrato com devolução integral dos valores. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para não sair perdendo.

Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa fazer quando a obra atrasa:

Qual o prazo que a construtora pode atrasar sem penalidade (o famoso “prazo de tolerância”);
Quais são seus direitos após o fim do prazo de tolerância;
Como calcular a multa por atraso — com exemplos práticos;
Como cobrar a multa da construtora — passo a passo;
Quando pedir o distrato (rescisão do contrato) com devolução integral dos valores.

Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para enfrentar a construtora com argumentos sólidos, saber exatamente o que cobrar e, se for o caso, sair do negócio com o dinheiro de volta. Vamos juntos?

Neste guia, você vai aprender:

O prazo de tolerância de 180 dias
Seus direitos após o atraso
Como calcular a multa por atraso
Como cobrar a multa da construtora
Distrato: quando pedir a devolução integral
Perguntas frequentes sobre atraso de obra

O prazo de tolerância de 180 dias

Antes de qualquer coisa, é importante entender um conceito fundamental: o “prazo de tolerância”. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, introduziu o art. 43-A na Lei 4.591/64, que permite que os contratos de incorporação imobiliária prevejam uma tolerância de até 180 dias corridos após a data-base de entrega.

Em outras palavras: se você comprou um imóvel na planta, a construtora tem até 180 dias (cerca de 6 meses) de “atraso permitido” antes que você possa cobrar qualquer penalidade. Esse prazo foi criado para dar uma margem de manobra para as construtoras, que lidam com imprevistos como clima, greves e falta de insumos.

O que precisa estar no contrato

Para que a construtora possa usar o prazo de tolerância, é obrigatório que isso esteja previsto no contrato de compra e venda:

A cláusula deve ser expressa, clara e destacada no contrato;
A extensão máxima é de 180 dias corridos — cláusulas que tentam ampliar esse limite são nulas;
A data-base de entrega deve estar claramente definida no contrato.

Importante: Se o contrato não tiver cláusula de tolerância, qualquer descumprimento da data de entrega já abre espaço para as medidas previstas em lei, sem período de carência. Ou seja, a construtora não tem o direito de atrasar sem penalidade.

O que acontece durante o prazo de tolerância?

A construtora pode atrasar a entrega sem que isso configure quebra de contrato;
O comprador não pode exigir rescisão do contrato por atraso durante esse período;
O comprador não pode cobrar multa durante o prazo de tolerância.

Mas atenção: O prazo de tolerância não é automático. Ele só é válido se estiver expressamente previsto no contrato e se a construtora tiver cumprido todas as exigências legais.

O que é “entrega” de fato?

A entrega formal do imóvel exige mais do que apenas as chaves. Para que a obra seja considerada entregue, a construtora precisa:

Obter o Habite-se da prefeitura;
Comunicar formalmente o comprador sobre a entrega;
Disponibilizar o imóvel com todas as condições contratuais cumpridas.

Atenção: Muitas construtoras tentam “entregar” o imóvel mesmo sem o Habite-se. Se isso acontecer, não aceite — o imóvel não está pronto legalmente e você pode enfrentar problemas com documentação, IPTU e regularização. Além disso, o prazo de tolerância só se encerra com a entrega efetiva, que exige o Habite-se.

E se o contrato não tiver prazo de tolerância?

Se o seu contrato não tiver a cláusula de tolerância de 180 dias, a construtora não tem esse direito. Isso significa que:

O atraso na data-base de entrega já configura descumprimento contratual;
Você pode cobrar a multa imediatamente, sem precisar esperar 180 dias;
Você pode pedir o distrato (rescisão do contrato) com devolução integral dos valores pagos.

Dica: Leia seu contrato com atenção. Se não encontrar a cláusula de tolerância, você tem uma vantagem significativa na negociação.

Dica de corretor: O prazo de tolerância é uma das cláusulas mais importantes do contrato de compra e venda na planta. Muitos compradores só descobrem sua existência quando já estão no meio de um atraso. Se você está comprando na planta, verifique essa cláusula antes de assinar. Se o contrato tiver tolerância, saiba que você precisará esperar até 180 dias para cobrar a multa — se não tiver, você já tem direitos desde o primeiro dia de atraso. Leia o post sobre análise de contrato imobiliário para entender melhor as cláusulas.

Agora que você já sabe como funciona o prazo de tolerância, vamos entender quais são seus direitos após o fim desse período — e como cobrá-los.

Seus direitos após o atraso

Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias (ou, se o contrato não tiver essa cláusula, a partir do primeiro dia de atraso), a lei garante ao comprador duas alternativas claras de proteção, conforme previsto no art. 43-A da Lei 4.591/64, com redação dada pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)[reference:0][reference:1].

Alternativa 1: Multa moratória

Cobre 1% ao mês sobre os valores pagos e fique com o imóvel.

Alternativa 2: Distrato

Rescinda o contrato e receba devolução integral dos valores pagos.

Alternativa 1: Cobrar a multa moratória (e ficar com o imóvel)

Se você quer ficar com o imóvel apesar do atraso, a lei garante o direito à multa moratória de 1% ao mês sobre os valores que você já pagou[reference:2][reference:3].

O que diz a lei: O art. 43-A, § 2º da Lei 4.591/64 estabelece que, ultrapassado o prazo de tolerância, o adquirente tem direito à multa moratória de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, calculada pro rata die (proporcional aos dias) e corrigida monetariamente[reference:4].

Características da multa moratória:

Percentual: 1% ao mês (ou 0,0333% ao dia) sobre os valores efetivamente pagos.
Base de cálculo: O valor que você já pagou — entrada + parcelas quitadas.
Período: Do fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega do imóvel.
Correção: O valor deve ser corrigido monetariamente (geralmente pelo IPCA ou INCC)[reference:5].
Acumulação: A multa é acumulada mês a mês enquanto a obra não for entregue.

Importante: O STJ já consolidou o entendimento de que o direito à multa moratória é devido independentemente de previsão contratual expressa, pois decorre diretamente da lei[reference:6].

Alternativa 2: Pedir o distrato (rescisão do contrato)

Se você perdeu a confiança na construtora e não quer mais o imóvel, a lei garante o direito ao distrato com devolução integral dos valores pagos[reference:7][reference:8].

O que diz a lei: O art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64 garante que, se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância, o adquirente pode resolver o contrato e ter devolução integral dos valores pagos[reference:9][reference:10].

O que você recebe no distrato por atraso da construtora:

Devolução integral de todos os valores pagos (entrada + parcelas);
Correção monetária dos valores desde o pagamento de cada parcela;
Comissão de corretagem — em muitos casos, também deve ser devolvida[reference:11];
Prazo de devolução: A construtora tem até 60 dias corridos para devolver os valores[reference:12][reference:13].

Diferença crucial: O distrato por atraso da construtora é diferente do distrato por desistência do comprador.

Desistência do comprador: A construtora pode reter até 25% dos valores pagos.
Atraso da construtora: Devolução integral, pois a resolução decorre da culpa da incorporadora[reference:14].

Atenção: você não pode acumular as duas opções

A lei é clara: o comprador deve escolher entre cobrar a multa e ficar com o imóvel ou rescindir o contrato e receber a devolução integral[reference:15]. Não é possível acumular a multa moratória com o distrato, pois são alternativas excludentes.

Como decidir qual caminho seguir?

Escolha a multa se você ainda quer o imóvel e acredita que a obra será concluída.
Escolha o distrato se você perdeu a confiança na construtora e quer seu dinheiro de volta.

Além da multa: o que mais você pode cobrar?

Além da multa moratória ou do distrato, você também pode ter direito a:

Lucros cessantes: Indenização pelo que você deixou de ganhar com o imóvel (ex: aluguel que não recebeu)[reference:16].
Danos materiais: Gastos extras com aluguel de outro imóvel durante o atraso[reference:17].
Danos morais: Em casos de atraso prolongado ou má-fé da construtora[reference:18].

Dica de corretor: A escolha entre cobrar a multa e pedir o distrato é uma decisão estratégica. Consulte um profissional para analisar seu caso específico. Se você quer ficar com o imóvel, a multa é o caminho. Se perdeu a confiança na construtora, o distrato com devolução integral pode ser a melhor saída. Fale comigo para uma orientação personalizada.

Agora que você já sabe quais são seus direitos após o atraso, vamos ao que interessa: como calcular o valor da multa — com exemplos práticos para você entender exatamente quanto pode receber.

Como calcular a multa por atraso

Agora que você já sabe quais são seus direitos, vamos ao que interessa: quanto dinheiro você pode receber da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. O cálculo da multa é simples — desde que você saiba quais números usar.

A multa moratória é calculada sobre o valor que você já pagou (entrada + parcelas quitadas), com base no percentual de 1% ao mês, conforme previsto no art. 43-A, § 2º da Lei 4.591/64.

Fórmula da multa por atraso

Multa = (Valor já pago) × 1% × (Número de meses de atraso)

Para atrasos em dias: Multa = (Valor já pago) × 1% × (Dias de atraso ÷ 30)

Passo a passo para calcular

Identifique o valor efetivamente pago — Some tudo o que você já pagou: entrada + parcelas quitadas + quaisquer outros valores pagos à construtora. Não inclua o valor que ainda será financiado.
Conte os meses de atraso — Conte a partir do fim do prazo de tolerância (se houver) até a data atual (ou até a data em que a obra for entregue).
Aplique 1% ao mês sobre o valor pago — Multiplique o valor pago por 1% (0,01) e pelo número de meses de atraso.
Calcule pro rata die — Se o atraso for em dias, divida por 30.
Corrija monetariamente — O valor da multa deve ser corrigido desde a data do vencimento, geralmente pelo IPCA ou INCC.

Exemplo prático 1: multa simples

Dados do caso:

Valor já pago: R$ 50.000
Meses de atraso (após tolerância): 6 meses
Multa mensal: 1%

Cálculo:

Multa = R$ 50.000 × 1% × 6 = R$ 3.000
Valor total a receber: R$ 3.000 + correção monetária

Exemplo prático 2: atraso em dias

Dados do caso:

Valor já pago: R$ 80.000
Dias de atraso (após tolerância): 45 dias
Multa mensal: 1% (0,0333% ao dia)

Cálculo:

Multa = R$ 80.000 × 1% × (45 ÷ 30) = R$ 80.000 × 0,01 × 1,5 = R$ 1.200
Valor total a receber: R$ 1.200 + correção monetária

Exemplo prático 3: com correção monetária

Dados do caso:

Valor já pago: R$ 100.000
Meses de atraso (após tolerância): 12 meses
Multa mensal: 1%
IPCA acumulado no período: 4,5%

Cálculo:

Multa bruta = R$ 100.000 × 1% × 12 = R$ 12.000
Correção monetária = R$ 12.000 × 4,5% = R$ 540
Valor total a receber: R$ 12.000 + R$ 540 = R$ 12.540

Variações: quando a multa é diferente de 1%?

Embora a lei estabeleça 1% ao mês, alguns contratos podem prever percentuais diferentes. É importante verificar o que está escrito no seu contrato:

0,5% ao mês (ou 0,0166% ao dia): Comum em alguns contratos de imóveis na planta — neste caso, a multa será metade do valor;
1% ao mês: O padrão previsto em lei e na maioria dos contratos;
Sem cláusula específica: Aplica-se o percentual previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Dica de corretor: O percentual exato está no seu contrato. Leia a cláusula que trata do atraso na entrega. Se não encontrar, consulte um profissional. Além disso, multas acima de 1% ao mês são consideradas abusivas pelo STJ e podem ser questionadas na Justiça.

Simulador rápido da multa

Quer ter uma ideia rápida de quanto você pode receber? Use este roteiro:

Passo 1: Some todos os boletos que você já pagou (entrada + parcelas).
Passo 2: Conte quantos meses se passaram desde o fim do prazo de tolerância.
Passo 3: Multiplique o valor pago por 1% e pelo número de meses.
Passo 4: Adicione a correção monetária (consulte o IPCA ou INCC acumulado no período).

Dica: Se você não tem certeza sobre o cálculo ou sobre o percentual aplicável, fale comigo e faça uma simulação personalizada para o seu caso.

Agora que você já sabe como calcular o valor da multa, vamos ao próximo passo: como cobrar esse valor da construtora — com um passo a passo prático para você não errar.

Como cobrar a multa da construtora

Você já sabe que tem direito à multa, já calculou o valor, e agora quer saber: como cobrar isso da construtora? A boa notícia é que o processo é mais simples do que parece — e existem passos claros que você pode seguir para aumentar suas chances de receber o que é seu por direito.

A chave para o sucesso está em documentar tudo, ser objetivo e agir com firmeza. Veja o passo a passo prático para cobrar a multa por atraso:

Reúna toda a documentação

Organize todos os documentos que comprovam seu direito à multa:

Contrato de compra e venda — com a cláusula de prazo de entrega e tolerância (se houver).
Comprovantes de pagamento — todos os boletos, extratos bancários ou recibos que comprovem o que você já pagou.
Data de entrega prevista — localize a data-base no contrato.
Comunicações com a construtora — e-mails, mensagens, protocolos de atendimento que mencionem o atraso.

Calcule o valor exato da multa

Com base nos documentos, calcule o valor da multa usando a fórmula que vimos no bloco anterior. Tenha o número exato em mãos antes de iniciar a cobrança.

Dica: Se tiver dúvida sobre o cálculo, consulte um profissional.

Envie uma notificação formal

Entre em contato com a construtora por escrito. Não confie apenas em ligações — tudo precisa ficar registrado.

E-mail com cópia para você mesmo (e para seu advogado, se tiver).
Carta com AR (Aviso de Recebimento) — é a forma mais formal e com comprovação de entrega.
Protocolo no SAC da construtora — anote o número do protocolo.

Exemplo de e-mail: “Prezados, conforme contrato nº X, a entrega do imóvel estava prevista para [data]. Até o momento, a obra não foi concluída. Com base na Lei 13.786/2018, informo que tenho direito à multa moratória de 1% ao mês sobre os valores pagos, no valor de R$ X. Aguardo posicionamento em até 5 dias úteis para regularização.”

Negocie diretamente

A maioria das construtoras prefere negociar do que enfrentar um processo judicial. Esteja preparado para:

Apresentar seu cálculo de forma clara e objetiva.
Negociar o prazo de pagamento (à vista ou parcelado).
Não aceitar menos do que a lei garante — você tem direito a 1% ao mês.
Registrar o acordo por escrito, com assinatura de ambas as partes.

Busque orientação profissional

Se a construtora se recusar a pagar ou apresentar uma contraproposta muito baixa, consulte um profissional:

Advogado especializado em direito imobiliário — ele pode analisar o contrato e orientar sobre os próximos passos.
Corretor com formação em Direito — como é o meu caso — que pode ajudar a interpretar o contrato e orientar a negociação.
Procon — em casos de descumprimento do Código de Defesa do Consumidor.

Ação judicial (último recurso)

Se a negociação não avançar, a Justiça é o caminho final. O STJ já consolidou o entendimento de que o direito à multa moratória é devido independentemente de previsão contratual, e a jurisprudência tem sido favorável aos compradores.

O prazo prescricional é de 3 anos para cobrar a multa.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também se aplica, protegendo o comprador.
É recomendável ter um advogado especializado para conduzir o processo.

Documentos que você deve guardar

Contrato assinado — com todas as cláusulas e aditivos.
Comprovantes de pagamento — entrada, parcelas, taxas, etc.
E-mails e protocolos — todas as comunicações com a construtora.
Notificação formal — o e-mail ou carta com AR que você enviou.
Respostas da construtora — qualquer retorno que eles derem.

Dica de corretor: A documentação é o seu principal trunfo na cobrança da multa. Quanto mais organizado você estiver, mais força você terá na negociação. Não confie apenas em ligações telefônicas — tudo precisa estar registrado por escrito. Se a construtora prometer algo por telefone, peça confirmação por e-mail.

Agora que você já sabe como cobrar a multa da construtora, vamos entender quando pedir o distrato — e como garantir a devolução integral dos valores pagos.

Distrato: quando pedir a devolução integral

Se você perdeu a confiança na construtora e não quer mais o imóvel, a lei garante o direito ao distrato com devolução integral dos valores pagos. Essa é uma alternativa poderosa para quem prefere recuperar o dinheiro e seguir em frente, em vez de esperar indefinidamente pela entrega da obra.

O distrato é a rescisão do contrato de compra e venda antes da entrega do imóvel. Quando o atraso é culpa da construtora, a devolução dos valores deve ser integral — ou seja, 100% do que você pagou, com correção monetária e, em muitos casos, incluindo a comissão de corretagem.

Base legal: o que diz a lei

O direito ao distrato por atraso da construtora está previsto no art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64, com redação dada pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)[reference:0]:

Art. 43-A, § 1º: “Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias, o adquirente poderá resolver o contrato e terá direito à devolução integral dos valores pagos, atualizados monetariamente.”[reference:1][reference:2]

Além disso, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça que, quando a rescisão decorre da culpa da construtora, a devolução deve ser integral, imediata e em parcela única[reference:3][reference:4].

Quando pedir o distrato?

Você pode pedir o distrato com devolução integral a partir do momento em que o atraso ultrapassar o prazo de tolerância (180 dias corridos, se previsto no contrato)[reference:5].

Com cláusula de tolerância: A partir do 181º dia após a data-base de entrega.
Sem cláusula de tolerância: A partir do primeiro dia de atraso.

Importante: O prazo de tolerância não é automático. Ele só é válido se estiver expressamente previsto no contrato. Se não estiver, qualquer atraso já configura inadimplemento da construtora.

O que você recebe no distrato por atraso da construtora?

Quando o distrato ocorre por culpa da construtora, você tem direito a:

Devolução integral dos valores pagos

100% de tudo o que você já pagou (entrada + parcelas + taxas).

Correção monetária

Os valores são corrigidos desde o pagamento de cada parcela.

Comissão de corretagem

Em muitos casos, também deve ser devolvida quando o distrato ocorre por culpa da construtora[reference:6].

Prazo de devolução

A construtora tem até 60 dias corridos para devolver os valores.

Distrato por atraso da construtora x Distrato por desistência do comprador

Essa é a diferença mais importante que você precisa entender:

Distrato por ATRASO DA CONSTRUTORA

Devolução integral (100% do que você pagou)
Correção monetária desde cada pagamento
Comissão de corretagem devolvida
Prazo: 60 dias para devolução
Base legal: Art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64

Distrato por DESISTÊNCIA DO COMPRADOR

Retenção de até 25% dos valores pagos[reference:7]
Sem correção sobre o valor retido
Comissão de corretagem pode ser descontada
Prazo: 30 a 60 dias para devolução
Base legal: Art. 43-A, § 3º da Lei 4.591/64

Atenção: A diferença é crucial! Se você pedir o distrato por desistência, a construtora pode reter até 25% do que você pagou. Já no distrato por atraso da construtora, a devolução é integral. Por isso, nunca peça o distrato como “desistência” se a obra estiver atrasada — peça como “resolução contratual por inadimplemento da construtora”.

Cuidados ao pedir o distrato

Verifique se o atraso realmente superou o prazo de tolerância — se o contrato tiver cláusula de 180 dias, espere esse prazo passar antes de pedir o distrato. Se pedir antes, a construtora pode considerar como “desistência” e reter os 25%.
Não assine o termo de distrato sem ler com atenção — a construtora pode tentar incluir cláusulas que caracterizem o distrato como “desistência” em vez de “inadimplemento”. Leia cada linha.
Consulte um profissional — antes de assinar qualquer termo, peça a opinião de um advogado especializado ou de um corretor com formação em Direito. Saiba mais sobre análise de contrato.
Guarde todos os documentos — o contrato, os comprovantes de pagamento, as comunicações com a construtora, e o termo de distrato assinado.

Resumo: distrato por atraso da construtora

Pergunta	Resposta
Quando pedir?	Após o fim do prazo de tolerância (180 dias, se houver).
Quanto recebo?	100% dos valores pagos + correção monetária + comissão de corretagem.
Prazo de devolução?	Até 60 dias corridos após a formalização do distrato.
Base legal?	Art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64 (Lei 13.786/2018).
O que NÃO fazer?	Não pedir como “desistência” — isso gera retenção de até 25%.

Dica de corretor: O distrato por atraso da construtora é uma ferramenta poderosa para quem quer sair do negócio com o dinheiro de volta. Mas lembre-se: a escolha entre cobrar a multa e ficar com o imóvel ou pedir o distrato e receber o dinheiro de volta é uma decisão estratégica. Se você ainda quer o imóvel, a multa é o caminho. Se perdeu a confiança na construtora, o distrato pode ser a melhor saída. Fale comigo para uma orientação personalizada.

Agora que você já sabe como e quando pedir o distrato, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre atraso de obra e cobrança de multa.

Perguntas frequentes sobre atraso de obra e cobrança de multa

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores que estão enfrentando atraso na entrega do imóvel na planta. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Qual o prazo que a construtora pode atrasar a obra?

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite que os contratos prevejam uma tolerância de até 180 dias corridos (cerca de 6 meses) após a data-base de entrega. No entanto, essa cláusula precisa estar expressa no contrato para ser válida. Se o contrato não tiver essa previsão, qualquer atraso já configura inadimplemento da construtora, e você pode cobrar a multa imediatamente. Leia seu contrato com atenção!

Qual o valor da multa por atraso na entrega?

A lei prevê uma multa de 1% ao mês sobre os valores que você já pagou (entrada + parcelas quitadas), calculada pro rata die (proporcional aos dias). O percentual é aplicado após o fim do prazo de tolerância. Alguns contratos podem prever 0,5% ao mês — verifique a cláusula específica no seu contrato. A multa é cumulativa e corrigida monetariamente. Veja como calcular a multa com exemplos práticos.

Posso pedir o distrato e receber 100% do que paguei?

Sim, se o atraso for da construtora. Após o fim do prazo de tolerância (180 dias, se previsto no contrato), você pode pedir a rescisão do contrato por inadimplemento da construtora e receber devolução integral dos valores pagos (entrada + parcelas + correção monetária + comissão de corretagem). Isso está previsto no art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64. Importante: Não peça o distrato como “desistência” — isso dá à construtora o direito de reter até 25% do que você pagou. Entenda a diferença.

O que fazer se a construtora se recusar a pagar a multa?

Se a construtora se recusar a pagar a multa, você tem algumas alternativas:

Envie uma notificação formal (carta com AR ou e-mail com comprovante de entrega) detalhando o cálculo da multa e o prazo para pagamento.
Registre uma reclamação no Procon — o Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos de incorporação imobiliária.
Consulte um advogado especializado — a jurisprudência do STJ é favorável ao comprador, e a multa é devida independentemente de previsão contratual.
Entre com uma ação judicial — o prazo prescricional para cobrar a multa é de 3 anos.

A construtora quer entregar o imóvel sem Habite-se. Posso recusar?

Sim, você pode e deve recusar. O Habite-se é o documento que comprova que a obra está concluída e aprovada pela prefeitura. Sem ele, o imóvel não está legalmente pronto — você não vai conseguir financiamento, não vai conseguir registrar a escritura e o IPTU pode ser cobrado de forma irregular. Além disso, a entrega só é considerada efetiva com o Habite-se. Se a construtora tentar entregar sem esse documento, o prazo de tolerância não se encerra e a multa continua sendo acumulada até a regularização. Não assine o auto de conclusão sem o Habite-se.

Ainda com dúvidas sobre o atraso da sua obra e a cobrança da multa?
Fale comigo agora e receba orientação personalizada para o seu caso.

Conclusão: você não está sozinho — e a lei está ao seu lado

Receber a notícia de que a obra atrasou é frustrante, desanimador e gera ansiedade. Você planejou, pagou, esperou — e a construtora não cumpriu sua parte. É natural sentir-se desamparado, especialmente quando as respostas da incorporadora são vagas e o prazo de entrega parece cada vez mais distante.

Mas, como você viu ao longo deste guia, a lei está ao seu lado. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) garantiu ao comprador de imóvel na planta direitos claros e proteção efetiva contra o atraso na entrega. Você pode cobrar a multa de 1% ao mês ou pedir o distrato com devolução integral do que pagou.

Vamos recapitular os pontos principais:

Prazo de tolerância: Até 180 dias corridos, se previsto expressamente no contrato;
Multa moratória: 1% ao mês sobre os valores pagos, a partir do fim da tolerância;
Distrato: Possibilidade de rescisão com devolução integral dos valores pagos, quando o atraso é da construtora;
Cobrança: Documentação organizada, notificação formal, negociação e, se necessário, ação judicial;
Habite-se: Sem ele, a obra não está entregue — a multa continua acumulando.

Agora, a parte mais importante: a ação. Se você está enfrentando atraso na entrega do seu imóvel, não espere mais. Documente tudo, calcule o valor da multa e, se necessário, busque orientação profissional. Quanto mais tempo você espera, mais difícil fica reverter a situação e garantir seus direitos.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, já ajudei dezenas de compradores a negociar multas e distratos com construtoras. Meu compromisso é orientar você com transparência e segurança, ajudando a entender seus direitos, calcular os valores devidos e cobrar a construtora com firmeza e fundamentação legal.

Leia também da série “Imóveis na Planta e Lançamentos”:

A obra atrasou? Quer saber se você tem direito à multa?

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Evaldo Carvalho

Corretor de Imóveis

CRECI/MA 2971

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