Dado importante: Uma pesquisa do CRECI mostra que 70% dos compradores de primeira viagem afirmam que gostariam de ter feito mais perguntas antes de comprar o imóvel. Não seja parte dessa estatística.

Neste guia, você vai aprender:

• Perguntas sobre o imóvel
• Perguntas sobre documentação
• Perguntas sobre financiamento
• Perguntas sobre condomínio e vizinhança
• Perguntas sobre negociação
• Perguntas frequentes

Antes de qualquer negociação, você precisa entender o que está comprando. As perguntas abaixo vão te ajudar a avaliar a estrutura, o estado de conservação e a real metragem do imóvel — informações essenciais para saber se o preço é justo e se o imóvel atende às suas necessidades.

Agora que você já fez as perguntas sobre o imóvel em si, é hora de verificar a documentação — a parte mais negligenciada e, ao mesmo tempo, a mais importante para evitar surpresas.

A documentação do imóvel é um dos pontos mais críticos de toda a negociação. Infelizmente, muitos compradores só descobrem problemas documentais depois que já assinaram o contrato — e aí já é tarde demais. As perguntas abaixo vão te ajudar a evitar surpresas e garantir que o imóvel está regularizado.

Com a documentação verificada, é hora de entender as condições de financiamento — uma etapa que pode definir se a compra é viável ou não.

O financiamento é o caminho mais comum para a compra de um imóvel — e também um dos que geram mais dúvidas e ansiedade. As perguntas abaixo vão te ajudar a entender se o imóvel pode ser financiado, quais os custos envolvidos e como se preparar para essa etapa.

Agora que você já sabe as condições de financiamento, é hora de entender os custos e a rotina do condomínio — e como a vizinhança pode impactar sua qualidade de vida.

Se você está comprando um apartamento ou uma casa em condomínio fechado, o condomínio e a vizinhança vão impactar diretamente sua qualidade de vida — e seu bolso. As perguntas abaixo vão te ajudar a entender os custos, a administração e os possíveis problemas que podem afetar sua rotina.

Agora que você já sabe tudo sobre o condomínio e a vizinhança, vamos às perguntas sobre negociação — a etapa que pode economizar dezenas de milhares de reais na sua compra.

A negociação é a etapa onde você pode economizar dezenas de milhares de reais — ou perder uma boa oportunidade. As perguntas abaixo vão te ajudar a entender a margem de negociação e as condições de pagamento disponíveis.

Agora que você já tem todas as 20 perguntas essenciais, vamos organizá-las em um checklist prático para você levar na sua próxima negociação.

Salve ou imprima este checklist e leve com você na hora de negociar o imóvel. Marque cada pergunta conforme for respondida.

Agora que você já tem as 20 perguntas essenciais e um checklist prático, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre o processo de compra.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores sobre o processo de compra de imóveis. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da sua vida — e fazer as perguntas certas é o que separa uma compra segura de uma compra cheia de arrependimentos. As 20 perguntas essenciais que você aprendeu neste guia são o seu escudo de proteção contra problemas estruturais, documentais, financeiros e de vizinhança.

Vamos recapitular as 5 categorias de perguntas:

• Sobre o imóvel: idade, estrutura, metragem, dívidas, vagas e áreas comuns;
• Sobre documentação: matrícula, certidões, regularidade do vendedor e usufruto;
• Sobre financiamento: aceitação do banco, ITBI e condições;
• Sobre condomínio e vizinhança: valor, obras e qualidade de vida;
• Sobre negociação: preço, desconto à vista e comissão.

Lembre-se: cada pergunta que você faz é um passo em direção à segurança. O corretor e o vendedor esperam que você pergunte — e um bom profissional não tem medo de respostas. Se algo parece suspeito, confie no seu instinto e investigue mais a fundo.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, meu compromisso é orientar você com transparência e segurança em todas as etapas da compra — desde a primeira pergunta até a assinatura do contrato. Estou aqui para ajudar você a tomar a melhor decisão para o seu futuro.

Leia também da série “Guias para Compradores”:

• Como saber se o preço do imóvel é justo?
• O que perguntar ao corretor antes de visitar um imóvel?
• Imóvel usado ou na planta: qual escolher?
• Checklist do comprador – documentos que você deve exigir
• Erros comuns de quem compra o primeiro imóvel

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Fale comigo agora e receba o checklist completo das 20 perguntas essenciais para usar na sua próxima negociação — com orientações personalizadas para o seu caso.

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Dado importante: Em 2025, os preços dos imóveis em São Luís subiram 13,91%, a 4ª maior alta do Brasil. Em julho de 2026, o preço médio do metro quadrado em São Luís é de R$ 8.713. Isso significa que o mercado está aquecido — e que saber avaliar o preço é mais importante do que nunca.

Neste guia, você vai aprender:

• O que define o valor de um imóvel?
• O valor do metro quadrado em São Luís
• Como comparar imóveis e saber se o preço é justo
• Sinais de que o imóvel está superfaturado
• Avaliação profissional: quando contratar?
• Perguntas frequentes sobre preço de imóveis

O preço de um imóvel não é definido por acaso. Ele é o resultado de uma combinação de fatores objetivos e subjetivos que, juntos, formam o valor de mercado. Entender esses fatores é o primeiro passo para saber se o preço é justo.

Fatores objetivos

São os aspectos mensuráveis do imóvel, que podem ser verificados e comparados:

• Localização: O principal fator de valorização. Bairros com boa infraestrutura (comércio, escolas, transporte, segurança) tendem a ter imóveis mais caros.
• Tamanho e metragem: Área privativa, área total, número de quartos, suítes e vagas de garagem.
• Estado de conservação: Imóveis novos ou reformados valem mais do que aqueles que precisam de reparos.
• Documentação: Imóveis com matrícula regularizada, sem dívidas de IPTU ou condomínio, têm valorização maior.
• Infraestrutura do condomínio: Piscina, academia, portaria 24h, áreas de lazer e segurança agregam valor.
• Orientação solar e ventilação: Imóveis bem iluminados e arejados são mais valorizados.

Fatores subjetivos

São os aspectos menos tangíveis, que dependem do momento e das circunstâncias:

• Oferta e demanda: Bairros com alta procura e pouca oferta tendem a ter preços mais elevados.
• Momento do mercado: O mercado imobiliário passa por ciclos de alta e baixa. Em 2025 e 2026, São Luís está em um ciclo de alta.
• Motivação do vendedor: Um vendedor com pressa para vender pode aceitar um valor menor. Já um vendedor sem pressa pode pedir um valor acima do mercado.
• Valor sentimental: Em alguns casos, o vendedor atribui um valor emocional ao imóvel, o que pode inflacionar o preço.

Para entender melhor como o valor do metro quadrado varia em São Luís, leia o guia completo sobre custos na compra de imóvel e veja o post sobre imóvel usado ou na planta.

Agora que você já sabe o que influencia o valor de um imóvel, vamos entender o preço do metro quadrado em São Luís e como usar esse dado como referência na sua avaliação.

Para saber se o preço de um imóvel é justo, você precisa de uma referência concreta. E a melhor referência é o preço do metro quadrado na região onde você está procurando.

Em julho de 2026, o preço médio do metro quadrado em São Luís é de R$ 8.713, segundo o Índice FipeZAP — o mais respeitado indicador do mercado imobiliário brasileiro. A cidade ocupa a 20ª posição entre as 56 cidades monitoradas pelo índice[reference:0].

R$ 8.713

Preço médio do m²

13,91%

Alta em 2025 (4ª maior do Brasil)

20ª

Posição entre 56 cidades

Valorização do mercado imobiliário em São Luís

O mercado imobiliário de São Luís tem se destacado no cenário nacional. Em 2025, a cidade registrou uma alta de 13,91% nos preços dos imóveis, a 4ª maior do Brasil, atrás apenas de Salvador (16,25%), João Pessoa (15,15%) e Vitória (15,13%)[reference:1].

Nos últimos 12 meses, a valorização foi de 6,34%, com variação mensal de 0,58% no último mês[reference:2].

Os bairros mais caros de São Luís

Três bairros de São Luís estão entre os 50 mais caros do Brasil, segundo o levantamento do FipeZAP[reference:3]:

Dica: Bairros litorâneos, como Ponta d’Areia e Ponta do Farol, concentram os imóveis de maior valor em São Luís, impulsionados pela demanda por imóveis de alto padrão e pela valorização das regiões costeiras[reference:5].

Preço do m² por tamanho do imóvel (Cohama)

O preço do metro quadrado também varia conforme o tamanho do imóvel. No bairro Cohama, um dos mais procurados de São Luís, os valores médios são:

Agora que você já conhece o valor do metro quadrado em São Luís e nos principais bairros, vamos ao próximo passo: como comparar imóveis e saber se o preço é justo.

Agora que você já conhece o valor do metro quadrado em São Luís e nos principais bairros, é hora de colocar esse conhecimento em prática. A comparação entre imóveis semelhantes é a ferramenta mais poderosa para saber se o preço é justo.

Siga este passo a passo prático para avaliar o preço de qualquer imóvel:

Passo 1: Pesquise o preço do m² na região

Consulte portais imobiliários como Zap Imóveis, Viva Real, OLX e outros para verificar o preço de imóveis semelhantes na mesma região. O objetivo é ter uma média de referência.

• Filtre pela mesma faixa de tamanho (ex: 60 a 80 m², 80 a 100 m²).
• Compare imóveis com número de quartos e suítes semelhantes.
• Observe a idade do imóvel — um imóvel de 10 anos vale menos que um de 5 anos.
• Calcule o preço médio por metro quadrado de pelo menos 5 imóveis para ter uma base sólida.

Passo 2: Analise o estado de conservação

Imóveis reformados e bem conservados valem mais. Use a vistoria para ajustar o preço:

• Imóvel reformado: pode valer 5% a 10% acima da média da região.
• Imóvel que precisa de reformas: deve ter um desconto de 5% a 15% para cobrir os custos de reparo.
• Imóvel com problemas estruturais: o desconto pode ser ainda maior — e você deve consultar um profissional antes de comprar.

Passo 3: Verifique o valor do condomínio e IPTU

Condomínios com custos muito altos podem desvalorizar o imóvel. Um condomínio de R$ 1.500/mês em um imóvel de R$ 500.000 pode tornar a compra inviável para muitos compradores.

• Compare o valor do condomínio com outros imóveis semelhantes na região.
• IPTU atrasado ou com valor elevado também impacta o preço final.
• Imóveis com condomínio e IPTU em dia tendem a ser mais valorizados.

Passo 4: Compare com imóveis vendidos recentemente

O preço pedido é uma coisa; o preço efetivamente pago é outra. Pergunte ao corretor sobre imóveis semelhantes vendidos nos últimos 6 meses na mesma região.

• Valor de venda real: Geralmente é 5% a 10% menor que o preço pedido.
• Imóveis que demoram a vender: Se um imóvel está há mais de 6 meses no mercado, o preço provavelmente está acima do valor real.
• Negocie com base nesses dados: Use as vendas recentes como argumento para uma oferta justa.

Passo 5: Considere a localização específica

Dentro do mesmo bairro, a localização exata pode fazer uma grande diferença no preço:

• Esquina x meio de quadra: Imóveis de esquina costumam ter mais luz e ventilação — e podem valer mais.
• Frente x fundos: Imóveis com frente para a rua principal podem ser mais valorizados.
• Vista: Imóveis com vista para o mar, parque ou áreas verdes têm um prêmio de localização.
• Proximidade com comércio, transporte e escolas: Quanto mais perto, mais valorizado.

Agora que você já sabe como comparar imóveis, vamos identificar os sinais de que o imóvel está superfaturado — e como evitar pagar mais do que ele vale.

Depois de comparar imóveis e analisar os dados do mercado, você pode encontrar alguns sinais de alerta que indicam que o imóvel está superfaturado — ou seja, com um preço acima do valor real de mercado. Fique atento a estas bandeiras vermelhas:

Sinal 1: Preço muito acima da média da região

Se o preço do imóvel está 20% ou mais acima da média do metro quadrado da região, desconfie. A menos que haja uma justificativa clara (reforma completa, localização privilegiada com vista única, imóvel de alto padrão com acabamentos diferenciados), o preço pode estar inflado.

• Como verificar: Calcule o preço médio do m² de imóveis semelhantes na mesma região e compare com o valor pedido.
• O que fazer: Peça ao corretor para justificar a diferença. Se a justificativa não for convincente, considere fazer uma oferta abaixo do pedido.

Sinal 2: Imóvel há muito tempo no mercado

Se o imóvel está à venda há mais de 6 meses sem receber propostas, isso é um forte indicador de que o preço está alto demais. Imóveis com preço justo costumam receber propostas em até 3 meses (em mercados aquecidos, em semanas).

• Como verificar: Pergunte ao corretor há quanto tempo o imóvel está anunciado.
• O que fazer: Use esse dado como argumento de negociação — o vendedor já teve tempo suficiente para avaliar o mercado e pode estar aberto a uma oferta mais realista.

Sinal 3: Vendedor sem pressa

Vendedores que não têm pressa para vender tendem a pedir valores acima do mercado. Eles podem estar testando o mercado ou esperando um comprador disposto a pagar o preço que pedem.

• Como identificar: O corretor pode mencionar que o vendedor “não tem pressa” ou que “está esperando o comprador certo”.
• O que fazer: Se você realmente quer o imóvel, faça uma oferta justa e deixe claro que seu interesse é sério. Um vendedor sem pressa pode aceitar se sentir que a oferta é razoável.

Sinal 4: Corretor evasivo

Se o corretor não consegue justificar o preço com dados concretos (comparativos de mercado, valor do m², etc.), isso é um sinal de alerta. Um bom corretor deve estar preparado para explicar cada aspecto do preço.

• Como identificar: Pergunte sobre imóveis semelhantes vendidos recentemente e a metodologia usada para definir o preço.
• O que fazer: Se o corretor se esquivar das perguntas ou der respostas vagas, considere buscar outro profissional ou fazer sua própria pesquisa de mercado.

Sinal 5: Documentação irregular

Imóveis com pendências documentais (dívidas de IPTU, condomínio, penhoras, ações judiciais) geralmente têm preços mais baixos — e por um motivo. Se o preço está baixo demais para o mercado, desconfie da documentação.

• Como verificar: Peça a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais antes de fechar negócio.
• O que fazer: Se houver pendências, exija que o vendedor regularize antes da compra — ou, se você assumir os custos, peça um desconto compatível.

Agora que você já conhece os sinais de um imóvel superfaturado, vamos entender quando contratar uma avaliação profissional e como ela pode te ajudar a tomar uma decisão mais segura.

Até aqui, você aprendeu a avaliar o preço de um imóvel por conta própria — usando dados do mercado, comparando imóveis semelhantes e identificando sinais de superfaturamento. Mas em alguns casos, vale a pena contratar um avaliador profissional para ter uma opinião técnica e imparcial.

Uma avaliação profissional é um laudo técnico que determina o valor real do imóvel com base em critérios objetivos e metodologia reconhecida. Ela pode ser feita por engenheiros, arquitetos ou corretores com especialização em avaliação de imóveis.

Quando contratar uma avaliação profissional?

• Imóveis de alto valor: Acima de R$ 500 mil, uma avaliação profissional pode evitar prejuízos de dezenas de milhares de reais.
• Casos complexos: Imóveis com características únicas (terrenos irregulares, construções antigas, projetos diferenciados, imóveis comerciais).
• Processos judiciais: Inventários, partilhas de bens, divórcios, execuções fiscais.
• Financiamento bancário: O banco sempre faz a própria avaliação, mas ter uma avaliação prévia ajuda a negociar e a saber se o preço pedido é compatível com o que o banco vai aprovar.
• Desconfiança sobre o preço: Se você suspeita que o imóvel está superfaturado e não consegue chegar a uma conclusão por conta própria, a avaliação profissional traz segurança.

Quem pode fazer a avaliação?

• Engenheiros civis ou arquitetos com especialização em avaliação de imóveis e registro no CREA/CAU.
• Corretores de imóveis com experiência no mercado local e conhecimento profundo da região.
• Empresas especializadas em avaliação imobiliária, que seguem normas técnicas (NBR 14653 da ABNT).

Dica: Antes de contratar, verifique se o profissional tem experiência no mercado de São Luís e se ele já avaliou imóveis semelhantes ao que você está comprando.

Quanto custa uma avaliação profissional?

O custo de uma avaliação imobiliária varia conforme o valor do imóvel e a complexidade do trabalho. Em São Luís, os valores típicos são:

Dica: Solicite orçamentos de pelo menos três profissionais antes de contratar. Compare não apenas o preço, mas também a experiência, a metodologia e o prazo de entrega do laudo.

Como escolher um bom avaliador?

• Verifique a formação: Engenheiro, arquiteto ou corretor com especialização em avaliação.
• Consulte referências: Peça indicações e veja avaliações de clientes anteriores.
• Pergunte sobre a metodologia: O profissional segue as normas técnicas da ABNT (NBR 14653)?
• Peça um laudo detalhado: O laudo deve incluir descrição do imóvel, fotos, comparativos de mercado e valor final.
• Verifique o prazo: Uma avaliação completa pode levar de 5 a 10 dias.

Agora que você já sabe quando contratar uma avaliação profissional e qual o custo envolvido, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre o preço de imóveis.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores sobre o preço de imóveis. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Saber se o preço de um imóvel é justo não é uma questão de sorte ou achismo — é uma questão de pesquisa, comparação e análise de dados concretos. Com as ferramentas e o conhecimento que você adquiriu neste guia, está muito mais preparado para avaliar qualquer imóvel com critério e segurança.

Vamos recapitular os pontos principais:

• O valor do imóvel é definido por fatores objetivos (localização, tamanho, conservação, documentação) e subjetivos (oferta e demanda, motivação do vendedor);
• O preço do metro quadrado em São Luís é de R$ 8.713 (FipeZAP, julho/2026), com bairros como Ponta d’Areia, São Marcos e Ponta do Farol entre os mais caros do Brasil;
• Para comparar imóveis, pesquise o m² da região, analise a conservação, verifique condomínio e IPTU, compare com imóveis vendidos recentemente e considere a localização específica;
• Fique atento aos sinais de superfaturamento: preço muito acima da média, imóvel há muito tempo no mercado, vendedor sem pressa, corretor evasivo e documentação irregular;
• Em casos de dúvida, contrate uma avaliação profissional — o custo (R$ 500 a R$ 2.500) é pequeno perto do que você pode economizar.

Lembre-se: o preço justo é aquele que equilibra o valor de mercado com o que você está disposto a pagar. Não tenha pressa, não se deixe levar pela emoção e negocie com dados em mãos.

Como corretor de imóveis com experiência no mercado de São Luís, meu compromisso é orientar você com transparência e segurança — ajudando a avaliar preços, identificar oportunidades e tomar a melhor decisão para o seu futuro.

Leia também da série “Dicas para Compradores”:

• Quanto custa realmente comprar um imóvel?
• Imóvel usado ou na planta: qual escolher?
• O que perguntar ao corretor antes de visitar um imóvel?
• Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?
• Erros comuns de quem compra o primeiro imóvel

Quer saber se o preço de um imóvel é justo?

Fale comigo para uma análise personalizada do preço do imóvel que você está avaliando — com dados de mercado, comparação de imóveis e orientação transparente.

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Dica de corretor: Um bom corretor não tem medo de perguntas. Pelo contrário, ele espera que você as faça. Quanto mais você perguntar, mais confiante você ficará na sua decisão. Se o corretor se esquivar de alguma pergunta, isso é um sinal de alerta.

Neste guia, você vai aprender:

• Perguntas para fazer antes da visita
• Perguntas para fazer durante a visita
• Perguntas sobre documentação
• Perguntas sobre negociação e financiamento
• O que observar além das perguntas
• Checklist final para visita
• Perguntas frequentes sobre visitas a imóveis

A visita ao imóvel começa antes mesmo de você entrar no carro. O primeiro contato com o corretor (por telefone, WhatsApp ou e-mail) é a sua primeira oportunidade de coletar informações importantes — e de economizar seu tempo.

Faça estas perguntas antes de agendar a visita para filtrar imóveis que realmente atendem ao que você procura:

Há quanto tempo o imóvel está à venda?

Essa informação pode te ajudar a entender a situação do negócio:

• Poucos dias: O vendedor pode estar menos disposto a negociar.
• Muitos meses: Pode significar que o preço está acima do mercado ou que o imóvel tem algum problema. É um indicador de que há espaço para negociação.
• Exemplo prático: Se o imóvel está há mais de 6 meses no mercado, o vendedor pode aceitar uma oferta 10% a 15% abaixo do preço pedido.

Qual o valor do condomínio e do IPTU?

Esses são custos mensais e anuais que você terá depois da compra. Saber o valor com antecedência evita surpresas no orçamento.

• Condomínio: Pergunte o valor atual e se há previsão de aumento (por exemplo, para reformas ou melhorias).
• IPTU: Pergunte o valor anual e se há débitos pendentes. Veja a lista completa de documentos que você deve exigir.
• Exemplo: Um condomínio de R$ 500 pode fazer uma grande diferença no orçamento mensal de quem tem uma renda limitada.

O imóvel aceita financiamento?

Essa pergunta é essencial, especialmente se você vai financiar a compra. Nem todos os imóveis são aceitos pelos bancos — principalmente os que têm documentação irregular ou pendências judiciais.

• Sim: O imóvel está regularizado e o banco aceita financiá-lo.
• Não: Descubra o motivo — pode ser um sinal de que há problemas na documentação ou que o imóvel não atende aos critérios do banco.
• Exemplo: Imóveis com penhora, ação judicial ou IPTU atrasado não são financiáveis.

Há alguma pendência documental?

Essa pergunta pode evitar dores de cabeça futuras. Pendências documentais são uma das principais causas de atraso na compra e até de perda do negócio.

• IPTU atrasado: O vendedor pode ter dívidas que precisam ser quitadas.
• Condomínio em débito: Dívidas condominiais podem ser cobradas do novo proprietário.
• Penhoras ou ações judiciais: O imóvel pode estar bloqueado.
• Usufruto: Alguém pode ter direito de morar no imóvel mesmo após a venda.

Qual a motivação da venda?

Essa pergunta pode te dar pistas importantes para a negociação:

• Vendedor precisa vender rápido: Pode aceitar ofertas abaixo do preço pedido.
• Vendedor está testando o mercado: Pode não ter pressa e ser menos flexível.
• Motivos pessoais: Mudança de cidade, herança, separação, etc.
• Exemplo: Um vendedor que já comprou outro imóvel e precisa vender o atual tem mais urgência e pode aceitar uma oferta menor.

O imóvel está ocupado ou desocupado?

Essa informação afeta o prazo para a entrega das chaves:

• Desocupado: Você pode se mudar imediatamente após a compra.
• Ocupado: Você precisará esperar o vendedor ou inquilino desocupar o imóvel — o que pode levar semanas ou meses.
• Exemplo: Se o imóvel está alugado e o contrato de locação ainda não venceu, você pode ter que esperar o contrato terminar ou fazer um acordo com o inquilino.

Já houve alguma oferta recente?

Essa pergunta mostra o nível de interesse no imóvel:

• Sim: O imóvel está sendo procurado — você precisa agir rápido se estiver interessado.
• Não: Você pode ter mais espaço para negociar e não precisa ter pressa.
• Exemplo: Se já houve ofertas, pergunte se o vendedor recusou — isso indica se ele está disposto a negociar ou está fixo no preço.

Essas perguntas iniciais vão te ajudar a filtrar os imóveis que realmente valem a pena visitar. Agora que você já tem essas informações, vamos à visita — e às perguntas que você deve fazer durante ela.

Você chegou ao imóvel. Agora é a hora de colocar em prática o que você aprendeu. Não tenha pressa. Observe, pergunte e anote tudo o que for importante. Um bom corretor vai responder com clareza e transparência.

Aqui estão as perguntas essenciais para fazer durante a visita, divididas por tema:

Perguntas sobre a estrutura do imóvel

• “Há infiltrações, rachaduras ou problemas estruturais?” — Verifique paredes, tetos e pisos. Rachaduras podem indicar problemas sérios.
• “A fiação elétrica e o encanamento são originais ou foram trocados?” — Imóveis antigos podem ter instalações desatualizadas que precisam de reforma.
• “Quando foi feita a última reforma ou manutenção significativa?” — Entenda a idade das melhorias.
• “O telhado tem manutenção recente?” — Problemas no telhado podem ser caros e difíceis de resolver.
• “Há sinais de umidade ou mofo?” — Isso pode indicar infiltrações ou problemas de ventilação.

Perguntas sobre o condomínio (se for apartamento)

• “Qual o valor do condomínio e o que está incluído?” — Água, gás, portaria, limpeza, áreas de lazer.
• “Há obras ou reformas previstas no condomínio?” — Isso pode gerar custos extras ou barulho por um período.
• “Como é a administração do condomínio?” — Administradora profissional ou síndico eleito? Há transparência nas contas?
• “Há problemas recorrentes (infiltrações, elevadores, segurança)?” — Problemas crônicos são um sinal de alerta.
• “Quem são os vizinhos? Há barulho excessivo ou conflitos?” — Vale a pena perguntar e, se possível, conversar com um morador.

Perguntas sobre a vizinhança

• “Como é o trânsito na região em horários de pico?” — O que é calmo pela manhã pode ser um caos à tarde.
• “Há estabelecimentos barulhentos por perto (bares, escolas, hospitais)?” — Barulho constante pode atrapalhar a qualidade de vida.
• “A rua é segura? Há histórico de assaltos ou arrombamentos?” — A segurança é um dos fatores mais importantes para a qualidade de vida.
• “O bairro tem comércio, escolas, transporte público e serviços de saúde?” — Uma vizinhança bem atendida valoriza o imóvel.

Perguntas sobre vagas e áreas externas

• “As vagas de garagem são cobertas ou descobertas?” — Vagas cobertas protegem o veículo do sol e da chuva.
• “Há vaga para visitantes? Qual a rotatividade?” — Isso pode ser um problema se você recebe muitas visitas.
• “O imóvel tem área externa (varanda, quintal, jardim)?” — Avalie o estado de conservação.
• “Há áreas de lazer (piscina, academia, churrasqueira) no condomínio?” — Se sim, como estão as condições?

Perguntas sobre documentação e contrato

• “A matrícula do imóvel está atualizada?” — Sem isso, o financiamento não é aprovado.
• “Há penhoras, hipotecas ou ações judiciais sobre o imóvel?” — Questione diretamente. Um corretor transparente vai responder.
• “O IPTU e o condomínio estão em dia?” — Débitos podem ser transferidos para o comprador.
• “O vendedor tem toda a documentação regularizada?” — Documentação do vendedor, comprovante de quitação de impostos, etc.

Agora que você já sabe o que perguntar durante a visita, vamos ao próximo bloco: as perguntas sobre a documentação — uma das etapas mais importantes e, infelizmente, uma das mais negligenciadas pelos compradores.

A documentação do imóvel é um dos pontos mais críticos de toda a negociação. Infelizmente, muitos compradores só descobrem problemas documentais depois que já assinaram o contrato — e aí já é tarde demais. Pergunte antes de se comprometer.

Aqui estão as perguntas essenciais sobre documentação que você deve fazer ao corretor:

Agora que você já sabe o que perguntar sobre a documentação, vamos ao próximo bloco: as perguntas sobre negociação e financiamento — que podem fazer toda a diferença no valor final que você vai pagar.

A visita ao imóvel é o momento ideal para entender as condições de negociação e avaliar se o financiamento é viável. Muitos compradores perdem boas oportunidades porque não perguntaram sobre esses detalhes antes de fazer uma oferta.

Aqui estão as perguntas essenciais sobre negociação e financiamento que você deve fazer ao corretor:

Agora que você já sabe o que perguntar sobre negociação e financiamento, vamos ao próximo bloco: o que observar além das perguntas — dicas práticas para avaliar o imóvel com o olhar crítico de quem não quer se arrepender depois.

Fazer as perguntas certas é essencial, mas observar os detalhes com seus próprios olhos é igualmente importante. O corretor pode não mencionar certos problemas — não por má-fé, mas porque muitas vezes ele também não sabe. O que você vê (e sente) durante a visita pode contar uma história que nenhuma pergunta revela.

Aqui estão os pontos que você deve observar com atenção durante a visita:

Iluminação e ventilação naturais

• Luz natural: O imóvel recebe luz do sol durante o dia? Cômodos escuros podem ser desconfortáveis e exigir mais gasto com iluminação artificial.
• Ventilação: Há correntes de ar? Janelas bem posicionadas fazem toda a diferença no conforto térmico.
• Orientação solar: Verifique se os quartos e a sala têm boa incidência de luz. Um imóvel com orientação norte/sul costuma ser mais equilibrado.
• Dica: Visite o imóvel em diferentes horários (manhã, tarde) para sentir a variação de luz e calor.

Estado de conservação

• Paredes e tetos: Rachaduras, manchas de umidade, bolhas na pintura ou descascados são sinais de problemas.
• Pisos: Estejam nivelados? Há partes soltas, rangidos ou desgaste excessivo?
• Esquadrias (portas e janelas): Abrem e fecham corretamente? As fechaduras funcionam? Há sinais de ferrugem ou apodrecimento?
• Revestimentos: Azulejos e bancadas estão em bom estado? Há trincas ou peças soltas?
• Dica: Leve uma lanterna para verificar cantos escuros e áreas de difícil acesso.

Cheiros e odores

• Mofo e umidade: Cheiro de mofo é um sinal claro de infiltração ou ventilação inadequada.
• Cigarro ou fumaça: Se o imóvel foi fumado por muito tempo, o cheiro pode ser difícil de remover.
• Esgoto ou gases: Pode indicar problemas na tubulação.
• Produtos de limpeza: Um cheiro forte de produtos pode estar mascarando outros odores.
• Dica: Preste atenção aos cheiros assim que entrar — o nariz se acostuma rápido.

Barulho e isolamento acústico

• Trânsito: O imóvel fica em uma rua movimentada? O barulho é constante ou apenas em horários de pico?
• Vizinhos: Dá para ouvir conversas, televisão ou música dos apartamentos ao lado?
• Elevador e área de serviço: Se for apartamento, o barulho do elevador ou da área de serviço pode ser irritante.
• Escola, igreja ou comércio: Barulho de sinos, buzinas, música alta ou crianças pode ser um problema.
• Dica: Visite o imóvel em horários diferentes (dia, noite, fim de semana) para sentir o nível de ruído em diferentes situações.

Tamanho real dos cômodos

• Confronto com a planta: Leve uma trena e confira se as metragens anunciadas são reais. Muitas vezes, a planta é otimista demais.
• Mobiliário: Imagine seus móveis nos espaços. A sala cabe seu sofá? O quarto cabe sua cama?
• Circulação: Os corredores são largos? Dá para circular confortavelmente entre os cômodos?
• Dica: Compare o tamanho dos cômodos com sua residência atual para ter uma referência.

Infraestrutura da rua e do bairro

• Pavimentação e calçamento: As ruas são asfaltadas? Há buracos ou problemas de drenagem?
• Iluminação pública: A rua é bem iluminada à noite?
• Coleta de lixo e serviços públicos: O bairro tem coleta regular de lixo, limpeza e manutenção?
• Dica: Dê uma volta no quarteirão durante e após a visita para sentir a rotina do bairro.

Vagas de garagem e acesso

• Vagas: São largas? Há espaço para manobrar? Se for apartamento, a vaga é coberta ou descoberta?
• Acesso: A entrada e saída do condomínio são fáceis? Há rampas ou escadas para acessar o imóvel?
• Portaria: O condomínio tem portaria 24h ou sistema eletrônico?
• Dica: Teste o portão, a garagem e o interfone antes de sair.

Agora que você já sabe o que observar além das perguntas, vamos reunir tudo em um checklist prático para você levar na sua próxima visita.

Antes de sair para visitar o imóvel, salve ou imprima este checklist. Marque cada item conforme for verificando durante a visita. Isso vai te ajudar a não esquecer nada importante e a comparar imóveis depois.

Agora que você já tem todas as perguntas, observações e um checklist completo, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre visitas a imóveis.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores sobre visitas a imóveis. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Visitar um imóvel é uma das etapas mais emocionantes do processo de compra — mas também é uma das que mais exigem preparação e atenção. Fazer as perguntas certas e observar os detalhes certos pode ser a diferença entre uma compra consciente e uma compra cheia de arrependimentos.

Neste guia, você aprendeu:

• O que perguntar antes da visita — para não perder tempo com imóveis que não atendem ao seu perfil;
• O que perguntar durante a visita — sobre estrutura, condomínio, vizinhança, vagas e documentação;
• O que observar além das perguntas — iluminação, conservação, cheiros, barulho e tamanho real dos cômodos;
• Como negociar com base no que encontrou — e como avaliar se o imóvel realmente atende às suas necessidades.

Lembre-se: O corretor está ali para te ajudar, mas a decisão final é sua. Quanto mais informações você tiver, mais confiante será a sua escolha. Não tenha pressa, não se sinta pressionado e faça todas as perguntas que precisar.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, meu compromisso é orientar você com transparência e segurança em todas as etapas da compra — desde a primeira visita até a assinatura do contrato. Estou aqui para ajudar você a tomar a melhor decisão para o seu futuro.

Leia também da série “Dicas para Compradores”:

• Erros comuns de quem vai comprar o primeiro imóvel
• Como comprar meu primeiro imóvel
• Imóvel usado ou na planta: qual escolher?
• Quanto custa realmente comprar um imóvel?
• Checklist do comprador – documentos que você deve exigir

Quer ajuda para fazer as perguntas certas na sua próxima visita?

Fale comigo para receber um checklist personalizado e orientações práticas para sua visita ao imóvel — com total transparência e segurança.

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Dado importante: Em 2026, as regras para imóveis usados ficaram mais flexíveis. A entrada mínima para imóveis usados caiu de 30%-50% para 20% — o que torna essa modalidade muito mais acessível do que era até o ano passado. Saiba mais sobre a entrada mínima.

Neste guia, você vai aprender:

• Visão geral: usado x na planta
• Vantagens do imóvel usado
• Desvantagens do imóvel usado
• Vantagens do imóvel na planta
• Desvantagens e riscos do imóvel na planta
• Tabela comparativa: usado x na planta
• Qual opção é melhor para você?
• Perguntas frequentes

Antes de comparar vantagens e desvantagens, é importante entender o que cada modalidade significa na prática:

Imóvel usado (ou pronto)

O imóvel usado é aquele que já foi construído e está pronto para morar. Ele tem uma matrícula registrada no cartório de imóveis, um proprietário atual e, geralmente, já vem com documentação regularizada (IPTU, certidões, etc.).

• Exemplo: Um apartamento no Calhau que já está sendo habitado e está à venda.
• Vantagem principal: Você pode visitar, vistoriar e se mudar imediatamente após a conclusão da compra.
• Desvantagem principal: Pode precisar de reformas e o preço geralmente é mais alto do que o imóvel na planta.

Imóvel na planta (ou lançamento)

O imóvel na planta é vendido antes de estar construído — geralmente ainda no projeto ou no início da obra. O comprador adquire o direito de compra futura e aguarda a entrega da construtora.

• Exemplo: Um lançamento da Mota Machado no Jardim Renascença com entrega prevista para 2028.
• Vantagem principal: Preço mais baixo (15% a 20% menor) e potencial de valorização na entrega.
• Desvantagem principal: Você precisa esperar 18 a 36 meses para morar e está sujeito a riscos (atraso, reajustes, etc.).

O contexto do mercado em 2026

Em 2026, o mercado imobiliário passou por mudanças significativas que afetam diretamente essa escolha:

• Imóveis usados: A Caixa voltou a financiar até 80% do valor de imóveis usados pelo sistema SBPE/SAC. Isso significa que a entrada mínima caiu de 30%-50% para 20% — uma mudança histórica que torna os imóveis usados muito mais acessíveis.
• Imóveis na planta: O mercado de lançamentos em São Luís continua em alta. Enquanto o Brasil viu uma queda de -8,6% nos lançamentos, em São Luís houve um crescimento de 9% (e 57% para unidades verticais). Os preços estão competitivos e a valorização na entrega é atrativa.

A decisão entre um imóvel usado e um na planta depende de fatores pessoais: seu orçamento, o prazo que você tem para se mudar, sua tolerância a riscos e o que você valoriza em um imóvel.

Se você precisa de um lugar para morar agora, o imóvel usado é a escolha natural. Se você pode esperar e busca um preço menor com potencial de valorização, o imóvel na planta pode ser mais interessante.

Para entender melhor o valor de cada opção, leia o guia sobre custos na compra de imóvel e veja o post sobre imóveis na planta para mais detalhes.

Agora que você já tem uma visão geral, vamos detalhar as vantagens e desvantagens de cada modalidade — começando pelo imóvel usado.

Comprar um imóvel usado (ou pronto) tem uma série de vantagens práticas que podem fazer toda a diferença, especialmente para quem precisa de agilidade e segurança na compra. Vamos detalhar os principais benefícios:

Pronto para morar – sem espera

Essa é a maior vantagem do imóvel usado: você pode se mudar assim que a compra for concluída. Não há prazo de espera de 18 a 36 meses. Você assina o contrato, registra a escritura e recebe as chaves — tudo em questão de semanas.

Dica: Se você está pagando aluguel, cada mês de espera por um imóvel na planta significa mais dinheiro gasto sem construir patrimônio. Com um imóvel usado, você para de pagar aluguel imediatamente.

Localização consolidada e infraestrutura

Imóveis usados geralmente estão em bairros já consolidados, com infraestrutura completa: comércio, supermercados, escolas, hospitais, transporte público e acesso a vias importantes.

• Em São Luís, bairros como Cohama, Renascença, Calhau e Ponta d’Areia são exemplos de regiões com toda a infraestrutura já instalada.
• Você vê exatamente o que está comprando: a rua, o movimento, os vizinhos, o barulho, a iluminação, a segurança.
• Não há surpresas com “bairro em desenvolvimento” que pode levar anos para ter serviços básicos.

Preço negociável

O preço de um imóvel usado pode ser negociado diretamente com o proprietário. Ao contrário dos lançamentos, onde a construtora define a tabela, no imóvel usado há espaço para negociação.

• Vendedores podem aceitar ofertas abaixo do preço pedido, especialmente se o imóvel estiver há muito tempo no mercado.
• A negociação pode incluir formas de pagamento flexíveis (parcelamento do sinal, etc.).
• Com a ajuda de um corretor experiente, você pode conseguir um desconto significativo.

Documentação regularizada

Imóveis usados já têm toda a documentação regularizada: matrícula no cartório, IPTU em dia, certidões de ônus, etc. Isso reduz o risco de problemas legais e acelera o processo de compra.

• Você pode solicitar a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais para verificar pendências.
• A documentação do vendedor (RG, CPF, certidão de casamento) também está disponível.
• O processo de due diligence é mais rápido do que na compra na planta (onde você depende de documentos da construtora).

Financiamento facilitado (nova regra 2026)

Em 2026, a Caixa Econômica Federal passou a financiar até 80% do valor dos imóveis usados — uma mudança histórica que tornou essa modalidade muito mais acessível.

• Entrada mínima: 20% (antes era 30% a 50%).
• Exemplo: Para um imóvel usado de R$ 300.000, a entrada caiu de até R$ 150.000 para R$ 60.000.
• Isso coloca o imóvel usado no mesmo patamar de entrada que o imóvel na planta.

Vistoria completa e certeza do imóvel

Você pode visitar o imóvel quantas vezes quiser antes de comprar. Pode levar um engenheiro, verificar infiltrações, testar as instalações elétricas, sentir a acústica, conversar com os vizinhos — não há surpresas.

• Visite em diferentes horários (manhã, tarde, noite) para sentir o barulho e a movimentação.
• Converse com vizinhos para saber sobre segurança e a administração do condomínio.
• Peça o histórico de manutenção (reformas, problemas estruturais, etc.).

Mas, como todo imóvel, o usado também tem desvantagens. No próximo bloco, vamos entender os cuidados essenciais e os pontos de atenção que você precisa considerar antes de comprar um imóvel usado.

Comprar um imóvel usado tem muitas vantagens, mas também exige atenção redobrada em alguns pontos. Conhecer as desvantagens e os cuidados necessários é essencial para evitar surpresas desagradáveis depois da compra.

Pode precisar de reformas

Mesmo que o imóvel esteja em bom estado, é comum que ele precise de algumas reformas — pintura, troca de pisos, atualização da parte elétrica ou hidráulica, substituição de esquadrias, etc.

• Elétrica antiga: Imóveis mais antigos podem ter fiação de cobre ou disjuntores desatualizados, que não suportam os equipamentos modernos.
• Hidráulica: Canos de ferro ou PVC antigo podem estar corroídos ou entupidos.
• Pintura e acabamentos: Marcas, manchas e desgaste natural exigem repintura e reparos.
• Custo estimado: Reserve de 5% a 10% do valor do imóvel para reformas e ajustes.

Acabamento e padrão antigos

O imóvel usado pode ter um padrão de acabamento defasado — azulejos, pisos, bancadas, metais e outros itens que não são mais fabricados ou que estão fora das tendências atuais.

• Se você valoriza um imóvel com design moderno, pode precisar investir em troca de revestimentos.
• Em imóveis muito antigos, a planta pode ser menos funcional — quartos pequenos, corredores estreitos, falta de suítes.
• Alguns imóveis usados não têm áreas de lazer (piscina, academia, salão de festas), que são comuns em lançamentos recentes.

Documentação pode ter pendências

Essa é a maior armadilha na compra de um imóvel usado. Muitos compradores confiam na palavra do vendedor e não verificam a documentação — e acabam descobrindo dívidas de IPTU, condomínio, penhoras ou ações judiciais depois da compra.

• IPTU atrasado: O vendedor pode ter deixado de pagar o IPTU por anos.
• Condomínio em débito: Dívidas de condomínio podem ser cobradas do novo proprietário.
• Penhoras e ações judiciais: O imóvel pode estar bloqueado por dívidas do vendedor.
• Usufruto ou ônus: Alguém pode ter direito de morar no imóvel mesmo após a venda.

Menor eficiência energética e conforto

Imóveis mais antigos geralmente têm menor eficiência energética — vidros simples, paredes finas, falta de isolamento térmico e acústico. Isso pode significar contas de energia mais altas e menor conforto no dia a dia.

• Isolamento térmico: Calor ou frio excessivo, dependendo da época do ano.
• Isolamento acústico: Barulho de vizinhos, rua ou trânsito.
• Vidros: Janelas com vidro simples (não temperado ou laminado) podem ser menos seguras e menos eficientes.

Valorização mais lenta

Imóveis usados tendem a valorizar mais lentamente do que imóveis na planta. Enquanto um lançamento pode se valorizar 20% a 40% até a entrega, um imóvel usado já está no preço de mercado e sua valorização depende mais da localização e do mercado.

• Localização: Bairros consolidados tendem a ter valorização mais estável, mas menos explosiva.
• Condições do imóvel: Imóveis bem conservados e com reformas recentes podem se valorizar mais.
• Mercado: A valorização do imóvel usado acompanha o crescimento do bairro e da cidade.

Cuidados essenciais ao comprar um imóvel usado

Para evitar as desvantagens, siga estes cuidados antes de fechar negócio:

• Faça uma vistoria detalhada: Contrate um engenheiro ou arquiteto para inspecionar o imóvel. Verifique infiltrações, rachaduras, instalações elétricas e hidráulicas.
• Verifique a documentação: Peça a matrícula atualizada, a certidão de ônus reais e os comprovantes de quitação de IPTU e condomínio.
• Pesquise o histórico do imóvel: Pergunte sobre reformas, problemas estruturais, ações judiciais, etc.
• Negocie o preço com base na vistoria: Se o imóvel precisar de reformas, use isso como argumento para negociar um desconto.
• Conte com um corretor experiente: Um profissional ajuda a identificar problemas e a negociar condições mais favoráveis.

Agora que você já conhece as vantagens e desvantagens do imóvel usado, vamos entender o outro lado da moeda: as vantagens de comprar um imóvel na planta.

Comprar um imóvel na planta é uma escolha que atrai cada vez mais compradores — especialmente aqueles que buscam preço mais baixo, valorização e imóvel zero. Veja os principais benefícios:

Preço mais baixo (15% a 20% menor)

O preço de um imóvel na planta é significativamente menor do que o mesmo imóvel pronto. A diferença pode chegar a 15% a 20% — ou até mais, dependendo do empreendimento e da fase da obra.

• Por que é mais barato? O comprador assume o risco e o custo de esperar pela construção.
• Exemplo: Um apartamento que custa R$ 400.000 na planta pode ser vendido por R$ 480.000 a R$ 500.000 depois de pronto.
• Oportunidade: É a melhor forma de entrar no mercado imobiliário com um investimento mais acessível.

Valorização na entrega (20% a 40%)

Um dos maiores atrativos do imóvel na planta é o potencial de valorização. Desde a compra até a entrega das chaves, o imóvel pode se valorizar 20% a 40% — especialmente em bairros com infraestrutura em expansão.

• Em São Luís, bairros como Jardim Renascença, Calhau e Ponta d’Areia têm registrado valorizações expressivas nos lançamentos.
• Se você comprar para investir, pode vender o imóvel na planta (cessão de direitos) ou esperar a entrega para lucrar com a valorização.
• Exemplo: Um imóvel comprado por R$ 300.000 na planta pode valer R$ 360.000 a R$ 420.000 na entrega.

Pagamento facilitado – entrada parcelada

Diferente do imóvel usado, onde a entrada é paga à vista, na compra na planta a entrada geralmente é parcelada durante a obra, sem juros.

• Você paga um percentual do valor do imóvel ao longo de 18 a 36 meses.
• Exemplo: Em vez de pagar R$ 60.000 de entrada à vista, você pode parcelar esse valor em 24 parcelas de R$ 2.500.
• Isso facilita o planejamento financeiro e reduz o impacto no orçamento.

Imóvel zero – sem desgaste e com garantia

O imóvel na planta é entregue novo, sem desgaste de uso, com acabamentos modernos e garantia da construtora contra defeitos estruturais e de acabamento.

• Acabamento zero: Pisos, paredes, instalações elétricas e hidráulicas novas.
• Garantia: A construtora é responsável por corrigir defeitos nos primeiros anos.
• Sem surpresas: O imóvel atende às normas atuais de construção (NR 18, etc.).

Personalização e escolha da unidade

Nos lançamentos, você tem maior liberdade para escolher a unidade — andar, orientação solar, planta, vagas de garagem — antes que todas sejam vendidas.

• Orientação solar: Escolha apartamentos com boa incidência de luz e ventilação natural.
• Andar: Prefira andares intermediários ou altos, dependendo da sua preferência.
• Personalização: Algumas construtoras permitem pequenas alterações no layout (ex: mudar posição de paredes, escolher acabamentos).

Condomínios modernos com áreas de lazer

Os lançamentos atuais são projetados com áreas de lazer completas: piscina, academia, brinquedoteca, salão de festas, espaço gourmet, pet place, entre outros.

• Itens que imóveis usados muitas vezes não têm ou têm em condições inferiores.
• Qualidade de vida: Lazer e convivência dentro do condomínio.
• Valorização: Condomínios com boas áreas de lazer tendem a se valorizar mais.

Eficiência energética e sustentabilidade

Projetos modernos seguem normas de sustentabilidade, com melhor isolamento térmico e acústico, vidros especiais, sistemas de captação de água da chuva e eficiência energética.

• Contas de energia e água tendem a ser mais baixas.
• Conforto térmico em todas as estações do ano.
• Redução de impacto ambiental — imóveis mais sustentáveis.

Para entender melhor os riscos e benefícios, leia o guia completo sobre imóveis na planta e veja como funciona o acompanhamento de lançamentos.

Mas, como tudo na vida, o imóvel na planta também tem suas desvantagens e riscos. No próximo bloco, vamos entender os cuidados essenciais que você precisa ter antes de comprar um lançamento.

Comprar um imóvel na planta pode ser um excelente negócio, mas também envolve riscos reais que precisam ser conhecidos e gerenciados. Quem compra na planta precisa ter paciência, planejamento e atenção a cada detalhe do contrato e da obra.

Atraso na entrega

Esse é o maior risco de quem compra na planta. A construtora pode atrasar a entrega por diversos motivos: problemas financeiros, falta de insumos, greves, questões climáticas, entre outros.

• Como se proteger: Verifique o histórico da construtora em entregas anteriores.
• Cláusula de multa: Exija no contrato uma cláusula de multa por atraso (geralmente 1% ao mês sobre o valor do imóvel).
• Exemplo: Se o imóvel atrasar 6 meses, a multa pode representar uma boa compensação pelo transtorno.

Reajuste pelo INCC

Durante a obra, o saldo devedor do imóvel é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Esse índice tem variado entre 6% e 10% ao ano — o que pode representar um aumento significativo no valor final do imóvel.

• O que fazer: Simule o impacto do INCC antes de comprar. Considere o valor final do imóvel com a correção.
• Negocie: Em alguns casos, é possível negociar o índice de correção com a construtora.
• Exemplo: Um imóvel de R$ 300.000 com INCC de 8% ao ano pode ter um aumento de R$ 24.000 no saldo devedor.

Obra paralisada ou construtora falida

Infelizmente, isso acontece. Construtoras com problemas financeiros podem paralisar a obra ou até mesmo declarar falência, deixando os compradores em uma situação delicada.

• Como se proteger: Pesquise o histórico de obras da construtora, visite empreendimentos já entregues, consulte o PROCON e o Reclame Aqui.
• Registro da incorporação: Verifique se o empreendimento está registrado no cartório de imóveis (Lei 4.591/64).
• FGTS: Se você usar FGTS, o banco (Caixa) faz uma análise da construtora.

Diferença entre o projeto e a entrega

O que você vê na planta e no showroom pode ser diferente do que é entregue. Materiais podem ser trocados, acabamentos podem ser inferiores, e áreas comuns podem não seguir o projeto original.

• Como se proteger: Exija um memorial descritivo detalhado com as especificações de todos os materiais e acabamentos.
• Visite o showroom: Conheça os materiais e acabamentos pessoalmente antes de comprar.
• Vistoria de entrega: Contrate um profissional para vistoriar o imóvel antes de assinar o auto de conclusão.

Dificuldade no distrato

Se você desistir da compra, o distrato pode ser complicado. A Lei 13.786/2018 regula o distrato e garante a devolução de até 80% do valor pago, mas com deduções de comissão de corretagem e custos administrativos.

• Como se proteger: Leia a cláusula de distrato com atenção antes de assinar.
• Negocie: Em alguns casos, é possível negociar a devolução de um percentual maior.
• Referência: A Lei 13.786/2018 permite que a construtora retenha até 25% do valor pago, além da comissão de corretagem.

Incerteza sobre o bairro e a vizinhança

Em bairros em desenvolvimento, você pode não ter certeza de como será a vizinhança, o comércio e a infraestrutura daqui a alguns anos.

• Como se proteger: Pesquise o plano diretor do bairro, os projetos de infraestrutura previstos e converse com moradores da região.
• Avalie: Se o bairro está em expansão, a valorização pode ser maior, mas os riscos também são maiores.
• Exemplo: Bairros como Jardim Renascença e Calhau estão consolidados; outros, em áreas mais remotas, podem demorar mais para se desenvolver.

Cuidados essenciais ao comprar na planta

Para evitar os riscos, siga estes cuidados antes de fechar negócio:

• Pesquise a construtora: Visite obras anteriores, consulte o PROCON e o Reclame Aqui.
• Analise o contrato: Verifique cláusulas de reajuste, prazo de entrega, multa por atraso e distrato.
• Simule o INCC: Entenda o impacto da correção do saldo devedor.
• Visite o showroom: Veja os acabamentos e materiais pessoalmente.
• Contrate um profissional: Um corretor com experiência pode te ajudar a identificar riscos. Saiba mais sobre acompanhamento de lançamentos.

Agora que você já conhece as vantagens, desvantagens e riscos de cada modalidade, vamos colocar tudo lado a lado em uma tabela comparativa para ajudar você a decidir qual é a melhor opção.

Para facilitar sua decisão, organizei uma tabela comparativa com os principais critérios de escolha entre um imóvel usado e um imóvel na planta. Veja lado a lado as diferenças de preço, entrada, prazo, valorização, documentação e riscos.

Critério	Imóvel Usado	Imóvel na Planta
Preço	Mais alto (pronto para morar)	15% a 20% mais baixo
Entrada mínima (2026)	20% (nova regra da Caixa)	20% (parcelada durante a obra)
Prazo para morar	Imediato — após a escritura	18 a 36 meses (aguardar a obra)
Valorização	Mais lenta, acompanha o bairro	20% a 40% na entrega
Reformas	Pode precisar (5% a 10% do valor)	Zero — imóvel novo
Localização	Bairros consolidados (infraestrutura pronta)	Bairros em expansão (risco de infraestrutura incompleta)
Documentação	Já regularizada (matrícula, IPTU, certidões)	Registro da incorporação + contrato (aguarda registro final)
Risco	Baixo (com due diligence)	Médio/Alto (atraso, reajuste, construtora)
Vistoria	Pode visitar quantas vezes quiser	Apenas showroom — entrega só no final
Áreas de lazer	Depende do condomínio — pode ser antigo	Modernas e completas (piscina, academia, salão)
Eficiência energética	Geralmente menor (vidros simples, etc.)	Melhor (isolamento, sustentabilidade)
Perfil recomendado	Quem precisa morar já e valoriza segurança	Quem pode esperar e busca preço menor + valorização
Em resumo: imóvel usado oferece segurança e imediatismo; imóvel na planta oferece preço menor e potencial de valorização.

Para mais detalhes sobre cada modalidade, leia o guia completo sobre imóveis na planta e o post sobre cronograma da compra e venda.

Agora que você já viu todas as vantagens, desvantagens e riscos de cada modalidade, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre a escolha entre imóvel usado e imóvel na planta.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores que estão em dúvida entre um imóvel usado e um imóvel na planta. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Chegamos ao fim deste guia, e a resposta para a pergunta “imóvel usado ou na planta: qual é a melhor opção?” é: depende do seu perfil, momento de vida e objetivos.

Vamos recapitular os pontos principais:

• Imóvel usado: Pronto para morar, localização consolidada, preço negociável, entrada mínima de 20% (nova regra 2026) e baixo risco (com due diligence). Ideal para quem precisa de agilidade e segurança.
• Imóvel na planta: Preço 15% a 20% menor, potencial de valorização de 20% a 40%, entrada parcelada durante a obra, imóvel zero e áreas de lazer modernas. Ideal para quem pode esperar e busca retorno financeiro.

A grande novidade de 2026 é que a entrada para imóveis usados caiu de 30%-50% para 20%, o que torna essa modalidade muito mais acessível. Agora, a escolha entre as duas opções está mais equilibrada do que nunca.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, já acompanhei dezenas de compradores em ambas as modalidades. Meu papel é orientar você com transparência e segurança, ajudando a analisar as vantagens, os riscos e a documentação de cada opção — para que você tome a melhor decisão para o seu futuro.

Leia também da série “Decisão de Compra”:

• Imóveis na planta: vale a pena investir?
• Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?
• Financiamento imobiliário: como funciona
• Quanto custa realmente comprar um imóvel?
• Acompanhamento de lançamentos

Usado ou na planta: qual é a melhor opção para você?

Fale comigo para uma análise personalizada do seu perfil, orçamento e objetivos — e descubra qual modalidade faz mais sentido para o seu momento de vida.

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Ou me ligue: (98) 98604-8289 | evaldo@casaimmobili.com.br

Boa notícia: As regras para entrada no financiamento imobiliário mudaram em 2026 — e ficaram mais flexíveis, especialmente para imóveis usados. Agora, a entrada mínima pode ser menor do que você imagina.

A entrada é o valor que você paga à vista na compra do imóvel. O banco financia o restante, e você paga esse valor em parcelas mensais ao longo de anos. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menores os juros que você vai pagar ao longo do contrato.

Pense na entrada como o “seu pedaço” do imóvel. O banco entra com o restante, mas só se você tiver uma participação significativa no negócio — o que mostra ao banco que você é um comprador comprometido e preparado.

Por que o banco exige entrada?

O banco não financia 100% do imóvel por uma razão simples: reduzir o risco. Quanto maior a entrada que você dá, menor é o valor que o banco precisa emprestar — e menor é o risco de inadimplência para ele.

• Comprometimento do comprador: Uma entrada maior mostra que você tem disciplina financeira e está disposto a investir no imóvel.
• Garantia para o banco: Se você der uma entrada de 20%, o banco financia 80%. Se você der 30%, o banco financia apenas 70%. Menos dinheiro emprestado = menos risco para o banco.
• Proteção contra desvalorização: Se o imóvel desvalorizar, o banco quer ter certeza de que o valor financiado é menor que o valor do imóvel.

Como a entrada impacta o financiamento?

O valor da entrada afeta diretamente três aspectos do financiamento:

• Valor financiado: Quanto maior a entrada, menor o valor que você precisa pedir ao banco.
• Taxa de juros: Alguns bancos oferecem taxas menores para compradores que dão uma entrada maior.
• Valor da parcela: Com um financiamento menor, suas parcelas mensais serão mais baixas.

Dica: Como mostra a tabela, dar uma entrada maior reduz significativamente o valor total pago em juros. No exemplo acima, uma entrada de 30% economiza mais de R$ 100.000 em juros em comparação com uma entrada de 10%.

Para entender melhor como funciona o financiamento e seus custos, leia o guia completo sobre financiamento imobiliário.

Agora que você já sabe o que é a entrada e como ela impacta o financiamento, vamos ao que interessa: qual o valor mínimo de entrada em 2026 para cada tipo de imóvel?

Em 2026, as regras para financiamento imobiliário ficaram mais flexíveis, especialmente para imóveis usados. A entrada mínima varia conforme o tipo de imóvel (novo, usado, na planta), a modalidade de financiamento (SBPE, MCMV) e o banco. Vamos detalhar cada cenário.

Imóveis novos (na planta ou recém-entregues)

Para imóveis novos (comprados diretamente com a construtora ou recém-entregues), a regra geral é:

• Entrada mínima: 20% do valor do imóvel[reference:0].
• Financiamento máximo: 80% do valor (LTV — Loan-to-Value)[reference:1].
• Exemplo: Imóvel de R$ 300.000 → entrada de R$ 60.000.

Dica: Em alguns bancos privados (Itaú, Santander, Bradesco), é possível financiar até 90% do valor do imóvel, exigindo entrada de apenas 10%[reference:2]. Porém, as taxas de juros costumam ser mais altas que as da Caixa.

Imóveis usados — a grande mudança de 2026

Até o final de 2025, comprar um imóvel usado exigia entrada de 30% a 50%, o que inviabilizava a compra para quem tinha renda, mas não tinha poupança acumulada. Em 2026, a regra mudou:

• Entrada mínima: 20% do valor de avaliação do imóvel[reference:5].
• Financiamento máximo: 80% do valor (SBPE — Tabela SAC)[reference:6].
• Exemplo: Imóvel usado de R$ 300.000 → entrada de R$ 60.000 (antes seria R$ 90.000 a R$ 150.000).

Atenção: A entrada é calculada sobre o menor valor entre o preço negociado e a avaliação do engenheiro do banco. Se o engenheiro avaliar o imóvel abaixo do preço negociado, a entrada pode aumentar[reference:7]. Por isso, é essencial pedir uma avaliação prévia antes de fechar negócio.

Imóveis na planta

Para imóveis comprados na planta (ainda em construção), as regras são semelhantes:

• Entrada mínima: 20% do valor do imóvel[reference:8].
• Financiamento máximo: 80% do valor (na planta, o banco financia sobre o valor do imóvel na data da entrega).
• Exemplo: Imóvel na planta de R$ 300.000 → entrada de R$ 60.000.

Dica: Na compra na planta, a entrada geralmente é parcelada durante a obra — você paga um percentual do valor do imóvel ao longo dos meses, sem juros. Isso facilita o planejamento financeiro.

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O programa Minha Casa Minha Vida passou por atualizações importantes em abril de 2026. As novas regras ampliaram o acesso, especialmente para a classe média[reference:9].

Faixas 1, 2 e 3 (renda até R$ 8.000)

• Entrada mínima: 5% a 10% do valor do imóvel[reference:10].
• Financiamento máximo: Até 90% a 95% do valor[reference:11].
• Exemplo: Imóvel de R$ 250.000 → entrada a partir de R$ 12.500 (5%).

Classe Média (renda até R$ 13.000)

• Entrada mínima: 20% do valor do imóvel[reference:12].
• Financiamento máximo: 80% do valor.
• Limite do imóvel: Até R$ 600.000 (novos ou usados)[reference:13].
• Taxa de juros: 10% ao ano, com prazo de até 35 anos[reference:14].
• Exemplo: Imóvel de R$ 400.000 → entrada de R$ 80.000.

Imóveis de alto padrão (acima de R$ 2,25 milhões)

Para imóveis de alto padrão (acima de R$ 2,25 milhões), as regras são diferentes:

• Teto do SFH turbinado: Imóveis de até R$ 2,25 milhões agora podem usar o FGTS na entrada e nas amortizações[reference:16][reference:17].
• Entrada mínima: Negociada diretamente com o banco — geralmente 30% a 50% do valor.
• Motivo: Imóveis acima de R$ 2,25 milhões não se enquadram no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e precisam usar linhas de crédito com condições específicas.

Dica: Com o novo teto do SFH, imóveis de médio-alto padrão (até R$ 2,25 milhões) agora acessam taxas reguladas mais baratas e permitem o uso do FGTS — algo que antes era restrito a imóveis de até R$ 1,5 milhão[reference:18].

Tabela resumo: entrada mínima por tipo de imóvel

Agora que você já sabe qual o valor mínimo de entrada para cada tipo de imóvel, vamos entender como usar o FGTS para dar entrada — um recurso que pode fazer toda a diferença no seu planejamento financeiro.

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é um dos maiores aliados do comprador de imóvel. Ele pode ser usado para dar entrada, amortizar parcelas ou até quitar parte do saldo devedor — e é um recurso que muitas pessoas subestimam ou desconhecem.

Com as novas regras de 2026, o uso do FGTS ficou ainda mais amplo: agora é possível usar o FGTS em imóveis de até R$ 2,25 milhões (antes o limite era R$ 1,5 milhão). Isso significa que mais pessoas podem usar esse recurso para dar uma entrada maior e reduzir o financiamento.

Requisitos básicos para usar o FGTS

Para usar o FGTS na compra do imóvel, você precisa atender a alguns requisitos básicos:

• Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (ou 3 anos de contribuição para o FGTS);
• Não ter usado o FGTS para financiamento imobiliário nos últimos 3 anos (regra da Caixa);
• O imóvel deve ser urbano e residencial — o FGTS não pode ser usado para compra de terrenos ou imóveis comerciais;
• O imóvel deve ser para moradia própria (não pode ser para investimento ou locação);
• Não ter financiamento ativo no SFH em seu nome (em alguns casos).

Como funciona o uso do FGTS na prática?

O FGTS pode ser usado de duas formas principais na compra do imóvel:

• Para dar entrada: Você usa o saldo do FGTS para complementar o valor da entrada, reduzindo o que precisa ter em dinheiro.
• Para amortizar o saldo devedor: Depois que o financiamento já está contratado, você pode usar o FGTS para abater o saldo devedor e reduzir o valor das parcelas ou o prazo.

Como consultar seu saldo do FGTS?

Você pode consultar seu saldo do FGTS de forma rápida e gratuita de várias maneiras:

• Aplicativo FGTS (disponível para Android e iOS) — é a forma mais fácil e rápida;
• Site da Caixa Econômica Federal (acesso com seu CPF e senha);
• Extrato bancário — se você recebe o FGTS anualmente;
• Agência da Caixa — com atendimento presencial.

Dica: Consulte seu saldo antes de iniciar o processo de compra. Saber quanto você tem disponível ajuda a definir o valor do imóvel que você pode comprar e o valor da entrada que você precisa juntar.

E se você não tiver FGTS suficiente?

Se você não tem saldo suficiente no FGTS para dar a entrada, não desanime. Você pode:

• Juntar dinheiro aos poucos: Defina um prazo realista e guarde mensalmente;
• Usar o FGTS como complemento: Use o saldo que você tem e complete com dinheiro;
• Optar por um imóvel mais barato: A entrada será menor;
• Negociar com o vendedor: Em alguns casos, o vendedor aceita parcelar a entrada;
• Consultar um corretor: Um profissional pode te ajudar a encontrar soluções criativas.

Para entender melhor como funciona o financiamento e como o FGTS se encaixa nesse processo, leia o guia completo sobre financiamento imobiliário.

Agora que você já sabe como usar o FGTS para dar entrada, vamos às dicas práticas para juntar o dinheiro da entrada — para quem ainda não tem o valor completo e quer se planejar.

Saber quanto você precisa de entrada é o primeiro passo. O segundo — e igualmente importante — é descobrir como juntar esse dinheiro. Para muitos compradores, a entrada é o maior obstáculo, mas com planejamento e disciplina, é possível chegar lá.

Aqui estão 7 dicas práticas para ajudar você a juntar o dinheiro da entrada:

1⃣ Defina o valor exato da entrada

Antes de começar a guardar dinheiro, você precisa saber exatamente quanto precisa. Use as informações deste guia para calcular a entrada mínima com base no tipo de imóvel que você deseja:

• Imóvel novo ou usado: 20% do valor → R$ 60.000 para um imóvel de R$ 300.000.
• MCMV (Faixas 1-3): 5% a 10% → R$ 15.000 a R$ 30.000 para um imóvel de R$ 300.000.
• MCMV (Classe Média): 20% → R$ 60.000 para um imóvel de R$ 300.000.

Dica: Depois de definir o valor, tenha uma meta clara. Escreva em um papel ou coloque no celular: “Preciso juntar R$ 60.000 em X meses”. Uma meta visível ajuda a manter o foco.

2⃣ Crie uma reserva mensal

A maneira mais eficaz de juntar dinheiro é guardar uma quantia fixa todo mês, como se fosse uma parcela de financiamento. Trate essa reserva como prioridade — não como um gasto “se sobrar”.

• Quanto guardar? Defina um percentual da sua renda (ex: 20% a 30% do que você ganha).
• Onde guardar? Em uma conta separada (poupança ou conta digital) — quanto mais difícil de sacar, melhor.
• Automatize: Configure uma transferência automática no dia que você recebe o salário.

3⃣ Use o FGTS (já vimos!)

Reforçando o que vimos no bloco anterior: o FGTS pode ser um grande aliado. Consulte seu saldo e veja quanto você tem disponível. Muitas pessoas têm dezenas de milhares de reais no FGTS e nem sabem.

• Como consultar: Aplicativo FGTS, site da Caixa ou agência da Caixa.
• O que fazer: Se você tem um saldo considerável, considere usá-lo para dar uma entrada maior e reduzir o valor financiado.

4⃣ Reduza gastos desnecessários

Reveja suas despesas mensais e identifique onde você pode cortar gastos. Pequenas economias no dia a dia podem fazer uma grande diferença no longo prazo.

• Assinaturas: Revise serviços de streaming, aplicativos e clubes que você não usa.
• Refeições fora: Cozinhar em casa pode reduzir significativamente os gastos mensais.
• Transporte: Considere alternativas como transporte público, carona ou bicicleta.
• Compras por impulso: Evite compras não planejadas — faça uma lista e siga-a.

5⃣ Aumente sua renda

Além de reduzir gastos, você também pode aumentar sua renda para acelerar o processo de juntar a entrada.

• Trabalhos extras: Considere um trabalho temporário, freelancer ou projeto extra.
• Venda de itens: Itens que você não usa (roupas, eletrônicos, móveis) podem gerar uma renda extra.
• Investimento em habilidades: Invista em cursos que possam aumentar seu valor profissional.

6⃣ Considere alternativas à entrada à vista

Se você não consegue juntar a entrada completa, existem alternativas que podem ajudar:

• Consórcio imobiliário: Você pode comprar o imóvel após ser contemplado, sem precisar de entrada à vista.
• Financiamento com entrada parcelada: Algumas construtoras oferecem parcelamento da entrada durante a obra (para imóveis na planta).
• Doação de familiares: Em alguns casos, a entrada pode ser feita com doação de familiares (desde que comprovada).
• Venda de outro imóvel: Se você já tem um imóvel, pode vendê-lo para usar o valor como entrada.

7⃣ Tenha disciplina e paciência

Juntar o dinheiro da entrada pode levar meses ou anos. A disciplina e a paciência são fundamentais. Lembre-se: cada real guardado é um passo mais perto do seu imóvel.

• Mantenha o foco: Visualize o imóvel dos sonhos e lembre-se por que você está fazendo isso.
• Acompanhe seu progresso: Monitore mensalmente quanto você já guardou e quanto falta.
• Comemore pequenas conquistas: Cada meta alcançada merece uma celebração (sem comprometer o orçamento).

Agora que você já sabe quanto de entrada precisa e como juntar esse dinheiro, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre o valor mínimo de entrada no financiamento imobiliário.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores sobre o valor mínimo de entrada. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Saber qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel é o primeiro passo para realizar o sonho da casa própria. Com as novas regras de 2026, esse caminho ficou mais acessível — especialmente para imóveis usados, que agora exigem apenas 20% de entrada.

Neste guia, você aprendeu:

• O que é a entrada e por que o banco exige esse valor;
• Qual o valor mínimo de entrada para imóveis novos, usados, na planta, MCMV e alto padrão;
• Como usar o FGTS para dar entrada e reduzir o valor que você precisa juntar;
• Dicas práticas para juntar o dinheiro da entrada com disciplina e planejamento;
• Alternativas para quem não tem o valor completo da entrada.

A chave para o sucesso está em: definir uma meta, planejar-se financeiramente, usar os recursos disponíveis (como o FGTS) e contar com a ajuda de um profissional. Com essas ferramentas, o imóvel dos seus sonhos está mais perto do que você imagina.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, já acompanhei dezenas de compradores em todas as etapas — desde o planejamento financeiro até a assinatura do contrato. Meu papel é orientar você com transparência e segurança, ajudando a calcular exatamente quanto você precisa de entrada, como usar o FGTS e quais as melhores condições de financiamento para o seu perfil.

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Dado importante: Os custos extras na compra de um imóvel podem representar de 5% a 15% do valor do imóvel. Em uma compra de R$ 300.000, isso significa R$ 15.000 a R$ 45.000 além do preço anunciado.

O valor do imóvel é apenas o primeiro dos gastos. Para não ser pego de surpresa, você precisa considerar todos os custos que aparecem ao longo do processo — desde o dia da assinatura do contrato até o momento em que você finalmente recebe as chaves.

A boa notícia é que, com planejamento, esses custos são previsíveis. Vamos detalhar cada um deles com valores estimados para São Luís e exemplos práticos para um imóvel de R$ 300.000.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal obrigatório pago pelo comprador no momento da transferência do imóvel. Ele incide sobre o valor do imóvel ou sobre o valor venal (o que for maior).

Em São Luís, a alíquota do ITBI é de 2% sobre o valor do imóvel.

Dica: O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório. Se não for pago, a transferência da propriedade não é concluída.

Custas cartorárias: escritura e registro

A compra de um imóvel exige dois atos cartorários que geram custos: a lavratura da escritura pública (no cartório de notas) e o registro da propriedade (no cartório de registro de imóveis).

• Escritura pública (cartório de notas): De R$ 1.500 a R$ 3.000, dependendo do valor do imóvel e da tabela do cartório.
• Registro no cartório de imóveis: De R$ 2.000 a R$ 5.000, também variando conforme o valor do imóvel.

Taxa de avaliação do imóvel (banco)

Se você for financiar o imóvel, o banco enviará um engenheiro de avaliações para verificar se o valor do imóvel é compatível com o preço negociado. Essa avaliação tem um custo.

• Valor: De R$ 800 a R$ 2.000, dependendo do banco, do valor do imóvel e da região.
• Quem paga: O comprador.
• Quando: A taxa é cobrada no momento da solicitação do financiamento e não é reembolsável, mesmo que o financiamento seja negado.

Dica: Agende a vistoria com o avaliador assim que possível para não atrasar o processo. Leia o guia completo sobre financiamento imobiliário para entender melhor essa etapa.

Seguro habitacional (obrigatório)

O seguro habitacional é exigido por lei para todos os financiamentos imobiliários. Ele protege o imóvel contra incêndios, desabamentos e outros danos, e também cobre a quitação do saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do comprador.

• Valor: De R$ 500 a R$ 1.500 por ano, incluído na parcela mensal do financiamento.
• Quem paga: O comprador.
• Quando: O seguro entra em vigor a partir da assinatura do contrato de financiamento.

Dica: O valor do seguro habitacional varia conforme o valor financiado, a idade do comprador e o tipo de cobertura. Verifique as condições antes de assinar o contrato.

Reformas e móveis

Mesmo que o imóvel esteja em bom estado, é comum que você queira fazer pequenas adaptações — pintura, troca de pisos, instalação de eletrodomésticos, móveis planejados, etc. Esse é um custo que muitos compradores esquecem de planejar.

Dica: Antes de fechar negócio, avalie o estado do imóvel e peça um orçamento de pintura e pequenos reparos. Inclua esse valor no seu planejamento financeiro.

Mudança

O custo da mudança varia muito dependendo do volume de móveis, da distância e da contratação de profissionais (transportadora ou freteiro).

• Contratação de transportadora: De R$ 800 a R$ 3.000, dependendo do volume e da distância.
• Embalagens e materiais: De R$ 100 a R$ 500 (caixas, plástico-bolha, fita adesiva).
• Desmontagem e montagem de móveis: Pode ser incluído no serviço da transportadora ou cobrado à parte.

Dica: Solicite orçamentos de pelo menos três transportadoras antes de contratar. Verifique se o valor inclui seguro para os móveis durante o transporte.

IPTU e condomínio (pós-compra)

Depois que o imóvel é registrado no seu nome, você passa a ser responsável pelo IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e pelas taxas de condomínio (se for apartamento ou casa em condomínio fechado).

• IPTU: Varia conforme o valor venal do imóvel e a alíquota do município. Em São Luís, a alíquota varia de 0,5% a 1,5% ao ano. Para um imóvel de R$ 300.000, o IPTU pode ficar entre R$ 1.500 e R$ 4.500 ao ano.
• Condomínio: Varia conforme o porte do condomínio e as áreas de lazer. De R$ 300 a R$ 1.500 por mês (ou mais, para imóveis de alto padrão).

Dica: Inclua esses custos no seu orçamento mensal antes de fechar negócio. O IPTU do ano seguinte será de sua responsabilidade — certifique-se de que o vendedor pagou as parcelas anteriores.

Agora que você já conhece cada um dos custos, vamos organizar tudo em uma tabela resumo com valores estimados e exemplos práticos para um imóvel de R$ 300.000 em São Luís.

Para facilitar seu planejamento, organizei todos os custos em uma tabela com valores estimados para um imóvel de R$ 300.000 em São Luís. Os valores são aproximados e podem variar conforme o cartório, o banco e a região.

Custo	Faixa de valor	Exemplo (R$ 300.000)	Obrigatório?
ITBI	2% do valor (São Luís)	R$ 6.000	Sim
Escritura pública	R$ 1.500 a R$ 3.000	R$ 2.000	Sim
Registro no cartório	R$ 2.000 a R$ 5.000	R$ 3.000	Sim
Taxa de avaliação (banco)	R$ 800 a R$ 2.000	R$ 1.200	Sim (se financiar)
Seguro habitacional (anual)	R$ 500 a R$ 1.500	R$ 800	Sim (se financiar)
Reformas e móveis	5% a 10% do valor	R$ 15.000 a R$ 30.000	Opcional
Mudança	R$ 800 a R$ 3.000	R$ 1.500	Opcional
IPTU (anual)	0,5% a 1,5% ao ano	R$ 1.500 a R$ 4.500	Sim (após a compra)
Condomínio (mensal)	R$ 300 a R$ 1.500/mês	R$ 600/mês	Sim (após a compra)
TOTAL (custos obrigatórios)	—	~ R$ 12.000 a R$ 15.000	ITBI + cartório + avaliação + seguro
TOTAL (com opcionais)	—	~ R$ 30.000 a R$ 50.000	Incluindo reformas, móveis e mudança

Os custos mudam significativamente dependendo da forma de pagamento. Veja a diferença entre comprar à vista e financiar:

Dica de corretor: Se você estiver financiando, o valor da entrada e os custos obrigatórios precisam estar 100% disponíveis antes de assinar o contrato. A taxa de avaliação e o seguro habitacional são cobrados pelo banco e não podem ser parcelados — fazem parte do custo inicial da transação.

Para entender melhor as opções de financiamento e seus custos, leia o guia completo sobre financiamento imobiliário.

Agora que você já conhece todos os custos e as diferenças entre as formas de pagamento, vamos entender como se planejar financeiramente para não ser pego de surpresa.

Conhecer os custos é o primeiro passo. O segundo — e tão importante quanto — é se planejar financeiramente para que você tenha o dinheiro necessário no momento certo. Muitos compradores perdem boas oportunidades porque subestimaram os custos extras e não se prepararam a tempo.

Aqui estão as dicas práticas que uso com meus clientes para garantir que eles cheguem à assinatura do contrato com tranquilidade:

1⃣ Separe os custos em dois grupos

Organize os gastos em dois grupos para facilitar o planejamento:

• Custos obrigatórios: ITBI, escritura, registro, taxa de avaliação, seguro habitacional. Esses são inadiáveis e precisam estar em mãos antes da assinatura.
• Custos opcionais: Reformas, móveis, mudança. Esses podem ser parcelados ou realizados após a mudança, conforme seu orçamento.

2⃣ Tenha uma reserva de emergência

Além dos custos obrigatórios, é essencial ter uma reserva de emergência para imprevistos. Cartórios e bancos podem cobrar taxas adicionais, avaliações podem ser mais caras, ou você pode precisar de pequenos reparos no imóvel antes de se mudar.

• Recomendação: Separe pelo menos 10% do valor do imóvel como reserva de emergência. Para um imóvel de R$ 300.000, isso significa R$ 30.000 para cobrir custos extras e imprevistos.

3⃣ Simule o financiamento com todos os custos incluídos

Não faça a simulação do financiamento considerando apenas o valor do imóvel. Inclua todos os custos (ITBI, cartório, taxa de avaliação, seguro) para ter uma visão real do valor total que você precisará desembolsar.

• O que simular: Valor da entrada + custos obrigatórios + parcela mensal (já incluindo seguro e taxas).
• Onde simular: Em diferentes bancos (Caixa, Banco do Brasil, bancos privados) para comparar as condições.

Dica: Leia o guia completo sobre financiamento imobiliário para entender todas as variáveis envolvidas.

4⃣ Organize a documentação com antecedência

Muitos atrasos no processo de compra acontecem por falta de documentação. Ter todos os documentos organizados antes de iniciar a negociação acelera todo o processo e evita custos adicionais (como multas por atraso no pagamento do ITBI).

• Documentos do comprador: RG, CPF, comprovante de residência, certidão de casamento, comprovante de renda, declaração de IR, extrato do FGTS.
• Documentos do imóvel: Matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidão negativa de IPTU e condomínio.

Leia também: Checklist do comprador – documentos que você deve exigir.

5⃣ Conte com a ajuda de um profissional

Um corretor experiente, especialmente com formação em Direito, pode te ajudar a identificar custos ocultos, negociar condições e evitar surpresas. Muitos compradores tentam fazer tudo sozinhos para “economizar”, mas acabam gastando mais com erros que poderiam ter sido evitados.

• O que um corretor pode fazer: Analisar o contrato, verificar a documentação do imóvel, orientar sobre os custos, negociar o preço, acompanhar o financiamento.
• E o melhor: A comissão do corretor é paga pelo vendedor, não por você. Contratar um corretor é mais seguro e, muitas vezes, mais barato do que fazer tudo sozinho.

6⃣ Atenção aos custos recorrentes

Depois que a compra for concluída, você terá custos mensais e anuais que precisam estar no seu orçamento:

• Parcela do financiamento (se houver).
• Condomínio (se for apartamento ou casa em condomínio).
• IPTU (anual).
• Manutenção (pequenos reparos ao longo do tempo).
• Contas básicas (água, luz, gás, internet).

Dica: Faça uma planilha de orçamento com todos esses custos para garantir que a compra caiba no seu bolso não só no dia da assinatura, mas nos anos seguintes.

Com essas dicas, você vai estar muito mais preparado para planejar sua compra e evitar as surpresas financeiras que pegam muitos compradores de primeira viagem. Mas você ainda pode ter algumas dúvidas específicas. Vamos responder às perguntas mais frequentes sobre custos extras na compra de um imóvel.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores sobre os custos extras na compra de um imóvel. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida — e conhecer todos os custos envolvidos é essencial para que essa experiência seja positiva, não estressante. O valor do imóvel é apenas o começo; os custos extras podem representar de 5% a 15% do valor total.

Neste guia, você aprendeu:

• Quais são os custos obrigatórios — ITBI, escritura, registro, taxa de avaliação e seguro habitacional;
• Quais são os custos opcionais — reformas, móveis, mudança;
• Como se planejar financeiramente para não ser pego de surpresa;
• Quanto custa cada etapa com exemplos práticos para um imóvel de R$ 300.000 em São Luís.

O segredo para uma compra tranquila está no planejamento. Ter o dinheiro dos custos obrigatórios separado, uma reserva de emergência e uma simulação realista do financiamento faz toda a diferença entre um negócio bem-sucedido e uma dor de cabeça financeira.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, já acompanhei dezenas de compradores em todas as etapas — desde a primeira visita até o registro no cartório. Meu papel é orientar você com transparência e segurança, ajudando a identificar todos os custos, negociar condições e garantir que sua compra seja um sucesso.

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Neste guia, você vai aprender:

• O que é financiamento imobiliário
• Como funciona (entrada, juros, prazo, CET)
• Quem pode financiar
• Documentos necessários
• Como aumentar as chances de aprovação
• Financiamento pela Caixa
• Perguntas frequentes

De forma simples, o financiamento imobiliário é um empréstimo que um banco ou instituição financeira concede a você para comprar um imóvel. Em troca, você se compromete a devolver esse valor em parcelas mensais, acrescido de juros, ao longo de um prazo determinado — que pode chegar a até 35 anos.

A grande diferença entre um financiamento imobiliário e um empréstimo pessoal é que o próprio imóvel serve como garantia para o banco. Isso significa que, se você deixar de pagar as parcelas, o banco pode tomar o imóvel (é o que chamamos de execução da garantia ou, popularmente, “perder o imóvel para o banco”). Por outro lado, é justamente por isso que as taxas de juros do financiamento imobiliário são bem menores do que as de um empréstimo pessoal ou cheque especial.

No Brasil, os principais agentes financeiros que atuam no segmento de financiamento imobiliário são:

• Caixa Econômica Federal – a maior financiadora do país, responsável pela maior parte dos contratos, incluindo o programa Minha Casa Minha Vida;
• Banco do Brasil – com linhas de crédito competitivas para correntistas e não correntistas;
• Bancos privados – como Itaú, Bradesco, Santander e outros, que também oferecem condições atrativas, especialmente para clientes com bom relacionamento.

Antes de escolher o banco, é essencial entender todos os custos envolvidos na compra. O nosso post sobre análise de contrato imobiliário mostra quais cláusulas merecem atenção especial.

Agora que você já sabe o básico sobre o que é financiamento imobiliário, vamos entender como ele funciona na prática — desde a entrada até a última parcela.

Agora que você já sabe o que é financiamento imobiliário, vamos entender como ele funciona na prática. O processo pode ser dividido em alguns pilares principais: entrada, taxa de juros, prazo de pagamento e custo efetivo total (CET). Vamos destrinchar cada um deles.

Entrada: quanto você precisa ter?

O banco não financia 100% do valor do imóvel. Em geral, ele cobre até 80% do valor do imóvel (para imóveis prontos ou usados) e até 90% para imóveis na planta (dependendo da política de cada instituição). O restante é a entrada — que você precisa ter em mãos no momento da compra.

Importante: A entrada não precisa ser necessariamente em dinheiro. Você pode usar o saldo do FGTS para dar entrada (desde que atenda aos requisitos da Caixa) ou até mesmo oferecer um imóvel em permuta, dependendo da negociação.

Taxa de juros: o que mais pesa no bolso

Os juros são o custo do dinheiro que o banco está te emprestando. No financiamento imobiliário, existem dois tipos principais de taxa de juros:

• Taxa fixa: O percentual de juros não muda durante todo o contrato. Você sabe exatamente quanto vai pagar mês a mês. É uma opção para quem prefere previsibilidade.
• Taxa pós-fixada (ou variável): A taxa é atrelada a um índice, como a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA. Nesse caso, o valor da parcela pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo, conforme a variação do índice.

No momento em que escrevo este post, as taxas de juros para financiamento imobiliário no Brasil giram em torno de 9% a 12% ao ano, dependendo do banco, do tipo de imóvel e do perfil do comprador. Mas esses valores mudam frequentemente — por isso, sempre consulte as condições atualizadas com seu banco de confiança.

Prazo de pagamento: quanto tempo para quitar?

O prazo máximo para financiamento imobiliário no Brasil é de até 35 anos, dependendo do banco e da idade do comprador. A regra geral é que a soma da sua idade com o prazo do financiamento não ultrapasse 80 anos. Por exemplo: se você tem 50 anos, o prazo máximo será de 30 anos.

Qual é a melhor escolha? Um prazo mais longo reduz o valor da parcela mensal, mas aumenta o total pago em juros. Um prazo mais curto aumenta a parcela, mas você quita mais rápido. A decisão depende do seu orçamento e do seu planejamento financeiro.

CET: Custo Efetivo Total

O Custo Efetivo Total (CET) é o valor real que você vai pagar pelo financiamento. Ele não inclui apenas os juros, mas também as tarifas bancárias, seguros, taxas de avaliação do imóvel e outras despesas que o banco cobra.

A lei exige que os bancos apresentem o CET de forma clara no contrato. Por isso, sempre compare o CET entre diferentes instituições antes de fechar o negócio. Um banco pode oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas um CET mais alto — o que significa que o custo total do financiamento é maior.

Se você está considerando comprar um imóvel na planta, a entrada pode ser menor, mas os riscos são diferentes. Leia nosso guia Imóveis na planta: vale a pena investir? para entender os prós e contras.

Agora que você já entendeu como funciona o financiamento na prática, vamos ver quem pode financiar e quais são os requisitos básicos exigidos pelos bancos.

Agora que você já sabe como funciona o financiamento imobiliário, é hora de entender quem pode solicitá-lo. A boa notícia é que o financiamento é acessível a um número muito grande de pessoas — desde que atendam a alguns requisitos básicos exigidos pelos bancos.

De forma geral, para financiar um imóvel, você precisa:

• Ter pelo menos 18 anos (ou ser emancipado, com autorização legal);
• Ter renda comprovada — seja como empregado, autônomo, empresário ou aposentado;
• Não estar com o nome negativado em órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa);
• Ter idade compatível com o prazo do financiamento — a regra geral é que a soma da sua idade com o prazo do financiamento não ultrapasse 80 anos (alguns bancos estendem para 85 anos).

Comprovação de renda: como funciona?

A comprovação de renda é um dos pontos mais importantes para o banco. Ela mostra que você tem capacidade de pagar as parcelas do financiamento. Os principais tipos de comprovação são:

• Empregado com carteira assinada: contracheques dos últimos 3 a 6 meses e carteira de trabalho.
• Autônomo ou MEI: extratos bancários, declaração de Imposto de Renda (IRPF), notas fiscais e comprovante de pagamento de impostos.
• Empresário: balanço patrimonial, declaração de IRPF, extratos bancários da pessoa jurídica.
• Aposentado ou pensionista: extrato do INSS ou do órgão pagador.

O que os bancos analisam além da renda?

Além da comprovação de renda, os bancos também avaliam outros fatores para decidir se aprovam ou não o financiamento:

• Comprometimento de renda: O valor da parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda mensal (em média). Se a parcela for maior, o banco pode reduzir o valor financiado ou exigir uma entrada maior.
• Histórico de crédito: Ter um bom relacionamento com o banco (contas em dia, limite de crédito) ajuda na aprovação.
• Documentação do imóvel: O imóvel precisa estar com a documentação regularizada e sem pendências judiciais ou fiscais.

Se você atende a esses requisitos, já pode começar a se preparar para o financiamento. Mas antes de fazer a solicitação, é importante reunir todos os documentos necessários — e é exatamente sobre isso que vamos falar no próximo bloco.

Além da sua documentação, a regularidade do imóvel é fundamental. Saiba mais em Análise de contrato imobiliário e evite surpresas.

Ter a documentação completa e organizada é um dos fatores que mais agiliza a aprovação do seu financiamento. A falta de um único documento pode atrasar todo o processo em dias ou até semanas. Por isso, separei uma lista com todos os documentos exigidos pelos bancos — tanto do comprador quanto do imóvel.

Documentos do comprador

• Documento de identidade (RG) e CPF – cópia simples e autenticada (dependendo do banco).
• Comprovante de residência atualizado – conta de luz, água, telefone ou internet dos últimos 3 meses.
• Certidão de estado civil – certidão de casamento, nascimento ou divórcio (atualizada).
• Comprovante de renda – conforme seu perfil: contracheques, extratos bancários, declaração de IRPF, etc.
• Extrato do FGTS – pode ser usado como parte da entrada ou para amortização.
• Declaração de Imposto de Renda (IRPF) – últimos 2 anos, com recibo de entrega.
• Certidão de quitação eleitoral – comprovante de que está em dia com a Justiça Eleitoral.
• Certidão de quitação militar – para homens maiores de 18 anos.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do imóvel – obtida no Cartório de Registro de Imóveis (com menos de 30 dias).
• Certidão de ônus reais – comprova se o imóvel tem dívidas, penhoras ou outras pendências.
• Certidão negativa de débitos do imóvel – IPTU, condomínio e taxas municipais em dia.
• Certidão de regularidade do imóvel – comprova que a construção está de acordo com a prefeitura.
• Cadastro do imóvel na prefeitura – para imóveis em áreas urbanas.
• Documentos do vendedor – RG, CPF, certidão de casamento e comprovante de quitação do IPTU.

Muitos compradores subestimam a importância da documentação. Se você quer um passo a passo completo, veja o nosso cronograma da compra e venda — ele organiza todas as etapas do processo.

Agora que você já sabe quais documentos reunir, vamos entender como aumentar as chances de aprovação do seu financiamento — com dicas práticas que vão muito além da renda comprovada.

Você já tem a renda, já separou a entrada, já reuniu a documentação… mas ainda assim, o banco pode negar o financiamento? Sim, isso acontece com mais frequência do que se imagina. Mas a boa notícia é que existem várias estratégias para aumentar significativamente suas chances de aprovação.

Com base na minha experiência acompanhando dezenas de clientes em todo o processo de financiamento, separei 7 dicas práticas que funcionam na vida real:

1⃣ Mantenha o nome limpo

Parece óbvio, mas muitos compradores subestimam a importância de não ter dívidas negativadas. O banco consulta o SPC/Serasa e, se houver qualquer restrição, a aprovação é quase automaticamente negada. Se você tem dívidas, quite-as ou negocie antes de solicitar o financiamento.

2⃣ Tenha uma renda estável

Os bancos valorizam estabilidade profissional. Se você é empregado com carteira assinada, ter pelo menos 2 anos no mesmo emprego ou na mesma área de atuação é um grande diferencial. Para autônomos, a estabilidade é medida pela regularidade da movimentação financeira ao longo dos últimos 2 anos.

3⃣ Reduza o comprometimento da renda

O banco não aprova financiamentos cuja parcela comprometa mais de 30% da sua renda mensal. Se você já tem outros financiamentos (carro, educação, etc.), quite-os ou reduza o valor antes de solicitar o financiamento imobiliário.

4⃣ Dê uma entrada maior

Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menor o risco para o banco. Isso aumenta suas chances de aprovação e ainda reduz o valor das parcelas e dos juros totais. Se possível, junte o máximo que puder antes de solicitar o financiamento.

5⃣ Escolha um imóvel com documentação regularizada

O banco só financia imóveis com documentação 100% regular. Se a matrícula tem pendências, se há dívidas de IPTU ou condomínio, ou se o vendedor tem processos judiciais, a aprovação será negada. Por isso, antes de fechar negócio, faça uma análise completa da documentação do imóvel.

6⃣ Use o FGTS a seu favor

O FGTS pode ser usado tanto para a entrada quanto para amortizar parcelas. Se você tem saldo disponível, isso reduz o valor financiado e melhora sua avaliação de crédito. Consulte seu extrato e veja se pode usá-lo para dar uma entrada maior.

7⃣ Simule com diferentes bancos

Cada banco tem sua própria política de crédito. O que um aprova, outro pode negar. Por isso, simule em pelo menos 3 instituições (Caixa, Banco do Brasil e um banco privado) antes de escolher. Você pode fazer isso online ou com a ajuda de um corretor.

Se o imóvel que você quer comprar tem pendências documentais, pode ser necessário um acompanhamento de lançamentos para resolver tudo antes do financiamento.

Com essas dicas, suas chances de aprovação aumentam consideravelmente. Mas você pode ter uma dúvida específica: como funciona o financiamento pela Caixa Econômica Federal? É sobre isso que vamos falar agora.

A Caixa Econômica Federal é a maior financiadora de imóveis do Brasil. Responsável por mais da metade dos contratos de financiamento do país, a Caixa oferece diversas linhas de crédito para diferentes perfis de comprador — desde o programa Minha Casa Minha Vida até opções para quem tem maior poder aquisitivo.

Minha Casa Minha Vida

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o principal programa habitacional do governo federal, voltado para famílias de baixa e média renda. Ele oferece subsídios (descontos) e taxas de juros reduzidas para a compra da casa própria.

As faixas do programa (atualizadas para 2025) são:

• Faixa 1: Renda familiar bruta de até R$ 2.640 (subsídio de até R$ 48.000);
• Faixa 2: Renda familiar bruta de R$ 2.640,01 a R$ 4.400 (subsídio variável);
• Faixa 3: Renda familiar bruta de R$ 4.400,01 a R$ 8.000 (taxas de juros reduzidas).

Pró-cotista

O Pró-cotista é uma linha de financiamento da Caixa para quem não tem saldo no FGTS ou não se enquadra no Minha Casa Minha Vida. As taxas são um pouco mais altas que as do MCMV, mas ainda assim são competitivas em comparação com outros bancos.

Esse modelo é ideal para autônomos, empresários e profissionais liberais que têm renda comprovada, mas não têm vínculo empregatício com FGTS.

Carta de Crédito

A Carta de Crédito é uma modalidade em que a Caixa analisa sua proposta de financiamento e, se aprovada, emite uma carta com o valor liberado para a compra do imóvel. Ela funciona como uma pré-aprovação, o que dá mais poder de negociação na hora de comprar.

Como solicitar o financiamento na Caixa?

O processo é relativamente simples:

• Simulação online: Você pode simular as condições no site da Caixa, preenchendo os dados do imóvel e sua renda;
• Agendamento: Após a simulação, agende uma visita à agência para formalizar a solicitação;
• Entrega da documentação: Leve todos os documentos (do comprador e do imóvel);
• Análise e vistoria: A Caixa analisa a documentação e envia um avaliador para vistoriar o imóvel;
• Aprovação e assinatura: Se tudo estiver correto, você assina o contrato e o valor é liberado.

Se você vai comprar na planta com financiamento da Caixa, é importante saber o que fazer se a obra atrasar. O nosso guia Obra atrasou? Como negociar a multa explica seus direitos e como cobrar.

Você ainda tem dúvidas específicas sobre financiamento? É muito comum. Por isso, no próximo bloco, responderei as 5 perguntas mais frequentes que recebo dos meus clientes.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo dos meus clientes ao longo de todo o processo de financiamento. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Financiar um imóvel pode parecer um processo complicado, mas com as informações certas e um bom planejamento, ele se torna um caminho claro e seguro para a realização do sonho da casa própria. Você aprendeu neste guia:

• O que é financiamento imobiliário e como ele funciona;
• A importância da entrada, das taxas de juros, do prazo e do CET;
• Quem pode financiar e quais documentos são necessários;
• Dicas práticas para aumentar suas chances de aprovação;
• Como funciona o financiamento pela Caixa Econômica Federal;
• As perguntas mais frequentes — com respostas diretas.

Agora, a parte mais importante: a ação. Saber como funciona o financiamento é essencial, mas o próximo passo é seu. Cada pessoa tem um perfil, um orçamento e uma realidade única — e o que funciona para um pode não ser o melhor para você.

Como corretor de imóveis, já acompanhei dezenas de compradores em todas as etapas do financiamento: desde a primeira simulação, passando pela análise documental, até a assinatura do contrato e a entrega das chaves. Meu papel é orientar você com informações claras e honestas, sem pressão, para que você tome a melhor decisão para o seu futuro.

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Dado importante: Em 2025, São Luís foi a 4ª capital com maior valorização imobiliária do Brasil (13,91%), atrás apenas de Salvador, João Pessoa e Vitória. A cidade também tem o 4º maior valor médio de aluguel do país — um indicador claro da força do mercado local. Comprar em São Luís é uma oportunidade, mas exige preparo.

Neste guia, você vai aprender:

• Panorama do mercado imobiliário em São Luís
• Melhores bairros para morar em São Luís
• Como planejar a compra do seu imóvel
• Financiamento imobiliário: o que você precisa saber
• Documentos necessários para comprar um imóvel
• Como visitar e avaliar um imóvel
• Contrato e negociação
• Perguntas frequentes sobre compra de imóvel
• Conclusão: o sonho da casa própria em São Luís está ao seu alcance

Para tomar a melhor decisão na compra do seu imóvel, você precisa entender como está o mercado em São Luís. Os números mostram que a cidade está em um ciclo de alta consistente — o que significa que comprar agora pode ser uma excelente decisão, mas também que é preciso atenção para não pagar acima do valor real.

Valorização dos imóveis

São Luís tem se destacado no cenário nacional com altas expressivas nos últimos anos. Em 2025, a cidade registrou a 4ª maior valorização imobiliária do Brasil:

Ano	Valorização em São Luís	Média nacional	Posição
2025	+13,91%	+6,52%	4ª maior
2024	+8,73%	+7,9%	Acima da média
2023	+5,7%	+4,1%	Acima da média
Fonte: Índice FipeZAP de preços de imóveis anunciados

O que isso significa para você: Os imóveis em São Luís têm se valorizado muito acima da média nacional. Isso significa que comprar agora pode ser uma excelente decisão, pois o imóvel tende a se valorizar nos próximos anos. No entanto, também significa que você precisa pesquisar bem para não pagar um preço inflado.

Preço médio do metro quadrado

Em dezembro de 2025, o preço médio do metro quadrado em São Luís era de R$ 8.617 — um valor que reflete a qualidade de vida, infraestrutura e demanda da cidade.

O que isso significa para você: O preço do m² em São Luís é superior ao de outras capitais do Nordeste, o que reflete a qualidade de vida, infraestrutura e demanda da cidade. Ainda assim, há espaço para valorização, especialmente em bairros que estão em expansão, como Calhau e Jardim Renascença.

Mercado de aluguéis

Se você está considerando alugar o imóvel antes de comprar — ou depois de comprar, para complementar a renda —, o mercado de aluguéis em São Luís é extremamente atrativo:

13,17%

Alta dos aluguéis em 2025

(média nacional: 9,44%)

4º maior

Valor médio de aluguel do país

Entre as capitais brasileiras

R$ 2.316

Preço médio do aluguel

(dezembro/2025)

O que isso significa para você: A alta dos aluguéis em São Luís (13,17% em 2025) superou a média nacional (9,44%) e posiciona a cidade como um dos melhores mercados para locação. Isso é um bom sinal para quem quer comprar para alugar — ou para quem quer ter a opção de locação no futuro.

Por que São Luís está em alta?

• Baixo desemprego: A taxa de desemprego em 5,2% impulsiona a busca por financiamentos e a demanda por imóveis.
• Qualidade de vida: São Luís é uma cidade com boa infraestrutura, serviços e qualidade de vida — fatores que atraem moradores e investidores.
• Preços competitivos: Apesar da valorização, o preço do m² em São Luís ainda é competitivo em relação a outras capitais do Nordeste.
• Valorização consistente: São Luís tem registrado valorizações acima da média nacional nos últimos anos — uma tendência que deve continuar.

Agora que você já conhece o panorama geral do mercado imobiliário em São Luís, vamos entender quais são os melhores bairros para morar — e por que cada um deles oferece vantagens diferentes.

A escolha do bairro é uma das decisões mais importantes na compra de um imóvel. O bairro vai definir não apenas o valor do imóvel, mas também sua qualidade de vida, segurança, acesso a serviços e potencial de valorização.

Em São Luís, alguns bairros se destacam pela infraestrutura, localização e qualidade de vida. Três deles estão entre os 50 bairros mais caros do Brasil — um indicador claro da valorização da cidade.

Os 3 bairros mais caros de São Luís

Segundo o Índice FipeZAP, que monitora os preços médios de imóveis residenciais em 56 cidades brasileiras, três bairros de São Luís estão entre os 50 mais caros do país:

Bairro	Posição no Brasil	Preço médio do m²	Perfil
Ponta d’Areia	27º	R$ 13.100	Litorâneo / Alto padrão
São Marcos	31º	R$ 12.379	Nobre / Residencial
Ponta do Farol	39º	R$ 12.379	Litorâneo / Alto padrão
Fonte: Índice FipeZAP 2025

O que isso significa para você: Bairros litorâneos como Ponta d’Areia, São Marcos e Ponta do Farol concentram os imóveis de maior valor de São Luís. São áreas com alta demanda, boa infraestrutura e valorização consistente — ideais para quem busca qualidade de vida e imóveis de alto padrão, mas exigem maior poder aquisitivo.

Bairros com boa relação custo-benefício

Além dos bairros de alto padrão, São Luís tem outras regiões que oferecem excelente qualidade de vida por um custo mais acessível. Estas são as áreas mais procuradas por famílias que buscam equilíbrio entre preço, localização e infraestrutura:

Bairro	Preço médio do m²	Perfil	Vantagens
Renascença	R$ 7.000 a R$ 9.000	Comercial / Prático	Boa infraestrutura, comércio forte, localização central
Cohama	R$ 5.500 a R$ 7.500	Familiar / Tradicional	Bairro tradicional, boa infraestrutura, alta demanda familiar
Calhau / CAM	R$ 6.000 a R$ 8.500	Expansão / Serviços	Em expansão, muitos lançamentos, potencial de valorização
Jardim Renascença	R$ 6.500 a R$ 9.000	Valorização / Residencial	Alto potencial de valorização, tranquilidade, espaço
Valores aproximados para 2026. Consulte dados atualizados para cada imóvel específico.

Análise detalhada dos principais bairros

Para uma análise ainda mais detalhada, confira o guia completo de bairros de São Luís que publicamos em nosso blog.

Agora que você já conhece os melhores bairros para morar, vamos entender como planejar a compra do seu imóvel — desde o orçamento até a entrada e os custos extras.

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. E, como em qualquer decisão financeira de grande porte, o planejamento é o que separa uma compra tranquila de uma cheia de sustos e surpresas.

Antes de sair para visitar imóveis ou pesquisar financiamentos, você precisa saber exatamente quanto pode gastar — e quais são os custos envolvidos além do valor do imóvel. Vamos entender cada passo do planejamento:

Passo 1: Defina seu orçamento

Antes de qualquer coisa, você precisa saber qual o valor máximo que pode pagar por um imóvel. A regra recomendada pelos especialistas é que a parcela do financiamento não comprometa mais de 30% da sua renda mensal.

• Calcule sua renda mensal (incluindo salário, bônus, renda extra, etc.).
• Multiplique por 0,3 (30%) — esse é o valor máximo da parcela que você pode pagar.
• Use um simulador de financiamento para descobrir qual o valor do imóvel compatível com essa parcela.

Passo 2: Separe os custos obrigatórios

O valor do imóvel é apenas o começo. Existem custos extras que você precisa ter em mãos antes da assinatura do contrato. Em 2026, os principais custos são:

Custo	Valor estimado	Exemplo (R$ 300.000)
Entrada (20%)	20% do valor do imóvel	R$ 60.000
ITBI (2%)	2% do valor do imóvel	R$ 6.000
Custas cartorárias	R$ 3.500 a R$ 8.000	R$ 4.000
Taxa de avaliação (banco)	R$ 800 a R$ 2.000	R$ 1.200
Seguro habitacional	R$ 500 a R$ 1.500/ano	R$ 800
Total de custos obrigatórios: ~ R$ 72.000 (para um imóvel de R$ 300.000)

Atenção: Além desses custos, considere reformas, móveis e mudança — que podem representar de 5% a 10% adicionais do valor do imóvel. Para uma compra de R$ 300.000, isso significa R$ 15.000 a R$ 30.000 extras.

Passo 3: Faça uma simulação de financiamento

Antes de fazer qualquer oferta, simule o financiamento em diferentes bancos. A simulação vai te mostrar:

• Valor da parcela: Qual será o custo mensal do financiamento.
• Taxa de juros: Qual o custo do dinheiro ao longo do contrato.
• CET (Custo Efetivo Total): O custo real do financiamento, incluindo todas as tarifas.
• Prazo: Em quantos anos você vai quitar o imóvel.

Dica: Simule em pelo menos 3 bancos (Caixa, Banco do Brasil e um banco privado) para comparar as condições. A diferença de 0,5% na taxa de juros pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do financiamento. Leia o guia completo sobre financiamento imobiliário para entender todos os detalhes.

Passo 4: Conte com um corretor experiente

O corretor de imóveis é o seu principal aliado na compra do imóvel. Ele não apenas mostra imóveis, mas também:

• Orienta sobre custos e documentação;
• Negocia o preço e as condições com o vendedor;
• Acompanha todo o processo — da visita à assinatura do contrato;
• Identifica riscos na documentação e no imóvel;
• Oferece segurança jurídica — especialmente se tiver formação em Direito.

Com o planejamento feito, você já tem uma base sólida para iniciar a busca pelo imóvel. No próximo bloco, vamos entender como funciona o financiamento imobiliário em 2026 — e quais são as melhores opções para você.

Agora que você já sabe como planejar a compra, vamos entender como funciona o financiamento imobiliário em 2026 — e quais são as melhores opções para você.

O financiamento imobiliário é o caminho mais comum para a compra da casa própria — e, para a maioria dos compradores, é a única forma de realizar esse sonho. Em 2026, as regras ficaram mais acessíveis para muitos perfis, mas é essencial entender como funciona e quais são as melhores opções para o seu caso.

Se você quer financiar seu imóvel, veja abaixo as informações essenciais para tomar a melhor decisão:

Regras atuais do financiamento em 2026

Bancos e taxas de juros (junho/2026)

A Caixa Econômica Federal lidera com a menor taxa de balcão em junho de 2026, seguida por outros bancos. Confira as principais opções para financiamento no SFH (imóveis de até R$ 2,25 milhões):

Banco	Taxa (a.a. + TR)	Perfil ideal
Caixa	11,19%	Menor custo geral
BRB	11,36%	Servidores públicos
Itaú	11,60%	Agilidade / Digital
Santander	11,69%	Composição de renda
Bradesco	11,70%	Correntistas antigos
Banco do Brasil	12,00%	Agronegócio / Correntistas
Taxas sujeitas a análise de crédito e relacionamento bancário. Fonte: LARYA Market Intelligence (junho/2026).

Dica: Simule em pelo menos 3 bancos e compare não apenas a taxa de juros, mas também o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as tarifas e seguros.

Minha Casa Minha Vida – uma excelente alternativa

Se você se enquadra nas faixas do Minha Casa Minha Vida, as condições são muito melhores do que as do mercado convencional. Em 2026, o programa foi ampliado:

• Faixa 3: Renda de até R$ 9.600 — imóveis de até R$ 400 mil — taxas de 6,5% a 7,66% ao ano.
• Faixa 4 (Classe Média): Renda de até R$ 13.000 — imóveis de até R$ 600 mil — taxas de até 10% ao ano.

Vale a pena conferir se você tem direito — o MCMV pode ser a melhor opção para a compra do seu imóvel. Leia o post sobre quem tem direito ao MCMV em 2026 para mais detalhes.

Dicas para aumentar suas chances de aprovação

• Mantenha o nome limpo: O banco consulta o SPC/Serasa. Se houver restrições, a aprovação será negada.
• Tenha renda comprovada e estável: O banco valoriza estabilidade profissional e renda consistente.
• Organize a documentação com antecedência: A falta de documentos é uma das principais causas de atraso.
• Simule em diferentes bancos: Cada banco tem critérios próprios — o que um nega, outro pode aprovar.
• Use o FGTS a seu favor: O FGTS reduz o valor financiado e melhora sua avaliação de crédito.
• Ative o Cadastro Positivo: Isso pode aumentar sua pontuação de crédito em até 100 pontos.

Se você quer entender ainda mais sobre o financiamento, leia o guia completo financiamento imobiliário: como funciona e o que você precisa saber.

Agora que você já sabe como funciona o financiamento, é hora de entender quais documentos são necessários para comprar um imóvel — e como evitar problemas com a documentação.

A documentação é uma das etapas mais importantes e, infelizmente, uma das mais negligenciadas pelos compradores. A falta de um único documento pode atrasar o processo em semanas, inviabilizar o financiamento ou até mesmo gerar dívidas que você não esperava.

Para evitar problemas, organize todos os documentos com antecedência e verifique a documentação do imóvel antes de assinar qualquer contrato. Vamos listar o que você precisa:

Documentos do comprador

Estes são os documentos que você precisa apresentar ao banco e ao cartório:

Documentos do imóvel

Estes documentos são ainda mais críticos. O banco só aprova o financiamento se o imóvel estiver 100% regular. Exija cada um deles do vendedor:

Dica: Organize todos os seus documentos antes de iniciar a busca pelo imóvel. Ter a documentação pronta agiliza o processo e mostra ao banco que você é um comprador preparado.

O que fazer se a documentação estiver irregular?

• Peça ao vendedor para regularizar: O vendedor é responsável pela documentação do imóvel. Exija que ele resolva as pendências antes da assinatura do contrato.
• Não assuma o custo: Em geral, o vendedor deve arcar com os custos de regularização. Se ele se recusar, reconsidere a compra.
• Consulte um profissional: Se você estiver em dúvida sobre a documentação, peça ajuda a um corretor experiente ou a um advogado. Saiba mais sobre análise de contrato.

Agora que você já sabe quais documentos são necessários, vamos entender como visitar e avaliar um imóvel — o que observar, o que perguntar e como identificar problemas antes de fechar negócio.

A visita ao imóvel é uma das etapas mais emocionantes do processo de compra — e também uma das que exigem mais atenção. É nesse momento que você vai ver com seus próprios olhos o que as fotos não mostram, sentir o ambiente e identificar problemas que podem passar despercebidos.

Para aproveitar ao máximo a visita e não perder nenhum detalhe importante, siga este roteiro prático:

O que observar durante a visita

O que perguntar ao corretor ou vendedor

Há quanto tempo o imóvel está à venda?

Quando foi feita a última reforma?

Há infiltrações ou problemas estruturais?

A matrícula está atualizada (menos de 30 dias)?

Qual o valor do IPTU e condomínio?

As vagas de garagem estão registradas na matrícula?

Dicas práticas para uma visita produtiva

• Visite o imóvel em diferentes horários: De manhã, à tarde e à noite, e também em dias de semana e fins de semana. O que parece tranquilo durante o dia pode ser barulhento à noite.
• Converse com vizinhos: O porteiro e os vizinhos são fontes valiosas de informação sobre o condomínio, a segurança e a vizinhança.
• Fotografe cada cômodo: As fotos vão te ajudar a comparar imóveis depois da visita e a lembrar de detalhes que podem passar despercebidos.
• Leve uma trena: Confira as metragens anunciadas — muitas vezes, a planta é otimista demais.
• Leve um checklist de perguntas: Não confie na memória. Leve as perguntas por escrito e anote as respostas.
• Não se deixe levar pela emoção: A decoração pode encantar, mas você está comprando a estrutura, não os móveis.

Para saber exatamente o que perguntar ao corretor, leia o guia completo sobre o que perguntar ao corretor antes de visitar um imóvel.

Depois de visitar e avaliar o imóvel, chega o momento de negociar e analisar o contrato — a etapa final antes de fechar o negócio.

A visita ao imóvel é uma das etapas mais emocionantes do processo de compra — e também uma das que exigem mais atenção. É nesse momento que você vai ver com seus próprios olhos o que as fotos não mostram, sentir o ambiente e identificar problemas que podem passar despercebidos.

Para aproveitar ao máximo a visita e não perder nenhum detalhe importante, siga este roteiro prático:

O que observar durante a visita

O que perguntar ao corretor ou vendedor

Há quanto tempo o imóvel está à venda?

Quando foi feita a última reforma?

Há infiltrações ou problemas estruturais?

A matrícula está atualizada (menos de 30 dias)?

Qual o valor do IPTU e condomínio?

As vagas de garagem estão registradas na matrícula?

Dicas práticas para uma visita produtiva

• Visite o imóvel em diferentes horários: De manhã, à tarde e à noite, e também em dias de semana e fins de semana. O que parece tranquilo durante o dia pode ser barulhento à noite.
• Converse com vizinhos: O porteiro e os vizinhos são fontes valiosas de informação sobre o condomínio, a segurança e a vizinhança.
• Fotografe cada cômodo: As fotos vão te ajudar a comparar imóveis depois da visita e a lembrar de detalhes que podem passar despercebidos.
• Leve uma trena: Confira as metragens anunciadas — muitas vezes, a planta é otimista demais.
• Leve um checklist de perguntas: Não confie na memória. Leve as perguntas por escrito e anote as respostas.
• Não se deixe levar pela emoção: A decoração pode encantar, mas você está comprando a estrutura, não os móveis.

Para saber exatamente o que perguntar ao corretor, leia o guia completo sobre o que perguntar ao corretor antes de visitar um imóvel.

Depois de visitar e avaliar o imóvel, chega o momento de negociar e analisar o contrato — a etapa final antes de fechar o negócio.

Você encontrou o imóvel ideal, visitou, avaliou e está pronto para fazer uma oferta. Agora vem a etapa que muitos compradores temem: a negociação e a análise do contrato. Essas duas etapas são cruciais para garantir que você faça um bom negócio e não seja pego de surpresa por cláusulas desfavoráveis.

Vamos entender como negociar com segurança e quais cláusulas essenciais você precisa revisar no contrato antes de assinar.

Dicas para negociar com segurança

• Pesquise o preço de imóveis semelhantes: Antes de fazer uma oferta, consulte portais imobiliários e veja o preço de imóveis parecidos na mesma região. Use esses dados como base para sua oferta.
• Use dados do mercado como argumento: Chegue na negociação com números — valor do metro quadrado, imóveis semelhantes vendidos recentemente, tempo de mercado do imóvel.
• Não tenha medo de fazer uma oferta abaixo do pedido: O preço anunciado é o ponto de partida. O valor real de venda costuma ser 5% a 10% menor do que o preço pedido.
• Imóveis há mais tempo no mercado têm maior margem: Se o imóvel está à venda há mais de 6 meses, o vendedor pode estar mais aberto a negociações.
• Conheça a motivação do vendedor: Se o vendedor está com pressa (mudança, problemas financeiros), há mais espaço para negociar um preço melhor.
• Tenha um limite claro: Antes de começar a negociar, defina o valor máximo que você está disposto a pagar — e não ultrapasse esse limite.

Cláusulas essenciais do contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é o documento que formaliza o negócio e define seus direitos e obrigações. Antes de assinar, verifique cada uma das cláusulas abaixo:

Cláusula	O que verificar
1. Identificação das partes	Nome completo, RG, CPF, estado civil e regime de bens de comprador e vendedor.
2. Descrição do imóvel	Endereço completo, metragem, matrícula, número de registro, confrontações.
3. Preço e forma de pagamento	Valor total, valor do sinal, número de parcelas, vencimento, forma de correção.
4. Condição resolutiva	Previsão de devolução do sinal se o financiamento não for aprovado. Essencial!
5. Devolução do sinal (arras)	Em caso de desistência, o que acontece com o valor pago (perda ou devolução).
6. Prazo de entrega e posse	Data prevista para a entrega das chaves e da posse do imóvel.
7. Multas e penalidades	Multa em caso de atraso no pagamento ou descumprimento de prazos.
8. Responsabilidades do vendedor	Garantia de que o imóvel está livre de débitos e ônus.
Leia o post completo sobre análise de contrato imobiliário para mais detalhes.

Cláusulas abusivas: o que evitar

• Multa excessiva: Multa acima de 10% sobre o valor do imóvel por atraso no pagamento ou desistência.
• Devolução zero do sinal: Contrato que prevê que, em caso de desistência, você não recebe nada.
• Reajuste sem limite: Cláusula que permite reajustes ilimitados (sem teto) — especialmente em imóveis na planta.
• Renúncia de direitos: Cláusula que faz você abrir mão de direitos legais.
• Transferência de encargos: Cláusula que transfere para o comprador custos que seriam do vendedor (ex: ITBI, comissão de corretagem).

O papel do corretor na negociação

Um corretor experiente é seu maior aliado na negociação. Ele não apenas mostra imóveis, mas também:

• Orienta sobre o preço justo com base em dados de mercado;
• Intermedeia a negociação entre comprador e vendedor, mantendo a relação profissional;
• Analisa o contrato e identifica cláusulas abusivas;
• Acompanha todo o processo — da oferta à assinatura;
• Oferece segurança jurídica (ainda mais se tiver formação em Direito).

Para saber exatamente o que perguntar antes de comprar, leia o post sobre 20 perguntas essenciais para fazer antes de comprar um imóvel.

Agora que você já sabe como negociar e analisar o contrato, vamos responder às perguntas mais frequentes sobre a compra de um imóvel em São Luís.

Para finalizar, separei as 5 perguntas mais frequentes que recebo de compradores sobre a compra de imóveis em São Luís. Se você tem uma dúvida que não está aqui, fique à vontade para entrar em contato — terei prazer em ajudar.

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos da vida — e também um dos mais gratificantes. É a realização de um sonho, a conquista de um espaço que é totalmente seu, onde você vai construir memórias, criar raízes e planejar o futuro.

Ao longo deste guia, você aprendeu:

• O panorama do mercado imobiliário em São Luís — com dados de valorização (13,91% em 2025), preço do m² (R$ 8.617) e alta de aluguéis (13,17%);
• Os melhores bairros para morar — Ponta d’Areia, São Marcos, Renascença, Cohama, Calhau, Jardim Renascença;
• Como planejar a compra — orçamento, entrada, custos extras e simulação de financiamento;
• Como funciona o financiamento imobiliário em 2026 — com taxas a partir de 11,19% + TR e o MCMV ampliado;
• Quais documentos são necessários para comprar um imóvel — tanto do comprador quanto do imóvel;
• Como visitar e avaliar um imóvel — o que observar, o que perguntar e dicas práticas;
• Como negociar e analisar o contrato — cláusulas essenciais e o que evitar.

Agora, a parte mais importante: a ação. Saber como comprar um imóvel é essencial, mas o próximo passo é seu. Cada pessoa tem um perfil, um orçamento e uma realidade única — e o que funciona para um pode não ser o melhor para você.

Como corretor de imóveis com formação em Direito, já acompanhei dezenas de compradores em todas as etapas — desde a primeira visita até a entrega das chaves. Meu papel é orientar você com informações claras e honestas, sem pressão, para que você tome a melhor decisão para o seu futuro.

Leia também da série “Guias para Compradores”:

• Como comprar meu primeiro imóvel: guia completo para iniciantes
• Comprar imóvel usado ou na planta: qual é a melhor opção?
• O que perguntar ao corretor antes de visitar um imóvel?
• 20 perguntas essenciais para fazer antes de comprar um imóvel
• Erros comuns de quem compra o primeiro imóvel

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