Inventário e partilha de imóveis: guia completo para herdeiros

Entenda o que é inventário, as diferenças entre via judicial e extrajudicial, documentos necessários, custos (ITCMD) e como regularizar e vender o imóvel herdado em São Luís.

Receber um imóvel por herança é, ao mesmo tempo, um momento de luto e de responsabilidade. Além da dor da perda, os herdeiros precisam lidar com um processo burocrático que, se não for bem conduzido, pode se arrastar por anos e gerar conflitos familiares.

O inventário e a partilha são os procedimentos legais que formalizam a transferência dos bens do falecido para seus herdeiros. Neste guia, você vai entender como funciona o processo, quais os tipos de inventário, quais documentos são necessários, quanto custa e como regularizar e vender o imóvel herdado com segurança.

⚖️ 1. O que é inventário e por que ele é necessário?

O inventário é o procedimento legal que identifica, avalia e distribui os bens deixados por uma pessoa falecida entre seus herdeiros.[reference:0] Ele é obrigatório para a transferência da propriedade dos bens, especialmente imóveis, pois sem ele o cartório de registro de imóveis não pode atualizar a matrícula para o nome dos herdeiros.

Além da transferência patrimonial, o inventário serve para:

Quitar as dívidas do falecido (se houver).
Recolher o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que incide sobre a herança.[reference:1]
Evitar conflitos futuros entre herdeiros.

⚠️ Prazo legal: O Código de Processo Civil estabelece que o inventário deve ser aberto em até 60 dias a partir do falecimento. O descumprimento pode gerar multa (geralmente de 10% sobre o ITCMD).

📋 2. Tipos de inventário: judicial ou extrajudicial?

O inventário pode ser feito de duas formas: judicial (na Justiça) ou extrajudicial (em cartório de notas).[reference:2] A escolha depende das características da família e do espólio.

Critério	Inventário Judicial	Inventário Extrajudicial (Cartório)
Quando usar	Quando há conflito entre herdeiros, herdeiros menores ou incapazes, ou testamento contestado.[reference:3]	Quando todos os herdeiros são maiores e capazes e há consenso sobre a partilha.[reference:4][reference:5]
Prazo médio	6 meses a vários anos (dependendo da vara)	30 a 90 dias
Custo	Mais caro (honorários advocatícios, custas processuais, perícias)	Mais barato (emolumentos cartorários + honorários do advogado)
Obrigatoriedade de advogado	Sim	Sim (assistência obrigatória por advogado)[reference:6]

Resumo: Se a família está em paz e todos os herdeiros são maiores de idade, o inventário extrajudicial é a melhor opção: mais rápido, mais barato e menos desgastante.[reference:7][reference:8] Se houver divergência, o caminho é o judicial.

📆 3. Documentos necessários para o inventário

A falta de documentos é a principal causa de atraso no inventário. Separe com antecedência:

Documentos do falecido:

Certidão de óbito.
RG e CPF.
Certidão de casamento (se for o caso).

Documentos dos herdeiros:

RG e CPF de todos os herdeiros.[reference:9][reference:10]
Certidão de nascimento (se solteiro) ou certidão de casamento (se casado).[reference:11]
Comprovante de residência.

Documentos dos bens (especialmente imóveis):

Matrícula atualizada do imóvel (emitida no cartório de registro de imóveis da região).[reference:12]
Certidão negativa de débitos de IPTU e condomínio (se for apartamento).
Certidão de ônus reais (para verificar se há penhoras ou hipotecas).

Dica: Para imóveis em São Luís, a matrícula pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. Consulte o endereço com antecedência.

💸 4. ITCMD: o imposto sobre herança

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre o valor da herança.[reference:13] É um tributo estadual, e cada estado tem sua própria alíquota e regras.

Alíquota: Varia de 2% a 8% do valor dos bens, dependendo do estado.[reference:14] No Maranhão, a alíquota atual é de 4%.
Base de cálculo: O valor venal dos bens (geralmente o valor declarado no IPTU ou avaliação de mercado).
Prazo de pagamento: Geralmente antes da homologação da partilha ou da lavratura da escritura.

📌 Planejamento sucessório: O ITCMD pode representar um custo significativo. É importante saber o valor do imposto antes de iniciar o processo para se planejar financeiramente.

📍 5. Após o inventário: regularização e registro do imóvel

O inventário não termina com a assinatura da escritura ou a sentença judicial. O passo final, e essencial, é o registro no cartório de imóveis.

Obtenha o formal de partilha (documento que oficializa a divisão dos bens).
Leve o formal de partilha ao cartório de registro de imóveis para atualizar a matrícula do imóvel para o nome dos herdeiros.[reference:15]
Atualize o IPTU na prefeitura com os novos proprietários.
Informe o condomínio (se for apartamento) sobre a nova titularidade.

Importante: Somente após o registro no cartório o imóvel está legalmente no nome dos herdeiros.[reference:16] Até lá, a propriedade ainda está em nome do falecido.

🏠 6. O que fazer com o imóvel herdado?

Após a regularização, os herdeiros têm três opções principais:

Opção 1: Manter o imóvel

Se a família decide manter o imóvel, ele pode ser utilizado como residência de um dos herdeiros (mediante acordo) ou alugado para gerar renda extra. Nesse caso, é importante definir quem arcará com IPTU, condomínio e manutenção.

Opção 2: Alugar o imóvel

O aluguel pode gerar uma renda passiva para os herdeiros. É fundamental ter um contrato de locação bem redigido, com definição clara de prazos, reajustes e responsabilidades.

Opção 3: Vender o imóvel

A venda é a solução mais comum quando os herdeiros não entram em acordo sobre o uso do imóvel ou precisam do dinheiro para outros fins. Antes de vender, é essencial:

Ter o imóvel regularizado em nome dos herdeiros (com a matrícula atualizada).
Definir o preço justo com base em uma avaliação de mercado.
Contar com um corretor de imóveis para negociar e agilizar a venda.

⚖️ 7. Cuidados que os herdeiros devem ter

O processo de inventário e partilha pode gerar conflitos. Alguns cuidados ajudam a evitar problemas:

Diálogo entre os herdeiros: O consenso é o que acelera o processo, especialmente no inventário extrajudicial.[reference:17]
Não deixe o imóvel abandonado: Imóveis vazios podem ser invadidos, deteriorar ou acumular débitos de IPTU e condomínio.
Regularize a documentação o quanto antes: Quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser localizar documentos ou herdeiros.
Planeje o pagamento do ITCMD: O imposto precisa ser pago para a conclusão do inventário. Tenha o valor reservado.
Não venda o imóvel antes do registro: A venda de um imóvel em nome do falecido é inválida e pode gerar problemas jurídicos.

⚖️ Orientação: O inventário e a partilha envolvem questões técnicas e tributárias que exigem atenção. Contar com a orientação de profissionais especializados – advogados, contadores e corretores – é fundamental para que o processo seja concluído com segurança e sem custos desnecessários.

❓ Perguntas frequentes dos herdeiros

1. Quanto tempo dura um inventário?
O inventário extrajudicial pode ser concluído em 30 a 90 dias. O judicial pode levar de 6 meses a vários anos, dependendo da complexidade e da vara.

2. Quem pode fazer o inventário extrajudicial?
Todos os herdeiros devem ser maiores e capazes e estar de acordo com a partilha.[reference:18] Se houver herdeiro menor ou incapaz, o inventário deve ser judicial (salvo algumas exceções).

3. É obrigatório contratar um advogado para o inventário?
Sim. Tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial, a assistência de um advogado é obrigatória.[reference:19]

4. O que acontece se um herdeiro não quiser participar do inventário?
Se um herdeiro se recusar a participar, o inventário será judicial e ele será citado para se manifestar. A omissão pode gerar a nomeação de um curador para representá-lo.

5. Posso vender o imóvel herdado antes de concluir o inventário?
Não. O imóvel ainda está em nome do falecido. A venda só pode ocorrer após o registro da partilha no cartório de imóveis.

6. O que fazer se o imóvel herdado tiver dívidas (IPTU, condomínio)?
As dívidas do imóvel são de responsabilidade do espólio. Elas podem ser pagas com recursos da herança ou rateadas entre os herdeiros. O ideal é regularizar antes da venda ou partilha.

🎯 Conclusão: transforme a herança em patrimônio com segurança

Receber um imóvel por herança é um direito, mas também uma responsabilidade. O inventário e a partilha são processos que exigem organização, paciência e cuidado. Com as informações certas e o apoio de profissionais qualificados, você transforma esse momento burocrático em uma oportunidade de construir patrimônio.

Se a decisão for vender o imóvel, contar com um corretor de imóveis experiente faz toda a diferença: ele conhece o mercado, negocia o melhor preço e cuida de toda a documentação, garantindo uma venda rápida e segura.

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Evaldo Carvalho – Corretor de Imóveis CRECI/MA 2971 | OAB/MA 19623
Atendimento em São Luís e região. Escritório: Rua dos Rouxinóis, Ed. Flamboyant 103, Jardim Renascença, CEP 65075-630.

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