Como funciona o distrato na compra de imóvel na planta? Guia completo para entender seus direitos
Entenda o que é o distrato, quando você pode pedir, quanto vai receber de volta, quais multas se aplicam e como agir para proteger seus direitos
Descubra como funciona o distrato na compra de imóvel na planta, quais são seus direitos, como calcular a devolução e o que fazer se a construtora se recusar a pagar.
Como funciona o distrato na compra de imóvel na planta? Entenda seus direitos, quanto você pode receber de volta, quais multas são legais e como agir para não sair perdendo.
Você comprou um imóvel na planta, fez planos, pagou parcelas durante meses — ou até anos. Mas a vida mudou. As parcelas ficaram pesadas, a obra atrasou, ou você simplesmente se arrependeu. Agora, a pergunta que não quer calar: como funciona o distrato e quanto vou receber de volta?
O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel na planta. E, ao contrário do que muitos compradores pensam, não significa perder tudo o que você pagou. A Lei 13.786/2018 — conhecida como a Lei do Distrato — estabeleceu regras claras para a devolução dos valores pagos, protegendo tanto o comprador quanto a construtora.
O problema é que muitas construtoras se aproveitam do desconhecimento dos compradores para oferecer valores de devolução muito abaixo do que realmente é devido — ou até se recusam a devolver. E o comprador, sem informação, acaba aceitando o que a construtora impõe, com medo de perder tudo.
📌 Dado importante: De acordo com a Lei 13.786/2018, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a construtora pode reter até 25% do valor já pago a título de multa compensatória. Porém, todos os valores pagos além desse percentual devem ser devolvidos. Muitos compradores desconhecem esse limite e aceitam devoluções muito menores do que têm direito.
Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber sobre o distrato na compra de imóvel na planta:
- O que é o distrato e como ele funciona na prática;
- O que diz a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e quais são seus direitos;
- Quando você pode pedir o distrato — e em quais situações;
- Como funciona a devolução dos valores pagos em diferentes cenários;
- Quanto você vai receber — com cálculos práticos e exemplos;
- Quais multas podem ser cobradas e quando são abusivas;
- Quais são os prazos para a devolução;
- O que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro.
Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para lidar com o distrato do seu imóvel na planta — e vai saber exatamente quanto dinheiro tem direito de receber. Vamos juntos?
📌 Neste guia, você vai aprender:
- 📋 O que é distrato na compra de imóvel na planta?
- ⚖️ O que diz a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)?
- 🤔 Quando posso pedir o distrato?
- 💰 Como funciona a devolução dos valores pagos?
- 📊 Quanto vou receber de volta? (Cálculo prático)
- ⚠️ Quais multas podem ser cobradas e quando são abusivas?
- 📆 Prazos para devolução: o que a lei determina
- 🛑 O que fazer se a construtora se recusar a devolver?
- ❓ Perguntas frequentes sobre distrato
📋 O que é distrato na compra de imóvel na planta?
O distrato — também chamado de resolução contratual no linguajar jurídico — é o ato de cancelar o contrato de compra e venda de um imóvel na planta antes da sua conclusão. Na prática, é a formalização da desistência da compra, seja por vontade do comprador, da construtora, ou por acordo entre ambas as partes.
No mercado imobiliário, o distrato é mais comum em compras de imóveis na planta, porque o contrato se estende por anos e muitas circunstâncias podem mudar ao longo do caminho — desde problemas financeiros do comprador até atrasos na entrega por parte da construtora.
O efeito principal do distrato é a devolução dos valores pagos pelo comprador, observados os parâmetros legais e contratuais. O que muda é: quanto será devolvido e em quanto tempo — e isso depende do motivo do distrato e do que está previsto no contrato.
🔍 Distrato x Rescisão: qual a diferença?
Embora muitas pessoas usem os termos como sinônimos, há uma diferença fundamental no mundo jurídico:
Distrato
Cancelamento consensual — comprador e construtora concordam em encerrar o contrato.
- Não há “culpa” de uma parte sobre a outra;
- As condições (valores, prazos) são negociadas;
- Exemplo: comprador desiste por dificuldade financeira e construtora aceita.
📌 É o que a maioria chama de “distrato”
Rescisão / Resolução
Cancelamento unilateral — uma das partes descumpre o contrato e a outra decide encerrá-lo.
- Há culpa de uma das partes;
- Geralmente envolve indenização e multa para a parte culpada;
- Exemplo: construtora atrasa a obra e comprador rescinde o contrato.
⚠️ Consequências diferentes
🔑 A diferença na prática:
Se você desistir por vontade própria e a construtora aceitar, vocês estão fazendo um distrato. As condições de devolução são negociadas dentro dos limites legais.
Mas se a construtora atrasou a obra além do prazo e você pede o cancelamento, isso é uma rescisão por culpa da construtora — e as regras de devolução são mais favoráveis para você.
💡 Dica de corretor: Na prática, o termo “distrato” é usado para qualquer tipo de cancelamento, independentemente de ser consensual ou não. O que importa, na hora de saber o que você vai receber, é o motivo do cancelamento: se a culpa é da construtora, você tem direitos maiores. Por isso, leia o contrato e entenda o que motivou o desfazimento. Saiba como analisar seu contrato →
Agora que você já sabe o que é o distrato e a diferença entre ele e a rescisão, vamos entender o que a Lei 13.786/2018 — a Lei do Distrato — estabelece sobre esse processo, e como ela protege os seus direitos.
⚖️ O que diz a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)?
Até 2018, o distrato na compra de imóveis era uma verdadeira terra sem lei — cada construtora aplicava as regras que queria, e muitos compradores acabavam perdendo quase todo o dinheiro investido. Isso mudou com a Lei 13.786/2018, sancionada em 27 de dezembro de 2018, que trouxe regras claras e limites objetivos para a devolução dos valores pagos.
A Lei 13.786/2018 — conhecida como a “Lei do Distrato” — alterou a Lei 4.591/1964 (que trata das incorporações imobiliárias) e a Lei 6.766/1979 (que trata do parcelamento do solo urbano) para disciplinar a resolução dos contratos de compra e venda de imóveis na planta e em loteamentos.
A lei se aplica a todos os contratos de imóveis na planta firmados a partir de 27 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
📋 Principais pontos da Lei 13.786/2018
Quadro-resumo obrigatório nos contratos
A lei exige que os contratos incluam um quadro-resumo com informações claras e destacadas sobre:
- Preço total do imóvel e forma de pagamento;
- Valor da comissão de corretagem e quem a paga;
- Índices de correção monetária aplicáveis (ex: INCC);
- Consequências do desfazimento do contrato — multas, devolução e prazos;
- Prazo para devolução dos valores pagos.
Esse quadro-resumo deve ser assinado pelo comprador, comprovando que ele teve ciência dessas informações antes de fechar o negócio.
Limite de retenção: 25% do valor pago
A lei estabeleceu um limite claro para o que a construtora pode reter em caso de distrato:
- Até 25% do valor já pago pelo comprador, a título de multa compensatória, quando o distrato for por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora;
- Esse percentual não pode ser ultrapassado — qualquer valor acima é abusivo e pode ser contestado judicialmente.
A retenção é sobre o valor total já pago — entrada, parcelas, INCC, etc. — e deve ser aplicada de forma transparente.
Prazo de tolerância de 180 dias para atraso
A lei também regulamentou os prazos de atraso na entrega de imóveis na planta:
- A construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias (6 meses) sem penalidade, se isso estiver previsto no contrato;
- Esse prazo de tolerância não é automático — precisa estar expresso no contrato;
- Se o contrato não prever esse prazo, o atraso gera multa desde o primeiro dia.
Multa por atraso após 180 dias
Se o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância, o comprador tem direito a:
- Indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago, a título de multa por atraso;
- Pedir o distrato com devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente;
- Além da devolução integral, o comprador ainda pode cobrar danos materiais e morais.
Essa é uma das maiores proteções da lei para o comprador — a construtora que atrasa a obra não pode se beneficiar do próprio descumprimento.
📌 Importante: A Lei 13.786/2018 não se aplica automaticamente a todos os contratos. Ela vale para contratos firmados após 27 de dezembro de 2018. Contratos anteriores podem estar sujeitos a outras regras (ex: Código de Defesa do Consumidor, Código Civil). Verifique a data do seu contrato para saber qual lei se aplica ao seu caso. Saiba mais sobre distrato →
⚠️ Atenção: Muitas construtoras ignoram a Lei 13.786/2018 e tentam aplicar regras próprias, como multas acima de 25% ou prazos de devolução superiores a 30/180 dias. Se a construtora propuser algo diferente do que a lei determina, você não é obrigado a aceitar. A lei é clara — e você tem o direito de exigi-la.
💡 Dica de corretor: Se o seu contrato é anterior à lei, a devolução pode ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que também protege o comprador — especialmente contra cláusulas abusivas. Nesses casos, o percentual de retenção costuma ser menor que o da lei. Consulte um advogado especializado para saber qual regra se aplica ao seu caso. Saiba como identificar cláusulas abusivas →
Agora que você já sabe o que a Lei 13.786/2018 estabelece, vamos entender quando você pode pedir o distrato — e em quais situações a lei permite ou incentiva o cancelamento.
🤔 Quando posso pedir o distrato?
O distrato não pode ser pedido a qualquer momento ou por qualquer motivo — mas, na prática, a lei e o Código de Defesa do Consumidor garantem ao comprador diversas situações em que o cancelamento é permitido. O importante é saber quando você tem esse direito e como usá-lo sem ser prejudicado.
Abaixo, os principais motivos que justificam o pedido de distrato e o que muda em cada situação:
Desistência voluntária do comprador
A vida muda. Perda de emprego, redução de renda, imprevistos médicos, separação — o comprador pode desistir por vontade própria.
- Consequência: o distrato é feito por acordo entre as partes;
- Devolução: com descontos legais — multa de até 25% sobre o valor pago (Lei 13.786/2018);
- Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 ou 180 dias, dependendo da modalidade.
Atraso na entrega da obra
Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual (incluindo os 180 dias de tolerância previstos na Lei 13.786/2018), o comprador pode pedir o distrato.
- Consequência: é uma rescisão por culpa da construtora;
- Devolução: integral do que foi pago, corrigida monetariamente — sem descontos;
- Indenização: o comprador ainda pode cobrar multa por atraso (1% ao mês sobre o valor pago) e danos materiais e morais.
Vícios construtivos ou qualidade inferior
Se o imóvel entregue tem problemas estruturais, infiltrações, acabamento inferior ao prometido ou qualquer vício que comprometa sua habitabilidade ou valor, o comprador pode pedir o distrato.
- Consequência: rescisão por descumprimento da construtora;
- Devolução: integral do que foi pago, com correção monetária;
- Indenização: o comprador pode cobrar danos materiais e morais;
- Prazo: o Código Civil garante o direito de reclamar por 5 anos após a entrega do imóvel.
Cláusulas abusivas no contrato
Se o contrato contém cláusulas abusivas — como multas acima de 25%, distrato desfavorável, ou transferência de riscos para o comprador — você pode pedir o distrato com base no Código de Defesa do Consumidor.
- Consequência: o comprador pode pedir a nulidade da cláusula ou a revisão do contrato;
- Devolução: integral do que foi pago, se as cláusulas forem declaradas nulas;
- Indenização: o comprador pode cobrar danos pelos prejuízos sofridos.
Financiamento não aprovado
O banco negou o financiamento do comprador — por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel.
- Consequência: o comprador pode pedir o distrato sem culpa de sua parte;
- Devolução: depende do contrato — alguns contratos preveem devolução integral, outros com descontos;
- Importante: se o contrato não prever essa situação, o comprador pode discutir judicialmente o direito à devolução integral.
📌 Direito de arrependimento (7 dias)
Arrependimento em até 7 dias (CDC art. 49)
O Código de Defesa do Consumidor (art. 49) garante ao comprador o direito de desistir da compra em até 7 dias a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel, quando a compra for feita fora do estabelecimento comercial.
- Onde se aplica: compras feitas em stand de vendas, por telefone, pela internet, em feiras, etc.;
- Devolução: integral do que foi pago, sem qualquer desconto;
- Prazo: a devolução deve ocorrer imediatamente ou em até 30 dias.
Exemplo: Você comprou um imóvel no stand de vendas da construtora. Dentro de 7 dias, você se arrepende. Você tem direito a receber tudo de volta, sem qualquer desconto.
📌 Importante: A multa de 25% e a retenção da corretagem (integralidade) só são aplicáveis quando o distrato é por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora. Se a construtora descumpriu o contrato (atraso, vícios, cláusulas abusivas), esses descontos não se aplicam — você tem direito à devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente.
⚠️ Atenção: Muitos compradores desistem do distrato porque acreditam que vão perder todo o dinheiro. Isso é falso. Mesmo em caso de desistência por sua conta, você tem direito a receber de volta a maior parte do que pagou — exceto os descontos legais. Não abra mão do que é seu. Saiba mais sobre distrato →
💡 Dica de corretor: Se você está em dúvida se tem direito ao distrato, faça uma análise do seu contrato e das circunstâncias. Muitas vezes, o que parece ser uma desistência simples tem fundamento jurídico para ser tratada como descumprimento da construtora — o que muda completamente as regras da devolução. Consulte um advogado especializado antes de tomar qualquer decisão. Saiba como analisar seu contrato →
Agora que você já sabe quando pode pedir o distrato, vamos entender como funciona a devolução dos valores pagos em cada cenário — e o que você pode esperar receber.
💰 Como funciona a devolução dos valores pagos?
A devolução dos valores pagos é a principal preocupação de quem pede o distrato. E a resposta para “quanto vou receber?” é: depende — do motivo do distrato, do que está no contrato e do que a lei garante.
Abaixo, os cenários mais comuns de devolução no distrato de imóvel na planta e como funciona cada um:
Desistência voluntária do comprador
O comprador desiste por vontade própria — dificuldade financeira, mudança de planos, arrependimento.
- Devolução: o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas com descontos legais;
- Descontos permitidos: multa de até 25% sobre o valor pago + integralidade da comissão de corretagem (se destacada no contrato);
- Base legal: art. 67-A da Lei 4.591/1964, com redação dada pela Lei 13.786/2018;
- Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 dias (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação).
Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora pode reter até R$ 25.000 de multa + a comissão de corretagem. Você recebe cerca de R$ 70.000 a R$ 75.000.
Culpa da construtora (atraso, vícios, descumprimento)
A construtora descumpre o contrato — atrasa a entrega (acima de 180 dias), entrega com vícios construtivos, ou não cumpre o memorial descritivo.
- Devolução: integral do que foi pago, corrigido monetariamente — sem descontos;
- Correção: pelos índices previstos no contrato (INCC ou IPCA);
- Indenização: além da devolução, o comprador pode cobrar multa por atraso (1% ao mês sobre o valor pago) e danos materiais e morais;
- Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 dias.
Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora atrasou a obra. Você recebe R$ 100.000 corrigidos + multa + indenização. Recebe mais do que pagou.
Arrependimento em até 7 dias (CDC art. 49)
O Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de arrependimento em até 7 dias a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel, quando a compra for feita fora do estabelecimento comercial.
- Devolução: integral do que foi pago, sem qualquer desconto;
- Prazo: a devolução deve ocorrer imediatamente ou em até 30 dias;
- Importante: esse direito só se aplica se a compra foi feita fora da loja (ex: stand de vendas, telefone, internet).
Exemplo: Você comprou no stand de vendas da construtora e se arrependeu em 5 dias. Você tem direito a receber tudo de volta, sem descontos.
Acordo entre as partes (distrato consensual)
Comprador e construtora entram em acordo para desfazer o contrato.
- Devolução: conforme negociado entre as partes, respeitando a lei;
- Limites: mesmo em acordo, a devolução não pode ser inferior ao que a lei garante se houver culpa de uma das partes;
- Vantagem: acordo evita custas judiciais e tempo de um processo.
Exemplo: Você e a construtora concordam em desfazer o contrato. Você negocia receber 80% do que pagou, mesmo que a lei permita reter 25% — e ambos ficam satisfeitos.
Financiamento não aprovado
O banco negou o financiamento do comprador — por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel.
- Devolução: depende do contrato — alguns contratos preveem devolução integral, outros com descontos;
- Importante: se o contrato não prever essa situação, o comprador pode discutir judicialmente o direito à devolução integral;
- Dica: antes de comprar, verifique se o contrato tem cláusula de aprovação do financiamento.
📋 O que você precisa saber sobre a devolução
Valor a ser devolvido
Inclui entrada, parcelas, INCC, e outros valores pagos — com ou sem descontos conforme o cenário.
Documentação necessária
Contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e tudo o que comprove os valores pagos.
Prazo para devolução
Com patrimônio de afetação: até 30 dias.
Sem patrimônio de afetação: até 180 dias.
Recurso em caso de não devolução
Se a construtora não devolver, registre reclamação no PROCON, Reclame Aqui ou busque a Justiça.
📌 Importante: A devolução não é automática. O comprador precisa pedir formalmente o distrato e aguardar o prazo legal. Se a construtora não cumprir o prazo, o comprador pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido. Não deixe de cobrar seus direitos.
⚠️ Atenção: Muitas construtoras oferecem devoluções parceladas ou com prazos superiores ao permitido, alegando “dificuldades financeiras”. Isso não é permitido pela lei. A devolução deve ser em parcela única e nos prazos legais (30 ou 180 dias). Não aceite condições piores que a lei garante. Saiba o que fazer se o contrato for desfeito →
💡 Dica de corretor: Antes de aceitar qualquer proposta de devolução, calcule o valor que você tem direito — com ou sem descontos. Muitas construtoras contam com o desconhecimento do comprador para oferecer valores abaixo do devido. Pesquise, calcule e, se necessário, busque orientação profissional. Você não precisa aceitar menos do que a lei garante. Saiba mais sobre distrato →
Agora que você já sabe como funciona a devolução em diferentes cenários, vamos aprender quanto você vai receber de volta — com cálculos práticos e exemplos numéricos.
📊 Quanto vou receber de volta? (Cálculo prático)
Calcular o valor que você tem direito de receber no distrato não é complicado — mas exige atenção aos detalhes do contrato e ao motivo do distrato. O que você recebe depende de dois fatores principais:
- O que você pagou — entrada, parcelas, INCC, taxas, etc.;
- O motivo do distrato — desistência voluntária, culpa da construtora, arrependimento em 7 dias, etc.
Abaixo, um passo a passo prático para calcular o valor da devolução em diferentes cenários:
Identifique o motivo do distrato
O primeiro passo é definir qual regra se aplica ao seu caso:
- Desistência voluntária do comprador: aplica-se a Lei 13.786/2018 — desconto de multa (25%) + corretagem (integralidade);
- Culpa da construtora: devolução integral, corrigida, sem descontos;
- Arrependimento em 7 dias: devolução integral (CDC art. 49);
- Acordo entre as partes: devolução conforme negociado;
- Financiamento não aprovado: depende do contrato.
Some tudo o que você já pagou
Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone o que você já desembolsou:
- Entrada (sinal): o valor pago no ato da compra;
- Parcelas mensais: todas as parcelas pagas até a data do pedido;
- INCC: os reajustes aplicados sobre as parcelas;
- Taxa de corretagem: se foi paga à parte e está destacada no contrato;
- Outros valores: taxas administrativas, comissões, etc.
Exemplo: Entrada R$ 30.000 + 12 parcelas de R$ 2.500 (R$ 30.000) + INCC de R$ 2.000 = R$ 62.000.
Verifique o contrato e os descontos permitidos
Se a desistência for por iniciativa do comprador e sem culpa da construtora, a Lei 13.786/2018 permite dois descontos — e somente se estiverem expressos no contrato:
- Multa compensatória: até 25% sobre o total pago;
- Comissão de corretagem: integralidade do valor destacado como comissão no contrato.
Importante: A retenção da comissão de corretagem depende da modalidade de venda. Em alguns casos (patrimônio de afetação), a retenção pode chegar a 50%.
Aplique a fórmula de cálculo
Com os dados em mãos, aplique a fórmula correspondente ao seu caso:
Fórmula para desistência voluntária do comprador:
Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (integralidade)
Fórmula para culpa da construtora:
Valor a receber = Total pago + Correção monetária + Multa/Indenização
Fórmula para acordo entre as partes:
Valor a receber = Valor negociado (respeitando os limites legais)
Fórmula para arrependimento em 7 dias (CDC art. 49):
Valor a receber = Total pago (integral)
📊 Exemplo 1: Desistência voluntária do comprador
Dados:
- Valor do imóvel: R$ 300.000,00
- Total pago pelo comprador: R$ 100.000,00
- Comissão de corretagem destacada: R$ 6.000,00
- Motivo: desistência voluntária do comprador (sem culpa da construtora)
Cálculo:
- Multa (25% de R$ 100.000): R$ 25.000,00
- Corretagem (integralidade): R$ 6.000,00
- Total de descontos: R$ 31.000,00
✅ Valor a receber:
R$ 100.000 − R$ 31.000 = R$ 69.000,00
O comprador recebe 69% do total pago.
📊 Exemplo 2: Culpa da construtora (atraso na entrega)
Dados:
- Total pago pelo comprador: R$ 100.000,00
- Correção monetária (INCC): 8% ao ano × 2 anos = R$ 16.000 (exemplo)
- Multa por atraso: 1% ao mês × 6 meses = R$ 6.000 (exemplo)
- Motivo: atraso na entrega da obra (culpa da construtora)
Cálculo:
- Devolução do valor pago: R$ 100.000,00
- Correção monetária (INCC): R$ 16.000,00
- Multa por atraso: R$ 6.000,00
✅ Valor a receber:
R$ 100.000 + R$ 16.000 + R$ 6.000 = R$ 122.000,00
O comprador recebe R$ 22.000 a mais do que pagou — corrigido + multa.
📊 Exemplo 3: Arrependimento em 7 dias
Dados:
- Total pago pelo comprador: R$ 10.000,00 (entrada)
- Motivo: arrependimento em até 7 dias após a assinatura (compra em stand de vendas)
Cálculo:
Aplica-se o CDC art. 49 — devolução integral, sem descontos.
✅ Valor a receber:
R$ 10.000,00 (integral)
O comprador recebe 100% do que pagou.
Como fazer esse cálculo na prática?
Para facilitar, siga este roteiro prático:
- Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone tudo (entrada + parcelas + INCC + outros);
- Leia o contrato e localize as cláusulas sobre multa e corretagem;
- Verifique se esses valores estão destacados (se não, não podem ser cobrados);
- Calcule a multa (25% do total pago) e a corretagem (integralidade ou 50%, conforme o caso);
- Subtraia os descontos do total pago;
- Compare com a oferta da construtora — se for menor, negocie ou busque orientação.
📌 Importante: O cálculo da devolução não é opcional — é um direito do comprador. Se a construtora se recusar a devolver, oferecer um valor menor ou parcelar a devolução, busque orientação no PROCON, no Reclame Aqui ou com um advogado especializado. Você não é obrigado a aceitar menos do que a lei garante. Saiba mais sobre distrato →
⚠️ ERRO COMUM: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora, que geralmente é menor do que o valor real que eles têm direito. As construtoras contam com o desconhecimento do comprador sobre os cálculos de devolução. Calcule você mesmo antes de aceitar qualquer proposta. Saiba mais sobre distrato →
💡 Dica de corretor: Se o cálculo parece complicado ou você está em dúvida sobre os valores, não faça sozinho. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou um corretor experiente que conheça as regras do distrato e da devolução. Um profissional pode identificar cláusulas abusivas que você não notou — e que podem aumentar significativamente o valor da devolução. Saiba como identificar cláusulas abusivas →
Agora que você já sabe como calcular o valor da devolução, vamos entender quais multas podem ser cobradas e quando elas são consideradas abusivas — e como contestá-las.
⚠️ Quais multas podem ser cobradas e quando são abusivas?
Quando um comprador pede o distrato de um imóvel na planta, uma das primeiras perguntas é: vou ter que pagar multa? E, se a resposta for sim, quanto?
As multas são uma das principais fontes de conflito no distrato. Muitas vezes, elas são excessivas ou aplicadas de forma indevida, prejudicando o comprador. Mas a lei estabelece limites claros — e o que está acima desses limites é abusivo e pode ser contestado.
Abaixo, as principais multas aplicadas no distrato e como saber se elas são legais ou abusivas:
💰 Multas aplicadas ao comprador (desistência voluntária)
Multa compensatória (25% do valor pago)
Quando o comprador desiste da compra sem justificativa legal (dificuldade financeira, mudança de planos, etc.), a construtora pode cobrar uma multa compensatória.
- Limite legal: até 25% do valor total pago (Lei 13.786/2018);
- Condição: a multa deve estar expressamente prevista no contrato;
- Exceção: se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a multa não se aplica.
Abusivo: multa acima de 25% ou multa sem previsão contratual clara e destacada.
Retenção da comissão de corretagem (integralidade ou 50%)
Além da multa compensatória, a construtora pode reter a comissão de corretagem paga no negócio.
- Com patrimônio de afetação: retenção de até 50% do valor da comissão (Lei 4.591/1964);
- Sem patrimônio de afetação: retenção da integralidade da comissão;
- Condição: a comissão deve estar expressamente destacada no contrato;
- Importante: se a comissão não estiver destacada, a construtora não pode reter esse valor.
Abusivo: retenção acima do permitido ou retenção sem destaque no contrato.
🏗️ Multas aplicadas à construtora (culpa da construtora)
Multa por atraso na entrega (1% ao mês)
Se a construtora atrasar a entrega do imóvel além dos 180 dias de tolerância previstos na Lei 13.786/2018, o comprador pode cobrar multa por atraso.
- Percentual: 1% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador;
- Acumula: a multa pode ser cobrada mês a mês até a entrega;
- Além da multa: o comprador pode pedir o distrato com devolução integral.
Abusivo: quando a multa não está prevista no contrato, ou quando a construtora se recusa a pagá-la sem justificativa.
Indenização por descumprimento contratual
Além da multa por atraso, a construtora pode ser obrigada a indenizar o comprador pelos prejuízos causados pelo descumprimento.
- Danos materiais: aluguel durante o atraso, custos com advogados, etc.;
- Danos morais: angústia, ansiedade, frustração;
- Lucros cessantes: o que o comprador deixou de ganhar.
Abusivo: a falta de pagamento dessas indenizações é uma violação dos direitos do comprador.
🚫 Quando a multa é considerada abusiva?
Acima do limite legal
Multa compensatória acima de 25% ou retenção de corretagem acima do permitido são abusivas.
Sem previsão contratual
Se a multa não está no contrato de forma clara e destacada, ela não pode ser cobrada.
Desproporcional
Multas que excedem o dano causado ou são claramente desproporcionais podem ser reduzidas.
Aplicada indevidamente
Multa aplicada quando a culpa é da construtora (atraso, vícios) ou quando o CDC garante devolução integral.
⚖️ Súmula 543 do STJ: o que você precisa saber
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é uma das mais importantes para quem está lidando com distrato. Ela diz que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não sendo suficiente a previsão contratual de devolução ao final da obra ou após a revenda da unidade.”
O que isso significa na prática:
- A devolução dos valores pagos deve ser imediata, não ao final da obra ou após a revenda da unidade;
- Cláusulas que postergam a devolução são abusivas e podem ser declaradas nulas;
- O comprador tem direito a receber seu dinheiro de volta dentro dos prazos legais (30 ou 180 dias).
⚖️ Como contestar uma multa abusiva?
- 1. Leia o contrato: verifique se a multa está prevista e se os percentuais estão dentro da lei;
- 2. Reúna provas: guarde o contrato, comprovantes de pagamento e comunicações;
- 3. Negocie com a construtora: apresente seus cálculos e argumentos;
- 4. Registre reclamação: no PROCON ou no Reclame Aqui;
- 5. Busque a Justiça: se a construtora insistir, entre com uma ação para declarar a nulidade da multa abusiva.
O Judiciário tem reduzido consistentemente multas abusivas em contratos imobiliários, especialmente quando elas ultrapassam os limites legais ou são aplicadas de forma indevida. Saiba como identificar cláusulas abusivas →
📋 Resumo: multas permitidas e abusivas
⚠️ Atenção: Muitas construtoras incluem multas abusivas no contrato justamente porque contam com o desconhecimento do comprador. Elas sabem que a maioria das pessoas não lê o contrato com atenção e não conhece os limites legais. Não seja essa pessoa. Leia o contrato, saiba seus direitos e, se encontrar uma multa abusiva, questione e, se necessário, recorra à Justiça. Saiba como analisar seu contrato →
💡 Dica de corretor: A melhor forma de evitar multas abusivas é não deixar para descobrir depois. Antes de assinar, peça para revisar o contrato e verifique todas as cláusulas de multa, juros e penalidades. Se algo parecer excessivo, negocie com a construtora antes de assinar. Lembre-se: um contrato justo é direito seu — e uma multa abusiva é um problema que você pode evitar. Saiba mais sobre distrato →
Agora que você já sabe quais multas são legais e quais são abusivas, vamos entender os prazos para devolução — e o que a lei determina sobre o tempo que a construtora tem para devolver seu dinheiro.
📆 Prazos para devolução: o que a lei determina
Além de saber quanto você vai receber de volta, é essencial entender em quanto tempo a construtora precisa devolver o dinheiro. A Lei 13.786/2018 estabeleceu prazos claros para a devolução dos valores pagos — e eles variam conforme a modalidade de incorporação utilizada pela construtora.
Abaixo, os prazos legais para devolução e o que você precisa saber sobre cada um:
Com patrimônio de afetação: até 30 dias
O patrimônio de afetação é uma modalidade em que a construtora separa os recursos do empreendimento do seu patrimônio pessoal, garantindo maior segurança ao comprador.
- Prazo: até 30 dias após a expedição do habite-se (ou da data do distrato, em alguns casos);
- Segurança: como os recursos estão separados, a devolução tende a ser mais ágil;
- Base legal: a Lei 4.591/1964, com redação dada pela Lei 13.786/2018, estabelece esse prazo para empreendimentos com patrimônio de afetação.
Sem patrimônio de afetação: até 180 dias
Quando o empreendimento não adota o patrimônio de afetação, a devolução pode levar mais tempo.
- Prazo: até 180 dias (6 meses) após o distrato;
- Menos segurança: como os recursos não estão separados, a construtora pode ter mais dificuldade para devolver os valores;
- Base legal: a Lei 13.786/2018 estabeleceu esse prazo para empreendimentos sem patrimônio de afetação.
📋 O que você precisa saber sobre os prazos
Devolução em parcela única
A devolução deve ser feita em parcela única — a construtora não pode parcelar a devolução sem o seu consentimento.
Pedido formal é essencial
O prazo só começa a contar a partir do pedido formal de distrato feito pelo comprador.
Descumprimento do prazo
Se a construtora não cumprir o prazo, o comprador pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido.
Súmula 543 do STJ
A devolução deve ser imediata — cláusulas que postergam a devolução são abusivas.
⚖️ Súmula 543 do STJ: devolução imediata
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é uma das mais importantes para quem está lidando com distrato. Ela diz que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não sendo suficiente a previsão contratual de devolução ao final da obra ou após a revenda da unidade.”
O que isso significa na prática:
- A devolução dos valores pagos deve ser imediata, não ao final da obra ou após a revenda da unidade;
- Cláusulas que postergam a devolução são abusivas e podem ser declaradas nulas;
- O comprador tem direito a receber seu dinheiro de volta dentro dos prazos legais (30 ou 180 dias).
📌 Diretriz mínima: o que isso significa?
É importante entender que os prazos de 30 e 180 dias são diretrizes mínimas — ou seja, a construtora pode reduzir o prazo, mas não pode aumentá-lo.
- Mínimo: 30 dias (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação);
- Negociável: a construtora pode devolver em menos tempo — mas não pode exigir mais;
- Acordo: se você e a construtora concordarem com um prazo menor, ótimo. Mas você não é obrigado a aceitar um prazo maior.
Se a construtora não cumprir o prazo, você pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido, além de registrar reclamação no PROCON ou buscar a Justiça.
📌 Importante: O prazo para devolução não começa automaticamente com a desistência. O comprador precisa pedir formalmente o distrato para que o prazo comece a contar. Por isso, envie uma notificação formal e guarde o comprovante de recebimento. Não confie em promessas verbais — tudo por escrito. Saiba como notificar a construtora →
⚠️ Atenção: Muitas construtoras ignoram os prazos legais e tentam devolver os valores em prazos muito superiores — ou até condicionam a devolução à revenda do imóvel. Isso é ilegal e fere a Súmula 543 do STJ. Se a construtora propor um prazo maior do que o permitido, recuse e busque orientação no PROCON ou com um advogado especializado. Saiba mais sobre distrato →
💡 Dica de corretor: Se você está pedindo o distrato, acompanhe os prazos de perto. Anote a data em que você enviou o pedido formal e, quando o prazo se aproximar, cobre a construtora. Se ela não cumprir, registre reclamação no PROCON e no Reclame Aqui — e, se necessário, busque a Justiça. A Súmula 543 do STJ está do seu lado. Não deixe a construtora levar vantagem sobre o seu dinheiro. Saiba como escolher uma construtora confiável →
Agora que você já sabe quais são os prazos para devolução, vamos ao passo mais crítico: o que fazer se a construtora se recusar a devolver o dinheiro — e como agir para garantir seus direitos.
🛑 O que fazer se a construtora se recusar a devolver?
Infelizmente, nem todas as construtoras cumprem a lei voluntariamente. Muitas se recusam a devolver o dinheiro, oferecem valores muito abaixo do devido ou simplesmente ignoram os pedidos de distrato. Mas isso não significa que você deve desistir — existem caminhos legais e práticos para garantir seus direitos.
Abaixo, um passo a passo completo sobre o que fazer se a construtora se recusar a devolver:
Notificação extrajudicial
O primeiro passo formal é enviar uma notificação extrajudicial para a construtora. Esse documento, feito por um advogado ou por você mesmo, deve:
- Comunicar formalmente o pedido de distrato;
- Apresentar o valor que você tem direito de receber, com base na Lei 13.786/2018;
- Estabelecer um prazo (geralmente 10 a 15 dias) para a construtora se manifestar ou efetuar o pagamento;
- Indicar que, em caso de não cumprimento, medidas judiciais serão tomadas.
A notificação extrajudicial demonstra boa-fé e cria um registro formal de que você tentou resolver amigavelmente — o que pode ser usado no Judiciário. Saiba como notificar formalmente →
Registro de reclamação no PROCON
O PROCON é um órgão público de defesa do consumidor. Registrar uma reclamação lá:
- Gera um registro oficial da reclamação contra a construtora;
- O PROCON notifica a empresa e tenta uma conciliação;
- Pode aplicar multas à construtora se ela descumprir as regras do CDC.
A reclamação no PROCON é gratuita e pode ser feita online (site do PROCON do seu estado) ou presencialmente. Saiba como identificar cláusulas abusivas →
Reclamação no Reclame Aqui
O Reclame Aqui não tem poder legal, mas é uma ferramenta poderosa para pressionar a construtora:
- Exposição pública da reclamação;
- Muitas empresas priorizam atender reclamações no Reclame Aqui para preservar a reputação;
- Gera histórico que pode ser usado em outras instâncias.
Registre sua reclamação com todos os detalhes — e aguarde a resposta da construtora. Saiba como avaliar a idoneidade da construtora →
Ação judicial
Se as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:
- Revisão contratual: pedir a declaração de nulidade de cláusulas abusivas;
- Obrigação de fazer: obrigar a construtora a devolver os valores;
- Indenização: cobrar perdas e danos, danos morais e correção monetária.
Prazo: A ação pode levar alguns meses, mas é a forma mais segura de garantir seus direitos. A Justiça tem sido favorável ao consumidor na maioria dos casos.
Importante: A Súmula 543 do STJ protege o comprador, garantindo que a devolução seja imediata — cláusulas que postergam a devolução são abusivas.
Acompanhamento com advogado especializado
Em todos os passos, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer a diferença:
- Conhece a lei e sabe quais são os seus direitos;
- Identifica cláusulas abusivas que você pode não notar;
- Elabora notificações e petições com mais precisão;
- Negocia diretamente com a construtora ou com o jurídico dela.
Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa. Saiba como analisar seu contrato →
⚠️ NUNCA DESISTA: Muitas construtoras contam com o cansaço do comprador. Elas sabem que o processo pode ser desgastante e esperam que você desista. Não desista. O Judiciário está do lado do consumidor em casos de distrato, e você tem a lei ao seu favor. A Súmula 543 do STJ e a Lei 13.786/2018 protegem seus direitos. Recorrer à Justiça não é vergonha — é um direito. Saiba mais sobre distrato →
📌 Importante: Guarde todos os documentos: contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e-mails, mensagens de WhatsApp, respostas da construtora. Quanto mais provas você tiver, mais forte será o seu caso. Não jogue nada fora.
💡 Dica de corretor: Em minha experiência, a maioria das construtoras negocia após uma notificação extrajudicial bem fundamentada. Elas sabem que, se o caso for para a Justiça, vão acabar pagando mais caro (com juros, multas, honorários, etc.). Por isso, não tenha medo de enviar a notificação — muitas vezes isso resolve o problema sem precisar de ação judicial. Mas, se a construtora insistir em não pagar, não hesite em buscar a Justiça. Seu dinheiro vale mais do que o medo de enfrentar um processo. Saiba como escolher uma construtora confiável →
Agora que você já sabe o que fazer se a construtora se recusar a devolver, vamos às perguntas mais frequentes que os compradores fazem sobre o distrato — e as respostas que você precisa saber.
❓ Perguntas frequentes sobre distrato
Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que estão pensando em pedir o distrato de um imóvel na planta. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!
O que é distrato na compra de imóvel na planta?
O distrato — também chamado de resolução contratual — é o cancelamento formal do contrato de compra e venda de um imóvel na planta antes da sua conclusão. Pode ser feito por acordo entre as partes (distrato consensual), por iniciativa do comprador (desistência voluntária) ou por descumprimento da construtora (atraso, vícios).
O efeito principal do distrato é a devolução dos valores pagos pelo comprador, observados os parâmetros legais e contratuais. O valor a ser devolvido varia conforme o motivo do distrato. Saiba mais sobre distrato →
Quanto vou receber de volta se desistir da compra?
Se você desistir da compra por vontade própria e sem culpa da construtora, a Lei 13.786/2018 permite que a construtora retenha:
- Multa compensatória: até 25% do valor total pago;
- Comissão de corretagem: integralidade (sem patrimônio de afetação) ou até 50% (com patrimônio de afetação).
Exemplo: Se você pagou R$ 100.000 e a comissão de corretagem destacada é R$ 6.000, você pode receber cerca de R$ 69.000 a R$ 72.500 — dependendo da modalidade de incorporação.
Se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a devolução é integral, corrigida, e o comprador ainda pode receber indenização. Faça o cálculo completo →
Posso pedir distrato se a obra atrasou?
Sim — e essa é uma das melhores situações para pedir o distrato, porque a culpa é da construtora.
- Se o atraso ultrapassar 180 dias (tolerância prevista na Lei 13.786/2018), o comprador pode pedir o distrato com devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente;
- Além da devolução, o comprador pode cobrar multa por atraso (1% ao mês sobre o valor pago) e indenização por danos materiais e morais;
- Atenção: a tolerância de 180 dias não é automática — precisa estar prevista no contrato.
A construtora pode ficar com todo o dinheiro que paguei?
Não, isso é ilegal. A Lei 13.786/2018 garante que o comprador receba de volta a maior parte do que pagou, mesmo em caso de desistência voluntária.
- Únicos descontos permitidos: multa de até 25% sobre o total pago + retenção da corretagem (integralidade ou 50%, conforme a modalidade);
- Tudo além disso é abusivo e pode ser contestado;
- Se a construtora descumpriu o contrato (atraso, vícios), nenhum desconto é aplicável — você recebe tudo corrigido.
Se a construtora tentar reter um valor superior ao permitido, você pode contestar via PROCON ou na Justiça. Saiba como identificar multas abusivas →
Preciso de advogado para pedir distrato?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode:
- Calcular o valor exato que você tem direito a receber;
- Identificar cláusulas abusivas no contrato que você pode não ter notado;
- Elaborar a notificação extrajudicial com mais impacto e fundamentação;
- Negociar diretamente com a construtora ou com o jurídico dela;
- Representar você na Justiça se a construtora se recusar a devolver.
Muitos advogados atuam com honorários condicionados ao sucesso da causa — ou seja, você só paga se receber o dinheiro. O custo de uma consultoria preventiva é muito menor do que o custo de um problema futuro. Saiba como analisar seu contrato →
💡 Dica de corretor: O distrato é um processo que gera muita ansiedade e muitas dúvidas. Não tenha vergonha de fazer todas as perguntas — por mais simples que pareçam. Quanto mais informação você tiver, melhor será sua decisão. Se você não está seguro, não assine o termo de distrato antes de consultar um advogado. O imóvel dos seus sonhos merece uma construtora à altura — e você merece receber o que é seu por direito. Saiba como escolher uma construtora confiável →
Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre distrato, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você receba o dinheiro de volta.
🏁 Conclusão: o distrato é um direito — e você não precisa abrir mão do que é seu
Pedir o distrato de um imóvel na planta pode parecer assustador, mas você não precisa abrir mão do que é seu por direito. A Lei 13.786/2018 protege o comprador e estabelece regras claras para a devolução dos valores pagos — e você tem direito a receber de volta a maior parte do que investiu.
Ao longo deste guia, você aprendeu que:
- O distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda — e pode ser feito por iniciativa do comprador, da construtora ou por acordo entre as partes;
- A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) estabelece limites claros: multa de até 25% sobre o valor pago e retenção da corretagem (integralidade ou 50%, conforme a modalidade);
- Você pode pedir o distrato em diversas situações — desistência voluntária, atraso na obra, vícios construtivos, cláusulas abusivas, financiamento não aprovado — e, em alguns casos, a devolução é integral e você ainda recebe indenização;
- A devolução dos valores deve ocorrer em até 30 dias (com patrimônio de afetação) ou 180 dias (sem patrimônio de afetação), em parcela única;
- Se a construtora se recusar a devolver, você pode notificar, registrar reclamação no PROCON e no Reclame Aqui, e, se necessário, acionar a Justiça — e a Súmula 543 do STJ garante a devolução imediata.
📌 Lembre-se: O medo de perder dinheiro não é motivo para aceitar menos do que a lei garante. Construtoras contam com o desconhecimento do comprador para reduzir o valor da devolução. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para não ser prejudicado.
Se você está passando por essa situação, não precisa enfrentar isso sozinho. Existem profissionais que podem ajudar — e você já deu o primeiro passo: se informou.
O próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.
📚 Leia também da série “Distrato e Direitos do Comprador”:
- 📄 Distrato na compra de imóvel: como funciona a devolução do dinheiro?
- ⚖️ Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: como identificar
- ⏰ Comprei na planta e a obra atrasou: como cobrar a multa?
- ✍️ Análise de contrato imobiliário: cláusulas que você precisa revisar
- 🛡️ Contrato desfeito: o que fazer para proteger seus direitos
Evaldo Carvalho
Corretor de Imóveis
CRECI/MA 2971
📌 Está pensando em pedir distrato e não sabe quanto vai receber?
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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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