Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: como identificar e evitar armadilhas
Aprenda a identificar cláusulas abusivas no contrato de compra e venda, proteja seus direitos e evite prejuízos antes de assinar
Descubra quais são as cláusulas abusivas mais comuns, como identificá-las, quais são seus direitos e o que fazer se encontrar uma no seu contrato.
Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: você sabe como identificá-las? Entenda quais são as mais comuns, como o Código de Defesa do Consumidor protege você e o que fazer para não cair em armadilhas.
Você está prestes a assinar o contrato de compra do imóvel dos seus sonhos. O corretor diz que é tudo padrão, que não tem problema, que é só “formalidade”. Você confia. Mas, ao ler o contrato, sente que algo está estranho. Multas altas, prazos confusos, responsabilidades que parecem cair todas sobre você. O que fazer?
Essa sensação pode ser a primeira pista de que o contrato contém cláusulas abusivas — aquelas que colocam o consumidor em desvantagem excessiva, que restringem seus direitos ou que impõem obrigações desproporcionais. E elas são mais comuns do que se imagina.
O problema é que a maioria dos compradores não sabe identificar essas cláusulas. Os contratos são longos, cheios de termos técnicos e, muitas vezes, a pressa para fechar o negócio impede uma leitura cuidadosa. O resultado? O comprador assina sem saber que está concordando com condições abusivas — e só descobre quando já é tarde demais.
📌 Dado importante: Estudos do setor imobiliário indicam que mais de 60% dos contratos de compra e venda de imóveis na planta contêm pelo menos uma cláusula que pode ser considerada abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor. As mais comuns envolvem multas excessivas, distrato desfavorável e transferência de riscos para o comprador. Saber identificar essas cláusulas é a primeira linha de defesa do comprador.
Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre cláusulas abusivas no contrato de compra e venda:
- O que são cláusulas abusivas — e qual a base legal que as proíbe;
- As cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários — com exemplos práticos;
- Como identificá-las — um passo a passo para analisar seu contrato com segurança;
- As consequências de uma cláusula abusiva — e o que a Justiça diz sobre isso;
- Como se proteger e o que fazer se você encontrar uma cláusula abusiva no seu contrato.
Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para analisar seu contrato com olhos críticos — e vai saber exatamente como agir se encontrar uma cláusula que prejudique seus direitos. Vamos juntos?
📌 Neste guia, você vai aprender:
- ⚖️ O que são cláusulas abusivas?
- 📋 Cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários
- 🔍 Como identificar cláusulas abusivas (passo a passo)
- ⚠️ Consequências de cláusulas abusivas
- 🛡️ Como se proteger e o que fazer se encontrar uma cláusula abusiva
- ❓ Perguntas frequentes sobre cláusulas abusivas
⚖️ O que são cláusulas abusivas?
Uma cláusula abusiva é aquela que, em um contrato, coloca uma das partes em desvantagem excessiva, restringe direitos fundamentais ou impõe obrigações desproporcionais. No caso da compra de imóveis, o comprador — que é o consumidor — é a parte mais vulnerável, e o Código de Defesa do Consumidor (CDC) existe justamente para equilibrar essa relação.
A base legal que protege o comprador é o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), especialmente nos artigos 39, 51 e 52. Esses artigos estabelecem que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que:
Imponham obrigações impossíveis
Exigem do comprador algo que ele não pode cumprir.
Limitem a responsabilidade do fornecedor
Tentam eximir a construtora de suas obrigações legais.
Estabeleçam multas excessivas
Valores desproporcionais em caso de descumprimento.
Invertam o ônus da prova
Colocam sobre o comprador a obrigação de provar algo que deveria ser da construtora.
📋 Como o CDC protege o comprador?
O CDC é uma das leis mais avançadas do mundo em proteção ao consumidor. Ele parte do princípio de que o consumidor é a parte mais vulnerável na relação de consumo — e, por isso, merece uma proteção especial.
Principais proteções do CDC aplicadas a contratos imobiliários:
- Art. 51: São nulas as cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva;
- Art. 52: Limita os juros e multas em contratos de financiamento;
- Art. 39: Veda práticas abusivas, como condicionar a venda a serviços adicionais não solicitados;
- Art. 6º: Garante ao consumidor o direito à informação clara e adequada sobre os produtos e serviços.
📌 Importante: O CDC se aplica a contratos de compra e venda de imóveis quando a construtora ou incorporadora é a fornecedora e o comprador é o consumidor final. Isso inclui todos os imóveis na planta e também imóveis usados quando a venda é feita por uma imobiliária ou construtora.
🏠 Exemplos de cláusulas abusivas
📌 Abusiva:
“Em caso de distrato, o comprador perde 50% de todos os valores pagos, sem direito a devolução de qualquer parcela.”
✅ Correta (Lei 13.786/2018):
“Em caso de distrato, o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, descontados os percentuais legais de até 25% de multa e até 50% da comissão de corretagem.”
📌 Abusiva:
“A construtora não se responsabiliza por vícios construtivos ou defeitos no imóvel após a entrega, independentemente do prazo.”
✅ Correta:
“A construtora garante o imóvel contra vícios construtivos pelo prazo de 5 anos, conforme previsto no Código Civil.”
💡 Dica de corretor: Lembre-se: a lei está do seu lado. O CDC é uma das leis mais protetivas do mundo, e o Judiciário tem sido muito rigoroso com cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Não tenha medo de questionar uma cláusula que pareça injusta — muitas construtoras colocam cláusulas abusivas justamente porque contam com o desconhecimento do comprador. Saiba como analisar seu contrato →
Agora que você já sabe o que são cláusulas abusivas e como o CDC protege o comprador, vamos conhecer as cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários — com exemplos práticos de cada uma.
📋 Cláusulas abusivas mais comuns em contratos imobiliários
Agora que você já sabe o que são cláusulas abusivas e como o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador, é hora de conhecer as cláusulas mais comuns que aparecem em contratos imobiliários — e que podem custar caro se você não prestar atenção.
Abaixo, uma lista com as 7 cláusulas abusivas mais frequentes, com exemplos práticos e a explicação de por que elas são consideradas ilegais:
Multa compensatória acima de 25%
A Lei 13.786/2018 estabelece que, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a multa compensatória não pode ultrapassar 25% do valor já pago.
- Exemplo abusivo: “Em caso de distrato, a construtora reterá 40% do valor pago a título de multa.”
- Por que é abusiva: A lei limita em 25% — qualquer valor acima é nulo por lei.
Cláusula de distrato desfavorável
Muitos contratos tentam estabelecer regras de distrato diferentes da Lei 13.786/2018, prejudicando o comprador.
- Exemplo abusivo: “Em caso de distrato, o comprador perde todas as parcelas pagas, sem direito a qualquer restituição.”
- Por que é abusiva: A lei garante a devolução dos valores pagos, com descontos limitados — perder tudo é ilegal.
Reajuste pelo INCC sem limite
Algumas construtoras aplicam o INCC sem qualquer limite, o que pode levar a aumentos muito acima do planejado.
- Exemplo abusivo: “As parcelas serão corrigidas mensalmente pelo INCC, sem qualquer limite ou teto.”
- Por que é abusiva: O CDC permite a revisão de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva. Negocie um limite ou escolha uma construtora que ofereça mais transparência.
Transferência de riscos da obra para o comprador
Cláusulas que colocam na conta do comprador todos os riscos da obra — como atrasos, custos extras e problemas estruturais.
- Exemplo abusivo: “A construtora não se responsabiliza por atrasos decorrentes de condições climáticas, greves, ou qualquer outro motivo de força maior.”
- Por que é abusiva: Isso exime a construtora de suas responsabilidades e transfere todo o risco ao comprador, o que é proibido pelo CDC.
Limitação de garantia ou prazo reduzido
A lei prevê que a construtora é responsável por vícios construtivos por até 5 anos (Código Civil, art. 618).
- Exemplo abusivo: “A construtora garante o imóvel por apenas 90 dias após a entrega.”
- Por que é abusiva: O prazo legal é de 5 anos. Uma garantia menor é nula por lei.
Cláusula de exclusividade ou venda casada
Cláusulas que obrigam o comprador a utilizar serviços específicos da construtora ou incorporadora (ex: financiamento, seguro, etc.).
- Exemplo abusivo: “O comprador obriga-se a contratar o financiamento exclusivamente com o banco indicado pela construtora.”
- Por que é abusiva: O CDC (art. 39) veda práticas abusivas, incluindo a venda casada — o comprador deve ter liberdade de escolha.
Multa por atraso no pagamento desproporcional
O CDC (art. 52) limita os juros e multas em contratos de financiamento — e essa lógica também se aplica a contratos de compra e venda.
- Exemplo abusivo: “Em caso de atraso, o comprador pagará multa de 10% sobre o valor da parcela, além de juros de 5% ao mês.”
- Por que é abusiva: Juros e multas desproporcionais são considerados abusivos e podem ser reduzidos pelo juiz.
⚠️ Atenção: Essa lista não é exaustiva — existem outras cláusulas abusivas que podem aparecer em contratos imobiliários. O importante é saber identificar qualquer cláusula que pareça injusta, desproporcional ou que restrinja seus direitos. Se você tem dúvida, busque orientação.
💡 Dica de corretor: As cláusulas abusivas não são acidentais — muitas são colocadas propositalmente porque as construtoras sabem que a maioria dos compradores não lê os contratos com atenção. Se você encontrar uma cláusula suspeita, questione, negocie e, se necessário, não assine. Um contrato justo é direito seu, não um favor da construtora. Saiba como avaliar a idoneidade da construtora →
Agora que você já conhece as cláusulas abusivas mais comuns, vamos aprender como identificá-las na prática — com um passo a passo para analisar seu contrato com segurança.
🔍 Como identificar cláusulas abusivas (passo a passo)
Identificar cláusulas abusivas não exige um curso de direito — exige atenção, paciência e um roteiro. A maioria dos compradores assina contratos sem ler, ou lê apenas as partes que parecem mais importantes. Mas é justamente nas entrelinhas que as armadilhas se escondem.
Siga este passo a passo prático para analisar seu contrato com segurança e identificar possíveis cláusulas abusivas:
Leia o contrato integralmente
Parece óbvio, mas a maioria das pessoas não lê o contrato todo. Reserve um tempo, sem pressa, e leia cada cláusula, incluindo as letras miúdas e os anexos.
- Se o contrato for muito longo, divida a leitura em partes;
- Destaque as cláusulas que parecerem estranhas ou confusas;
- Não confie na palavra do corretor — confie no que está escrito.
Procure por multas e penalidades
Localize as cláusulas que tratam de multas, penalidades, juros e correções. Essas são as áreas mais comuns de abuso.
- Multa por atraso: está acima de 2% ao mês ou 25% ao ano?
- Multa por distrato: está acima de 25% do valor pago?
- Juros moratórios: são superiores a 1% ao mês?
Se os valores parecem excessivos, provavelmente são abusivos. Veja o que a lei diz sobre multas no distrato →
Verifique os prazos de entrega e prorrogação
No caso de imóveis na planta, os prazos de entrega e as cláusulas de prorrogação são pontos críticos.
- Prazo de entrega: está claramente definido? Há data certa?
- Cláusula de prorrogação: permite à construtora adiar a entrega indefinidamente?
- Multa por atraso da construtora: está prevista? Qual o percentual?
Se a prorrogação for ilimitada ou sem penalidade para a construtora, é uma cláusula abusiva. Saiba como cobrar multa por atraso →
Analise as cláusulas de reajuste (INCC)
O INCC é um índice legítimo, mas como ele é aplicado pode ser abusivo.
- Há limite? O contrato estabelece um teto para o reajuste?
- Periodicidade: é mensal ou anual? Mensal = mais impacto acumulado.
- Índice correto: o contrato usa o INCC-M (o mais comum) ou outro índice?
Se não houver nenhum limite ou o índice for desconhecido, desconfie. Entenda como o INCC impacta seu bolso →
Confira as cláusulas de distrato
O distrato é um dos momentos mais delicados da compra de um imóvel. O contrato deve estar em linha com a Lei 13.786/2018.
- Devolução: o contrato garante a devolução dos valores pagos?
- Multa: está limitada a 25% sobre o valor pago?
- Corretagem: a retenção está limitada a 50% do valor destacado no contrato?
Se o contrato fere a lei, a cláusula é abusiva e pode ser declarada nula. Saiba mais sobre distrato →
Verifique a responsabilidade da construtora
O contrato deve equilibrar as responsabilidades entre as partes. Se tudo parece cair sobre o comprador, é sinal de abuso.
- Vícios construtivos: a construtora se responsabiliza por 5 anos (Código Civil)?
- Atraso na entrega: a construtora paga multa se atrasar?
- Força maior: a cláusula de força maior é razoável ou exime a construtora de tudo?
Se a construtora se exime de responsabilidades básicas, há abuso. Como avaliar a idoneidade da construtora →
Consulte um advogado ou especialista
Se você identificou cláusulas suspeitas ou está em dúvida sobre alguma parte do contrato, não assine antes de consultar um profissional.
- Advogado especializado: pode identificar cláusulas que você não percebeu;
- Corretor experiente: conhece as práticas do mercado e pode alertar sobre cláusulas comuns;
- PROCON: pode orientar sobre seus direitos e sobre a legalidade de cláusulas.
Lembre-se: assinar um contrato com cláusulas abusivas pode sair mais caro do que pagar por uma consultoria preventiva. Saiba como analisar seu contrato antes de assinar →
⚠️ Atenção: Muitos compradores assinam o contrato no stand de vendas, sob pressão do corretor, e só leem em casa — quando já é tarde demais. Nunca assine um contrato sem antes lê-lo com calma. Peça uma cópia para levar para casa. Se a construtora se recusar a te dar uma cópia para análise, isso é um sinal de alerta grave.
💡 Dica de corretor: Uma das perguntas que eu sempre faço aos meus clientes antes de assinar é: “Você já leu o contrato inteiro? Com calma? Em casa?” Se a resposta for não, eu incentivo a levar o contrato para casa e ler com atenção. Um corretor que pressiona você a assinar sem ler não está pensando no seu bem — está pensando na comissão. Desconfie de qualquer pessoa que te pressione.
Agora que você já sabe como identificar cláusulas abusivas na prática, vamos entender as consequências de assinar um contrato com cláusulas abusivas — e o que a Justiça diz sobre isso.
⚠️ Consequências de cláusulas abusivas
Identificar uma cláusula abusiva é o primeiro passo. O segundo — e mais importante — é entender o que acontece com ela e o que você pode fazer para se proteger. A boa notícia é que a lei e o Judiciário estão do lado do consumidor.
Abaixo, as principais consequências de cláusulas abusivas — e o que isso significa na prática para você:
A cláusula pode ser declarada nula pelo Judiciário
O Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, estabelece que cláusulas abusivas são nulas de pleno direito. Isso significa que, mesmo que você tenha assinado o contrato, a cláusula não tem efeito — é como se ela nunca tivesse existido.
- Nulidade absoluta: a cláusula é considerada inválida desde o início;
- Não depende de pedido do comprador: o juiz pode declarar a nulidade de ofício (mesmo que você não tenha pedido);
- O contrato continua válido: apenas a cláusula abusiva é eliminada — o restante do contrato permanece.
Exemplo: Se o contrato prevê multa de 40% no distrato, o juiz declara essa cláusula nula e aplica o limite legal de 25%.
O comprador pode pedir revisão do contrato
Além de declarar a nulidade da cláusula abusiva, o comprador pode pedir a revisão do contrato como um todo. Isso é especialmente útil quando não é possível separar a cláusula abusiva do restante do contrato.
- Revisão de cláusulas: o juiz pode reduzir multas excessivas ou ajustar condições desproporcionais;
- Revisão de preço: se o reajuste for abusivo, o juiz pode determinar limites ou correção adequada;
- Revisão de prazos: prazos de entrega ou prorrogação podem ser ajustados para serem mais justos.
A revisão contratual é um direito do consumidor previsto no CDC e no Código Civil. Saiba mais sobre análise de contrato →
O comprador pode pedir indenização por danos
Se a cláusula abusiva causou prejuízo ao comprador — financeiro ou moral — ele pode pedir indenização.
- Danos materiais: valores pagos a mais, multas indevidas, custos com advogados, etc.;
- Danos morais: angústia, ansiedade, frustração causadas pela cláusula abusiva;
- Restituição em dobro: em casos de cobrança indevida, o CDC (art. 42) prevê a devolução em dobro dos valores pagos.
Exemplo: Se a construtora cobrou uma multa abusiva e você pagou, pode pedir a devolução do valor — com correção e, em alguns casos, em dobro.
A construtora pode ser multada administrativamente
Órgãos de defesa do consumidor — como o PROCON e o Ministério Público — podem aplicar multas administrativas às construtoras que utilizam cláusulas abusivas.
- PROCON: pode notificar, aplicar multas e até determinar a correção de contratos;
- Ministério Público: pode investigar práticas abusivas e firmar termos de ajustamento de conduta;
- Reputação: além das multas, a construtora sofre danos à sua imagem.
Se você encontrar uma cláusula abusiva, pode denunciar ao PROCON — isso ajuda a proteger outros compradores. Saiba como avaliar a idoneidade da construtora →
O comprador pode pedir o distrato sem multa
Em alguns casos, a existência de cláusulas abusivas pode justificar o distrato — e, nesse cenário, o comprador pode pedir a devolução integral do que pagou, sem os descontos previstos para desistência voluntária.
- Fundamento: o CDC (art. 51) e a Lei 13.786/2018 permitem que o comprador peça o distrato quando o contrato tem cláusulas abusivas;
- Sem multa: como a culpa é da construtora (que inseriu a cláusula abusiva), a multa de 25% não se aplica;
- Devolução integral: o comprador tem direito a receber todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.
Esse é um dos caminhos mais seguros para quem quer sair de um contrato ruim. Saiba mais sobre distrato →
📊 Exemplo prático: o que acontece na Justiça
Caso real (ilustrativo, baseado em jurisprudência):
- Comprador: João comprou um imóvel na planta por R$ 300.000;
- Cláusula abusiva: contrato previa multa de 40% em caso de distrato;
- O que aconteceu: João precisou desistir e a construtora reteve 40% do valor pago (R$ 120.000);
- O que João fez: contratou um advogado e entrou com ação pedindo a nulidade da cláusula;
- Decisão do juiz: declarou a cláusula nula e determinou a devolução de 100% do valor retido, corrigido, com indenização por danos morais.
🔑 Resultado:
João recebeu de volta todo o dinheiro que a construtora havia retido (R$ 120.000), com correção monetária, mais indenização. A construtora ainda teve que pagar custas judiciais e honorários.
⚠️ Atenção: Muitos compradores desistem de buscar justiça porque acham que é “perda de tempo” ou que “não vai dar em nada”. O Judiciário brasileiro tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Seus direitos são reais — e você pode fazê-los valer.
💡 Dica de corretor: Muitas construtoras contam com a inércia do comprador — elas sabem que cláusulas abusivas existem, mas apostam que você não vai reclamar. Não seja essa pessoa. Se você identificou uma cláusula abusiva, questione, negocie e, se necessário, acione a Justiça. O custo de não fazer nada é sempre maior do que o custo de buscar seus direitos. Proteja-se!
Agora que você já sabe as consequências de cláusulas abusivas — e o que o Judiciário pode fazer por você —, vamos entender como se proteger e o que fazer se você encontrar uma cláusula abusiva no seu contrato.
🛡️ Como se proteger e o que fazer se encontrar uma cláusula abusiva
Encontrar uma cláusula abusiva no contrato não é o fim do mundo — é o momento de agir. A lei está do seu lado, e você tem diversas ferramentas para se proteger e garantir que seus direitos sejam respeitados.
Abaixo, um passo a passo completo sobre como se proteger antes de assinar e o que fazer depois se encontrar uma cláusula abusiva:
Não assine sem ler com calma
Essa é a regra mais importante — e a mais violada. Muitos compradores assinam no stand de vendas, sob pressão do corretor, e só leem o contrato depois que já assinaram.
- Peça uma cópia do contrato para levar para casa;
- Leia em um ambiente tranquilo, sem pressa e sem distrações;
- Destaque as cláusulas que parecerem estranhas ou confusas;
- Não confie na palavra do corretor — confie no que está escrito.
Se a construtora se recusar a te dar uma cópia para análise, considere isso um sinal de alerta grave. Uma empresa séria não tem problemas em deixar o comprador ler o contrato com calma.
Negocie a remoção ou alteração da cláusula
Se você identificou uma cláusula abusiva antes de assinar, você pode negociar com a construtora para removê-la ou alterá-la.
- Seja específico: “A cláusula X prevê multa de 40%, mas a lei limita em 25%.”;
- Registre a negociação: peça a alteração por escrito;
- Não tenha medo de desistir: se a construtora não aceitar mudanças, considere não comprar.
Muitas construtoras aceitam ajustes — especialmente se você mostrar que conhece a lei. Quem não pede, não recebe. Saiba como analisar o contrato antes de assinar →
Registre sua insatisfação por escrito
Se a cláusula abusiva já está no contrato assinado, o primeiro passo é registrar formalmente sua insatisfação.
- Envie uma notificação extrajudicial: uma carta formal apontando a cláusula abusiva e pedindo sua revisão;
- Guarde o protocolo: mantenha uma cópia da notificação e o comprovante de envio;
- Registre todas as comunicações: e-mails, mensagens de WhatsApp, etc.
Esse registro é fundamental se o caso for para a Justiça — ele prova que você tentou resolver amigavelmente. Saiba como funciona o distrato →
Procure orientação especializada
Se a construtora ignorar sua notificação ou se recusar a revisar a cláusula, é hora de buscar ajuda profissional.
- Advogado especializado: pode avaliar o contrato, identificar cláusulas abusivas e orientar sobre os próximos passos;
- Corretor experiente: conhece o mercado e pode ajudar a negociar com a construtora;
- PROCON: pode notificar a construtora e buscar uma solução administrativa;
- Ministério Público: em casos mais graves, pode atuar para proteger o consumidor.
Não tenha vergonha de pedir ajuda — seu contrato pode ser revisado e corrigido. Saiba como escolher uma construtora confiável →
Ação judicial: busque a revisão ou nulidade
Se todas as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:
- Revisão contratual: pedir a revisão de cláusulas abusivas;
- Declaração de nulidade: pedir que o juiz declare a cláusula nula;
- Indenização: cobrar danos materiais e morais;
- Distrato: pedir o cancelamento do contrato com devolução integral dos valores.
O Judiciário brasileiro tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas. Não tenha medo de buscar seus direitos. Entenda seus direitos no distrato →
📋 Dicas extras de proteção
Peça alterações antes de assinar
Negocie e só assine depois que as cláusulas forem ajustadas.
Guarde tudo
Contrato, comprovantes, e-mails e mensagens — tudo pode ser prova.
Conheça a lei
O CDC e a Lei 13.786/2018 protegem o comprador — use esse conhecimento.
Consulte um advogado
Orientação profissional é essencial para contratos complexos.
⚠️ Atenção: O pior erro que você pode cometer é ignorar uma cláusula abusiva e assinar o contrato mesmo assim, achando que “não vai dar problema”. Vai dar problema — e normalmente quando você menos espera, em um momento de dificuldade financeira ou de necessidade. Não ignore os sinais de alerta.
📌 Máxima do comprador consciente: Um contrato bem analisado e negociado evita anos de dor de cabeça. O tempo que você gasta lendo o contrato hoje é nada comparado ao tempo que você pode gastar na Justiça depois. Leia, questione, negocie — e só assine quando estiver seguro.
💡 Dica de corretor: Uma das perguntas que eu sempre incentivo meus clientes a fazerem para a construtora é: “Essa cláusula está de acordo com o Código de Defesa do Consumidor?” A simples pergunta já muda o tom da negociação — mostra que você não é um comprador desinformado. Conhecer seus direitos é a melhor arma de defesa que você tem. Use esse conhecimento a seu favor.
Agora que você já sabe como se proteger e o que fazer se encontrar uma cláusula abusiva, vamos às perguntas mais frequentes sobre cláusulas abusivas em contratos imobiliários.
❓ Perguntas frequentes sobre cláusulas abusivas
Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores sobre cláusulas abusivas em contratos imobiliários. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!
O que é uma cláusula abusiva?
Uma cláusula abusiva é aquela que, em um contrato, coloca uma das partes em desvantagem excessiva, restringe direitos fundamentais ou impõe obrigações desproporcionais. No caso da compra de imóveis, o comprador é o consumidor — e o Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege contra esse tipo de cláusula.
O CDC (art. 51) estabelece que cláusulas abusivas são nulas de pleno direito — ou seja, elas não têm efeito legal, mesmo que estejam no contrato. Isso inclui multas excessivas, distrato desfavorável, transferência de riscos para o comprador, entre outras. Saiba como analisar seu contrato →
Como saber se uma multa contratual é abusiva?
Uma multa contratual é considerada abusiva quando é desproporcional ao dano causado ou supera os limites legais. No caso de distrato de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 estabelece limites claros:
- Multa compensatória: até 25% do valor pago;
- Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado no contrato.
Se a multa for superior a esses percentuais, ela é abusiva e pode ser declarada nula pela Justiça. Além disso, multas por atraso no pagamento que ultrapassem 2% ao mês também são consideradas abusivas. Saiba mais sobre multas no distrato →
O que fazer se a construtora se recusar a alterar uma cláusula abusiva?
Se a construtora se recusar a alterar a cláusula, você tem algumas opções:
- Não assinar: se você ainda não assinou, considere não comprar o imóvel — um contrato com cláusulas abusivas é um sinal de que a construtora não é confiável;
- Registrar reclamação: no PROCON ou no Reclame Aqui, para pressionar a construtora;
- Buscar orientação: consulte um advogado especializado para avaliar o contrato e orientar sobre os próximos passos;
- Ação judicial: se o contrato já foi assinado, você pode entrar com ação pedindo a revisão ou nulidade da cláusula abusiva.
Lembre-se: a lei está do seu lado — e o Judiciário tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas. Como identificar uma construtora confiável →
Cláusulas abusivas são sempre nulas?
Sim, cláusulas abusivas são nulas de pleno direito — ou seja, são inválidas desde o início, independentemente de terem sido assinadas ou não. Isso está previsto no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.
Na prática, isso significa que a cláusula não produz efeitos. Se a construtora cobrar uma multa abusiva, por exemplo, você pode se recusar a pagar e contestar a cobrança — e a Justiça irá declarar a nulidade da cláusula.
Importante: A nulidade pode ser declarada de ofício pelo juiz (mesmo que você não tenha pedido) e retroage à data da assinatura do contrato. Portanto, você pode reaver valores pagos indevidamente com base em uma cláusula abusiva.
Preciso de advogado para identificar cláusulas abusivas?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:
- Identificar cláusulas abusivas que um leigo pode não perceber;
- Orientar sobre como negociar com a construtora;
- Elaborar notificações e petições com mais precisão;
- Representar o comprador em eventual ação judicial;
- Proteger o comprador de cláusulas que possam gerar prejuízos futuros.
Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa — ou seja, você só paga se receber o dinheiro. O custo de uma consultoria preventiva é muito menor do que o custo de um problema futuro.
💡 Dica de corretor: Se você está em dúvida sobre alguma cláusula do contrato, não assine — e não se sinta pressionado. Um contrato justo é direito seu, não um favor da construtora. Converse com um advogado, com um corretor experiente, ou com o PROCON. Quanto mais orientação você tiver, melhor será sua decisão. Lembre-se: o imóvel dos seus sonhos merece um contrato à altura.
Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre cláusulas abusivas, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você assine um contrato justo e seguro.
🏁 Conclusão: saber identificar cláusulas abusivas é o primeiro passo para se proteger
Assinar um contrato de compra e venda de imóvel é um dos momentos mais importantes da vida — e também um dos mais vulneráveis. É nesse momento que o comprador, muitas vezes ansioso e confiante, pode acabar concordando com cláusulas que prejudicam seus direitos sem sequer perceber.
Ao longo deste guia, você aprendeu que:
- Cláusulas abusivas são aquelas que colocam o comprador em desvantagem excessiva, restringem direitos ou impõem obrigações desproporcionais;
- O Código de Defesa do Consumidor (arts. 39, 51 e 52) protege o comprador e considera essas cláusulas nulas de pleno direito;
- As cláusulas abusivas mais comuns envolvem multas excessivas, distrato desfavorável, INCC sem limite, transferência de riscos, garantia reduzida e venda casada;
- Você pode identificar essas cláusulas com um passo a passo simples — lendo o contrato com calma, analisando multas, prazos e responsabilidades;
- As consequências de cláusulas abusivas incluem nulidade, revisão contratual, indenização e até multas à construtora;
- E, o mais importante: você pode se proteger — não assine sem ler, negocie, registre sua insatisfação e, se necessário, busque orientação profissional.
📌 Lembre-se: Um contrato bem analisado e negociado evita anos de dor de cabeça. O tempo que você gasta lendo o contrato hoje é nada comparado ao tempo que você pode gastar na Justiça depois. Leia, questione, negocie — e só assine quando estiver seguro.
Agora que você já sabe como identificar e se proteger de cláusulas abusivas, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.
📚 Leia também da série “Proteção Contratual e Direitos do Comprador”:
- ✍️ Análise de contrato imobiliário: cláusulas que você precisa revisar
- 📄 Distrato na compra de imóvel: como funciona a devolução do dinheiro?
- 🔍 Como saber se a construtora é confiável antes de comprar?
- 📊 O que é INCC e como ele impacta o valor do seu imóvel na planta?
- ❓ 20 perguntas essenciais para fazer antes de comprar um imóvel
Evaldo Carvalho
Corretor de Imóveis
CRECI/MA 2971
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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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