O que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito? Guia completo para proteger seus direitos
Entenda o que acontece quando um contrato de compra e venda é desfeito, quais são seus direitos, como funciona a devolução e o que fazer para não sair perdendo
Saiba o que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito, como funciona a devolução dos valores, quais multas podem ser aplicadas e como proteger seus direitos.
O que fazer se o contrato de compra e venda for desfeito? Entenda seus direitos, como funciona a devolução do dinheiro, quais multas podem ser cobradas e como agir para não sair perdendo.
Você comprou um imóvel, fez planos, pagou parcelas, e já imaginava sua vida ali. Mas, por algum motivo, o contrato de compra e venda foi desfeito. A construtora cancelou a venda, o financiamento não foi aprovado, ou você mesmo precisou desistir. Agora, a pergunta que não quer calar: o que fazer?
O desfazimento de um contrato imobiliário é uma situação mais comum do que se imagina — e pode acontecer por diversos motivos. Mas, para cada motivo, há consequências legais diferentes. O que você recebe de volta? Quem paga a multa? O comprador tem direito a alguma indenização? Muitos compradores não sabem como agir e acabam aceitando condições desfavoráveis por falta de informação.
O problema é que, nesse momento, o tempo é um fator crítico. Quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser reaver os valores pagos ou negociar uma saída justa. O comprador que conhece seus direitos tem mais chances de proteger seu patrimônio e evitar prejuízos.
📌 Dado importante: Estudos do setor imobiliário indicam que cerca de 15% dos contratos de compra e venda de imóveis na planta são desfeitos antes da entrega das chaves — seja por desistência do comprador, atraso da obra, ou problemas com financiamento. Na maioria desses casos, o comprador recebe menos do que tem direito por desconhecer as regras de devolução previstas na Lei 13.786/2018. Conhecer seus direitos é o que faz a diferença.
Neste guia completo, vou te mostrar tudo o que você precisa saber quando um contrato de compra e venda é desfeito:
- O que significa desfazer um contrato — e as diferenças entre distrato, rescisão e resolução;
- Os principais motivos que podem levar ao desfazimento — e como cada um afeta seus direitos;
- As consequências legais — devolução, multas, indenizações e o que mais pode acontecer;
- Como funciona a devolução dos valores pagos em cada cenário;
- Como calcular o valor que você tem direito de receber;
- Quais multas são legais e quais são abusivas — e como contestá-las;
- O que fazer passo a passo se o seu contrato for desfeito — do início ao fim.
Ao final desta leitura, você vai estar muito mais preparado para lidar com o desfazimento de um contrato — e vai saber exatamente como agir para proteger seus direitos e seu dinheiro. Vamos juntos?
📌 Neste guia, você vai aprender:
- 📋 O que significa “desfazer” um contrato de compra e venda?
- 🔍 Motivos que podem levar ao desfazimento do contrato
- ⚖️ Quais as consequências legais do desfazimento?
- 💰 Como funciona a devolução dos valores pagos?
- 📊 Como calcular o valor a ser devolvido?
- ⚠️ Quais multas podem ser aplicadas e quando são abusivas?
- 🛡️ O que fazer se o contrato for desfeito (passo a passo)
- ❓ Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato
📋 O que significa “desfazer” um contrato de compra e venda?
“Desfazer” um contrato de compra e venda significa cancelá-lo, seja por vontade das partes (comprador e vendedor/construtora) ou por determinação judicial. Na prática, é o reconhecimento de que o negócio não vai mais acontecer — e que as consequências desse cancelamento precisam ser resolvidas.
Mas nem todo desfazimento é igual. O direito brasileiro distingue três formas principais de cancelamento de um contrato, e cada uma tem consequências diferentes para o comprador. Entender essas diferenças é o primeiro passo para saber o que fazer.
Distrato
Cancelamento consensual — ambas as partes concordam em encerrar o contrato.
- Não há culpa de uma parte sobre a outra;
- As condições são negociadas entre as partes;
- Exemplo: comprador desiste por mudança de planos e construtora aceita.
📌 Link: Saiba mais sobre distrato →
Rescisão
Cancelamento unilateral — uma das partes descumpre o contrato e a outra decide encerrá-lo.
- Há culpa de uma das partes;
- Geralmente envolve indenização e multa para a parte culpada;
- Exemplo: construtora atrasa a obra e comprador rescinde o contrato.
Resolução
Cancelamento por decisão judicial — quando as partes não entram em acordo e o juiz decide.
- Decorre de lide judicial;
- O juiz define quem tem razão e as consequências;
- Exemplo: comprador entra na Justiça pedindo distrato com devolução integral.
🔑 A diferença na prática:
Imagine que você comprou um imóvel e, por dificuldade financeira, precisa desistir. Se a construtora concorda em cancelar a compra, vocês fazem um distrato — e as condições são negociadas.
Agora, se a construtora não entregou o imóvel no prazo e você decide cancelar, você está fazendo uma rescisão — e a construtora pode ter que pagar multa e indenização.
Por fim, se vocês não chegam a um acordo, o caso vai para a Justiça — e o juiz vai resolver o contrato, determinando quem tem razão e quais são as consequências.
⚠️ Atenção: Muitos compradores confundem distrato, rescisão e resolução — e essa confusão pode custar caro. Em um distrato, você pode ter que pagar multa. Em uma rescisão por culpa da construtora, você pode receber indenização. E, na resolução judicial, o juiz vai decidir com base na lei e nas provas. Saber qual termo se aplica ao seu caso é essencial para saber quais são seus direitos.
💡 Dica de corretor: Se o contrato foi desfeito, não assuma que você perdeu tudo. A lei protege o comprador, e a maioria dos casos tem solução. O primeiro passo é identificar qual tipo de desfazimento se aplica ao seu caso — e, a partir daí, saber qual caminho seguir. Conhecimento é poder — e, nesse caso, pode significar a diferença entre receber muito ou pouco do que você pagou.
Agora que você já sabe o que significa desfazer um contrato e as diferenças entre distrato, rescisão e resolução, vamos entender os motivos que podem levar ao desfazimento — e como cada um afeta seus direitos.
🔍 Motivos que podem levar ao desfazimento do contrato
Um contrato de compra e venda pode ser desfeito por diversos motivos — e cada um deles tem consequências legais diferentes. O que você recebe de volta, se paga multa ou se tem direito a indenização depende diretamente do motivo que levou ao desfazimento.
Abaixo, os 6 principais motivos que podem levar ao desfazimento de um contrato imobiliário — e como cada um afeta seus direitos:
Inadimplemento do comprador (não pagou as parcelas)
O comprador deixou de pagar as parcelas acordadas no contrato, seja a entrada, as parcelas durante a obra ou o saldo devedor.
- Consequência: O contrato pode ser rescindido por iniciativa do vendedor/construtora;
- Devolução: O comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas com descontos previstos em lei (até 25% de multa);
- Risco: Dependendo do contrato, o comprador pode perder o sinal ou parte do que pagou.
Inadimplemento do vendedor/construtora
O vendedor ou a construtora descumpre o contrato — seja atrasando a entrega, entregando com vícios, ou não cumprindo o memorial descritivo.
- Consequência: O comprador pode rescindir o contrato e cobrar indenização;
- Devolução: O comprador tem direito à devolução integral do que pagou, corrigido monetariamente — sem descontos;
- Indenização: O comprador ainda pode cobrar danos materiais e morais.
Arrependimento do comprador (desistência voluntária)
O comprador simplesmente mudou de ideia — seja por dificuldade financeira, mudança de planos ou porque encontrou outra oportunidade.
- Consequência: O comprador pode pedir o distrato consensual;
- Devolução: O comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com descontos permitidos pela Lei 13.786/2018;
- Importante: Se a desistência ocorrer em até 7 dias da assinatura, o comprador tem direito à devolução integral (CDC art. 49).
Financiamento não aprovado
O banco negou o financiamento do comprador — seja por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel abaixo do esperado.
- Consequência: O comprador pode pedir o distrato sem culpa de sua parte;
- Devolução: Se o contrato não prever essa situação, a devolução pode ser integral — mas depende do que está escrito;
- Atenção: Muitos contratos preveem que a não aprovação do financiamento não é culpa do vendedor e a devolução pode ter descontos.
Vício no imóvel (problemas estruturais ou de documentação)
O imóvel entregue tem problemas graves — infiltrações, rachaduras, metragem diferente da prometida, ou pendências documentais (ex: sem matrícula regular).
- Consequência: O comprador pode rescindir o contrato e cobrar indenização;
- Devolução: Integral do que pagou, corrigido, sem descontos;
- Indenização: O comprador ainda pode cobrar danos materiais e morais pelos problemas.
Cláusulas abusivas no contrato
O comprador descobre que o contrato contém cláusulas abusivas que o colocam em desvantagem excessiva — como multas acima do limite legal, distrato desfavorável ou transferência de riscos.
- Consequência: O comprador pode pedir a revisão judicial ou a resolução do contrato;
- Devolução: Se as cláusulas forem declaradas nulas, a devolução pode ser integral, sem descontos;
- Indenização: O comprador pode cobrar indenização pelos prejuízos sofridos.
📊 Resumo dos motivos e consequências
📌 Importante: O motivo do desfazimento determina o que você vai receber. Se a culpa for da construtora, você tem direito à devolução integral e pode cobrar indenização. Se a culpa for sua, a devolução terá descontos legais. Não aceite menos do que você tem direito — descubra qual motivo se aplica ao seu caso.
💡 Dica de corretor: Muitos compradores não sabem o motivo que levou ao desfazimento do contrato — ou pior, aceitam a versão da construtora sem questionar. Não faça isso. Identifique o motivo real do desfazimento. Se a construtora descumpriu o contrato, você tem direito a mais do que ela está oferecendo. Pesquise, questione e, se necessário, busque orientação profissional.
Agora que você já conhece os motivos que podem levar ao desfazimento e como cada um afeta seus direitos, vamos entender as consequências legais — devolução, multas, indenizações e o que mais pode acontecer.
⚖️ Quais as consequências legais do desfazimento?
Quando um contrato de compra e venda é desfeito, não é apenas o negócio que acaba. Há consequências legais e financeiras que afetam ambas as partes — e, na maioria dos casos, o comprador é quem precisa de mais proteção.
As consequências variam conforme o motivo do desfazimento (que vimos no bloco anterior) e a modalidade (distrato, rescisão ou resolução). Mas, de modo geral, as principais consequências são:
Devolução dos valores pagos
O comprador tem direito a receber de volta o que pagou — mas o valor exato depende do motivo do desfazimento.
- Se a culpa for do vendedor/construtora: devolução integral e corrigida monetariamente;
- Se a culpa for do comprador: devolução com descontos legais (até 25% de multa + até 50% de corretagem);
- Se for acordo entre as partes: devolução conforme o que for negociado, respeitando a lei.
Multa compensatória
A multa compensatória é uma penalidade financeira aplicada à parte que deu causa ao desfazimento.
- Limite legal: até 25% do valor pago pelo comprador, quando o distrato é por iniciativa do comprador (Lei 13.786/2018);
- Se a construtora der causa: ela pode ser obrigada a pagar multa por atraso (se prevista) e indenização;
- Multas abusivas: acima de 25% são consideradas abusivas e podem ser declaradas nulas.
Perda do sinal (arras)
Em alguns contratos, o sinal (valor pago como garantia) pode ser perdido se o comprador desistir da compra.
- O que é o sinal: um valor pago no ato da compra como garantia de que o negócio vai se concretizar;
- Quando a perda ocorre: se o comprador desistir sem justificativa ou descumprir o contrato;
- Limite: a perda do sinal não pode ser abusiva — o juiz pode reduzir se for desproporcional.
Indenização por danos
Em casos de descumprimento contratual, a parte prejudicada pode cobrar indenização.
- Danos materiais: valores pagos a mais, custos com advogados, aluguel durante a espera, etc.;
- Danos morais: angústia, ansiedade, frustração causadas pelo descumprimento;
- Lucros cessantes: o que você deixou de ganhar por causa do descumprimento.
A indenização é mais comum quando a construtora ou o vendedor descumprem o contrato (atraso, vícios, etc.).
Custas judiciais e honorários
Se o desfazimento for judicial, as custas e honorários advocatícios podem ser cobrados da parte que perdeu a ação.
- Quem paga: a parte vencida na ação judicial;
- O que inclui: taxas judiciais, honorários periciais, honorários do advogado da outra parte;
- Importante: o valor dos honorários é fixado pelo juiz, geralmente entre 10% e 20% do valor da causa.
Por isso, muitas vezes vale a pena negociar antes de ir para a Justiça — mas, se os direitos forem claros, a ação pode ser o único caminho.
Correção monetária dos valores devolvidos
Os valores a serem devolvidos não são corrigidos automaticamente — é preciso que isso esteja previsto no contrato ou na decisão judicial.
- Correção: pelo INCC ou IPCA, dependendo do contrato;
- Juros de mora: a partir da data em que a devolução deveria ter ocorrido;
- Na prática: se a construtora demorar a devolver, o valor pode ser reajustado e acrescido de juros.
📊 Exemplo prático: o que acontece com o dinheiro
Situação 1: Comprador desiste (culpa do comprador)
Resultado: Devolução com descontos (multa de 25% + corretagem). O comprador recebe menos do que pagou.
Situação 2: Construtora atrasa a entrega (culpa da construtora)
Resultado: Devolução integral, corrigida, + indenização (multa por atraso + danos morais). O comprador recebe mais do que pagou.
Situação 3: Acordo entre as partes (distrato consensual)
Resultado: Devolução conforme negociado, respeitando a lei. O comprador recebe o que foi acordado.
⚠️ Atenção: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora em caso de desfazimento, sem saber quais são suas reais consequências legais. A construtora pode oferecer menos do que a lei garante, contando com o desconhecimento do comprador. Não aceite a primeira oferta — calcule seus direitos antes de negociar.
💡 Dica de corretor: As consequências legais do desfazimento não são fixas — elas dependem do motivo, do contrato e da lei. Por isso, antes de aceitar qualquer proposta, entenda o que você tem direito. Se a culpa é da construtora, você tem direito a mais do que ela está oferecendo. Conhecer seus direitos é o que faz a diferença entre sair perdendo e sair protegido.
Agora que você já sabe as consequências legais do desfazimento, vamos entender como funciona a devolução dos valores pagos em cada cenário — e o que você pode esperar receber.
💰 Como funciona a devolução dos valores pagos?
A devolução dos valores pagos é a principal preocupação de quem vê o contrato ser desfeito. E a resposta para “quanto vou receber?” é: depende — do motivo do desfazimento, do que está no contrato e do que a lei garante.
Abaixo, os cenários mais comuns e como funciona a devolução em cada um:
Desistência do comprador (sem culpa do vendedor)
O comprador desiste por vontade própria — dificuldade financeira, mudança de planos, arrependimento.
- Devolução: o comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas com descontos legais;
- Descontos permitidos: multa de até 25% sobre o valor pago + até 50% da comissão de corretagem (se destacada no contrato);
- Base legal: Lei 13.786/2018;
- Prazo: a construtora tem até 30 dias para devolver após o pedido formal.
Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora pode reter até R$ 25.000 de multa + corretagem. Você recebe cerca de R$ 72.500 a R$ 75.000.
Culpa do vendedor/construtora (atraso, vícios, descumprimento)
O vendedor ou a construtora descumpre o contrato — atrasa a entrega, entrega com vícios, ou não cumpre as especificações.
- Devolução: integral do que foi pago, corrigido monetariamente — sem descontos;
- Correção: pelos índices previstos no contrato (INCC ou IPCA);
- Indenização: além da devolução, o comprador pode cobrar multa por atraso (se prevista) e danos materiais e morais;
- Prazo: a devolução deve ocorrer em até 30 dias.
Exemplo: Você pagou R$ 100.000. A construtora atrasou a obra. Você recebe R$ 100.000 corrigidos + multa + indenização. Recebe mais do que pagou.
Arrependimento em até 7 dias (CDC art. 49)
O Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador o direito de arrependimento em até 7 dias a contar da assinatura do contrato ou do recebimento do imóvel, quando a compra for feita fora do estabelecimento comercial.
- Devolução: integral do que foi pago, sem qualquer desconto;
- Prazo: a devolução deve ocorrer imediatamente ou em até 30 dias;
- Importante: esse direito só se aplica se a compra foi feita fora da loja (ex: stand de vendas, telefone, internet).
Exemplo: Você comprou no stand de vendas da construtora e se arrependeu em 5 dias. Você tem direito a receber tudo de volta, sem descontos.
Financiamento não aprovado
O banco negou o financiamento do comprador — por restrição de crédito, renda insuficiente ou avaliação do imóvel.
- Devolução: depende do contrato — alguns contratos preveem devolução integral, outros com descontos;
- Importante: se o contrato não prever essa situação, o comprador pode discutir judicialmente o direito à devolução integral;
- Dica: antes de comprar, verifique se o contrato tem cláusula de aprovação do financiamento.
Acordo entre as partes (distrato consensual)
Comprador e vendedor/construtora entram em acordo para desfazer o contrato.
- Devolução: conforme negociado entre as partes, respeitando a lei;
- Limites: mesmo em acordo, a devolução não pode ser inferior ao que a lei garante se houver culpa de uma das partes;
- Vantagem: acordo evita custas judiciais e tempo de um processo.
Exemplo: Você e a construtora concordam em desfazer o contrato. Você negocia receber 80% do que pagou, mesmo que a lei permita reter 25% — e ambos ficam satisfeitos.
📋 O que você precisa saber sobre a devolução
Valor a ser devolvido
Inclui entrada, parcelas, INCC, e outros valores pagos — com ou sem descontos conforme o cenário.
Documentação necessária
Contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e tudo o que comprove os valores pagos.
Prazo para devolução
Em geral, a construtora tem até 30 dias após o pedido formal para devolver os valores.
Recurso em caso de não devolução
Se a construtora não devolver, registre reclamação no PROCON, Reclame Aqui ou busque a Justiça.
📌 Importante: A devolução não é automática. O comprador precisa pedir formalmente o distrato ou a rescisão e aguardar o prazo legal. Se a construtora não cumprir o prazo de 30 dias, o comprador pode cobrar correção monetária e juros sobre o valor devido. Não deixe de cobrar seus direitos.
⚠️ Atenção: Muitas construtoras oferecem devoluções parceladas ou com prazos superiores a 30 dias, alegando “dificuldades financeiras”. Isso não é permitido pela lei. A devolução deve ser em parcela única e em até 30 dias. Não aceite condições piores que a lei garante.
💡 Dica de corretor: Antes de aceitar qualquer proposta de devolução, calcule o valor que você tem direito — com ou sem descontos. Muitas construtoras contam com o desconhecimento do comprador para oferecer valores abaixo do devido. Pesquise, calcule e, se necessário, busque orientação profissional. Você não precisa aceitar menos do que a lei garante.
Agora que você já sabe como funciona a devolução em diferentes cenários, vamos aprender como calcular o valor exato que você tem direito de receber — com um passo a passo prático.
📊 Como calcular o valor a ser devolvido?
Calcular o valor que você tem direito de receber quando o contrato é desfeito não é complicado — mas exige atenção aos detalhes do contrato e ao motivo do desfazimento. O que você recebe depende de dois fatores principais:
- O que você pagou — entrada, parcelas, INCC, taxas, etc.;
- O motivo do desfazimento — desistência voluntária, culpa da construtora, acordo, etc.
Abaixo, um passo a passo prático para calcular o valor da devolução em diferentes cenários:
Identifique o motivo do desfazimento
O primeiro passo é definir qual regra se aplica ao seu caso:
- Desistência do comprador: aplica-se a Lei 13.786/2018 — desconto de multa (25%) + corretagem (até 50%);
- Culpa da construtora: devolução integral, corrigida, sem descontos;
- Acordo entre as partes: devolução conforme negociado;
- Arrependimento em 7 dias: devolução integral (CDC art. 49).
Some tudo o que você já pagou
Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone o que você já desembolsou:
- Entrada (sinal): o valor pago no ato da compra;
- Parcelas mensais: todas as parcelas pagas até a data do pedido;
- INCC: os reajustes aplicados sobre as parcelas;
- Taxa de corretagem: se foi paga à parte e está destacada no contrato;
- Outros valores: taxas administrativas, comissões, etc.
Exemplo: Entrada R$ 30.000 + 12 parcelas de R$ 2.500 (R$ 30.000) + INCC de R$ 2.000 = R$ 62.000.
Identifique os descontos permitidos (se aplicável)
Se a desistência for por iniciativa do comprador e sem culpa do vendedor, a Lei 13.786/2018 permite apenas dois descontos — e somente se estiverem expressos no contrato:
- Multa compensatória: até 25% sobre o total pago;
- Comissão de corretagem: até 50% do valor destacado como comissão no contrato.
Importante: Se o contrato não prevê esses descontos de forma destacada, a construtora não pode cobrá-los.
Aplique a fórmula de cálculo
Com os dados em mãos, aplique a fórmula correspondente ao seu caso:
Fórmula para desistência do comprador:
Valor a receber = Total pago − Multa (25%) − Corretagem (50% do valor destacado)
Fórmula para culpa do vendedor/construtora:
Valor a receber = Total pago + Correção monetária + Multa/Indenização
Fórmula para acordo entre as partes:
Valor a receber = Valor negociado (respeitando os limites legais)
📊 Exemplo 1: Desistência do comprador
Dados:
- Total pago: R$ 100.000,00
- Comissão de corretagem destacada: R$ 5.000,00
- Motivo: desistência voluntária do comprador
Cálculo:
- Multa (25% de R$ 100.000): R$ 25.000,00
- Corretagem (50% de R$ 5.000): R$ 2.500,00
- Total de descontos: R$ 27.500,00
✅ Valor a receber:
R$ 100.000 − R$ 27.500 = R$ 72.500,00
O comprador recebe 72,5% do total pago.
📊 Exemplo 2: Culpa da construtora (atraso na entrega)
Dados:
- Total pago: R$ 100.000,00
- Correção monetária (INCC): 8% ao ano × 2 anos = R$ 16.000 (exemplo)
- Multa por atraso: 1% ao mês × 6 meses = R$ 6.000 (exemplo)
- Motivo: atraso na entrega da obra
Cálculo:
- Devolução do valor pago: R$ 100.000,00
- Correção monetária (INCC): R$ 16.000,00
- Multa por atraso: R$ 6.000,00
✅ Valor a receber:
R$ 100.000 + R$ 16.000 + R$ 6.000 = R$ 122.000,00
O comprador recebe R$ 22.000 a mais do que pagou — corrigido + multa.
Como fazer esse cálculo na prática?
Para facilitar, siga este roteiro prático:
- Pegue todos os comprovantes de pagamento e sone tudo (entrada + parcelas + INCC + outros);
- Leia o contrato e localize as cláusulas sobre multa e corretagem;
- Verifique se esses valores estão destacados (se não, não podem ser cobrados);
- Calcule a multa (25% do total pago) e a corretagem (50% do valor destacado), se aplicável;
- Subtraia os descontos do total pago;
- Compare com a oferta da construtora — se for menor, negocie ou busque orientação.
📌 Importante: O cálculo da devolução não é opcional — é um direito do comprador. Se a construtora se recusar a devolver, oferecer um valor menor ou parcelar a devolução, busque orientação no PROCON, no Reclame Aqui ou com um advogado especializado. Você não é obrigado a aceitar menos do que a lei garante.
⚠️ ERRO COMUM: Muitos compradores aceitam a primeira oferta da construtora, que geralmente é menor do que o valor real que eles têm direito. As construtoras contam com o desconhecimento do comprador sobre os cálculos de devolução. Calcule você mesmo antes de aceitar qualquer proposta. Saiba mais sobre distrato →
💡 Dica de corretor: Se o cálculo parece complicado ou você está em dúvida sobre os valores, não faça sozinho. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou um corretor experiente que conheça as regras do distrato e da devolução. Um profissional pode identificar cláusulas abusivas que você não notou — e que podem aumentar significativamente o valor da devolução.
Agora que você já sabe como calcular o valor da devolução, vamos entender quais multas podem ser aplicadas e quando elas são consideradas abusivas — e como contestá-las.
⚠️ Quais multas podem ser aplicadas e quando são abusivas?
Quando um contrato de compra e venda é desfeito, uma das primeiras perguntas que vem à mente é: vou ter que pagar multa? E, se a resposta for sim, quanto?
As multas são uma das principais fontes de conflito no desfazimento de contratos imobiliários. Muitas vezes, elas são excessivas ou aplicadas de forma indevida, prejudicando o comprador. Mas a lei estabelece limites claros — e o que está acima desses limites é abusivo e pode ser contestado.
Abaixo, as principais multas aplicadas no desfazimento e como saber se elas são legais ou abusivas:
💰 Multas aplicadas ao comprador (desistência)
Multa compensatória (25% do valor pago)
Quando o comprador desiste da compra sem justificativa legal (dificuldade financeira, mudança de planos, etc.), a construtora pode cobrar uma multa compensatória.
- Limite legal: até 25% do valor total pago (Lei 13.786/2018);
- Condição: a multa deve estar expressamente prevista no contrato;
- Exceção: se o distrato for por culpa da construtora (atraso, vícios), a multa não se aplica.
Abusivo: multa acima de 25% ou multa sem previsão contratual clara e destacada.
Perda da comissão de corretagem (até 50%)
Além da multa compensatória, a construtora pode reter parte da comissão de corretagem paga no negócio.
- Limite legal: até 50% do valor destacado como comissão no contrato;
- Condição: a comissão deve estar expressamente destacada no contrato;
- Importante: se a comissão não estiver destacada, a construtora não pode reter esse valor.
Abusivo: retenção acima de 50% da comissão ou retenção sem destaque no contrato.
🏗️ Multas aplicadas ao vendedor/construtora
Multa por atraso na entrega (construtora)
Se a construtora atrasar a entrega do imóvel além do prazo contratual (incluindo a prorrogação), o comprador pode cobrar multa por atraso.
- Percentual: geralmente 1% a 2% ao mês sobre o valor do imóvel (ou o que estiver no contrato);
- Acumula: a multa pode ser cobrada mês a mês até a entrega;
- Além da multa: o comprador pode pedir o distrato com devolução integral.
Abusivo: quando a multa não está prevista no contrato, ou quando a construtora se recusa a pagá-la sem justificativa.
Indenização por descumprimento contratual
Além da multa por atraso, a construtora pode ser obrigada a indenizar o comprador pelos prejuízos causados pelo descumprimento.
- Danos materiais: aluguel durante o atraso, custos com advogados, etc.;
- Danos morais: angústia, ansiedade, frustração;
- Lucros cessantes: o que o comprador deixou de ganhar.
Abusivo: a falta de pagamento dessas indenizações é uma violação dos direitos do comprador.
🚫 Quando a multa é considerada abusiva?
Acima do limite legal
Multa compensatória acima de 25% ou corretagem acima de 50% são abusivas.
Sem previsão contratual
Se a multa não está no contrato de forma clara e destacada, ela não pode ser cobrada.
Desproporcional
Multas que excedem o dano causado ou são claramente desproporcionais podem ser reduzidas.
Aplicada indevidamente
Multa aplicada quando a culpa é da construtora (atraso, vícios) ou quando o CDC garante devolução integral.
⚖️ Como contestar uma multa abusiva?
- 1. Leia o contrato: verifique se a multa está prevista e se os percentuais estão dentro da lei;
- 2. Reúna provas: guarde o contrato, comprovantes de pagamento e comunicações;
- 3. Negocie com a construtora: apresente seus cálculos e argumentos;
- 4. Registre reclamação: no PROCON ou no Reclame Aqui;
- 5. Busque a Justiça: se a construtora insistir, entre com uma ação para declarar a nulidade da multa abusiva.
O Judiciário tem reduzido consistentemente multas abusivas em contratos imobiliários, especialmente quando elas ultrapassam os limites legais ou são aplicadas de forma indevida. Saiba como identificar cláusulas abusivas →
📋 Resumo: multas permitidas e abusivas
⚠️ Atenção: Muitas construtoras incluem multas abusivas no contrato justamente porque contam com o desconhecimento do comprador. Elas sabem que a maioria das pessoas não lê o contrato com atenção e não conhece os limites legais. Não seja essa pessoa. Leia o contrato, saiba seus direitos e, se encontrar uma multa abusiva, questione e, se necessário, recorra à Justiça. Saiba como analisar seu contrato →
💡 Dica de corretor: A melhor forma de evitar multas abusivas é não deixar para descobrir depois. Antes de assinar, peça para revisar o contrato e verifique todas as cláusulas de multa, juros e penalidades. Se algo parecer excessivo, negocie com a construtora antes de assinar. Lembre-se: um contrato justo é direito seu — e uma multa abusiva é um problema que você pode evitar.
Agora que você já sabe quais multas são legais e quais são abusivas, vamos ao passo a passo de tudo o que você deve fazer se o seu contrato for desfeito — do início ao fim.
🛡️ O que fazer se o contrato for desfeito (passo a passo)
Se o seu contrato de compra e venda foi desfeito — ou está prestes a ser —, você precisa de um plano de ação claro. A ansiedade e a frustração podem atrapalhar, mas agir com método e informação é o que vai te ajudar a proteger seus direitos e seu dinheiro.
Abaixo, um passo a passo completo com 7 etapas para você seguir, desde o momento em que o contrato é desfeito até a solução final — seja um acordo ou uma ação judicial.
Leia o contrato com atenção
Antes de qualquer coisa, leia o contrato novamente, agora com o olhar de quem precisa entender as regras do desfazimento.
- Localize as cláusulas que tratam de distrato, rescisão, multas, penalidades e devolução de valores;
- Verifique os prazos previstos no contrato para comunicação de desistência;
- Veja se há cláusulas que limitam a devolução ou impõem multas;
- Identifique se o contrato prevê algum tipo de indenização para o comprador em caso de descumprimento.
Essa leitura vai te dar a base para entender quais regras se aplicam ao seu caso. Saiba como analisar seu contrato →
Registre e organize todos os documentos
A documentação é a sua maior aliada em qualquer negociação ou processo judicial.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento (boletos, recibos, extratos bancários);
- Salve e-mails, mensagens de WhatsApp e qualquer comunicação com a construtora;
- Tenha uma cópia do contrato assinado por ambas as partes;
- Organize tudo em uma pasta física ou digital, de forma que você consiga encontrar qualquer documento rapidamente.
Esses documentos são as provas que você vai usar para comprovar seus pagamentos, os prazos, a comunicação com a construtora e o que foi acordado. Não jogue nada fora.
Calcule o valor a que você tem direito
Com base no que você aprendeu nos blocos anteriores, calcule o valor exato que você tem direito de receber.
- Some tudo o que você pagou (entrada, parcelas, INCC, taxas);
- Identifique o motivo do desfazimento (culpa sua, da construtora, ou acordo);
- Aplique os descontos permitidos (se aplicável) — multa de 25% e corretagem de 50%;
- Calcule a correção monetária (se a devolução for integral);
- Compare com o que a construtora ofereceu (se já ofereceu).
Tenha esse número na ponta da língua — ele será sua referência na hora de negociar. Reveja o cálculo do distrato →
Notifique formalmente a outra parte
A comunicação formal é o próximo passo. Envie uma notificação extrajudicial para a construtora ou vendedor, registrando sua posição.
- Qual o conteúdo: informe que o contrato foi desfeito, apresente o motivo e o valor que você entende ser devido;
- Prazo: estabeleça um prazo razoável para que a outra parte se manifeste (ex: 10 a 15 dias);
- Como enviar: por e-mail, carta registrada com AR (Aviso de Recebimento) ou ambos;
- Guarde o protocolo: mantenha uma cópia da notificação e o comprovante de envio.
A notificação extrajudicial é importante porque demonstra sua boa-fé e cria um registro formal de que você tentou resolver amigavelmente — o que será valioso se o caso for para a Justiça.
Negocie (mas não aceite menos do que a lei garante)
Muitas vezes, a negociação é o melhor caminho — mais rápido, mais barato e menos desgastante do que uma ação judicial.
- Use seu cálculo: saiba exatamente o valor que você tem direito e use isso como base;
- Não aceite menos do que a lei garante: se a construtora oferecer menos do que o valor legal, recuse;
- Registre a negociação: mantenha registros de todas as propostas e contrapropostas;
- Considere o acordo: se a construtora fizer uma oferta razoável, vale a pena considerar — especialmente se evitar meses de processo.
Dica: Se a construtora oferecer um valor que não cobre sequer os descontos legais, ela está tentando te levar vantagem. Não aceite. Reconheça cláusulas abusivas →
Busque orientação profissional
Se a negociação emperrar ou você sentir que a construtora está agindo de má-fé, é hora de buscar ajuda profissional.
- Advogado especializado: pode avaliar o contrato, calcular os valores e orientar sobre os próximos passos;
- Corretor experiente: pode ajudar a negociar com a construtora, usando conhecimento de mercado;
- PROCON: pode notificar a construtora e tentar uma conciliação administrativa;
- Reclame Aqui: registrar uma reclamação pública pode pressionar a construtora.
Muitos compradores evitam buscar ajuda por medo de custos, mas o custo de não buscar ajuda pode ser muito maior — a diferença entre receber o valor correto ou aceitar um valor muito abaixo. Saiba como escolher uma construtora confiável →
Ação judicial (se a negociação falhar)
Se todas as tentativas extrajudiciais falharem, o caminho é o Judiciário. Você pode entrar com uma ação para:
- Revisão contratual: pedir a revisão de cláusulas abusivas;
- Declaração de nulidade: pedir que o juiz declare cláusulas nulas;
- Cobrança de valores: pedir a devolução dos valores devidos, com correção monetária;
- Indenização: cobrar danos materiais e morais;
- Distrato: pedir o cancelamento do contrato com devolução integral dos valores.
O Judiciário brasileiro tem protegido consistentemente os consumidores contra cláusulas abusivas e práticas desleais no mercado imobiliário. Não tenha medo de buscar seus direitos — a lei está do seu lado. Entenda seus direitos no distrato →
⚠️ Atenção: O tempo é um fator crítico em casos de desfazimento de contrato. Quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser reaver os valores pagos — além de que a construtora pode alegar prescrição ou decadência para evitar a devolução. Não deixe para depois. Agora que você já sabe quais são seus direitos, aja.
📌 Máxima do comprador consciente: Um contrato desfeito é um contrato que precisa ser resolvido com método. Leia, registre, calcule, notifique, negocie, busque orientação e, se necessário, vá à Justiça. Não é uma questão de sorte — é uma questão de saber o que fazer e fazer.
💡 Dica de corretor: Lembre-se: você não está sozinho. Existem profissionais que podem te ajudar — advogados, corretores experientes, o PROCON. O importante é não agir por impulso ou aceitar a primeira oferta da construtora. Quanto mais informação você tiver, melhor será sua negociação. Use o que você aprendeu aqui e, se precisar, conte comigo para orientação.
Agora que você já sabe o que fazer passo a passo, vamos às perguntas mais frequentes sobre rescisão de contrato — e as respostas que você precisa saber antes de agir.
❓ Perguntas frequentes sobre rescisão de contrato
Separamos as perguntas mais comuns que recebemos de compradores que tiveram o contrato de compra e venda desfeito. Se você tem uma dúvida que não está aqui, entre em contato conosco — estamos aqui para ajudar!
O que significa “contrato desfeito”?
“Contrato desfeito” é o termo popular para o cancelamento de um contrato de compra e venda antes da sua conclusão. Isso pode acontecer de três formas principais:
- Distrato: cancelamento consensual — ambas as partes concordam em encerrar o contrato;
- Rescisão: cancelamento unilateral — uma das partes descumpre o contrato e a outra decide encerrá-lo;
- Resolução: cancelamento por decisão judicial — quando as partes não entram em acordo.
Cada uma dessas formas tem consequências legais diferentes, especialmente em relação à devolução dos valores pagos e à aplicação de multas. Saiba como analisar seu contrato →
Posso desistir da compra sem pagar multa?
Sim, em algumas situações. Você pode desistir sem pagar multa nos seguintes casos:
- Arrependimento em até 7 dias: se a compra foi feita fora do estabelecimento (stand de vendas, telefone, internet), o CDC (art. 49) garante a devolução integral sem qualquer desconto;
- Culpa da construtora: se a construtora descumpriu o contrato (atraso, vícios, etc.), você pode rescindir o contrato e pedir a devolução integral sem multa — além de poder cobrar indenização;
- Cláusulas abusivas: se o contrato contém cláusulas abusivas, o comprador pode pedir a nulidade e a devolução integral.
Se a desistência for por vontade própria e sem culpa da construtora, a multa se aplica — limitada a 25% do valor pago. Saiba mais sobre multas no distrato →
O que acontece com o dinheiro que já paguei?
A devolução do dinheiro depende do motivo do desfazimento:
- Se a culpa for do vendedor/construtora: devolução integral do que foi pago, corrigido monetariamente, sem descontos — além de possível indenização;
- Se a culpa for do comprador (desistência voluntária): devolução com descontos legais — multa de até 25% sobre o valor pago + até 50% da comissão de corretagem (se destacada no contrato);
- Se for acordo entre as partes: devolução conforme negociado, respeitando a lei;
- Se for arrependimento em 7 dias: devolução integral, sem qualquer desconto.
O prazo para devolução é de até 30 dias após o pedido formal. Entenda como funciona a devolução →
Quem paga as custas do processo?
Se o desfazimento for judicial, as custas processuais e os honorários advocatícios serão pagos pela parte vencida na ação. Isso inclui:
- Taxas judiciais: custas para distribuição da ação, citações, perícias, etc.;
- Honorários periciais: se houver perícia (ex: para avaliar o imóvel ou o contrato);
- Honorários advocatícios: fixados pelo juiz, geralmente entre 10% e 20% do valor da causa;
- Despesas processuais: diligências, ofícios, publicações, etc.
Por isso, muitas vezes vale a pena negociar antes de ir para a Justiça — mas, se seus direitos forem claros, a ação pode ser o único caminho e a outra parte arcara com os custos. Saiba quando uma cláusula é abusiva →
O que fazer se a construtora não devolver o dinheiro?
Se a construtora recusar a devolver os valores ou oferecer um valor abaixo do devido, você tem várias opções:
- Registre reclamação no PROCON: o órgão pode notificar a construtora e buscar uma conciliação;
- Reclame Aqui: registrar uma reclamação pública pode pressionar a construtora a resolver;
- Notifique formalmente: envie uma notificação extrajudicial com um prazo final para a devolução;
- Ação judicial: entre com uma ação para cobrar os valores devidos, com correção monetária e juros;
- Consulte um advogado: um profissional especializado pode orientar sobre a melhor estratégia.
O Judiciário tem protegido consistentemente os consumidores nesses casos — a construtora que se recusa a devolver pode acabar pagando correção, juros e até indenização. Como identificar uma construtora confiável →
💡 Dica de corretor: Se você está passando por uma situação de rescisão de contrato, não lide com isso sozinho. A ansiedade e a pressão podem te levar a tomar decisões precipitadas, como aceitar uma oferta injusta ou desistir de buscar seus direitos. Busque orientação profissional — um advogado especializado ou um corretor experiente podem te ajudar a calcular o valor devido, negociar com a construtora e, se necessário, representar você na Justiça. Lembre-se: a lei está do seu lado — use-a a seu favor.
Agora que você tem todas as respostas para as principais dúvidas sobre rescisão de contrato, vamos à conclusão — e ao próximo passo para garantir que você proteja seus direitos.
🏁 Conclusão: um contrato desfeito não precisa ser um prejuízo
Um contrato de compra e venda desfeito é, sem dúvida, uma experiência frustrante. Você fez planos, pagou parcelas, imaginou sua vida no imóvel — e, de repente, tudo mudou. Mas uma coisa é certa: um contrato desfeito não precisa ser sinônimo de prejuízo.
Ao longo deste guia, você aprendeu que:
- “Desfazer” um contrato pode acontecer de três formas: distrato (consensual), rescisão (unilateral) ou resolução (judicial) — e cada uma tem consequências diferentes;
- Os motivos para o desfazimento variam — desde inadimplemento do comprador até culpa da construtora, arrependimento, financiamento não aprovado, vícios no imóvel e cláusulas abusivas;
- As consequências legais incluem devolução de valores, multas, perda do sinal, indenizações, custas judiciais e correção monetária;
- A devolução dos valores pode ser integral (quando a culpa é da construtora) ou com descontos (quando a culpa é do comprador), e o prazo é de até 30 dias;
- O cálculo do valor a ser devolvido é simples: some tudo o que você pagou, identifique o motivo e aplique os descontos permitidos (se houver);
- As multas têm limites legais — multa compensatória de até 25% e corretagem de até 50% — e valores acima disso são abusivos;
- E, o mais importante: você pode agir — leia o contrato, organize documentos, calcule, notifique, negocie, busque orientação e, se necessário, vá à Justiça.
📌 Lembre-se: A lei protege o comprador. O Código de Defesa do Consumidor e a Lei 13.786/2018 garantem que você receba o que é justo — e o Judiciário tem sido favorável aos consumidores em casos de cláusulas abusivas e descumprimento contratual. Conhecer seus direitos é o primeiro passo. Agir é o segundo.
Agora que você já sabe o que fazer quando um contrato de compra e venda é desfeito, o próximo passo é agir com segurança. E eu posso te ajudar com isso.
📚 Leia também da série “Proteção Contratual e Direitos do Comprador”:
- 📄 Distrato na compra de imóvel: como funciona a devolução do dinheiro?
- ⚖️ Cláusulas abusivas no contrato de compra e venda: como identificar
- ✍️ Análise de contrato imobiliário: cláusulas que você precisa revisar
- ⏰ Comprei na planta e a obra atrasou: como cobrar a multa?
- 🔍 Como saber se a construtora é confiável antes de comprar?
Evaldo Carvalho
Corretor de Imóveis
CRECI/MA 2971
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Evaldo Carvalho · Corretor de Imóveis & Advogado ·
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