Distrato na compra de imóvel: como funciona a devolução do dinheiro? Guia completo para saber seus direitos
Entenda o que é o distrato, quando você pode pedir, como calcular a devolução e quais são seus direitos segundo a Lei 13.786/2018
Saiba como funciona o distrato na compra de imóvel, quanto você tem direito de receber, prazos, multas e como agir se a construtora se recusar a devolver o dinheiro.
Distrato na compra de imóvel: você sabe como funciona a devolução do dinheiro? Entenda seus direitos, os prazos, as multas e como agir para recuperar o que é seu por direito.
Você comprou um imóvel na planta, fez planos, pagou parcelas durante meses — ou até anos. Mas a vida mudou. As parcelas ficaram pesadas, o prazo de entrega atrasou, ou simplesmente você se arrependeu. Agora, a pergunta que não quer calar: como pedir o distrato e receber o dinheiro de volta?
O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda. E, ao contrário do que muitos pensam, não significa perder tudo o que você pagou. A Lei 13.786/2018 — conhecida como a Lei do Distrato — trouxe regras claras sobre a devolução dos valores pagos, protegendo tanto o comprador quanto a construtora.
O problema é que muitas construtoras se aproveitam do desconhecimento dos compradores para oferecer valores muito abaixo do que realmente devem — ou até se recusam a devolver o dinheiro. E o comprador, sem informação, acaba aceitando o que a construtora impõe, com medo de perder tudo.
📌 Dado importante: A Lei 13.786/2018 estabelece que, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor já pago a título de multa compensatória — e até 50% da comissão de corretagem destacada no contrato. Mas tudo o que foi pago além disso deve ser devolvido. Muitos compradores não sabem disso e aceitam devoluções muito menores do que têm direito.
Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre o distrato na compra de imóvel:
- O que é o distrato e como ele funciona na prática;
- O que diz a Lei 13.786/2018 e quais são seus direitos;
- Quando você pode pedir o distrato — e em quais situações;
- Como funciona a devolução do dinheiro e quais descontos são permitidos;
- Como calcular exatamente o valor que você deve receber de volta;
- Quais multas podem ser cobradas e se elas são legais;
- O que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro.
Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para negociar o distrato com a construtora — e vai saber exatamente quanto dinheiro tem direito de receber. Vamos juntos?
📌 Neste guia, você vai aprender:
- ❓ O que é distrato na compra de imóvel?
- ⚖️ O que diz a Lei 13.786/2018 sobre o distrato?
- 📋 Quando posso pedir o distrato?
- 💰 Como funciona a devolução do dinheiro?
- 📉 Como calcular o valor a ser devolvido?
- ⚠️ Quais multas podem ser cobradas?
- 🛑 O que fazer se a construtora se recusar a devolver?
- ❓ Perguntas frequentes sobre distrato
❓ O que é distrato na compra de imóvel?
O distrato — também chamado de rescisão contratual — é o ato de cancelar o contrato de compra e venda de um imóvel antes da sua conclusão. Na prática, é a formalização da desistência da compra, seja por vontade do comprador, da construtora, ou por acordo entre ambas as partes.
No mercado imobiliário, o distrato é mais comum em compras de imóveis na planta, porque o contrato se estende por anos e muitas circunstâncias podem mudar ao longo do caminho — desde problemas financeiros do comprador até atrasos na entrega por parte da construtora.
🔍 Distrato x Rescisão: qual a diferença?
Embora muitas pessoas usem os termos como sinônimos, há uma diferença sutil mas importante:
Distrato
É o rompimento consensual do contrato, ou seja, quando comprador e construtora concordam em encerrar a relação. Geralmente envolve uma negociação sobre os valores a serem devolvidos.
Rescisão
É o rompimento unilateral do contrato, quando uma das partes descumpre suas obrigações e a outra decide encerrar o acordo, geralmente com direito a indenização.
💡 Dica de corretor: O termo “distrato” é o mais usado no dia a dia do mercado imobiliário, mesmo quando o rompimento é unilateral. O importante é saber que você tem direitos independentemente de qual termo seja usado. A lei protege o comprador, mas é preciso conhecer as regras para não ser prejudicado.
🏠 Como funciona o distrato na prática?
O processo geralmente segue estes passos:
- Manifestação da vontade: O comprador (ou a construtora) comunica oficialmente que deseja cancelar o contrato.
- Negociação: As partes discutem os termos do distrato, principalmente o valor a ser devolvido e os descontos aplicáveis (multa, corretagem, etc.).
- Formalização: O distrato é registrado em um termo de distrato — um documento que formaliza o cancelamento e estabelece as condições acordadas.
- Cumprimento: A construtora devolve o dinheiro ao comprador (ou, se o distrato for por iniciativa da construtora, ela pode pagar multa ao comprador).
⚠️ Atenção: Muitos compradores assinam o termo de distrato sem entender os descontos que estão sendo aplicados. Depois que o documento é assinado, é muito difícil reverter. Por isso, nunca assine um distrato sem antes saber exatamente quanto você tem direito de receber.
Agora que você já sabe o que é o distrato e como ele funciona na prática, vamos entender o que a Lei 13.786/2018 estabelece sobre esse processo — e como ela protege os seus direitos.
⚖️ O que diz a Lei 13.786/2018 sobre o distrato?
Até 2018, o distrato na compra de imóveis era uma terra sem lei — cada construtora aplicava as regras que queria, e muitos compradores acabavam perdendo quase todo o dinheiro investido. Isso mudou com a Lei 13.786/2018, sancionada em 27 de dezembro de 2018, que trouxe regras claras e limites objetivos para a devolução dos valores pagos.
A lei se aplica a contratos de compra e venda de imóveis na planta — ou seja, aqueles em que o imóvel ainda será construído. Ela equilibra os direitos do comprador e da construtora, mas favorece a transparência e a proteção do consumidor.
📋 Principais pontos da Lei 13.786/2018
Devolução de todos os valores pagos
O comprador tem direito à devolução de todos os valores já pagos — entrada, parcelas, INCC, etc. A construtora não pode ficar com o dinheiro sem justificativa legal.
Descontos permitidos (somente se destacados)
A lei permite apenas dois descontos, e somente se estiverem expressamente destacados no contrato:
- Multa compensatória: até 25% do valor já pago (se o distrato for por iniciativa do comprador).
- Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato.
Prazo para devolução
A construtora tem até 30 dias para devolver os valores, contados a partir do pedido formal de distrato feito pelo comprador. Se não cumprir, pode haver multa e correção monetária.
Distrato por culpa da construtora
Se o distrato for motivado por descumprimento da construtora (ex: atraso na entrega, vícios construtivos), o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, sem descontos, além de poder cobrar indenização por danos materiais e morais.
Cláusulas abusivas são nulas
Qualquer cláusula contratual que imponha descontos além do permitido pela lei, ou que crie obstáculos injustos para o distrato, pode ser declarada nula pelo Judiciário — e o consumidor pode pedir a devolução integral.
📌 Importante: A Lei 13.786/2018 não se aplica automaticamente a todos os contratos. Ela vale para contratos firmados após 27 de dezembro de 2018. Contratos anteriores podem estar sujeitos a outras regras (ex: Código de Defesa do Consumidor). Verifique a data do seu contrato.
⚠️ Atenção: Muitas construtoras oferecem valores abaixo do devido na esperança de que o comprador, sem conhecimento da lei, aceite o que for oferecido. Você não é obrigado a aceitar a primeira oferta. Calcule o que é devido antes de assinar qualquer documento.
💡 Dica de corretor: Se o seu contrato é anterior à lei, a devolução pode ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que também protege o comprador — especialmente contra cláusulas abusivas. Nesses casos, o percentual de retenção costuma ser menor que o da lei. Consulte um advogado especializado para saber qual regra se aplica ao seu caso.
Agora que você já sabe o que a lei estabelece, vamos entender quando você pode pedir o distrato — e em quais situações a lei permite ou incentiva o cancelamento.
📋 Quando posso pedir o distrato?
O distrato não pode ser pedido a qualquer momento ou por qualquer motivo — mas, na prática, a lei e o Código de Defesa do Consumidor garantem ao comprador diversas situações em que o cancelamento é permitido. O importante é saber quando você tem esse direito e como usá-lo sem ser prejudicado.
Abaixo, os principais motivos que justificam o pedido de distrato:
Direito de arrependimento (7 dias)
O Código de Defesa do Consumidor (art. 49) garante ao comprador o direito de desistir da compra em até 7 dias a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel, quando a compra for feita fora do estabelecimento comercial (ex: por telefone, internet, stand de vendas, feira). Nesse caso, a devolução é integral, sem qualquer desconto.
Atraso na entrega da obra
Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual (considerando o período de prorrogação previsto no contrato), o comprador pode pedir o distrato sem pagar multa — e ainda pode cobrar indenização pelos danos causados. Isso porque a construtora descumpriu sua obrigação.
Vícios construtivos ou qualidade inferior
Se o imóvel entregue tem problemas estruturais, infiltrações, acabamento inferior ao prometido ou qualquer vício que comprometa sua habitabilidade ou valor, o comprador pode pedir o distrato por descumprimento contratual — também sem multa e com direito a indenização.
Dificuldade financeira do comprador
A vida muda. Perda de emprego, redução de renda, imprevistos médicos — se o comprador não tem mais condições de arcar com as parcelas, pode pedir o distrato. Nesse caso, a multa de até 25% sobre o valor pago se aplica (assim como os demais descontos permitidos pela Lei 13.786/2018).
Acordo entre as partes
Comprador e construtora podem concordar em distratar por qualquer motivo, desde que as condições sejam justas para ambos. Nesse caso, os descontos e prazos são negociados livremente — mas a lei estabelece um limite para evitar abusos.
Cláusulas contratuais abusivas
Se o contrato contém cláusulas abusivas — como multas excessivas, descontos injustificados ou prazo de devolução inviável — o comprador pode pedir a revisão judicial e até o distrato com devolução integral do que pagou, pois essas cláusulas podem ser declaradas nulas pelo Judiciário.
📌 Importante: A multa de 25% e a retenção da corretagem (até 50%) só são aplicáveis quando o distrato é por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora. Se a construtora descumpriu o contrato, esses descontos não se aplicam — você tem direito à devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente.
⚠️ Atenção: Muitos compradores desistem do distrato porque acreditam que vão perder todo o dinheiro. Isso é falso. Mesmo em caso de desistência por sua conta, você tem direito a receber de volta a maior parte do que pagou — exceto os descontos legais. Não abra mão do que é seu.
💡 Dica de corretor: Se você está em dúvida se tem direito ao distrato, faça uma análise do seu contrato e das circunstâncias. Muitas vezes, o que parece ser uma desistência simples tem fundamento jurídico para ser tratada como descumprimento da construtora — o que muda completamente as regras da devolução. Consulte um advogado especializado antes de tomar qualquer decisão.
Agora que você já sabe quando pode pedir o distrato, vamos entender como funciona a devolução do dinheiro — e quais valores você pode esperar receber.
💰 Como funciona a devolução do dinheiro?
A devolução do dinheiro no distrato não é automática e não é simples — mas segue regras claras estabelecidas pela Lei 13.786/2018. O valor que você vai receber de volta depende de vários fatores: o que você já pagou, se a construtora cumpriu ou não o contrato, e quais descontos são legalmente permitidos.
Abaixo, um passo a passo detalhado para entender exatamente como funciona a devolução e quanto você pode esperar receber:
Some tudo o que você já pagou
O primeiro passo é levantar todos os valores já desembolsados:
- Entrada (sinal) — o valor pago no ato da compra;
- Parcelas mensais — todas as parcelas pagas até o momento;
- INCC — o reajuste aplicado sobre as parcelas;
- Outros custos — taxas de corretagem, comissões, etc. (se destacados no contrato).
Esse valor é a base de cálculo da devolução — é sobre ele que os descontos serão aplicados.
Verifique os descontos permitidos
A lei permite apenas dois descontos, e somente se estiverem expressos no contrato:
- Multa compensatória: até 25% sobre o total pago (se o distrato for por iniciativa do comprador);
- Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato (se houver cláusula específica).
Atenção: Se esses valores não estiverem claramente destacados no contrato, a construtora não pode cobrá-los.
Calcule o valor a ser devolvido
A fórmula básica é:
Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (50% do valor destacado)
Se o distrato for por culpa da construtora (ex: atraso na entrega), os descontos não se aplicam — você recebe 100% do que pagou.
📊 Exemplo prático: simulação de devolução
Situação:
Comprador pagou R$ 100.000,00 em um imóvel na planta. Distrato por iniciativa do comprador. Contrato destaca:
- Multa compensatória: 25%
- Comissão de corretagem: R$ 5.000,00 (destacada)
Cálculo:
- Total pago: R$ 100.000,00
- Multa (25%): R$ 25.000,00
- Corretagem (50% de R$ 5.000,00): R$ 2.500,00
- Total de descontos: R$ 27.500,00
- Valor a receber: R$ 72.500,00
Ou seja: o comprador recebe 72,5% do que pagou. Perde 25% de multa + 2,5% de corretagem. Não perde todo o dinheiro.
Prazo para devolução
A Lei 13.786/2018 determina que a construtora tem até 30 dias para devolver os valores, contados a partir do pedido formal de distrato. Se ela não cumprir o prazo, pode ser aplicada multa e correção monetária.
📌 Importante: A devolução deve ser feita em dinheiro — a construtora não pode oferecer outro imóvel ou produtos em troca sem a sua concordância. Você tem direito a receber o dinheiro de volta.
⚠️ Atenção: Muitas construtoras oferecem prazos maiores ou parcelam a devolução sem base legal. A lei é clara: 30 dias, em dinheiro, de uma só vez. Se a construtora insistir em outras condições, você pode recorrer ao Judiciário para garantir seus direitos.
💡 Dica de corretor: Antes de aceitar qualquer proposta de devolução, faça o cálculo sozinho — ou com ajuda de um profissional — para saber exatamente quanto você tem direito. Muitas construtoras contam com o desconhecimento do comprador para reduzir o valor da devolução. Não assine o termo de distrato sem antes conferir os números.
Agora que você já sabe como funciona a devolução, vamos a um passo a passo ainda mais detalhado: como calcular exatamente o valor que você deve receber — com uma fórmula prática e exemplos.
📉 Como calcular o valor a ser devolvido?
Calcular o valor da devolução no distrato não é complicado, mas exige atenção a cada detalhe do contrato e dos valores pagos. A Lei 13.786/2018 estabelece uma fórmula simples, mas muitos compradores erram por falta de informação ou por não saberem quais descontos são realmente legais.
Abaixo, um passo a passo prático para você calcular exatamente quanto deve receber — e não aceitar menos do que a lei garante:
Levante todos os pagamentos feitos
Pegue todos os comprovantes, extratos e boletos e sone tudo o que você já pagou:
- Valor da entrada (sinal) — o pagamento inicial;
- Todas as parcelas mensais — até a data do pedido de distrato;
- INCC — os reajustes aplicados sobre as parcelas;
- Taxa de corretagem — se tiver sido paga à parte e estiver destacada;
- Outros custos — como taxas administrativas, se houver.
Esse total é a sua base de cálculo para a devolução.
Identifique a causa do distrato
Essa é a etapa mais importante:
- Se o distrato for por iniciativa do comprador (desistência, dificuldade financeira), os descontos legais se aplicam;
- Se for por descumprimento da construtora (atraso na entrega, vícios construtivos), não há desconto — você recebe o valor integral.
Verifique os descontos permitidos no contrato
A lei permite apenas dois descontos, e somente se estiverem expressamente destacados no contrato:
- Multa compensatória: até 25% do total pago (se o distrato for por iniciativa do comprador);
- Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato.
Se esses valores não estiverem no contrato, a construtora não pode cobrá-los.
Aplique a fórmula de cálculo
Com os dados em mãos, aplique a fórmula:
Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (50% do valor destacado)
Se a construtora descumpriu o contrato, a fórmula é diferente:
Valor a receber = Total pago + Correção monetária + Multa da construtora + Indenização (se cabível)
📊 Exemplo prático: cálculo passo a passo
Dados do contrato:
- Valor do imóvel: R$ 300.000,00
- Entrada: R$ 60.000,00
- Parcelas pagas: 20 parcelas de R$ 1.500,00 = R$ 30.000,00
- INCC acumulado: R$ 3.000,00
- Comissão de corretagem destacada: R$ 6.000,00
Cálculo do total pago:
R$ 60.000,00 + R$ 30.000,00 + R$ 3.000,00 = R$ 93.000,00
Aplicando os descontos (distrato por iniciativa do comprador):
- Multa (25% de R$ 93.000,00): R$ 23.250,00
- Corretagem (50% de R$ 6.000,00): R$ 3.000,00
- Total de descontos: R$ 26.250,00
✅ Valor a receber:
R$ 93.000,00 − R$ 26.250,00 = R$ 66.750,00
O comprador recebe 71,77% do total pago.
🔴 Se a construtora tiver descumprido o contrato (ex: atraso na entrega):
Valor a receber = R$ 93.000,00 + correção monetária + indenização
Nesse caso, não há desconto — e o comprador ainda pode cobrar multa da construtora.
Como fazer esse cálculo na prática?
Para facilitar, siga este roteiro prático:
- Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone tudo (entrada + parcelas + INCC + outros);
- Leia o contrato e localize as cláusulas sobre multa e corretagem;
- Verifique se esses valores estão destacados (se não, não podem ser cobrados);
- Calcule a multa (25% do total pago) e a corretagem (50% do valor destacado);
- Subtraia os descontos do total pago;
- Compare com a oferta da construtora — se for menor, negocie ou busque orientação.
📌 Importante: A construtora não pode aplicar descontos que não estejam no contrato. Se ela tentar cobrar taxas administrativas, multas adicionais ou qualquer outro valor além dos 25% de multa e 50% da corretagem, você pode recusar e levar o caso ao PROCON ou à Justiça.
⚠️ ERRO COMUM: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora sem calcular o valor correto. Construtoras frequentemente oferecem valores abaixo do devido, contando com o desconhecimento do comprador. Calcule antes de aceitar qualquer proposta.
💡 Dica de corretor: Se o cálculo parece complicado ou você está em dúvida sobre os valores, não faça sozinho. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou um corretor experiente que conheça as regras do distrato. Um profissional pode identificar cláusulas abusivas que você não notou — e que podem aumentar significativamente a devolução.
Agora que você sabe como calcular o valor da devolução, vamos entender quais multas podem ser cobradas e se elas são legais — incluindo a multa da construtora por atraso na entrega.
⚠️ Quais multas podem ser cobradas?
O distrato envolve, na maioria das vezes, a aplicação de multas — mas nem todo mundo sabe que existem multas para os dois lados. O comprador pode ter que pagar uma multa por desistir, mas a construtora também pode ter que pagar multa ao comprador se descumprir o contrato.
Abaixo, um resumo das principais multas que podem aparecer em um distrato:
Multa do comprador
Aplicada quando o comprador desiste por vontade própria, sem culpa da construtora.
- Multa compensatória: até 25% do valor total pago;
- Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado no contrato.
📌 Só se aplica se estiver no contrato.
Multa da construtora
Aplicada quando a construtora descumpre o contrato (ex: atraso, vícios).
- Multa por atraso: percentual definido no contrato (geralmente 1% a 2% ao mês sobre o valor do imóvel);
- Perdas e danos: indenização por prejuízos materiais e morais;
- Devolução integral: todo o valor pago sem descontos.
⚠️ O comprador pode cobrar e receber essa multa.
💵 Multa compensatória (25% sobre o valor pago)
A multa compensatória de 25% é a mais comum nos distratos. Ela é aplicada sobre o valor total já pago quando o comprador desiste sem justificativa legal (ex: dificuldade financeira, mudança de planos).
- Limite: 25% do total pago — não pode ser superior a isso;
- Condição: deve estar expressamente prevista no contrato;
- Exceção: se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a multa não se aplica.
⏰ Multa por atraso na entrega (construtora)
Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual (incluindo a prorrogação), o comprador pode cobrar multa por atraso — mesmo que não peça o distrato.
- Percentual: geralmente 1% a 2% ao mês sobre o valor do imóvel (ou o que estiver no contrato);
- Acumula: a multa pode ser cobrada mês a mês até a entrega;
- Além da multa: o comprador pode pedir o distrato com devolução integral sem descontos.
💡 Importante: A multa por atraso não está na Lei 13.786/2018, mas sim no contrato. Se o contrato não previr, o comprador pode cobrar perdas e danos com base no Código de Defesa do Consumidor.
🚫 Cláusulas penais abusivas
Nem tudo que está no contrato é válido. O Código de Defesa do Consumidor considera abusivas cláusulas que:
- Imponham multa superior a 25% sobre o valor pago;
- Imponham descontos além dos permitidos por lei (ex: cobrança de “taxa administrativa” ou “despesas de marketing”);
- Impeçam o comprador de pedir o distrato;
- Imponham prazo muito curto para pedir o distrato.
Cláusulas abusivas podem ser declaradas nulas pelo Judiciário — e o comprador pode pedir a devolução integral do que pagou.
📌 Importante: A multa de 25% não é obrigatória. Ela só é aplicada se estiver no contrato. Além disso, o juiz pode reduzir esse percentual se considerar abusivo — especialmente se o comprador já tiver pago uma parcela significativa do imóvel ou se houver outras circunstâncias que justifiquem a redução.
⚠️ ATENÇÃO: Algumas construtoras incluem no contrato cláusulas de multa em dobro ou descontos adicionais (ex: 30% de multa + perda do sinal). Essas cláusulas são abusivas e ilegais. A lei é clara: no máximo 25% de multa + 50% da corretagem — e somente se destacados. Não aceite multas acima disso.
💡 Dica de corretor: Se a construtora ofereceu um distrato com multa alta demais ou descontos que você não entende, não assine. Peça para revisar o contrato com um advogado antes de formalizar. Muitas vezes, uma simples notificação extrajudicial já faz a construtora rever a proposta e oferecer um valor mais justo.
Agora que você já sabe quais multas podem ser cobradas, vamos ao pior cenário: o que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro — e como agir para garantir seus direitos.
🛑 O que fazer se a construtora se recusar a devolver?
Infelizmente, nem todas as construtoras cumprem a lei voluntariamente. Muitas se recusam a devolver o dinheiro, oferecem valores muito abaixo do devido ou simplesmente ignoram os pedidos de distrato. Mas isso não significa que você deve desistir — existem caminhos legais e práticos para garantir seus direitos.
Abaixo, um passo a passo completo sobre o que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro:
Notificação extrajudicial
O primeiro passo formal é enviar uma notificação extrajudicial para a construtora. Esse documento, feito por um advogado ou por você mesmo, deve:
- Comunicar formalmente o pedido de distrato;
- Apresentar o valor que você tem direito de receber, com base na Lei 13.786/2018;
- Estabelecer um prazo (geralmente 15 dias) para a construtora se manifestar ou efetuar o pagamento;
- Indicar que, em caso de não cumprimento, medidas judiciais serão tomadas.
A notificação extrajudicial demonstra boa-fé e cria um registro formal de que você tentou resolver amigavelmente — o que pode ser usado no Judiciário.
Registro de reclamação no PROCON
O PROCON é um órgão público de defesa do consumidor. Registrar uma reclamação lá:
- Gera um registro oficial da reclamação contra a construtora;
- O PROCON notifica a empresa e tenta uma conciliação;
- Pode aplicar multas à construtora se ela descumprir as regras do CDC.
A reclamação no PROCON é gratuita e pode ser feita online (site do PROCON do seu estado) ou presencialmente.
Reclamação no Reclame Aqui
O Reclame Aqui não tem poder legal, mas é uma ferramenta poderosa para pressionar a construtora:
- Exposição pública da reclamação;
- Muitas empresas priorizam atender reclamações no Reclame Aqui para preservar a reputação;
- Gera histórico que pode ser usado em outras instâncias.
Registre sua reclamação com todos os detalhes — e aguarde a resposta da construtora.
Ação judicial (revisão contratual / obrigação de fazer)
Se as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:
- Revisão contratual: pedir a declaração de nulidade de cláusulas abusivas;
- Obrigação de fazer: obrigar a construtora a devolver os valores;
- Indenização: cobrar perdas e danos, danos morais e correção monetária.
Prazo: A ação pode levar alguns meses, mas é a forma mais segura de garantir seus direitos. A Justiça tem sido favorável ao consumidor na maioria dos casos.
Acompanhamento com advogado especializado
Em todos os passos, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer a diferença:
- Conhece a lei e sabe quais são os seus direitos;
- Identifica cláusulas abusivas que você pode não notar;
- Elabora notificações e petições com mais precisão;
- Negocia diretamente com a construtora ou com o jurídico dela.
Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa.
⚠️ NUNCA DESISTA: Muitas construtoras contam com o cansaço do comprador. Elas sabem que o processo pode ser desgastante e esperam que você desista. Não desista. O Judiciário está do lado do consumidor em casos de distrato, e você tem a lei ao seu favor. Recorrer à Justiça não é vergonha — é um direito.
📌 Importante: Guarde todos os documentos: contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e-mails, mensagens de WhatsApp, respostas da construtora. Quanto mais provas você tiver, mais forte será o seu caso.
💡 Dica de corretor: Em minha experiência, a maioria das construtoras negocia após uma notificação extrajudicial bem fundamentada. Elas sabem que, se o caso for para a Justiça, vão acabar pagando mais caro (com juros, multas, honorários, etc.). Por isso, não tenha medo de enviar a notificação — muitas vezes isso resolve o problema sem precisar de ação judicial.
Agora que você já sabe o que fazer se a construtora se recusar a devolver, vamos às perguntas mais frequentes que os compradores fazem sobre o distrato — e as respostas que você precisa saber.
❓ Perguntas frequentes sobre distrato
Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que estão pensando em pedir o distrato ou já estão nesse processo. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!
O que é distrato na compra de imóvel?
O distrato é o cancelamento formal do contrato de compra e venda antes da sua conclusão. Na prática, é quando o comprador (ou a construtora) decide desistir do negócio e encerrar o contrato. O distrato pode ser consensual (acordo entre as partes) ou unilateral (quando uma das partes descumpre o contrato). Em ambos os casos, a Lei 13.786/2018 regula a devolução dos valores pagos.
Quanto tempo tenho para pedir o distrato?
Não há um prazo máximo fixo para pedir o distrato, mas ele deve ser solicitado antes da entrega das chaves. Se você já recebeu o imóvel, o distrato se torna mais complexo — você pode até pedir, mas a negociação é diferente (envolve devolução do imóvel, etc.). Quanto antes pedir, melhor, especialmente se o motivo for financeiro. Para contratos com direito de arrependimento (CDC, art. 49), o prazo é de 7 dias a partir da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel.
Posso pedir distrato se a obra atrasou?
Sim, e é um dos melhores momentos para pedir. Se a construtora atrasou a entrega além do prazo contratual (incluindo a prorrogação), você pode pedir o distrato sem pagar multa — porque a responsabilidade é da construtora. Além disso, você pode cobrar multa por atraso (se prevista no contrato) e até indenização pelos prejuízos. A lei e o Judiciário são muito favoráveis ao comprador nesses casos.
A construtora pode ficar com todo o dinheiro que eu paguei?
Não. A Lei 13.786/2018 garante que o comprador receba de volta a maior parte do que pagou, mesmo em caso de distrato por sua iniciativa. Os únicos descontos permitidos são: multa de até 25% sobre o total pago e até 50% da comissão de corretagem (se destacada no contrato). Se a construtora descumpriu o contrato, nenhum desconto é aplicável — você recebe tudo corrigido. Nunca aceite perder todo o dinheiro.
Preciso de advogado para pedir distrato?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:
- Identificar cláusulas abusivas no contrato que você não percebeu;
- Calcular exatamente o valor que você tem direito a receber;
- Elaborar a notificação extrajudicial com mais impacto;
- Se necessário, representar você na Justiça de forma mais eficiente.
Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa, ou seja, você só paga se receber o dinheiro.
Como o corretor pode ajudar no processo de distrato?
Um corretor de imóveis experiente pode ser um grande aliado no processo de distrato. Ele pode:
- Mediar a negociação com a construtora, usando seu conhecimento do mercado;
- Explicar os termos do contrato e os descontos permitidos;
- Conectar você a advogados especializados;
- Aconselhar se é melhor distratar agora ou esperar (por exemplo, se a obra está perto de entregar);
- Revisar a proposta de distrato da construtora e alertar sobre valores abaixo do devido.
O corretor que te vendeu o imóvel não é obrigado a ajudar, mas um profissional sério vai te orientar mesmo no distrato — porque isso gera confiança e recomendações.
💡 Dica de corretor: O distrato é um processo que gera muita ansiedade e muitas dúvidas. Não tenha vergonha de fazer todas as perguntas — por mais simples que pareçam. Quanto mais informação você tiver, melhor será a sua decisão. Se você não está seguro, não assine o termo de distrato antes de consultar um advogado. O imóvel dos seus sonhos merece uma construtora à altura — e você merece recuperar o que é seu.
Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre distrato, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você recupere o seu dinheiro com segurança.
🏁 Conclusão: você tem direito à devolução — e não precisa enfrentar isso sozinho
Pedir o distrato de um imóvel pode parecer assustador, mas você não precisa abrir mão do que é seu por direito. A Lei 13.786/2018 protege o comprador e estabelece regras claras para a devolução dos valores pagos — e você tem direito a receber de volta a maior parte do que investiu.
Ao longo deste guia, você aprendeu que:
- O distrato é o cancelamento do contrato — e pode ser feito por iniciativa do comprador ou da construtora;
- A Lei 13.786/2018 garante a devolução de todos os valores pagos, com descontos limitados (25% de multa e 50% da corretagem);
- Se a construtora descumprir o contrato (atraso, vícios), os descontos não se aplicam;
- Você pode calcular exatamente o valor que tem direito de receber;
- Se a construtora se recusar a devolver, existem caminhos práticos e legais para garantir seus direitos.
📌 Lembre-se: O medo de perder dinheiro não é motivo para aceitar menos do que a lei garante. Construtoras contam com o desconhecimento do comprador para reduzir o valor da devolução. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para não ser prejudicado.
Se você está passando por essa situação, não precisa enfrentar isso sozinho. Existem profissionais que podem ajudar — e você já deu o primeiro passo: se informou.
O próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.
📚 Saiba mais sobre seus direitos na compra de imóvel na planta:
Evaldo Carvalho
Corretor de Imóveis
CRECI/MA 2971
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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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